Wallonie: Décès du locataire

grmff · #1 30-01-2024 18:21:02

Retour sur le premier dossier, un peu ancien.
J'ai donc déposé la requête unilatérale pour libérer la garantie locative à mon profit.
Requête unilatérale = pas d'audience. Le juge décide tout seul dans son bureau, enfin, avec son greffier.
Je n'ai pas eu un jugement mais, une première pour moi, une "Ordonnance". Le juge "ordonne" de libérer la caution à mon profit.
La requête unilatérale a donc été déposée la première semaine de janvier, l'ordonnance rendue le 17 janvier, et envoyé le 22 janvier.

C'est donc simple, rapide, et pas très cher (24€ au dépôt de la requête - 50€ à payer au SPF finance...) et on peut le faire sans avocat.

grmff · #2 20-01-2024 16:43:23

La seconde est plus récente. C'était hier. J'ai eu besoin d'aller chercher un truc dans une arrière cour où on ne doit jamais aller. Et je suis tombé sur un corps, couché dans la neige. Il respirait encore. Ou était-ce ses derniers râles? Je ne sais.

Appel des secours. Erreur de numéro de téléphone. Ils ont appelé l'ambulance. Le temps de retourner la personne, il rendait son dernier souffle.

J'avoue que j'étais assez choqué. En effet, il ressemblait à mon beau-frère, et je rencontrais assez peu ce locataire. Je n'étais même pas sûr que c'était lui (son visage était vers le sol). Comme un con, j'ai appelé la famille. Note pour plus tard: ce n'est pas mon job. Laissez faire la police. Avec tout cela, c'est moi qui, choqué comme j'étais, l'ai annoncé à la famille sans être sûr à 100% que c'était lui. Si la famille tombe sur cette histoire, qu'elle excuse mon comportement ...

Après cette première ambulance, une voiture avec le médecin, puis une première voiture de police. Une seconde. Une troisième avec les gradés. La police scientifique (enfin, un gars sans uniforme avec un masque...). Puis les parents. Puis les pompes funèbres. Beaucoup de monde. Beaucoup de temps. Beaucoup d'émotion.

Audition longue. Enquête de voisinage. Etc. Ils ont cherché... et on ne sais toujours pas ce qui s'est passé.

La police m'a demandé d'ouvrir le studio. Puis m'a demandé la clef. La tête du policier quand je lui ai dit "non". C'était un gradé qui n'a pas l'habitude qu'on lui refuse des choses à mon avis... Mais la clef est mon passe qui me permet d'avoir accès partout... Je lui ai proposé de changer le barillet et de pui donner la nouvelle clef, mais cela n'a pas été nécessaire. Et les scellés ont été mis sur le studio.

Bref, je suis rentré tard hier soir... sans le truc que j'étais venu chercher dans l'arrière cour en question.

Et j'ai oublié de demander ce qu'ils ont fait du chat. Parce qu'un scellé sur un studio qui contient un chat, c'est pas une bonne idée...

Si j'ai bien compris, le chat a bien assez à manger, et on peut attendre lundi. Et ce sera reparti pour un tour: faire lever les scellés, trouver une solution pour le chat, voir avec la famille ce qu'on fait des affaires, faire nommer un curateur à succession vacante, trouver un accord pour vider le studio meublé et faire libérer la garantie locative. Ah bon non. Pas besoin pour la garantie, c'est un locataire post-covid et la garantie est sur mon compte.

Voilà résumées 3 heures d'un propriétaire lambda. J'ai compté, c'est le 8e cas avec un décès d'un locataire sur place ou dont j'ai eu à gérer la fin de bail. C'est plus que le nombre d'expulsions par voie d'huissier avec les personnes sur place. Ou avec les affaires encore sur place. Ou même plus simplement encore le nombre d'expulsion par voie d'huissier tout court. Et beaucoup plus émotionnant.

PIM

grmff · #3 20-01-2024 16:23:26

Je viens vous partager 2 ( deux ! ) cas qui me sont tombés dessus à quelques mois d'intervales. Comme le forum me coûte moins cher qu'un psy, j'use et j'abuse. Ne lisez pas si vous trouvez que j'exabuse!

Le premier m'est tombé dessus au mois de juillet. La période m'était très compliquée pour des tas de raisons personnelles que je ne vais pas évoquer ici, et donc j'ai peu ou pas géré à l'époque.

La sœur du locataire a appelé pour avoir accès au logement, car elle n'avait plus de réponse. La personne en charge du netoyage l'a donc accompagné, et ils ont découvert le corp. Homme jeune, donc décès suspect. Avec des dettes, donc avec tout qui me restera sur les bras. Il était sous administration de bien, et par définition, l'administration s'arrête le jour du décès. C'est idiot, mais c'est la loi.

L'administrateur peut demander lui-même la prolongation de sa mission. Il a cependant refusé de le faire. Heureusement, il a omis d'arrêter l'ordre permanent, et le compte n'a pas été bloqué automatiquement par le décès du locataire. Je suppose que le compte était un compte tiers de l'avocat, et que la banque n'a pas fait le lien entre le décès et le compte.

Je n'ai plus le souvenir du délai entre le décès et la levée des scellés. Mais cela ne m'a pas marqué, cela a été rapide je suppose.
Je n'ai pas fait appel à un huissier comme la loi le prévoit. J'ai pris des photos, vidé, stocké ce qui pouvait l'être, repeint et reloué. Décédé en juillet, loyer d'août payé par erreur, vide en septembre et première moitié d'octobre. J'ai perdu 1 mois et demi de loyer... et j'ai arrêté mes démarches.

Début du mois, j'ai recommencé une tournée de justice de paix. J'y ai mis mes anciens, voire très anciens dossiers de locataires qui avaient encore un solde dû, que ce soit pour dégâts locatifs, impayés, supplément de frais de consommation d'eau ou autre. Et donc, je me suis enquis près le greffe du tribunal de paix (comme c'est joliment et avocatement dit - j'aime angel ) de la procédure. Ils m'ont remis un formulaire pour ce genre de cas. Et oui, depuis la dernière fois, ils ont édité un formulaire pour le dépôt d'une requête suite à un décès. Et liste des annexes à joindre, dont le certificat de décès. Ils m'ont remballé parce que je n'avais pas de certificat de décès.

Comme la dernière fois, je m'étais fait remballé de la commune pour le certificat de décès à cause du RGPD toussa, et que ce sont les pompes funèbres (vous connaissez l'origine du terme? ) qui me l'avaient donné, je me suis tourné vers les pompes funèbres.... qui ne l'avaient pas.

Retour à la commune, demande en bonne et due forme. Explication que c'est un document légal dont j'ai besoin pour une procédure en justice de paix, et que la commune est légalement tenue de me le donner. Bon, j'avoue, j'ai une bonne tête et elles me voient de temps en temps. Du coup, j'ai sans doute été le premier à le recevoir, et la commune va décider que c'est normal comme procédure à partir de désormais, et jusque dorénavant. Tout change.

J'ai donc déposé ma requête unilatérale, sans signature d'avocat. Le greffe n'a pas eu l'air de dire que c'était nécessaire. J'avais demandé à un avocat de signer, mais il était absent. Quand le greffe m'a dit que je pouvais déposer seul sans avocat, j'ai déposé ma requête pour recevoir la garantie locative. C'était la première semaine de janvier. Et maintenant, j'attends.

Et les affaires de mon ex-locataire attendent dans une cave.

PIM

grmff · #4 18-12-2019 22:58:39

Si le premier refuse de prendre la succession, demandez lui simplement un courrier qui mentionne qu'il a vu les lieux loués, que le mobilier est sans valeur marchande et qu'il n'acceptera pas la succession.

Puis, vous videz tout et relouez.
Pour faire libérer la garantie locative à votre profit, il suffit de déposer une requête au juge de paix, par avocat. (Pour ma part, cela m'a coûté 361.22€, 20€ de frais de mise au rôle compris)

Et de toute façon, vous pourrez vous asseoir sur votre perte. Donc, inutile d'en rajouter avec des constats d'huissier.

didier21

didier21 · #5 18-12-2019 09:38:18

Bonjour, un grand merci à Grmff pour ses infos

Voila ma situation

Locataire depuis 7 ans, avec très petit loyer, un peu plus de 300 euros (je l'ai sorti d'un logement insalubre qui était en partie muré), très reconnaissant
Jamais un jour de retard
Pensionné très sympa, je passais le voir et boire une bière avec lui de temps en temps, il habite à 50 m

Décès début du mois de décembre
+- 1000 euros de dégâts (une partie réparer temporairement il y a quelques mois), mais j'attendais la fin du bail
Caution 2 mois sad ((

2 héritiers
le premier, ne donne plus signe de vie depuis des années
le deuxième à juste organisé les funérailles et ne souhaite plus rien avoir avec la succession

A première vue, pas de dettes, sauf envers moi

Après examen de la législation, c'est le bordel intégral, une loi mal torché
Mon but, récupéré le logement pour le remettre en location après travaux que je souhaite commencé rapidement (même si toujours meublé)

Je suis donc dans la situation suivante :

Si l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du locataire décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. L’huissier réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai de trois mois, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants-droit du preneur décédé (évacuation, conservation dans un garde-meuble, vente, etc.). Le bailleur peut réclamer les frais aux ayants-droit.

Donc pour faire libérer la garantie, je dois faire une action en justice (avec Avocat comme procédure unilatérale) = frais
Inventaire des biens ( sans aucunes valeurs ) via Huissier (coût estimé donné hier par téléphone 600 euros)
Frais de procédure = frais
Total des frais (sans dégâts locatif) plus important que le montant de la caution ;;;(((((

Autre info : l'administration communale refuse de fournir un copie de l'acte de décès, même avec copie du bail (Avocats et Huissiers ont accès au registre nationale ouf)

Si vous avez des conseils et de l'expérience, je suis preneur
Si vous avez une phrase type légal à mettre dans le prochain bail pour diminuer les ennuis lors de la prochaine location, je suis aussi preneur
Je viendrai vous écrire la suite de l'aventure

PIM · #6 12-03-2019 14:09:59

grmff a écrit :

Ce sera sur le casier judiciaire?

big_smile
A ma connaissance, le casier judiciaire ne mentionne que les condamnations pénales (et pas civiles)

grmff · #7 12-03-2019 13:10:32

Ce sera sur le casier judiciaire? lol

Himura

Himura · #8 12-03-2019 12:41:48

grmff a écrit :

- Me taxe des frais et dépens à hauteur de 20€ (que mon avocat a payé lors du dépot)
- Me condamne (sic!) au paiement du droit de mise au rôle de 50€, droit qui doit être payé au SPF finance (qui me le réclamera par courrier séparé je suppose)

Je ne comprends pas les frais et dépens ici.

Par contre, c'est habituel pour les requêtes spéciales de condamner les bénéficiaires au droit de mise au rôle.
Encore récemment, ayant donné une partie de la nue-propriété à mes enfants mineurs, j'ai du obtenir l'accord du juge de paix. Celui-ci les a condamné à payer les frais. C'est assez déroutant à lire.

grmff · #9 12-03-2019 11:46:30

Mon avocat m'a suggéré d'attendre que le bail soit terminé automatiquement au bout des 3 mois après le décès pour déposer la requête.

Sa thèse était qu'on ne pouvait pas libérer une garantie locative avant la fin du bail.
Il s'appuyait notamment sur le fait que le paragraphe contenant l'autorisation de libération de garantie locative et la fin automatique du contrat de bail était le même, et que la libération était après la fin du contrat dans le texte:

Section 10. - Décès du preneur
Art. 46. § 1er. Sans préjudice de l'article 55, § 8, le <bail> est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.
(...)
§ 4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

J'estimais que je pouvais déposer dès que le locataire décédé me devait des sommes supérieures à la garantie locative, et que la libération dans le texte n'était pas liée à la fin du bail.

J'ai donc demandé à l'avocat de déposer la requête. Il l'a déposée contre son propre avis, en me disant que je prenais un risque et qu'il me suffisait d'attendre un mois de plus.

Requête déposée le 27 février, avec le certificat de décès (que la commune ne pouvait ni ne voulait me donner par respect du RGPR et de la vie privée qui veut que la mort est privée aussi, mais qui m'a suggéré de le demander aux pompes funèbres, qui me l'ont donné sans me poser de question), du contrat de bail et des documents de la garantie locative

Ordonnance (et non jugement) rendue le 1er mars:
- Ordonne la libération de la garantie locative à mon profit,
- Me taxe des frais et dépens à hauteur de 20€ (que mon avocat a payé lors du dépot)
- Me condamne (sic!) au paiement du droit de mise au rôle de 50€, droit qui doit être payé au SPF finance (qui me le réclamera par courrier séparé je suppose)

Le juge m'a donc donné droit sur base de la requête déposée par avocat, avant la fin automatique du bail, et cela m'aura coûté 70€ de frais de justice. Je n'ai pas encore reçu la note d'honoraire de mon avocat. Vu que j'avais déjà rédigé la requête, et surtout que j'ai gagné mon pari que le juge m'accorderait la libération avant la fin du bail, je ne recevrai peut-être pas de note d'honoraire....

PIM

GT · #10 15-02-2019 16:22:17

Le SNPC admet que la réforme législative wallonne liée à la situation du bailleur confronté au décès du locataire est imparfaite tout en soulignant l'avancée de celle-ci. (Le Cri, février 2019, pages 23 à 25)

Le SNPC relaie les constats d'un juge de paix sur certaines imprécisions contenues ds le décret wallon.

PIM, grmff

GT · #11 08-01-2019 06:24:23

grmff a écrit :

L'autre question est de savoir si le juge compétent est bien le juge de paix?

Le juge compétent ?
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … e_bail.pdf
Extrait de la brochure éditée par la service public de Wallonie sur le bail d′habitation , page 42.
page 42

iv. Que devient la garantie locative ?
Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge de paix

grmff · #12 07-01-2019 23:25:31

Oui mais non: requête unilatérale = pas d'audience... le juge prend sa décision tout seul dans son bureau...

Himura · #13 07-01-2019 23:23:07

grmff a écrit :

Himura a écrit :
Le plus simple ne serait pas... d'essayer ?
Après tout, si la requête est déposée au greffe, soit ils l'acceptent et voilà. Soit ils la refusent pour ce motif et vous en êtes au même point.
Rien à perdre...
Ben si: 51€ à perdre. La requête, ils la prendront. Puis le juge la déclarera irrecevable si elle doit être signée par un avocat...

Vous me donnez l'impression d'être bien plus frileux que d'habitude.
Risque extrêmement faible, car vous serez seul face au juge. Sans avocat adverse qui va demander quoique ce soit de contraire pour vous embêter. Si le greffe prend la requête, le juge la traitera.
Au pire, vous vous retournerez lors de l'audience et demanderez à l'un des avocats présent de signer. Il y en aura bien un - et vous en avez une certaine habitude, remplie de réussite parfois insolente tongue

grmff · #14 07-01-2019 17:07:15

bg1000 a écrit :

et en demandant aux enfants héritiers de signer et d'ajouter l'acte d'hérédité, envoyer le tout à la banque.
BG

Vu les dettes (et le reste...), les enfants refusent l'héritage. C'est un cas que j'ai eu à plusieurs reprises.

bg1000 · #15 07-01-2019 17:03:56

et en demandant aux enfants héritiers de signer et d'ajouter l'acte d'hérédité, envoyer le tout à la banque.

BG

GT · #16 07-01-2019 16:41:28

Compétence du juge de paix ds le cas soumis sur base de l'art.591, C. judiciaire ?

Art. 591_REGION_WALLONNE.
Le juge de paix connaît, quel que soit le montant de la demande:
1° des contestations relatives aux louages d'immeubles et des demandes connexes qui naîtraient de la location d'un fonds de commerce; des demandes en payement d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu'elles soient ou non la suite d'une convention; de toutes contestations relatives à l'exercice du droit de préemption reconnu aux preneurs de biens ruraux;

grmff · #17 07-01-2019 16:11:12

Himura a écrit :

Le plus simple ne serait pas... d'essayer ?
Après tout, si la requête est déposée au greffe, soit ils l'acceptent et voilà. Soit ils la refusent pour ce motif et vous en êtes au même point.
Rien à perdre...

Ben si: 51€ à perdre. La requête, ils la prendront. Puis le juge la déclarera irrecevable si elle doit être signée par un avocat...

Himura · #18 07-01-2019 15:59:16

Le plus simple ne serait pas... d'essayer ?
Après tout, si la requête est déposée au greffe, soit ils l'acceptent et voilà. Soit ils la refusent pour ce motif et vous en êtes au même point.
Rien à perdre...

PIM · #19 07-01-2019 11:06:31

grmff a écrit :

Francis a écrit :
Avez-vous contacté le greffe du tribunal pour savoir si vous deviez passer par un avocat ?
Le greffe n'a pas de modèle, et n'a pas encore eu de cas traité complètement. Les 3 personnes qui se sont présentées ont été renvoyées vers des avocats (et moi aussi...) et le seul cas déposé a été transféré à Mons qui était compétent.
En clair, il n'ont pas pu me donner beaucoup de réponses...

Et demander à un avocat si un avocat est obligatoire ?
(ok je sors)

GT, grmff

grmff · #20 07-01-2019 10:51:25

C'est effectivement le sens de ma question:
Est-ce que le libellé "suivant suffit pour considérer que le demandeur peut se passer d'avocat?

Art. 46. § 4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

L'autre question est de savoir si le juge compétent est bien le juge de paix?

Punaise, les législateur n'ont jamais à subir les lois qu'ils pondent ou quoi? mad

grmff · #21 20-12-2018 13:17:07

Depuis le 1er septembre 2018, les règles ont changé concernant le décès du locataire.

Voici le texte applicable:

Code Wallon a écrit :

Section 10 - Décès du preneur
Art. 46
§1er. Sans préjudice de l’article 55, §8, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.
§2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail.
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er, pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs.
À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le bail est repris par la personne visée à l’alinéa 1er dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur.
§3. Si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Dans cette hypothèse, par dérogation au §1er, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.
Si l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale.
L’huissier réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai visé au §1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé.
§4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

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