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Les multipropriétaires visés par le fisc

PIM
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

jacq a écrit :

Personne n'est une science parfaite,  je vous conseil de lire dans sa totalité le blog de Pim , il est magnifiquement bien rédigé on y trouve beaucoup de réponses aux questions posées sur ce forum. smile  smile

En voilà un bon conseil wink


GT a écrit :

Vous renvoyez au blog de Pim. Je suppose en ce qui concerne surtout cette problématique.

Merci de mettre en lien le texte d'un blog sur PIM concernant la problématique rapportée par Panchito.

Bon conseil aussi  wink


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

jacq a écrit :

Personne n'est une science parfaite,  je vous conseil de lire dans sa totalité le blog de Pim , il est magnifiquement bien rédigé on y trouve beaucoup de réponses aux questions posées sur ce forum. smile  smile

Panchito dans son message initial a fait état d'une propension récente du fisc à qualifier une activité immobilière en une activité professionnelle.
Vous renvoyez au blog de Pim. Je suppose en ce qui concerne surtout cette problématique.

Merci de mettre en lien le texte d'un blog sur PIM concernant la problématique rapportée par Panchito.

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jacq
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

libra a écrit :
jacq a écrit :

Supposons que vous achetiez des garages a louer, ...

jacq a écrit :

Imaginons un seul instant ...

jacq a écrit :

Si vous avez plusieurs bien de ce genre, ...

Cela en fait des hypothèses. roll

Par ailleurs, il me semble me souvenir qu'on a déjà longuement discuté de la location de garages.

jacq a écrit :

Voyez un expert fiscal et faite remplir votre déclaration fiscal par celui-ci, cela vous évitera de nombreux problèmes smile C'est le seul conseil que je donne a tous ceux qui gère un patrimoine immobilier.

Mon conseil; c'est d'ignorer vos conseils.

Personne n'est une science parfaite,  je vous conseil de lire dans sa totalité le blog de Pim , il est magnifiquement bien rédigé on y trouve beaucoup de réponses aux questions posées sur ce forum. smile  smile


jacq

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max11
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

jacq a écrit :
panchito a écrit :
Jacq a écrit :

et même un avocat, un expert, un comptable, un agent immobilier…... doivent s'y inscrire.

Même un administrateur bénévole d'une ASBL!

Oui, il me semble avoir lu qu'une asbl doit avoir un n° d'enregistrement donc comme dans toutes les sociétés il faut renseigner les noms des actionnaires, des administrateurs même si ils ne sont pas actifs et même si ils exercent une activité gratuite , tel qu'un pensionné, d'autant plus si il a une fonction de dirigeant sans rémunération.


Un conseil : éviter de donner des conseils sur UBO.... vous êtes tout à fait à côté de la plaque....  tongue
On parle de "registre" et pas de "compte UBO" comme vous dites
Cela n'a rien à voir avec une activité commerciale ou une requalification de revenus, ni même avec les revenus ou le fisc...
Cela n'a rien à voir avec le fait de disposer d'un n° d'enregistrement ou pas à la BCE
Cela ne concerne pas les personnes exerçant quoi que ce soit en personne physique

En très succinct : c'est un registre (un nouveau brol selon moi) qui va (essayer) de reprendre tous les bénéficiaires effectifs (la personne physique du bout de la chaine) de toutes les structures mises en place (les sociétés, les holdings, les ASBL, les fondations, ...).
Pour les ASBL, en général, ce sont les administrateurs qui doivent être identifiés, pas tous les membres...

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libra
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

jacq a écrit :

Supposons que vous achetiez des garages a louer, ...

jacq a écrit :

Imaginons un seul instant ...

jacq a écrit :

Si vous avez plusieurs bien de ce genre, ...

Cela en fait des hypothèses. roll

Par ailleurs, il me semble me souvenir qu'on a déjà longuement discuté de la location de garages.

jacq a écrit :

Voyez un expert fiscal et faite remplir votre déclaration fiscal par celui-ci, cela vous évitera de nombreux problèmes smile C'est le seul conseil que je donne a tous ceux qui gère un patrimoine immobilier.

Mon conseil; c'est d'ignorer vos conseils.

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jacq
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

GT a écrit :
jacq a écrit :
GT a écrit :
jacq a écrit :

Si vos loyers deviennent des revenus professionnels, vous devrez demander un n° d'enregistrement et peut être un n° de tva.
Mais cela vous permettra de déduire de nombreux frais non déductible jusqu'à ce jour.

En matière de TVA
Jacq, avez-vous pris connaissance de la législation TVA en matière immobilière ? Quels sont les articles du code concernés ? Bref, quelles sont vos références ?
La lecture de l'article en lien de Gilles TIJTGAT peut être utile.

https://www.pim.be/location-et-tva-a-pa … 1-01-2019/

Pour info en lien ci-dessous une circulaire administrative relative au régime TVA de la location des biens immeubles (TVA)

https://www.lexalert.be/fr/article/circ … -immeubles

Dés que les revenus sont considéré comme revenus professionnel il faut un n° d'enregistrement et dans certaine circonstance vous devez demander un n° de tva occasionnel, même pour une seul opération financière.
Renseignez vous au près de votre comptable si vous en avez un, je ne vais pas vous donner un court de comptabilité c'est déjà très compliquer de suivre toutes les informations fiscal qui change d'année en année.
Si vous êtes un professionnel avez vous un compte UBO qui est obligatoire, si vous ne savez pas ce que cela signifie demandez a PIM en tant que chef d'entreprise il s'aura mieux vous répondre que moi, et même un avocat, un expert, un comptable, un agent immobilier…... doivent s'y inscrire.

Vous dégagez en touche. Dommage que vous n'ayez pu étayer vos affirmations en ce qui concerne la TVA.

Supposons que vous achetiez des garages a louer, vous savez comme moi que vous devez appliquer une tva sur la location et pour ce vous devez demander un n° de tva occasionnel et renseigner dans un listing a qui vous louer. Imaginons un seul instant qu'un de vos locataires soit un commerçant et qu'il loue votre garage pour y stocker de la marchandise ou un véhicule professionnel.
Si vous avez plusieurs bien de ce genre, même immeuble commerciaux, même immeuble de bureaux ,même un appartement dont un de vos locataire exerce une activité professionnel, ne pensez vous pas vu la ténacité de certains contrôleurs des contributions et de la tva que ceux-ci ne viendrons pas vérifier votre déclaration fiscal et décident de requalifier vos revenus comme professionnel ce qui ne sera pas sans conséquence pour votre taxation et charges social qui en découleront.
Voyez un expert fiscal et faite remplir votre déclaration fiscal par celui-ci, cela vous évitera de nombreux problèmes smile C'est le seul conseil que je donne a tous ceux qui gère un patrimoine immobilier.


jacq

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jacq
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

panchito a écrit :
Jacq a écrit :

et même un avocat, un expert, un comptable, un agent immobilier…... doivent s'y inscrire.

Même un administrateur bénévole d'une ASBL!

Oui, il me semble avoir lu qu'une asbl doit avoir un n° d'enregistrement donc comme dans toutes les sociétés il faut renseigner les noms des actionnaires, des administrateurs même si ils ne sont pas actifs et même si ils exercent une activité gratuite , tel qu'un pensionné, d'autant plus si il a une fonction de dirigeant sans rémunération.


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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

jacq a écrit :
GT a écrit :
jacq a écrit :

Si vos loyers deviennent des revenus professionnels, vous devrez demander un n° d'enregistrement et peut être un n° de tva.
Mais cela vous permettra de déduire de nombreux frais non déductible jusqu'à ce jour.

En matière de TVA
Jacq, avez-vous pris connaissance de la législation TVA en matière immobilière ? Quels sont les articles du code concernés ? Bref, quelles sont vos références ?
La lecture de l'article en lien de Gilles TIJTGAT peut être utile.

https://www.pim.be/location-et-tva-a-pa … 1-01-2019/

Pour info en lien ci-dessous une circulaire administrative relative au régime TVA de la location des biens immeubles (TVA)

https://www.lexalert.be/fr/article/circ … -immeubles

Dés que les revenus sont considéré comme revenus professionnel il faut un n° d'enregistrement et dans certaine circonstance vous devez demander un n° de tva occasionnel, même pour une seul opération financière.
Renseignez vous au près de votre comptable si vous en avez un, je ne vais pas vous donner un court de comptabilité c'est déjà très compliquer de suivre toutes les informations fiscal qui change d'année en année.
Si vous êtes un professionnel avez vous un compte UBO qui est obligatoire, si vous ne savez pas ce que cela signifie demandez a PIM en tant que chef d'entreprise il s'aura mieux vous répondre que moi, et même un avocat, un expert, un comptable, un agent immobilier…... doivent s'y inscrire.

Vous dégagez en touche. Dommage que vous n'ayez pu étayer vos affirmations en ce qui concerne la TVA.

Dernière modification par GT (28-09-2019 18:52:37)

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panchito
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Jacq a écrit :

et même un avocat, un expert, un comptable, un agent immobilier…... doivent s'y inscrire.

Même un administrateur bénévole d'une ASBL!

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jacq
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

GT a écrit :
jacq a écrit :

Si vos loyers deviennent des revenus professionnels, vous devrez demander un n° d'enregistrement et peut être un n° de tva.
Mais cela vous permettra de déduire de nombreux frais non déductible jusqu'à ce jour.

En matière de TVA
Jacq, avez-vous pris connaissance de la législation TVA en matière immobilière ? Quels sont les articles du code concernés ? Bref, quelles sont vos références ?
La lecture de l'article en lien de Gilles TIJTGAT peut être utile.

https://www.pim.be/location-et-tva-a-pa … 1-01-2019/

Pour info en lien ci-dessous une circulaire administrative relative au régime TVA de la location des biens immeubles (TVA)

https://www.lexalert.be/fr/article/circ … -immeubles

Dés que les revenus sont considéré comme revenus professionnel il faut un n° d'enregistrement et dans certaine circonstance vous devez demander un n° de tva occasionnel, même pour une seul opération financière.
Renseignez vous au près de votre comptable si vous en avez un, je ne vais pas vous donner un court de comptabilité c'est déjà très compliquer de suivre toutes les informations fiscal qui change d'année en année.
Si vous êtes un professionnel avez vous un compte UBO qui est obligatoire, si vous ne savez pas ce que cela signifie demandez a PIM en tant que chef d'entreprise il s'aura mieux vous répondre que moi, et même un avocat, un expert, un comptable, un agent immobilier…... doivent s'y inscrire.


jacq

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Activité professionnelle et revenus professionnels ?

https://www.cbc.be/private-banking/fr/a … s-pro.html

EXTRAITS

"Activité professionnelle
Les dispositions légales applicables impliquent que les revenus immobiliers deviennent des revenus professionnels si le bien est affecté à une activité professionnelle.
C’est donc un élément déterminant, puisque les avantages relatifs à l’investissement privé disparaissent alors. Par ailleurs, les revenus locatifs sont, déduction faite des frais réels (sans calculs forfaitaires ou forfaits avantageux), imposés aux taux progressifs. Il se peut aussi que le propriétaire soit redevable de cotisations sociales.

La question est donc la suivante: quand parle-t-on de revenus professionnels?

Auparavant, on considérait souvent qu’il fallait, pour que les revenus puissent être qualifiés de professionnels, disposer d’un patrimoine immobilier conséquent. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. On estime qu’il y a activité professionnelle lorsque l’activité est suffisamment répétée et fréquente et que l’organisation qu’elle implique lui confère un caractère professionnel.

Note personnelle : ces critères sont également retenus lorsque l'administration assujettit une ASBL non pas à l'impôt des personnes morales mais à l'impôt des sociétés.

Arrêts

Dans un arrêt de 2018, la cour d’appel de Liège a considéré que la mise en location de six immeubles (dont un comptait quatre appartements et un rez-de-chaussée commercial) suffisait pour que les revenus soient qualifiés de professionnels. Le propriétaire avait acquis les biens en l’espace de trois ans environ, en souscrivant, dans la plupart des cas, des emprunts. Deux des biens étaient loués à une société dont il était l’exploitant. L’administration a alors regardé le rythme rapide et répété des achats.

En 2018, la cour d’appel de Bruxelles en est venue à la même conclusion à propos d’un chômeur qui, en huit ans, avait acquis cinq immeubles (dont un de trois appartements), essentiellement par le biais d’emprunts. Il les avait fait entièrement rénover dans le but de les mettre en location. Le temps nécessaire à la gestion de ce patrimoine a constitué pour la cour le principal argument en faveur du caractère professionnel des revenus.

En 2018, la cour d’appel d’Anvers a eu à connaître d’un cas où un particulier avait acheté un terrain, sur lequel il avait fait ériger cinq appartements pour les revendre ensuite. La construction avait été confiée à une société dont le contribuable avait, précédemment, été gérant. Ici encore, la cour a considéré que les revenus étaient professionnels: le propriétaire avait toujours eu l’intention de revendre immédiatement les appartements et l’activité s’inscrivait dans le prolongement de son (ancienne) activité professionnelle. De surcroît, il avait, lui aussi, emprunté.

La cour d’appel de Gand en est venue à la même conclusion en 2018 dans un cas où un contribuable mettait en location une quarantaine de biens, par l’intermédiaire de la société immobilière dont il était le gérant. L’homme était également gérant d’un certain nombre de sociétés actives dans le secteur immobilier, et les acquisitions avaient été financées en grande partie par des emprunts.

Éléments déterminants

L’administration fiscale et la jurisprudence tiennent compte, pour savoir s’il est ou non question de revenus professionnels, des éléments suivants:
•    La mise en location ou la revente s’inscrivent-elles dans le prolongement de l’activité professionnelle?
•    Le temps consacré à l’activité, et son organisation
•    Le recours à des emprunts (fonds de tiers, par opposition à des apports personnels)
•    Le nombre élevé d’acquisitions.

Un arrêt de la cour d’appel d’Anvers (2018) contredit néanmoins les arrêts précédents. Un contribuable était propriétaire de 32 logements (dix studios pour étudiants et 22 appartements), qu’il louait à des particuliers. Il déclarait les loyers au titre de revenus immobiliers. Après près de dix ans, l’administration fiscale a requalifié ces revenus en revenus professionnels. Le tribunal de première instance lui a donné raison, mais la cour d’appel a cassé le jugement, estimant que les éléments avancés (perception des loyers sur place, suivi administratif de baux souvent de courte durée et emprunts) ne suffisaient pas à justifier cette mesure.

Toutefois, comme une hirondelle ne fait pas le printemps, la prudence s’impose, surtout si plusieurs des éléments énumérés ci-dessus peuvent être invoqués.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, pesez très attentivement tous les aspects de la question."

Dernière modification par GT (28-09-2019 10:31:51)

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

jacq a écrit :

Si vos loyers deviennent des revenus professionnels, vous devrez demander un n° d'enregistrement et peut être un n° de tva.
Mais cela vous permettra de déduire de nombreux frais non déductible jusqu'à ce jour.

En matière de TVA
Jacq, avez-vous pris connaissance de la législation TVA en matière immobilière ? Quels sont les articles du code concernés ? Bref, quelles sont vos références ?
La lecture de l'article en lien de Gilles TIJTGAT peut être utile.

https://www.pim.be/location-et-tva-a-pa … 1-01-2019/

Pour info en lien ci-dessous une circulaire administrative relative au régime TVA de la location des biens immeubles (TVA)

https://www.lexalert.be/fr/article/circ … -immeubles

Dernière modification par GT (28-09-2019 08:27:18)

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libra
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

jacq a écrit :

Si vos loyers deviennent des revenus professionnels, vous devrez demander un n° d'enregistrement et peut être un n° de tva.
Mais cela vous permettra de déduire de nombreux frais non déductible jusqu'à ce jour.

Ce n'est pas parce que le fisc requalifie l’activité immobilière d'un contribuable en "activité professionnelle" que l’activité immobilière du contribuable est une activité professionnelle.

Dernière modification par libra (28-09-2019 07:56:10)

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jacq
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Si vos loyers deviennent des revenus professionnels, vous devrez demander un n° d'enregistrement et peut être un n° de tva.
Mais cela vous permettra de déduire de nombreux frais non déductible jusqu'à ce jour.


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panchito
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

@alpha

Vous ne savez pas dans quoi investir?

Demain c'est la Grand Messe des investisseurs (flamands) à Gand. Cet évenement est organisé par la VFB qui regroupe plus de 6.000 investisseurs en Flandre. Rien de tel n'existe à Bruxelles ou en Wallonie.

En voici le programme:

Voir ICI

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

rexou a écrit :
Alpha a écrit :

Peut-être qu'en remboursant mes emprunts en cours, je diminue le risque de requalification de mes revenus immobiliers, vu que le recours au crédit semble être un des critères retenu pour requalifier les loyers.

Qu'en pensez-vous?

Pour le moment, la presse remue quelques cas individuels. Votre solution de remboursement anticipé peut être une réponse dans l'éventualité où votre contrôleur essaie réellement de requalifier vos revenus. Avec 5 appartements, il me semble que le risque est (très) faible.

Mais en effet, un autre achat avec recours à l'emprunt serait une réelle prise de risque.

Le fisc, si je me souviens bien de ma lecture du commentaire administratif du code des impôts sur les revenus (consultez FisconetPlus),  se fonde non sur un élément mais sur un ensemble d'éléments pour requalifier des revenus immobiliers en revenus professionnels.

Vous avez remarqué que certains avocats qui ont relayé sur la toile  les jugements qui inquiètent proposent leurs services pour évaluer la situation de ceux qui le désireraient ?

Dernière modification par GT (27-09-2019 14:42:28)

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rexou
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Alpha a écrit :

Peut-être qu'en remboursant mes emprunts en cours, je diminue le risque de requalification de mes revenus immobiliers, vu que le recours au crédit semble être un des critères retenu pour requalifier les loyers.

Qu'en pensez-vous?

Pour le moment, la presse remue quelques cas individuels. Votre solution de remboursement anticipé peut être une réponse dans l'éventualité où votre contrôleur essaie réellement de requalifier vos revenus. Avec 5 appartements, il me semble que le risque est (très) faible.

Mais en effet, un autre achat avec recours à l'emprunt serait une réelle prise de risque.


rexou

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Bim
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Rembourser de manière anticipée vous fera perdre l’effet levier et donc le rendement associé. Je pense que votre capital vous rapportera bien plus en étant investi en actions. Soit vous choisissez vos actions individuellement ou soit vous pouvez acheter des fonds indiciels via des ETF. En achetant un fond indiciels, vous achetez le marché. Votre rendement sera celui du marché. Sachant que le marché est efficient de lui-même et haussier sur le long terme.... c’est un moyen d’investir passivement et obtenir un rendement de plus 10% par an si vous investissez sur les marchés usa. Les gens qui attendent le bon moment n’investissent jamais au final. C’est impossible de prédire le moment idéal. La meilleure façon est d’étaler vos investissements dans le temps

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Alpha
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Sur le thème de TINA...

Je possède 5 appartements mis en location et, dans ce contexte fiscal incertain, vu le risque de requalification des loyers, je ne renonce à tout nouvel investissement imobilier alors que mon intention était pourtant d'acheter un 6ème bien.

J'avais par ailleurs le cash pour financer à +/- 100% sur fonds propres un 6ème bien. Vu l'abandon de cette idée, je dois trouver une laternative pour mes fonds.

Au niveau des alternatives, il y a bien sûr la bourse (directement en action ou via des fonds). Je n'y connais cependant pas grand chose et devrais d'abord me pencher sérieusement sur la question pour éviter de faire n'importe quoi. En regardant ça de loin, je pense que les bourses sont hautes actuellement et qu'il n'est probablement pas très judicieux "d'entrer" maintenant. Je préfère attendre un repli. Mais bon, je l'ai dit, je ne suis pas expert.

Une autre option qui s'offre à moi est de rembourser anticipativement mes emprunts hypothécaires. Mais c'est quand même un peu dommage car je les avais faits précisément dans un objectif d'effet levier. Mon capital emprunté l'est à un taux d'environ 1%. Si je tiens compte de la déductibilité des intérêts, on peut dire que ce capital me coûte en réalité +/- 0,5%.

Pour l'instant, j'ai placé ce capital en situation d'attente sur un compte d'épargne qui rapporte du 0,80% (s'il reste bloqué 1 an). Le jour ou ce 0,80% baisse (ce qui risque fort d'arriver avec la politique de la BCE), s'il passe en-dessous des 0,50%, j'ai tout intérêt à rembourser mes crédits en cours car la rentabilité de mon capital deviendra inférieure au coût "net" de mes emprunts. A moins de trouver une alternative pour placer mon capital. On en revient à TINA...

Peut-être qu'en remboursant mes emprunts en cours, je diminue le risque de requalification de mes revenus immobiliers, vu que le recours au crédit semble être un des critères retenu pour requalifier les loyers.

Qu'en pensez-vous?

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rodes
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

J'ai du l'immo commercial et du residentiel.
Parfois je me demandes si le commercial je ne ferais pas mieux de le mettre en société (SNC), possibilité de droits d'enreigistrements fixé a 50 EUR pour de l'immo a usage professionel.
MAIS: est-ce que je ne risque pas de me retrouver considéré par le fisc comme professionel de l'immobilier étant gérant d'une société qui gère ... de l'immobilier.

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panchito
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Les multipropriétaires visés par le fisc

Selon l’avocat fiscaliste Thierry Litannie, le fisc pourrait requalifier l’intégralité des revenus en tant qu’activité professionnelle pour ceux qui sont un peu trop actifs dans l’immobilier.


Requalification

Mais une des grandes nouveautés, poursuit Thierry Litannie, c’est l’enquête auprès des multipropriétaires immobiliers.
" L’objet de l’offensive est de requalifier l’activité immobilière des contribuables en "activité professionnelle". "

L’objet de l’offensive est de requalifier l’activité immobilière des contribuables en "activité professionnelle" si le fisc estime que ces derniers ont un trop grand nombre d’immeubles, qu’ils sont un peu trop actifs dans l’immobilier et que leur activité sort dès lors de la "gestion normale d’un patrimoine privé".

Le fisc peut alors requalifier l’intégralité des revenus en tant qu’activité professionnelle. Et cela pourrait faire mal.
Flou artistique et appréciation du fisc

Thierry Litannie parle d’une offensive dangereuse pour le contribuable car cela peut porter sur des montants importants si on requalifie ainsi les loyers et les éventuelles plus-values immobilières. D’autant qu’il existe un problème important. Il règne un très grand flou puisque le code des impôts sur les revenus ne contient aucune définition de ce qu’est une activité professionnelle. Tout va donc dépendre du nombre d’opérations immobilières, de leur fréquence et… de l’appréciation du fisc. C’est pour le moins problématique.

"Personne ne sait quel sera le catalyseur qui va déclencher un contrôle du fisc, ni à partir de combien d’immeubles gérés, une activité sort du cadre privé."

Il faut savoir, poursuit encore l’avocat fiscaliste, que l’administration dispose de notre pedigree immobilier complet sur une période s’échelonnant sur 20 ans.

Si vous êtes un multipropriétaire immobilier, il y a donc quelques raisons de vous inquiéter: le fisc pourrait venir frapper à votre porte et effectuer une demande de renseignements.

Pour Thierry Litannie, cela concerne au premier chef ceux qui n’ont pas d’autre activité (le fisc pourrait considérer cela comme suspect, surtout dans le cas de chômeurs qui sont multipropriétaires…) ou ceux qui ont un métier lié de près ou de loin à l’immobilier (entrepreneurs, notaires, agents immobiliers…). Un contribuable averti en vaut deux…

©
Marc Lambrechts,
Chroniqueur, newsmanager
Source: L'Echo

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