Question au sujet de la clause "Obligés solidairement et indivisiblement"

PIM · #1 17-01-2019 10:49:56

GT a écrit :

Dans le prolongement de différentes réserves et interrogations qui ont été formulées ds cette discussion, il me semble que la lecture des n° 96 et 97 ainsi que des n° 31 à 42 du "Droit au bail, régime général" écrit par Bernard Louveaux ( De Boeck Université,1993) peut s'avérer utile.

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baloo

GT · #2 17-01-2019 10:21:24

Dans le prolongement de différentes réserves et interrogations qui ont été formulées ds cette discussion, il me semble que la lecture des n° 96 et 97 ainsi que des n° 31 à 42 du "Droit au bail, régime général" écrit par Bernard Louveaux ( De Boeck Université,1993) peut s'avérer utile.

GT · #3 16-01-2019 09:07:11

Jacq, n'auriez-vous pas lu trop rapidement le message de Baloo introduisant le sujet.

"Bonjour,
Dans le modèle de bail gracieusement proposé par PIM, la clause suivante est prévue:
Monsieur A
et Madame B
domiciliés...
Obligés solidairement et indivisiblement,
Cette mention "Obligés solidairement et indivisiblement" ne dispense-t-elle pas la banque d’exiger la signature des 2 bailleurs (obligés et solidaires) dans le cadre de la constitution d’une garantie par le locataire ?
J'ai signé seul et la banque exige la signature de madame…, donc nouveau RDV, report de la constitution de la garantie, etc,... Bref, est ce que la banque de mon locataire pinaille ou applique-t-elle juste ce qui prévu, auquel cas je ferai en sorte de venir à la banque avec Madame B la prochaine fois..."

Dernière modification par GT (16-01-2019 09:08:41)

baloo

jacq · #4 16-01-2019 07:59:34

Qui est le locataire principal Mr ou Mme, l'un comme l'autre peut être caution et solidaire des engagement du titulaire qui signe le bail sans pour cela que celui qui est caution et solidaire soit présent lors de l'ouverture du compte de garantie.
Sauf bien sûr si Mr et Mme sont colocataires et ayant droit au bail, au quel cas ils doivent être présent lors du dépôt de la garantie. smile

max11 · #5 15-01-2019 12:32:20

PIM a écrit :

Mais je dois être le seul puriste de la bande...

Peut-être le seul agent immobilier qui engagerait sa responsabilité envers un tiers en cas de problème ?

rexou

rexou · #6 15-01-2019 12:10:04

PIM a écrit :

Je me demande tout de même ce qui arrivera si, par exemple, un locataire assigne un bailleur, dans le cadre d'un litige à propos d'un bail: il assigne celui qui s'est contractuellement désigné comme bailleur ou faut-il assigner les propriétaires ? On ferait valoir le "mandat apparent" ou ?

Il assigne valablement le signataire du bail bien sur. C'est son seul interlocuteur. Tout autre propriétaire éventuel est inexistant pour le locataire.

Dans le cas d'un bail notarié il est évident que le notaire se renseignera quant à l'identité de tous les ayants droit propriétaires. Mais ce n'est pas le cas le plus fréquent...

PS. Je ne suis pas vraiment puriste... vous aviez déjà remarqué ? ^^ J'essaie d'être pragmatique, simple (qui a dit simplet?) et discret.

grmff · #7 15-01-2019 10:53:38

En cas d'action du locataire contre le bailleur, celui-ci ne pourra se défendre en précisant qu'il n'est pas seul propriétaire. Nul ne peut invoquer sa propre turpitude.

En cas de séparation, ce sera comme en cas de vente: celui ou celle qui retire son mandat, apparent ou non, ou celui qui prétend être devenu propriétaire devra le signaler er le démontrer au locataire. Le bail restera valable.

GT · #8 15-01-2019 10:36:35

Dans le prolongement des interventions précédentes

En tant que bailleur, qui a le droit de signer le bail ?

https://www.snpc-nems.be/fr/content/en- … er-le-bail

Extraits

"Un bailleur est une personne qui met un bien en location. Le bailleur n’est toutefois pas toujours le propriétaire du bien et peut avoir une autre « casquette ».
Ainsi un bailleur pourra par exemple agir
• en tant qu’usufruitier,
• en tant que locataire principal autorisé à sous-louer le bien ou une partie de ce bien."

"Plusieurs personnes ?
• Si le bien appartient à plusieurs propriétaires en indivision, il devra être signé par tous les indivisaires sauf si l’un d’entre eux a reçu une procuration de tous les autres.
• La capacité juridique des époux dépend du régime matrimonial de ces derniers et du statut du bien donné en location.

-> En régime de séparation de biens, chaque époux a le droit de gérer seul son patrimoine propre et donc de signer seul un bail concernant un bien qui lui est propre.

-> En régime de communauté de biens, l’article 1416 du Code civil stipule que « le patrimoine commun est géré par l’un ou l’autre époux qui peut exercer seul les pouvoirs de gestion, à charge pour chacun de respecter les actes de gestion accomplis par son conjoint ».

Un des époux peut donner seul un bien en location pour autant que la durée du bail n’excède pas 9 ans.
Par contre, en vertu de l’article 1418 du Code civil, les consentement des deux époux est requis pour conclure un bail de plus de 9 ans, pour consentir des baux commerciaux et des baux à ferme."

J'ajoute que lorsque le bien donné en location constitue le logement familial (art. 215 du C. civil), la signatures des deux conjoints est obligatoire .

PIM, rexou, baloo

PIM · #9 15-01-2019 08:57:56

GT a écrit :

panchito a écrit :
Le bailleur ne doit par forcément être le(s) propriétaire(s).
Effectivement.
Les notions de "propriétaire" et de "bailleur" ne se confondent pas.
Je pense ici à l'usufruitier qui peut être bailleur sans être propriétaire.

L'usufruit détient le pouvoir de disposer de l'immeuble et à ce titre agit comme "propriétaire", sans contestation possible.

Je déduis de cette discussion générale que finalement personne ne vérifie si le bailleur dispose des pouvoirs requis...

Alors qu'on est extrêmement précis quant aux statuts des locataires...

Je me demande tout de même ce qui arrivera si, par exemple, un locataire assigne un bailleur, dans le cadre d'un litige à propos d'un bail: il assigne celui qui s'est contractuellement désigné comme bailleur ou faut-il assigner les propriétaires ? On ferait valoir le "mandat apparent" ou ?

rexou a écrit :

Comme il serait aussi possible que le bailleur ne soit pas proprio mais locataire principal par exemple.

Si le locataire principal sous-loue (note en passant: ce n'est pas autorisé pour l'intégralité de l'immeuble, dans le cadre d'un bail de résidence principale, mais ne nous égarons pas), il ne pourrait pas se contenter d'apparaître comme "bailleur": il devra préciser qu'il s'agit d'une sous-location et qu'il ne donne pas plus de droits que ceux dont il dispose lui-même en vertu du bail principal.

Mais je dois être le seul puriste de la bande... wink

Et si, toujours par exemple, il s'agit d'un bail authentique (notarié), vous pensez que ces fantaisies seraient admises ? Que le notaire ne vérifiera rien ? Et se contentera de déclarations unilatérales ?

En conclusion, il me paraît plus correct de définir dans la case bailleur qui agit en vertu de quoi. Même si en pratique, apparemment, tout le monde s'en fiche.... jusqu'au jour où un incident juridique se produira.

GT · #10 15-01-2019 07:32:22

panchito a écrit :

Le bailleur ne doit par forcément être le(s) propriétaire(s).

Effectivement.
Les notions de "propriétaire" et de "bailleur" ne se confondent pas.
Je pense ici à l'usufruitier qui peut être bailleur sans être propriétaire.

rexou

rexou · #11 15-01-2019 00:05:24

grmff a écrit :

J'avoue que le juge a tiqué quand je l'ai signalé. Mais j'ai simplement dit que j'étais bailleur seul pour un bien possédé à deux, et un loyer versé sur compte commun. C'est pas pour rien qu'il y a deux termes différents... Il m'a regardé un peu perplexe, et on est passé à autre chose.

Première remarque : il n'était vraiment pas nécessaire d'informer le juge de ce détail. Personne ne vérifie dans les faits si le bailleur est bien le (seul) proprio.

Ensuite, il est parfaitement possible à Grmfette de signer un mandat sous seing privé à son mari. Comme il serait aussi possible que le bailleur ne soit pas proprio mais locataire principal par exemple. Pour mettre un bien en location, il suffit d'en avoir la libre disposition d'usage et de location délivrée par le propriétaire.

grmff · #12 14-01-2019 23:56:38

J'avoue que le juge a tiqué quand je l'ai signalé. Mais j'ai simplement dit que j'étais bailleur seul pour un bien possédé à deux, et un loyer versé sur compte commun. C'est pas pour rien qu'il y a deux termes différents... Il m'a regardé un peu perplexe, et on est passé à autre chose.

panchito · #13 14-01-2019 23:42:54

Grmff a écrit :

Le bailleur ne doit par forcément être le(s) propriétaire(s).

Bien entendu, Grmff ne met que son nom sur les baux alors qu'il gère ses biens à lui et à sa Grmfette!

panchito · #14 14-01-2019 23:41:33

Quant à la KBC, elle ne demande même pas la signature du ou des bailleurs....

PIM · #15 14-01-2019 23:34:17

panchito a écrit :

Le bailleur ne doit par forcément être le(s) propriétaire(s).

Curieuse affirmation...

grmff · #16 14-01-2019 22:55:02

Personnellement, je suis seul bailleur des biens que je gère, pour moi et Grmfette. Je ne mets plus que mon nom comme bailleur. Ce genre de problème a disparu, ainsi que la signature des requêtes en justice de paix, et tout un tas d'autre chose.

Je note que certaines banques ont des demandes que d'autres n'ont pas. BNP impose que la garantie soit au nom des locataires, même si un seul des deux locataire dépose une garantie. Ils prétendent que c'est la loi. Or, la loi ne le mentionne pas... ING de son côté accepte qu'un seul des deux locataires soit titulaire du compte garantie locative.

Soit ING fait des choses illégales, soit BNP impose des choses que la loi n'impose pas.

rexou

panchito · #17 14-01-2019 22:45:13

Je trouve cela parfaitement normal. Les bailleurs ont signé le bail à 2 avec la clause "Obligés solidairement et indivisiblement".

C'est donc bien pour montrer que l'un ET l'autre doivent être solidaires. Raison pour laquelle la banque demande à Mr ET à Mme de signer le blocage de la garantie.

Iem pour le déblocage, et c'est la surtout que c'est important: Mr et Mme devront tous les 2 êtres parfaitement d'accord sur le partage de la somme débloquée: quel montant revient au locataire et aux propriétaires.

Si vous ne vouliez pas , vous n'aviez qu'à signer le bail tout seul, même si vous êtes tous les 2 propriétaires en indivision.

Le bailleur ne doit par forcément être le(s) propriétaire(s).

GT · #18 14-01-2019 19:22:13

baloo a écrit :

Cette mention "Obligés solidairement et indivisiblement" ne dispense-t-elle pas la banque d’exiger la signature des 2 bailleurs (obligés et solidaires) dans le cadre de la constitution d’une garantie par le locataire ?
J'ai signé seul et la banque exige la signature de madame…, donc nouveau RDV, report de la constitution de la garantie, etc,... Bref, est ce que la banque de mon locataire pinaille ou applique-t-elle juste ce qui prévu, auquel cas je ferai en sorte de venir à la banque avec Madame B la prochaine fois...

Où ? Dans ses conditions, je suppose et que nous ignorons.

rexou · #19 14-01-2019 18:48:56

PIM a écrit :

- Il faut dans ce cas que Mr ait un mandat écrit de Mme
- A défaut, on en reparle si , par exemple, Mr et Mme divorcent (c'est une hypothèse hein Mr Baloo) et que Mr a agit sans autorisation de Mme...

J'ai bien écrit "auquel cas tous deux signent le bail pour l'avaliser" Ensuite, Mr est le seul interlocuteur des preneurs.

Madame donne mandat, par sa signature, à se faire représenter par son mari. Cela ne lui ôte aucun droit en cas de divorce ou autre il me semble.

PIM · #20 14-01-2019 18:23:15

rexou a écrit :

PIM a écrit :
Ici, dans le cas d'espèce, il y a M. et Mme Baloo: ils doivent signer le bail tous les 2.
Mr et Mme, "représentés par Mr"...
Auquel cas tous deux signent en effet, pour avaliser le bail, mais ensuite, seul Mr représente les bailleurs. Seul Mr doit signer à la banque. Seul Mr envoie et reçoit le courrier relatif à la location. Seul Mr est l'interlocuteur des preneurs. C'est pas plus simple ?

- Il faut dans ce cas que Mr ait un mandat écrit de Mme
- A défaut, on en reparle si , par exemple, Mr et Mme divorcent (c'est une hypothèse hein Mr Baloo) et que Mr a agit sans autorisation de Mme...

baloo · #21 14-01-2019 14:36:55

Bonjour,

Dans le modèle de bail gracieusement proposé par PIM, la clause suivante est prévue:

Monsieur A
et Madame B
domiciliés...
Obligés solidairement et indivisiblement,

Cette mention "Obligés solidairement et indivisiblement" ne dispense-t-elle pas la banque d’exiger la signature des 2 bailleurs (obligés et solidaires) dans le cadre de la constitution d’une garantie par le locataire ?

J'ai signé seul et la banque exige la signature de madame…, donc nouveau RDV, report de la constitution de la garantie, etc,... Bref, est ce que la banque de mon locataire pinaille ou applique-t-elle juste ce qui prévu, auquel cas je ferai en sorte de venir à la banque avec Madame B la prochaine fois...

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