avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

IBS

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avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

Nos locataires habitent notre appartement depuis 2012.Property est la région de la capitale bruxelloise.

Nous avons renouvelé trois fois, comme suit, et il est finalement devenu un contrat de 9 ans à un moment donné.
Nous utilisions toujours le modèle PIM pour tous les renouvellements.

Le modèle de contrat utilisé pour le dernier renouvellement, signé le 30/5/2015, était:bail de résidence principale pour un immeuble sis dans la Région de Bruxelles-Capitale (2014v4)

Ils ont envoyé le préavis de résiliation suivant, daté du 9/1/2019, enregistré et reçu par nous le 18/1/2019.

Je suppose que la période de préavis commence le 1er février 2019. Je suis conscient qu'il n'y aura pas de pénalité depuis que nous avons passé les trois premières années.

1. Ai-je raison d'attendre trois mois de loyer pour les mois de février, mars et avril 2019, même s'ils quittent l'appartement le 1er mars?

2. Si nous acceptons mutuellement de mener etat de lieux  de sortie le 4/3/2019, cela changera-t-il l'obligation du locataire de payer le loyer pendant une période de préavis de trois mois?

3. Je dois attendre de voir si le locataire paie le loyer d'avril et s'il répare le réfrigérateur, il est en panne. Est-il vrai que nous devons libérer la garantie de loyer dans le mois qui suit la signature de l’enquête de sortie?

4. Si nous plaidons auprès du juge de paix pour obtenir le loyer dû et pour résoudre le problème du réfrigérateur cassé, le préavis d'un mois pour libérer la garantie est-il toujours valable [/ *]

Dernière modification par IBS (20-02-2019 22:57:15)

libra

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

Vous n'auriez jamais dû faire de nouveaux contrats. Tous ces nouveaux contrats sont contestables. Il y aurait fallu faire un avenant afin de prolonger le 1er contrat.

Vu que c'est le locataire qui résille le bail, cela change heureusement rien. C'eut été une autre paire de manche si vous aviez eu à résilier.

Le préavis est de trois mois et donc le loyer est d^avril compris. Que les clés soient remises en mars n'y change rien. Il faut cependant marquer toutes les réserves lors de la réception des clés. Si le locataire décide de conserver l'appartement vide jusqu'à la fin du mois d'avril, il en conserve la responsabilité civile jusqu'à la fin du mois d'avril. Ce n'est donc pas dans son intérêt.

Quant au frigo, s'il date de 2012, oubliez. Il est amorti.

panchito

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

Quant au frigo, s'il date de 2012, oubliez. Il est amorti.

Pas d'accord, si c'est du haut de gamme allemand (Liebherr, Miele, Siemens, Bosch, AEG), ils ont une durée de vie de plus de 20 ans!

Il est "cassé" comment?

GT

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

Quant au frigo, s'il date de 2012, oubliez. Il est amorti.

Pas d'accord, si c'est du haut de gamme allemand (Liebherr, Miele, Siemens, Bosch, AEG), ils ont une durée de vie de plus de 20 ans!

Il se dit que les anciennes générations de frigo avaient une durée de vie nettement supérieure aux plus récentes.

J'ai eu de gros appareils electroménagers de marques citées qui ont duré pus de 20 ans.

Lorsque je les ai remplacés chez le même vendeur en choisissant toujours une marque réputée de qualité celui-ci a bien attiré mon attention sur le fait que leur durée de vie ne sera plus aussi longue.

IBS

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

C’est ce que j’ai dit à propos du frigo. Ce n'est pas la fin de sa vie. C'est parce qu'il n'a pas été utilisé comme un "bon père" ferait l'affaire
Il a simplement été brisé par une mauvaise utilisation, pas simplement par un déglaçage. La porte du congélateur est tout simplement manquante. Le frigo fonctionne toujours bien. Nous avons simplement besoin d'une porte de congélateur, si la porte peut être achetée séparément.

Nous voulons seulement que le locataire remplace la porte cassée. Si elle ne trouve pas la porte, je n'ai pas le droit de demander le remplacement, car elle est censée revenir dans le même état?

Je conviens que c’est un appareil électronique, mais nous parlons simplement d’une porte de congélateur cassée
 
C'est ce que le locataire m'a envoyé par courrier électronique à propos de l'état du réfrigérateur:
Et pour le frigo c’est le gèle qui à casser la porte parce que la porte ne ferme plus à cause de la glace. Et parce que on ne sait pas le débrancher pour décongeler depuis 2012.

rexou

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

C'est ce que le locataire m'a envoyé par courrier électronique à propos de l'état du réfrigérateur:
Et pour le frigo c’est le gèle qui à casser la porte parce que la porte ne ferme plus à cause de la glace. Et parce que on ne sait pas le débrancher pour décongeler depuis 2012.

Ah mais si vous louez un frigo qu'on en peut pas débrancher, c'est normal que le locataire casse la porte pour aérer ! ^^

Pour moi, le locataire est redevable de 50% de la valeur neuve du frigo. 

Concernant la durée du préavis, vous pouvez demander seulement deux mois, si le locataire libère les lieux après un mois de préavis et si vous louez rapidement (pour le 3e mois- Il y a le bail... ensuite, tout se négocie entre personnes de bonne composition.

Ceci dit, ils n'ont pas inventé l'eau chaude vos locataires.

Dernière modification par rexou (21-02-2019 18:45:30)

panchito

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

Porte intérieure du surgélateur cassée? Dégât locatif hyper-classique! Si la prise est encastrée à l'arrière du frigo et n'est pas accessible, il suffisait de débrancher le fusible! Il faut être bien bête pour laisser la situation telle quelle!!

Sans cette porte intérieure, c'est tout ce que le frigo contient qui risque d'être surgelé avec les consommations qui vont avec...

Sûrement encore des gens qui exigent un frigo de classe A+++ mais qui ne savent pas qu'il faut régulièrement dégeler le surgélateur!

Ils pouvaient aussi mettre une casserole d'eau très chaude à l'intérieur du surgélateur.

Non, ils n'ont vraiment pas inventé la poudre....

Pour moi, ils doivent vous repayer un nouveau frigo.

Dernière modification par panchito (21-02-2019 19:12:39)

grmff

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

Je conviens que c’est un appareil électronique, mais nous parlons simplement d’une porte de congélateur cassée
 
C'est ce que le locataire m'a envoyé par courrier électronique à propos de l'état du réfrigérateur:
Et pour le frigo c’est le gèle qui à casser la porte parce que la porte ne ferme plus à cause de la glace. Et parce que on ne sait pas le débrancher pour décongeler depuis 2012.

Gardez bien ce mail. Il démontre que c'est le manque d'entretien (dégivrage) qui est la source du dégât.

Un frigo avec une porte cassée, il est bon pour le parc à container, parce que ce sera toujours source de givre, de glace et de soucis.

Qui casse paie, ils vous doivent un nouveau frigo, vétusté déduite.

grmff

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

Je suppose que la période de préavis commence le 1er février 2019. Je suis conscient qu'il n'y aura pas de pénalité depuis que nous avons passé les trois premières années.

Vous supposez bien...

*Ai-je raison d'attendre trois mois de loyer pour les mois de février, mars et avril 2019, même s'ils quittent l'appartement le 1er mars?

Oui et non. Ils sont redevable de ces 3 loyers, sauf si vous relouez. A mon sens, le préavis est la période dont dispose le propriétaire pour retrouver un nouveau locataire. Il n'y a pas de raison de toucher deux loyers pour le même mois.

*Si nous acceptons mutuellement de mener etat de lieux  de sortie le 4/3/2019, cela changera-t-il l'obligation du locataire de payer le loyer pendant une période de préavis de trois mois?

Il convient évidemment de le mentionner dans le document de reprise des clefs. Cela lève toute ambiguité.

*Je dois attendre de voir si le locataire paie le loyer d'avril et s'il répare le réfrigérateur, il est en panne. Est-il vrai que nous devons libérer la garantie de loyer dans le mois qui suit la signature de l’enquête de sortie?

La loi est muette sur le sujet. A mon sens, la garantie doit être libérée sans tarder une fois que le décompte final est établi. Et le décompte final ne peut être établi tant que le locataire est susceptible de vous devoir des sommes. En clair, tant que le bien n'est pas reloué, ou que les 3 mois de préavis ne sont pas passés, il n'y a pas lieu de libérer la garantie lcoative, qui existe pour garantir de toutes les obligations du locataire. Tant qu'il reste des obligations, la garantie ne bouge pas de là où elle se trouve.

*Si nous plaidons auprès du juge de paix pour obtenir le loyer dû et pour résoudre le problème du réfrigérateur cassé, le préavis d'un mois pour libérer la garantie est-il toujours valable

Il va de soi que si le dossier passe devant le juge, c'est que vous n'êtes pas d'accord sur la libération de la garantie. Elle ne doit dès lors pas être libérée volontairement tant que les choses ne sont pas claires et que le jugement n'est pas effectif.

panchito

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

S'il s'agit d'un appartement situé dans une copropriété gérée par un syndic, d'habitude les décomptes eau et chauffage ne sont fait qu'une fois par an. En principe vous avez le droit d'attendre ce décompte annuel pour confectionner le décompte de fin de bail de votre locataire (avec le solde de charges, les dégâts, indemnité pour résiliation anticipée etc...).

La garantie restera dès lors bloquée jusqu'à ce que vous soyez surs et certains que tout ce que vos locataires vous doivent, vous a été payé.

Francis

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

Garder d’office la garantie jusqu’à réception du décompte de la copropriété, on ne peut pas, je crois bien que le sujet a été abordé plusieurs fois ici.
Le principe adopté par les professionnels, et validé par la justice, me semble-t-il, est de calculer sur base de décomptes des exercises précédents quelle sera le décompte en principe pour cette durée de location? De l’augmenter d’un certains pourcentage sur base de l’index, éventuellement de suppléments connus.  De la on déduit les acomptes mensuels et o, arrive à une somme que le propriétaire peut conserver en attendant le décompte du syndic.
Mais jamais on ne garde 2 mois de loyer pour un supplément de 50 ou 100 €

panchito

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

Je connais de nombreuses copropriétés où les suppléments découlant du décompte annuel eau et chauffage atteignent plusieurs milliers d'euros (occupants insouciants qui laissent toutes les vannes de leurs radiateurs grandes ouvertes quelques soient les conditions météorologiques...)

Himura

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Re : avis de résiliation reçu le 19/01/2019 - Loyer dû pour combien de mois?

Garder d’office la garantie jusqu’à réception du décompte de la copropriété, on ne peut pas, je crois bien que le sujet a été abordé plusieurs fois ici.
Le principe adopté par les professionnels, et validé par la justice, me semble-t-il, est de calculer sur base de décomptes des exercises précédents quelle sera le décompte en principe pour cette durée de location? De l’augmenter d’un certains pourcentage sur base de l’index, éventuellement de suppléments connus.  De la on déduit les acomptes mensuels et o, arrive à une somme que le propriétaire peut conserver en attendant le décompte du syndic.
Mais jamais on ne garde 2 mois de loyer pour un supplément de 50 ou 100 €

Le principe me semble assez évident.
Par contre, pour la méthode, elle me parait plutôt risquée, car le passé n'est pas un gage de son futur.

J'ai une location où des décomptes sont à faire. J'ai reproduit les méthodes de calcul des fournisseurs et distributeurs dans des Excel (fallait parfois un peu creuser, mais c'est tout à fait faisable).
Quand un locataire quitte, on fait un relevé des compteurs et décompteurs. En fonction, il est possible d'estimer le coût réel à ~5 € près.
J'arrondi vers le haut, et je leur rend la garantie 'due incontestablement'. Une fois la facture de régul reçue, je fais le léger ajustement, dans l'indifférence de tous généralement à ce stade, vu les cacahuètes que ça représente.