Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Cluith · #1 16-12-2018 22:40:47

Bonjour,

J'ai récemment fait l'achat d'un appartement dans le but d'y loger personnellement. Le problème se présente dans le fait que, le locataire actuel, arrivant à la fin de son préavis, me réclame le paiement de la garantie locative.

Après une recherche sur internet, je lis que l'obligation est transmise effectivement au nouveau propriétaire et qu'il est est préférable que la question se soit reglée immédiatement lors de la signature de l'acte d'achat.
Or, je n'ai jamais reçu cette somme et dans mon ignorance (en pensant que la garantie locative resterait une question entre le locataire et l'ancien propriétaire), je n'en ai pas abordé le point lors de la signature.

Est ce que j'ai des bases legal à demander au vendeur de me verser cette somme afin que je la transmette au locataire ou bien je reste désormais obligé de payer la somme de ma propre poche?.

GT · #2 16-12-2018 22:58:08

En lien, la position nuancée de l'avocat G. CARNOY

https://gillescarnoy.be/2015/07/27/lacq … -locative/

Dernière modification par GT (16-12-2018 22:58:37)

Cluith · #3 17-12-2018 01:06:33

Merci pour le lien.
Après lecture, ca rend plutôt optimiste...Mais d'autres liens affirment cependant l'inverse, ce qui prête un peu à confusion. monkey

GT · #4 17-12-2018 07:43:59

La fin d'un bail donne lieu à un état des lieux de sortie.

Une comparaison est effectuée entre la situation du bien à l'entrée et celle à la sortie.

Des dégâts locatifs peuvent être constatés.

Ils sont imputés sur la garantie locative.

Disposez-vous de l'état des lieux d'entrée signé par le propriétaire qui vous a vendu le vendu bien ?

Par ailleurs, sous quelle forme a été constituée la garantie locative ? Compte bloqué au nom du locataire ?

Dernière modification par GT (17-12-2018 15:58:10)

panchito · #5 17-12-2018 08:12:35

Cluith a écrit :

J'ai récemment fait l'achat d'un appartement dans le but d'y loger personnellement. Le problème se présente dans le fait que, le locataire actuel, arrivant à la fin de son préavis, me réclame le paiement de la garantie locative.

Cela ne peut être possible puisque légalement le locataire avait l'obligation de déposer sa garantie locative sur un compte bloqué ouvert à son nom. Plusieurs réseaux bancaires (ING et BNP Paribas) ouvrent dès lors ce type de compte sans faire intervenir le bailleur.

Donc si le locataire a respecté la loi, comment pourriez-vous vous ou le bailleur précédent disposer de sa garantie?

PIM · #6 17-12-2018 09:39:59

L'intéressant article de Gilles Carnoy cité par GT mentionne notamment: "Le notaire doit être attentif à tout cela. L’agent immobilier aussi. Ils doivent offrir aux parties un dispositif contractuel qui rencontre l’ensemble de ces questions.

La matière n’est pas impérative ; elle peut et doit même être réglée par des clauses de l’acte de vente."
Qu'en est-il en l'espèce ?
Avez-vous consulté votre notaire au sujet de cette revendication du locataire ?

GT, rexou

jacq · #7 17-12-2018 12:46:56

Cluith a écrit :

Bonjour,

J'ai récemment fait l'achat d'un appartement dans le but d'y loger personnellement. Le problème se présente dans le fait que, le locataire actuel, arrivant à la fin de son préavis, me réclame le paiement de la garantie locative.
Après une recherche sur internet, je lis que l'obligation est transmise effectivement au nouveau propriétaire et qu'il est est préférable que la question se soit reglée immédiatement lors de la signature de l'acte d'achat.
Or, je n'ai jamais reçu cette somme et dans mon ignorance (en pensant que la garantie locative resterait une question entre le locataire et l'ancien propriétaire), je n'en ai pas abordé le point lors de la signature.

Est ce que j'ai des bases legal à demander au vendeur de me verser cette somme afin que je la transmette au locataire ou bien je reste désormais obligé de payer la somme de ma propre poche?.

pourquoi ne pas demander a l'ancien propriétaire de débloquer la garantie en votre faveur et en présence du locataire de transférer cette garantie a votre nom et ensuite lors de l'état des lieux de sortie fait par expert, vous débloquer cette garantie déduction faite des dégâts éventuel a la remise des clefs smile

GT · #8 17-12-2018 13:02:50

jacq a écrit :

Cluith a écrit :
Est ce que j'ai des bases legal à demander au vendeur de me verser cette somme afin que je la transmette au locataire ou bien je reste désormais obligé de payer la somme de ma propre poche?.
pourquoi ne pas demander a l'ancien propriétaire de débloquer la garantie en votre faveur et en présence du locataire de transférer cette garantie a votre nom et ensuite lors de l'état des lieux de sortie fait par expert, vous débloquer cette garantie déduction faite des dégâts éventuel a la remise des clefs

Et quelles sont les bases légales sur lesquelles appuyer la demande ? Vous les connaissez ?.
C'est l'objet de la question de Cluith.

panchito · #9 17-12-2018 13:38:36

Jacq a écrit :

de transférer cette garantie a votre nom

Voici qui est parfaitement illégal!

La garantie doit être déposée sur un compte bloqué ouvert au NOM DU LOCATAIRE

GT · #10 17-12-2018 13:54:09

panchito a écrit :

Jacq a écrit :
de transférer cette garantie a votre nom
Voici qui est parfaitement illégal!
La garantie doit être déposée sur un compte bloqué ouvert au NOM DU LOCATAIRE

Nous ignorons la manière légale ou non dont a été constituée la garantie locative.

GT · #11 17-12-2018 13:59:03

jacq a écrit :

pourquoi ne pas demander a l'ancien propriétaire de débloquer la garantie en votre faveur et en présence du locataire de transférer cette garantie a votre nom et ensuite lors de l'état des lieux de sortie fait par expert, vous débloquer cette garantie déduction faite des dégâts éventuel a la remise des clefs

Vous connaissez la manière dont a été constituée la garantie locative ? et quand bien même, vous apprendriez qu'elle a été placée sur un compte bloqué ds une banque au nom du locataire, vous connaissez les conditions imposées par cette banque pour la libération des sommes ? Moi pas.

Cluith · #12 17-12-2018 14:08:43

GT a écrit :

La fin d'un bail donne lieu à un état des lieux de sortie.
Une comparaison est effectuée entre la situation du bien à l'entrée et celle à la sortie.
Des dégâts locatifs peuvent être constatés.
Ils sont imputés sur la garantie locative.
Disposez-vous de l'état des lieux d'entrée signé par le propriétaire qui vous a vendu le vendu ?
Par ailleurs, sous quelle forme a été constituée la garantie locative ? Compte bloqué au nom du locataire ?

Je n'ai pas eu d'états des lieux de la part de l'ancien propriétaire.

Cependant, l'appartement est dans un piètre état et nécessite beaucoup de travaux, que ce soit par rapport au chauffage, eau, humidité ..
Je suis tombé d'accord avec le locataire, dans l'optique de clôturer son bail de manière sereine, qu'il puisse payer un loyer réduit, et ce malgré le fait qu'il soit stipulé dans le bail que certaines reparations sont à charges du locataire.

Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.

Dernière modification par Cluith (17-12-2018 14:09:20)

max11 · #13 17-12-2018 15:09:48

Cluith a écrit :

Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.

"Il semble" est insuffisant ! Demandez au locataire de vous fournir le reçu ou le document qui justifie le paiement de la garantie.
Vous en saurez déjà beaucoup plus sur la réalité de cette garantie et son mode de constitution.

GT, grmff, rexou

Cluith · #14 17-12-2018 15:50:21

max11 a écrit :

Cluith a écrit :
Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.
"Il semble" est insuffisant ! Demandez au locataire de vous fournir le reçu ou le document qui justifie le paiement de la garantie.
Vous en saurez déjà beaucoup plus sur la réalité de cette garantie et son mode de constitution.

Je me base sur ce qui est écrit sur le contrat de bail, mais je ferais ce que vous me conseillez

max11 · #15 17-12-2018 15:54:12

Cluith a écrit :

max11 a écrit :
Cluith a écrit :
Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.
"Il semble" est insuffisant ! Demandez au locataire de vous fournir le reçu ou le document qui justifie le paiement de la garantie.
Vous en saurez déjà beaucoup plus sur la réalité de cette garantie et son mode de constitution.

Je me base sur ce qui est écrit sur le contrat de bail, mais je ferais ce que vous me conseillez

Ce n'est pas parce que c'est écrit dans le bail que c'est réellement ce qui a été fait !
Le fait que ce soit écrit dans le bail n'est pas une preuve que la garantie a été constituée....

PIM, GT, rexou

PIM · #16 17-12-2018 15:57:35

max11 a écrit :

Cluith a écrit :
max11 a écrit :
Cluith a écrit :
Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.
"Il semble" est insuffisant ! Demandez au locataire de vous fournir le reçu ou le document qui justifie le paiement de la garantie.
Vous en saurez déjà beaucoup plus sur la réalité de cette garantie et son mode de constitution.

Je me base sur ce qui est écrit sur le contrat de bail, mais je ferais ce que vous me conseillez

Ce n'est pas parce que c'est écrit dans le bail que c'est réellement ce qui a été fait !
Le fait que ce soit écrit dans le bail n'est pas une preuve que la garantie a été constituée....

Le bail crée l'obligation de constituer la garantie, mais n'est effectivement pas la preuve de sa réalisation.

Ce bail date de quand ?

GT · #17 17-12-2018 16:01:43

Cluith a écrit :

GT a écrit :
Disposez-vous de l'état des lieux d'entrée signé par le propriétaire qui vous a vendu le vendu ?

Je n'ai pas eu d'états des lieux de la part de l'ancien propriétaire.

L'avez-vous demandé ?

panchito · #18 17-12-2018 16:31:44

Cluith a écrit :

Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.

Vous aviez pris votre propre notaire de famille? Toutes ces clauses quant au bail en cours et surtout quant à la garantie, ne sont-elles pas décrites dans les moindres détails dans votre acte notarié?

Dernière modification par panchito (17-12-2018 16:32:12)

PIM · #19 17-12-2018 19:01:27

panchito a écrit :

Vous aviez pris votre propre notaire de famille? Toutes ces clauses quant au bail en cours et surtout quant à la garantie, ne sont-elles pas décrites dans les moindres détails dans votre acte notarié?

Très souvent, l'acte contient une déclaration sibylline du genre "l'immeuble est occupé par divers locataires selon modalités bien connues de l'acquéreur"...
(j'ignore ce qu'il en est ici)

Bim

Bim · #20 18-12-2018 13:22:30

PIM a écrit :

Très souvent, l'acte contient une déclaration sibylline du genre "l'immeuble est occupé par divers locataires selon modalités bien connues de l'acquéreur"...
(j'ignore ce qu'il en est ici)

Pour les biens que j'ai achetés loués, l'acte de vente ne comprenait que la déclaration sibylline bien explicitée par PIM.
Les détails (identité du locataire, garantie locative, type de bail, etc...) étaient mentionnés dans le compromis de vente et les divers documents correspondants (bail, état des lieux, garantie) m'ont été donnés après ma visite du bien par l'agent immobilier en charge de la vente (donc avant le compromis). Peut-être trouveriez-vous les informations dans votre compromis de vente ?

Dernière modification par Bim (18-12-2018 13:23:41)

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