conséquences de la non-domiciliation d'un locataire?

olibrius · #1 09-05-2019 10:37:43

Bonjour,

Je suis aux prises avec un locataire difficile (à Bruxelles, bail résidentiel de 9 ans) à qui j'ai donné son congé pour habiter les lieux moi-même.

Dans l'intervalle est intervenue une note d'eau gargantuesque suite à l'oubli d'un robinet. La facture m'étant adressée, c'est moi qui dois avancer l'argent, que je vais évidemment lui faire rembourser. Seulement, je me suis aperçu que ce locataire a omis de se domicilier dans les lieux. Je ne serais pas étonné non plus qu'il retienne les deux derniers mois de loyer en fin de course pour être sûr de récupérer sa garantie.

Ma question est la suivante: sachant que ce locataire est probablement domicilié en France, quelles sont mes possibilités pour récupérer mon dû, par exemple pour la facture d'eau? Comment peut se passer une procédure en justice de paix s'il est effectivement domicilié à l'étranger?

Merci pour vos réponses smile

grmff · #2 09-05-2019 12:00:08

Sans certificat de domicile, vous devrez passer par huissier. Et il faudra retrouver sa trace en France. Bon amusement...

rexou

olibrius · #3 09-05-2019 12:11:50

Du coup, je fais quoi?

L'obliger à se domicilier sous peine d'expulsion rapide? D'après cet article (https://businessdatabase.indicator.be/b … 01/related) ça devrait être possible, mais dans la pratique...?

grmff · #4 09-05-2019 12:36:54

Pour faire une expulsion rapide, il faut une décision de justice... par huissier à son domicile.

Où se trouve la garantie locative? Sur un compte bancaire bloqué comme la loi le prévoit, ou sur votre compte personnel?

olibrius · #5 09-05-2019 12:51:24

grmff a écrit :

Où se trouve la garantie locative? Sur un compte bancaire bloqué comme la loi le prévoit, ou sur votre compte personnel?

Sur un compte bloqué.

grmff · #6 09-05-2019 12:54:08

Et bien, s'il se barre sans payer les deux derniers mois, vous l'aurez dans l'os à tous les coups. Parce que certains locataires pensent qu'il vous suffit de réclamer votre dû à la banque...

Mon conseil: tentez de garder le contact. Vérifiez sa solvabilité. Demandez lui immédiatement de payer la facture d'eau.

rexou

panchito · #7 09-05-2019 12:59:37

Vous allez aussi avoir la commune qui va vous envoyer une taxe de seconde résidence si personne n'était domicilié dans les lieux.

C'était un appartement ? Une maison? Votre locataire n'avait pas repris le compteur d'eau à son nom?

PIM · #8 09-05-2019 16:01:06

Le bail contient-il une clause de domiciliation (pour l'exécution du contrat: rien à voir avec une domiciliation effective) ?
Si oui, tant que le preneur ne vous a pas notifié une nouvelle adresse, vous pouvez lui écrire valablement à l'adresse des lieux loués.

Adressez-lui dés à présent la facture d'eau reçue.

L'état des lieux d'entrée contient-il la mention de la position des compteurs ?

olibrius · #9 09-05-2019 17:00:17

Oui, il y a une clause de domiciliation (il me semblait que c'était obligatoire pour une résidence principale...).

Je lui ai adressé la facture d'eau. Pour ce qui est du relevé de compteur, j'ai la facture d'eau de l'année dernière qui le mentionne, pas de souci.
Je l'ai également mis en demeure de se domicilier dès à présent.

Merci pour vos réponses.

rexou

PIM · #10 09-05-2019 18:04:31

olibrius a écrit :

Oui, il y a une clause de domiciliation (il me semblait que c'était obligatoire pour une résidence principale...).

Vous confondez la clause d'élection de domicile (pour l'exécution dui contrat) avec l'obligation de se domicilier effectivement dans les lieux.

Exemple: un bail de résidence secondaire peut contenir une clause d'élection de domicile

GT, rexou

GT · #11 09-05-2019 18:26:23

olibrius a écrit :

Oui, il y a une clause de domiciliation (il me semblait que c'était obligatoire pour une résidence principale...).

La "domiciliation" ou "élection de domicile" est le choix d'un lieu que fait une personne pour les besoins de l'exécution d'un contrat ou pour les besoins d'une procédure.
Cette clause est facultative.
Le bail PIM de résidence principale contient une clause intitulée "DOMICILIATION" rédigée comme suit
" Le Preneur fait élection de domicile dans les lieux loués pour toute notification ou signification relative au présent bail et ses suites. A l’expiration du présent bail, il pourra toutefois notifier au Bailleur qu’il élit domicile à l’adresse qu’il précisera, si celle-ci est située en Belgique
Autre clause de domiciliation/élection de domicile
"Election de domicile
Le preneur déclare élire domicile dans le bien loué ou à l’adresse suivante………………………………………....... tant pour la durée de la location que pour toutes les suites du bail, sauf s’il a, après son départ, notifié au bailleur une nouvelle élection de domicile, obligatoirement en Belgique."
Et encore une autre clause
"Pour toutes les obligations découlant du présent bail, le preneur fait, par les présentes, élection de domicile dans le bien loué, tant pour la durée de celui-ci que pour ses suites, et ce, même s’il reste effectivement domicilié ailleurs.
Dans ce dernier cas, il communiquera au bailleur l’adresse de son domicile légal ainsi que tout changement."

Les articles 102 à 111 du C. civil sont consacrés au domicile

Conséquences de l'élection de domicile
L’article 111 du Code civil stipule : Lorsqu'un acte contiendra, de la part des parties ou de l'une d'elles, élection de domicile pour l'exécution de ce même acte dans un autre lieu que celui du domicile réel, les significations, demandes et poursuites relatives à cet acte, pourront être faites au domicile convenu, et devant le juge de ce domicile .

PIM, rexou

panchito · #12 09-05-2019 18:49:40

Olibrius a écrit :

Pour ce qui est du relevé de compteur, j'ai la facture d'eau de l'année dernière qui le mentionne, pas de souci.

Au contraire, très gros soucis!!

Vous deviez relever le compteur au moment de l'état des lieux d'entrée. Ce relevé doit figurer dans votre rapport d'état des lieux d'entrée (fait par vous ou par un expert?).

Ce rapport doit par ailleurs avoir été enregistré avec le bail. C'est bien le cas?

Si oui, comment avez-vous fait? Votre locataire avait déjà un titre de séjour l'autorisant à RESIDER en Belgique pour plus de 3 mois? Si non il n'avait pas de Numéro d'inscription au Registre National (NN)...

Et vous avez signé un bail de résidence principale avec quelqu'un qui n'avait pas le droit de RESIDER en Belgique pour plus de 3 mois?

Ce qui est une infraction...

grmff · #13 09-05-2019 19:06:43

Tous les juges n'acceptent pas les clauses de domicile. Pour déposer une requête, il faut un certificat de domicile. Une élection de résidence n'aide pas en la matière...

GT · #14 09-05-2019 19:20:09

grmff a écrit :

Tous les juges n'acceptent pas les clauses de domicile. Pour déposer une requête, il faut un certificat de domicile. Une élection de résidence n'aide pas en la matière...

En tout état de cause, il vaut mieux avoir cette clause d"élection de domicile ds la bail , même si certains juges devaient ne pas l'accepter.

Et s'ils ne l'acceptent pas , c'est notamment parce que le bailleur a connaissance du domicile réel de l'ancien locataire.

A examiner au cas par cas.

rexou

olibrius · #15 10-05-2019 10:08:46

Merci pour toutes vos réponses, mais j'avoue que tout cela sème un peu la confusion dans mon esprit novice.

Le bail est un bail PIM, et la clause de domiciliation est la première citée.

L'état des lieux (dûment enregistré) a été fait par un expert, qui a relevé le compteur d'eau à l'entrée. Cependant, il s'agit d'un compteur général pour la maison. Le locataire en question n'a pas de compteur personnel, les deux autres locataires ont des compteurs de passage (non officiels) qui sont relevés chaque année en même temps que le général. La consommation du locataire en question est calculée en retranchant les consommations des deux autres de la consommation totale relevée par Vivaqua.

Quelques questions:
Y a-t-il oui ou non obligation, avec cette clause (sachant que c'est un bail de résidence principale), de se domicilier à la commune?
Puis-je le contraindre à se domicilier avant son départ?
Est-ce bien au propriétaire de vérifier les titres de séjour de ses locataires?
S'il est effectivement domicilié en France, quelles possibilités de recours en cas de litige?

Merci d'avance!

Dernière modification par olibrius (10-05-2019 10:10:00)

PIM · #16 10-05-2019 10:51:10

Le domicile est une notion légale, différente de la résidence, qui est une notion de fait.
Informations pratiques sur https://www.ibz.rrn.fgov.be/fr/populati … opulation/

GT

panchito · #17 10-05-2019 13:26:43

Olibrius a écrit :

L'état des lieux (dûment enregistré) a été fait par un expert, qui a relevé le compteur d'eau à l'entrée. Cependant, il s'agit d'un compteur général pour la maison.

Donc sans aucun intérêt.

Et pour votre information, tout non-Belge a l'obligation légale de demander son inscription à la commune dans les 8 jours de son arrivée en Belgique dès qu'il a l'intention d'y RESIDER pour plus de 3 mois.

Cette procédure peut facilement prendre un mois, étant donné que la Police va venir vérifier si c'est bien là qu'il réside (nom sur la sonnette, boîte aux lettres, visite du bien loué etc...)

C'est seulement ensuite qu'il obtiendra son titre de séjour (appelé de nos jours Belgian_id for foreigner), qui lui ouvrira les portes des banques (pour ouvrir son compte garantie locative), d'un employeur en Belgqiue (devant l'inscrire à l'ONSS), à la sécurité sociale belge, mutuelle etc...

Donc s'il ne s'est jamais domicilié en Belgique comment a fait son employeur pour le payer sur un compte en banque en Belgique? Comment a-t'il pu déposer sa garantie locative sur un compte bloqué à son nom dans une banque en Belgique? Comment son employeur en Belgique a-t'il pu payer les charges patronales le concernant sans son NN (numéro national)?

max11 · #18 10-05-2019 13:45:26

panchito a écrit :

Et vous avez signé un bail de résidence principale avec quelqu'un qui n'avait pas le droit de RESIDER en Belgique pour plus de 3 mois?
Ce qui est une infraction...

Je rebondis sur ce point : faut-il vraiment être domicilié en Belgique pour signer un bail ? je n'ai jamais remarqué cette obligation et tout ce que j'ai trouvé c'est :
"Qui peut conclure un contrat de bail ?
CODE CIVIL, ART. 1123 ET 1124
Toute personne majeure (c’est-à-dire toute personne âgée
de 18 ans accomplis) et tout mineur émancipé peut conclure
valablement un contrat de bail.
Les personnes qui font l’objet d’une mesure de protection
judiciaire (médiation de dettes, administration de biens et de
personnes, tutelle) ne peuvent cependant conclure un bail
elles-mêmes. C’est leur représentant légal qui doit le faire." (https://logement.brussels/louer/bail-dhabitation)

panchito · #19 10-05-2019 13:55:37

Max11 a écrit :

Je rebondis sur ce point : faut-il vraiment être domicilié en Belgique pour signer un bail ?

Pour signer un bail de résidence principale de 9 ans les non-belges doivent évidemment être en possession d'un titre de séjour les autorisant à Résider pour plus de 3 mois en Belgique. Cela tombe sous le sens. Cela n'a rien à voir avec l'article que vous citez qui parle de capacité juridique.

Mais vous pouvez parfaitement, en tant qu'étranger, signer un bail de résidence secondaire sans être domicilié au préalable en Belgique.

max11 · #20 10-05-2019 14:02:54

panchito a écrit :

Max11 a écrit :
Je rebondis sur ce point : faut-il vraiment être domicilié en Belgique pour signer un bail ?
Pour signer un bail de résidence principale de 9 ans les non-belges doivent évidemment être en possession d'un titre de séjour les autorisant à Résider pour plus de 3 mois en Belgique. Cela tombe sous le sens. Cela n'a rien à voir avec l'article que vous citez qui parle de capacité juridique.
Mais vous pouvez parfaitement, en tant qu'étranger, signer un bail de résidence secondaire sans être domicilié au préalable en Belgique.

Et il sort d'où votre "évidemment" ? si la loi ne l'impose pas, il pourrait très bien signer un bail de résidence principal et faire les démarches après.
En quoi le bailleur serait tenu de s'assurer que le preneur est bien en ordre de documents avant de signer le bail ?

C'est comme pour l'ouverture d'un compte bancaire.... où est-ce écrit qu'il faut être domicilié en Belgique pour ouvrir un compte en Belgique ?
Comment se fait-il qu'il y ait autant de résidents belges qui disposent d'un compte à l'étranger ?

Vous énoncez vos vérités mais j'aimerais, pour celles-ci, avoir une vérité juridique

conséquences de la non-domiciliation d'un locataire?

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