État des lieux non enregistré, conséquences ?

Xheres167 · #1 12-01-2019 00:55:08

Bonsoir,

Je sollicite vos conseils pour une amie locataire depuis 1 an et actuellement en litige avec son propriétaire. Son contrat de bail a été enregistré mais pas l'état des lieux d'entrée, lequel a été réalisé 4 mois (!!!!) après l'entrée en vigueur du bail, car le propriétaire voulait absolument attendre que mon amie locataire rafraîchisse la maison (nouvelles peintures, arrachage des moquettes, ponçage des parquets...) à ses frais à elle, avant de faire l'état des lieux. Mon amie, un peu naïve et tellement heureuse de ce nouvel emménagement, a accepté. Cette pratique est-elle légale ??? Et surtout de réaliser l'état des lieux 4 mois après l'entrée dans les lieux ? Le fait qu'il n'ait pas été enregistré a-t-il des conséquences sur mon amie et/ou sur le propriétaire ? Est-il donc valable ?
Par ailleurs, mon amie a par la suite réalisé à ses frais d'autres travaux dans la maison , ces travaux étant fortement encouragés par le propriétaire (échanges mails à l'appui). Ce dernier a, suite à ces travaux d'embellissement, fait revenir un expert pour acter ces nouveaux travaux sous forme de reportage photos qui a été envoyé par mail à mon amie à titre d'état des lieux supplémentaire. Est-ce légal ?? Il faut savoir, comme je l'ai mentionné au début, que mon amie est en litige avec son propriétaire car, ayant signé un bail de 9 ans il y a un an, mon amie se voit maintenant contrainte de déménager avec ses 4 enfants, dont un autiste, ayant de 11 à 2 ans, car une fois les travaux d'embellissement terminés (mon amie à investi près de 5000€), le propriétaire lui a annoncé la mise en vente de la maison dès le printemps prochain. Mon amie a d'ailleurs déposé une plainte ce jour à la police pour harcèlement (le propriétaire venait de manière intempestive à la maison, envoyé des mails d'intimidation... ) et abus de faiblesse.
Mon amie ayant miraculeusement trouvé un nouveau logement pour début février, acceptant ses 4 enfants et ses 2 animaux, la police lui a conseillé, vu les circonstances, de quitter les lieux prématurément sans préavis, en prenant des photos datées de l'état de la maison (d'après elle le propriétaire est bien capable de saccager la maison pour la faire payer) et de renvoyer les clés par courrier recommandé en évitant tout contact avec lui.
Que pensez-vous de tout cela ?? Merci

GT · #2 12-01-2019 06:10:22

La matière du bail de résidence principale est régionalisée.
Région concernée ?

Date d'entrée en vigueur du bail ?

Vous pouvez déjà prendre connaissance de la brochure explicative utile selon que le bail de votre amie est visé par la législation régionale (wallonne ou bruxelloise) ou fédérale.

https://logement.brussels/louer/bail-dh … _A4_FR.pdf

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … e_bail.pdf

https://justice.belgium.be/sites/defaul … 013-FR.pdf

Dernière modification par GT (12-01-2019 06:22:52)

GT · #3 12-01-2019 06:31:25

Xheres167 a écrit :

? Il faut savoir, comme je l'ai mentionné au début, que mon amie est en litige avec son propriétaire car, ayant signé un bail de 9 ans il y a un an, mon amie se voit maintenant contrainte de déménager avec ses 4 enfants, dont un autiste, ayant de 11 à 2 ans, car une fois les travaux d'embellissement terminés (mon amie à investi près de 5000€), le propriétaire lui a annoncé la mise en vente de la maison dès le printemps prochain.

La mise en vente du bien ne met pas fin en soi à un contrat de bail de résidence principale (que ce soit ds le cadre de la législation wallonne,bruxelloise ou fédérale).

Le propriétaire a-t-il expressément donné congé à la locataire ?

GT · #4 12-01-2019 06:35:16

Xheres167 a écrit :

Par ailleurs, mon amie a par la suite réalisé à ses frais d'autres travaux dans la maison , ces travaux étant fortement encouragés par le propriétaire (échanges mails à l'appui). Ce dernier a, suite à ces travaux d'embellissement, fait revenir un expert pour acter ces nouveaux travaux sous forme de reportage photos qui a été envoyé par mail à mon amie à titre d'état des lieux supplémentaire.

Que prévoit le bail en matière de travaux d'embellissement ?

GT · #5 12-01-2019 06:48:08

Xheres167 a écrit :

Mon amie ayant miraculeusement trouvé un nouveau logement pour début février, acceptant ses 4 enfants et ses 2 animaux, la police lui a conseillé, vu les circonstances, de quitter les lieux prématurément sans préavis, en prenant des photos datées de l'état de la maison (d'après elle le propriétaire est bien capable de saccager la maison pour la faire payer) et de renvoyer les clés par courrier recommandé en évitant tout contact avec lui.

Ds la cadre des législations bruxelloise, wallonne ou fédérale, le locataire peut mettre fin à un bail de résidence principale en donnant un congé et, ds certaines circonstances, paiement d'une indemnité.
Parfois, le congé n'est que d'un mois et aucune indemnité n'est due.

La police est-elle ds son rôle en conseillant ainsi la locataire sur la manière de mettre fin à son bail ? a-t-elle connaissance la législation applicable ? Il s'agit de droit civil.

Dernière modification par GT (12-01-2019 06:54:33)

jacq

grmff · #6 12-01-2019 07:45:14

Que l'état des lieux soit enregistré ou non n'y change rien.

Le conseil donné par la police est plus que bizarre. Parce que la locataire se met dans son tort en faisant cela.

rexou, jacq

PIM · #7 12-01-2019 09:35:49

Complémentaire aux messages de GT & Grmff

le loyer fixé tenait-il compte des travaux à effectuer et mis à charge du locataire ?

jacq

panchito · #8 12-01-2019 10:50:04

Rapport d'état des lieux pas enregistré --> aucune conséquence!

Par contre si le bail n'a pas été enregistré, c'est votre amie qui va malheureusement en subir les conséquences... En effet, l'enregistrement du bail sert à lui donner une date certaine et permet que le bail soit opposable à des tiers! Donc cela sert justement à protéger le locataire en cas de vente de son domicile par le bailleur!
L'acheteur a l'obligation de respecter le bail en cours!

La police conseillerait de ne pas respecter les lois en conseillant de partir à la cloche de bois et sans donner de préavis et sans payer d'indemnité de rupture??

Le bail était un bail de rénovation?

Demandez à votre amie de venir expliquer elle-même son problème car nous ne savons pas de donner de conseil sans connaître tous les tenants et aboutissants...

Dernière modification par panchito (12-01-2019 12:00:37)

rexou

GT · #9 12-01-2019 11:28:42

panchito a écrit :

Par contre si le bail n'a pas été enregistré, c'est votre amie qui va malheureusement en subir les conséquences...

Le bail a été enregistré (nous a appris Xheres167)

Je cite :
"Son contrat de bail a été enregistré mais pas l'état des lieux d'entrée,..."

Dernière modification par GT (12-01-2019 11:30:14)

libra · #10 12-01-2019 16:52:00

Beaucoup de blabla mais le principal manque. Qui résille le bail? Quel région? Date de conclusion et de prise d'effet du bail?

Par ailleurs, un état des lieux contradictoire est tout à fait valable. Peu importe quand il a été fait. Qu'il soit enregistré ou pas n'y change rien.

GT · #11 12-01-2019 17:44:51

libra a écrit :

Par ailleurs, un état des lieux contradictoire est tout à fait valable. Peu importe quand il a été fait. Qu'il soit enregistré ou pas n'y change rien.

Toutes les conditions de validité de l'ELE ont-elles été remplies ? Nous l'ignorons.

Validité de l'état des lieux
Législation fédérale : brochure explicative pages 16 et 17)
"Mais dans tous les cas, pour que l’état des lieux soit valable, il faut :
• qu’il soit dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur, ou de leurs représentants ;
• qu’il soit daté et signé par le locataire et le bailleur eux-mêmes (un état des lieux dressé par une seule des parties ou par un expert désigné par une seule des parties peut toujours être contesté par la partie adverse) ;
• qu’il soit détaillé, c’est-à-dire précis. Une clause de style qui dirait : « L’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas considérée comme un état des lieux d’entrée."

Région bruxelloise : si le bail a été conclu ou renouvelé à partir du 1er janvier 2018.
Législation bruxelloise : brochure explicative page 22

"Mais, dans tous les cas, pour que l’état des lieux soit valable, il faut :
• qu’il soit dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du preneur et du bailleur, ou de leurs représentants ;
• qu’il soit daté et signé par le preneur et le bailleur ou par leurs représentants (un état des lieux dressé par une des parties ou par un expert désigné par une seule des parties peut toujours être contesté par l’autre partie) ;
• qu’il soit détaillé, c’est-à-dire précis. Une clause de style qui dirait : « l’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas considérée comme un état des lieux. Si le logement est pourvu de compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprendront le relevé des index de consommation, l’indication des numéros de compteurs, ainsi que les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité."

Xheres167 · #12 12-01-2019 22:56:14

Bonjour à tous. Je vous remercie beaucoup pour vos réactions et m'excuse de ne pas avoir répondu plus tôt aux questions posées (je suis partie toute la journée). Le bien est situé en région wallonne et le bail (de résidence principale imprimé sur le site PIM justement) a pris vigueur en septembre 2017 pour une durée de 9 ans.
Mon amie s'est dirigée vers cette immense maison avec studio indépendant dans un seul et unique but : s'y installer comme esthéticienne indépendante et location de chambre chez l'habitant puisque le bien s'y prête à merveille. Le propriétaire avait d'emblée marqué son accord verbal sur le projet de mon amie, à la condition qu'elle ne déclare pas le montant du loyer dans ses contributions pour que le propriétaire ne soit pas taxé (ps: je n'y connais rien en matière de fiscalité).
Mon amie s'est donc lancée dans des travaux d'aménagement dans le studio et dans la partie dédiée à son institut (travaux encouragés par le propriétaire), s'est inscrite à L'UCM et à la Tva et a signé un contrat (style proximedia) pour faire toute sa publicité. Une fois tout en route, le propriétaire a décidé de condamner la partie studio en faisant venir un ouvrier à l'insu de mon amie, lequel a changé le barillet et fermé la porte d'accès à clé (empêchant ainsi mon amie d'exploiter son projet de chambre chez l'habitant). Il a par la suite annoncé à mon amie par mail qu'il mettrait prochainement la maison en vente. La location du studio étant le point fort de son activité (village typique très retiré et en pleine campagne, propice au repos et au dépaysement), mon amie ne gagnait pas assez sa vie juste avec l'institut et était tellement submergée de dettes (lois sociales, frais mensuels de publicité proximedia, achat divers liés à sa future activité...) qu'elle a dû arrêter son activité d'indépendante. Elle a tenté de se défaire de son contrat pub proximedia (signé pour 4 ans) et se retrouve avec plusieurs milliers d'euros d'indemnités de rupture. Elle a perdu énormément d'argent sur un an de location juste en faisant malheureusement confiance à son propriétaire. Signer un bail de 9 ans la rassurait pleinement car elle recherchait une stabilité pour elle et ses 4 enfants. Elle part sur les conseils de la police (certes pas dans les conditions prévues au bail) mais en abandonnant sa garantie locative au profit du propriétaire.

rexou · #13 12-01-2019 23:45:13

Vous vous perdez dans une foule de détails qui sont sans rapport avec la situation problématique que connait votre amie.

Elle a signé un bail de 9 ans pour une location en région wallonne. Le bail est enregistré. Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail. Les conseils que vous dites émaner de la police sont simplement ridicules. Il est inconcevable que la police donne des conseils qui sont non seulement contraires à la loi, mais en totale contradiction avec le simple bon sens.

Vous dites que le bailleur aurait l'intention de vendre. Entre l'intention et la réalisation de cette vente (si en effet le bien est mis en vente) il peut s'écouler pas mal de temps. Et une fois la vente réalisée, c'est le nouveau proprio qui doit remettre un préavis (de 6 mois) à votre amie.

La dernière chose à faire pour votre amie est bien de donner elle-même son renon. Si elle l'a déjà fait, je crains que l'erreur soit irréparable.

C'était une autre erreur de consentir de gros travaux dans un bien dont elle est locataire sans prendre la précaution élémentaire de mentionner cela par écrit, avec l'accord du bailleur. Si je dis que c'était encore une erreur de laisser entrer un expert faire un reportage photo (en complément d'état des lieux) plus de 4 mois après le début de la location, vous me direz que je suis un mauvais coucheur qui critique tout... et pourtant !

Le seul côté positif de votre histoire, c'est l'existence de mails du bailleur qui demande et encourage votre amie à faire des travaux.

Concernant le studio "repris" par le bailleur, que dit le bail ? Tout bail décrit les lieux loués... ce studio fait-il partie (par écrit sur le bail!) de la location ? Si oui, c'est simple : votre amie en a la pleine jouissance. Si non... c'est une énorme erreur de plus.

La situation n'est pas grave, elle est désespérée. Vous demandiez un conseil : votre amie doit déjà au moins conserver toute trace d'échange de courriers et mails avec le bailleur. Eviter les contacts verbaux et téléphoniques. Consulter un avocat. Ne signer aucun document. Et si ce n'est pas encore fait, ne pas donner son renon et ne pas déménager. Et aussi... la prochaine fois qu'elle envisage de prendre un bien en location, se faire assister par quelqu'un de compétent avant de signer quoi que ce soit.

Xheres167 · #14 13-01-2019 00:23:56

Merci Rexou pour votre intervention. Il est vrai qu'on s'est éloigné du sujet principal mais je suis tellement mal pour mon amie qui cherchait la sérénité et vit au final un calvaire depuis un peu plus d'un an avec un propriétaire manipulateur et dénué de scrupules qui, par jalousie de la future réussite de mon amie, s'entête à lui pourrir la vie (visites intempestives sans rendez-vous, pressions et mails d'intimidation, abus de confiance par de belles promesses au départ puis revirement). Mon amie est peut être un peu naïve mais c'est une personne honnête qui ne demande qu'à vivre paisiblement avec ses 4 enfants, dont un autiste.
Je chercherai à en savoir plus auprès d'elle concernant son contrat de bail et je reviendrai vers vous. Je suis moi même propriétaire bailleur et j'ai toujours agi en toute honnêteté et légalité avec mes locataires et je suis écœurée qu'un propriétaire puisse agir de la sorte.

Dernière modification par Xheres167 (13-01-2019 00:25:52)

GT · #15 13-01-2019 10:44:31

@xheres167

Ci-dessous, différents extraits d'un bail "PIM" de résidence principale (version 2019).

"Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne pourront être exécutés que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur et, le cas échéant, de l’autorité concernée.
Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l’art, aux frais et risques du Preneur, à l’entière décharge du Bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d’exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial, le tout sauf convention contraire."

"Le bien est destiné à usage de résidence principale. Le Bailleur n'autorise pas – autorise qu'une partie du bien (en tout état de cause réduite : maximum .…. %) soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle. Ne pourra constituer cette activité celle qui entrerait dans le champ d'application de la législation sur les baux commerciaux. Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention."
"Aucune modification par le Preneur de la destination ou des prescrits urbanistiques ne sera permise, sauf accord écrit du Bailleur et de l’autorité concernée. Toute charge susceptible d'être subie par le Bailleur en conséquence d'une contravention au présent paragraphe par le Preneur sera imputée et répercutée sur ce dernier. "
"Le Preneur ne pourra céder ses droits ni sous-louer le bien sans l'accord préalable et écrit du Bailleur"

1.Quid dans le bail qu'a signé votre amie ?

2. Quid du texte des mails entre le bailleur et la locataire quant aux travaux ?

En tout état de cause, l'activité par le preneur de l'hébergement touristique dans un studio indépendant ne répond pas au critère de destination d'un bail de résidence principale.

Dernière modification par GT (13-01-2019 10:54:35)

panchito · #16 13-01-2019 10:45:18

Xheres167 a écrit :

Le propriétaire avait d'emblée marqué son accord verbal sur le projet de mon amie, à la condition qu'elle ne déclare pas le montant du loyer dans ses contributions pour que le propriétaire ne soit pas taxé (ps: je n'y connais rien en matière de fiscalité).

Mais voilà qui est parfaitement illégal! Votre amie (ne peut-elle pas vraiment pas venir elle-même expliquer son problème??) devait absolument avoir l'accord écrit de son bailleur pour sous-louer puisque la sous-location par un locataire auquel un bailleur a consenti un bail de résidence principale est illégale en Belgique!

Elle a 4 enfants et 2 animaux, et elle a encore des chambres en trop qu'elle a loué en style AirB&B?

Mais si c'est en région Wallonne, elle a peut-être rendu le bien du bailleur insalubre par surpopulation!

Et puis c'est interdit;

Voir Ici

Ou ici, 46.000€ d'amende pour un locataire ayant sous-loué via AirB&B

ou ici

Dernière modification par panchito (13-01-2019 10:46:03)

libra · #17 13-01-2019 10:48:24

rexou a écrit :

Concernant le studio "repris" par le bailleur, que dit le bail ? Tout bail décrit les lieux loués... ce studio fait-il partie (par écrit sur le bail!) de la location ? Si oui, c'est simple : votre amie en a la pleine jouissance. Si non... c'est une énorme erreur de plus.

Au cas ou le studio n'est pas repris au bail, il pourrait encore y avoir moyen de se rattraper. Le ou les états de lieux reprennent-ils le studio?

Par ailleurs, il y a aussi le principe que nul ne peut s'enrichir sans cause au dépens d'autrui.

rexou

panchito · #18 13-01-2019 11:11:09

Xheres167 a écrit :

s'y installer comme esthéticienne indépendante

Mais le bail PIM l'y autorisait-il? IL y a une clause dans le bail PIM sur laquelle les parties doivent s’entendre quant au % d'utilisation professionnelle des locaux.

Celle-ci a t'elle été prévue? La clause du bail PIM est celle-ci (Article3):

Le bien est destiné à usage de résidence principale.Le Bailleur n'autorise pas–autorise qu'une partie du bien (en tout état de cause réduite:maximum ..... %) soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle.

Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention.

Pourriez-vous nous dire comment les paries ont rempli cette clause?

Vous venez déverser tout votre fiel sur le bailleur mais vous n'avez même pas connaissance des détails du bail conclu!

Vous dites que vous êtes vous même bailleresse mais vous connaîtriez tellement mal les lois belges concernant les baux de résidence principale?

panchito · #19 13-01-2019 11:14:42

Libra a écrit :

Par ailleurs, il y a aussi le principe que nul ne peut s'enrichir sans cause au dépens d'autrui.

Et pourtant c'est bien de cela qu'il s'agit, l'amie de Xheres s'est enrichie au dépends de son pauvre bailleur, qui lui va devoir en assumer toutes les conséquences (remise en état de sa maison, impôts très lourds à payer pour couvrir le fait que le bien a été utilisé par un indépendant etc...)

panchito · #20 13-01-2019 11:23:47

Xheres a écrit :

je suis tellement mal pour mon amie qui cherchait la sérénité et vit au final un calvaire depuis un peu plus d'un an avec un propriétaire manipulateur et dénué de scrupules qui, par jalousie de la future réussite de mon amie, s'entête à lui pourrir la vie (visites intempestives sans rendez-vous, pressions et mails d'intimidation, abus de confiance par de belles promesses au départ puis revirement). Mon amie est peut être un peu naïve mais c'est une personne honnête qui ne demande qu'à vivre paisiblement avec ses 4 enfants, dont un autiste.

Que de mauvaise fois! Même José Garcia n'oserait pas ce type de tirade! Comment un bailleur pourrait-il être jaloux d'une femme seule devant élever 4 enfants dont un autiste, qui n'a pas d'emploi, et qui en est réduite à se lancer comme esthéticienne indépendante pour pouvoir survivre et à sous-louer illégalement des chambres (dans une maison qui en a combien???) de manière illégale. Et qui en un mot comme un cent fait tout pour s'enrichir au détriment de son bailleur.

Comment peut-elle imaginer que le fisc ne sera pas au courant de ses activités professionnelles dans le bien loué? Elle ne travaille tout de même pas au noir ? Elle a bien un registre de commerce, numéro de TVA etc... avec toutes les déclarations et les démarches administratives qui vont avec??

Donc évidemment que le fisc est au courant et évidemment que le bailleur va être imposé sur les loyers à titre professionnel et évidemment qu'il a le droit de demander à votre "amie" de payer tous les suppléments d'impôts que le fisc va lui demander de payer. Puisque votre "amie" s'est enrichie aux dépens de son bailleur!!

État des lieux non enregistré, conséquences ?

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