Les multipropriétaires visés par le fisc

En effet, TINA signifie
" There is no alternative " (il n'y a pas d'autre choix), ce slogan de Margaret Thatcher a fait du chemin depuis les années 1980. Sur les marchés boursiers, le syndrome TINA est particulièrement vivace depuis 10 ans.

Pour les investisseurs, il n'y a pas d'autres alternatives que l'investissement en actions.

Voir ICI

Vous avez d'ailleurs des fonds d'actions spécifiquement conçus pour rentiers qui génèrent des liquidités chaque mois.

Les obligations ne rapportent plus rien et ne parlons pas des livrets qui font perdre de l'argent si on tient comte de l'inflation.

Evidemment emprunter pour investir dans ce type de véhicule n'est pas possible...ce n'est donc pas dans la visière du fisc pour une requalification en revenus professionnels.

Annoncer est une chose...

Dans la pratique, il faut tenir compte de TINA...

Comment investir de manière sure et rentable ? Comment conserver le capital et assurer un rendement régulier ?

C est quand même très inquiétant tout cela,

J ai fait très récemment 2 investissements immobiliers sur Charleroi ;2 immeubles de rapport pour un total de 10 appartements .
J ai fait appel à ma banque évidemment pour les emprunts et avoir un cash flow + important
Mais là Je ne suis plus du tout rassuré par l évolution de la taxation belge et j hésite fortement à continuer
mes investissements immobiliers vu comment le fisc considère les multi-propriétaires
que faire maintenant ?
Laisser de l argent en banque et attendre ou continuer à investir et au pire tout vendre ?
Multi propriétaire veut dire quoi exactement 2,3,4,5 biens ou 100 biens ?
Combien de biens immobiliers possédez vous ?
A partir de quelles nombres de locataires le fisc peut nous embêter ?
Bonne soirée

Une connaissance, gros propriétaire en nom propre avec des ennuis par dessus la tête, est visé par une enquête. On lui demande copie des extraits de comptes des 5 dernières années.

Etant donné que ses immeubles sont sous saisie conservatoire pour des raisons hallucinantes qu'il serait trop long d'expliquer ici, il est en faillite virtuelle.

Voilà un cas qui risque de faire les gros titres des journaux, et effrayer définitivement tout qui voudrait investir dans l'immobilier à titre personnel.

Combien de temps peuvent-ils remonter en arrière?

Ayant réalisé un (très gros) achat récemment, qui représente un doublement de mon patrimoine immobilier en valeur, forcément, je ne suis pas serein non plus.

Néanmoins, je ne peux m'empêcher d'avoir la simple certitude que, si cela arrive, tous les loyers augmenteront automatiquement dans les 2,3 années qui suivent.
Personnellement, c'est ce que je ferais. Sans cela, je n'aurais plus aucune bénéfice à investir et à gérer l'immobilier.

(Remarquez que les loyers commerciaux sont clairement plus élevés, et certainement parce que ce loyer est taxé fortement - et que le locataire peut déduire son loyer. Au final, c'est comme toujours : l'impact fiscal est pris en compte dans les transactions. C'est pareil pour les panneaux photovoltaiques, la vente immobilière avec les droits d'enregistrements ou le bonus logement, etc.)

Je suis aussi persuadé que le fisc, s'il agit ainsi, va très très vite engorger complètement les tribunaux.

Sur le même thème:

Les revenus immobiliers sont dans le collimateur du fisc par J. Blavier

Le mode de taxation à la belge sur la base du revenu cadastral indexé et augmenté de 40 % a été condamné par l’Europe. Ce qui s’annonce n’est guère réjouissant.   

Le magazine Trends Tendances a fameusement secoué le cocotier l’autre semaine en titrant « Le fisc veut taxer vos biens immobiliers à… 50 % ! » La menace est réelle, mais… pas neuve. L’article 37 du Code des impôts sur les revenus (CIR) est à la disposition du fisc pour déterminer si certains revenus généralement considérés comme privés peuvent être considérés comme professionnels : "sans préjudice de l’application des précomptes, les revenus des biens immobiliers et des capitaux et biens mobiliers, sont considérés comme des revenus professionnels lorsque ces avoirs sont affectés à l’exercice de l’activité professionnelle du bénéficiaire desdits revenus."
Toute la question est de savoir si les loyers que touche le multipropriétaire privé de ses biens à caractère résidentiel présentent un caractère professionnel, auquel cas ils s’ajoutent aux autres de la personne concernée et sont taxés au taux marginal, ce qui le plus souvent se traduit par un impôt de 50 %.
Simple et rusé

Comment peut-on en arriver là ? C’est aussi simple que rusé de la part du fisc. Le revenu que tire un propriétaire privé d’un logement où le locataire n’exerce aucune activité professionnelle est taxé via le précompte immobilier et ses additionnels sur la base du revenu cadastral du bien concerné, préalablement indexé (x 1,8230 pour les revenus de 2018) et augmenté de 40 %. C’est un modèle bancal, les revenus cadastraux, qui sont censés rendre compte de la valeur locative des logements, n’ont plus été revus depuis… 1975. Ce serait drôle si ce n’était pas tragique.

On ne peut s’empêcher de penser que c’est, fût-ce indirectement, le caractère désuet de ce mode de taxation qui permet au fisc, sur la base de l’article 37 du CIR, d’estimer unilatéralement quand les revenus immobiliers d’un propriétaire privé présentent un caractère professionnel. Unilatéralement et arbitrairement parce que si certains contribuables potentiellement taxables ne le sont pas, d’autres ont fort à faire pour convaincre le fisc que leur activité n’a rien de professionnel. Il n’y aurait plus de discussion possible si ces revenus étaient tout simplement taxés au taux marginal après déduction des charges bien sûr, par exemple les frais de rénovation.

Revenons à l’article 37 du CIR et prenons un exemple. Monsieur Durand possède un petit immeuble comptant cinq appartements. Il en assure la gestion lui-même. L’article 37 du CIR permet au fisc – qui ne va pas s’en priver - de considérer que les revenus générés par cette propriété présentent un caractère professionnel. Les loyers nets, après déduction de ses charges, que touche Monsieur Durand sont donc ajoutés à ses autres revenus et taxés au taux marginal. Quel est le critère retenu ? On ne sait pas trop. Le nombre de biens ? Le montant total des loyers perçus ? Le fait que Monsieur Durand s’occupe de la gestion ? Les trois ? C’est la porte ouverte à l’arbitraire. Et c’est rusé de la part du fisc parce que ça lui permet de taxer ces revenus sans avoir à attendre une réforme de la fiscalité immobilière déjà plusieurs fois remise aux calendes grecques. Mais les choses pourraient changer.

Logement familial et seconde résidence

Cet été, une rumeur a circulé qui prête au fisc l’intention de considérer qu’à côté de son logement familial et d’une éventuelle seconde résidence, le propriétaire privé qui met des biens résidentiels en location doit être taxé au taux marginal sur la base de ses loyers nets réellement perçus. Adieu précompte immobilier et revenu cadastral. Ce n’est qu’une rumeur, mais certains constatent avec quelque appréhension que petit à petit les pièces du puzzle se mettent en place. Comme cela se fait dans plusieurs pays voisins et avec le consentement de certains professionnels. Des économistes de renom comme Etienne de Callataÿ et Geert Noels ainsi que le fiscaliste Michel Maus ne s’en cachent pas : la taxation des revenus locatifs réels est inévitable - la Belgique y est contrainte, elle a été condamnée par l’Europe – et elle pourrait fort bien être instaurée par le prochain gouvernement.

Reste la question des plus-values. Comme on sait, la Belgique est un des rares pays à ne pas taxer les plus-values, notamment immobilières. Cela pourrait ne pas durer. L’avocat Thierry Litannie met en garde : « à partir du moment où le fisc considère que vos revenus immobiliers sont des revenus professionnels, rien ne l’empêche de considérer aussi que les plus-values que vous réalisez lors de la vente d’un ou de plusieurs biens sont aussi des revenus professionnels ». Dans le meilleur des cas, le contribuable concerné serait taxé à 16,5 % (le tarif pour la plus-value issue de la revente d’un bien immobilier dans les 5 ans de son acquisition), dans le pire des cas il écoperait du taux de 33 % qui frappe ce que le fisc considère comme de la spéculation et dans le pire des pires des cas il serait taxé au taux progressif de l’impôt des personnes physiques (IPP). Brrrr..

Source : https://www.waterloo-am.com/news/le-blo … fuBi5WWJJA

Et aujourd'hui un article dans Le Soir:

Comment le fisc s’attaque aux multipropriétaires

C’est une tendance observée depuis quelques mois chez les fiscalistes : l’administration se montre de plus en plus regardante envers les propriétaires de plusieurs biens immobiliers, n’hésitant pas à requalifier leurs investissements comme activité professionnelle. Avec les taxes qui vont avec…

Voir tout l'article ici

Il faudrait voir si le SNPC a tenté quelque chose dans ce sens-là.

Je pense qu'il est vraiment nécessaire que les choses se clarifient et apportent plus de sécurité juridique. Personnellement, je n'investirais pas de la même façon selon que les revenus immobiliers qui découlent de mes investissements soient taxés en IPP comme revenus immobiliers ou taxés comme revenus divers/professionnels ou encore à l'ISOC si investissements faits en société. Je pense qu'un investisseur qui investit en privé le fait car son investissement est optimisé pour une taxation des revenus immobiliers en tant que revenus immobiliers. Si ces revenus sont requalifiés, son investissement ne sera plus optimisé... Si d'avance il savait que ces revenus seraient considérés comme des revenus professionnels ou divers, il aurait plus que probablement investi autrement pour optimiser son investissement par rapport à ce type de taxation.

Du coup, va-t-on en venir à devoir prendre contact avec son bureau compétent en matière de taxation avant d'acheter un bien de rapport afin de savoir si l'opération envisagée reste dans le cadre d'une gestion normale d'un patrimoine privé, impliquant une taxation des loyers comme revenus immobiliers, ou si cela en sort et que les revenus doivent être taxés comme revenus professionnels ?

Dernière modification par Bim (04-09-2019 11:33:57)

Le premier rôle de l'Etat n'est-il pas de veiller à l'intérêt général tel qu'il le conçoit ?

L'Etat ou plutôt le législateur vote les lois, l'administration fiscale exécute les textes , et in fine le pouvoir judiciaire tranche.

Mais que dit la loi ? Quels sont les articles du code des impôts concernés ?

Evidemment, le texte du code des impôts est susceptible d'être modifié.

On peut toujours espérer qu'une initiative soit prise par le futur gouvernement ou qu'une initiative soit prise par un ou plusieurs membres de la Chambre.
Que le lobby des propriétaires se fasse entendre auprès des élus, active ses relais.

Une question parlementaire récente a-t-elle été posée suite à l'émoi provoqué?

Dernière modification par GT (03-09-2019 15:40:51)