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Les multipropriétaires visés par le fisc

panchito
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Les multipropriétaires visés par le fisc

Selon l’avocat fiscaliste Thierry Litannie, le fisc pourrait requalifier l’intégralité des revenus en tant qu’activité professionnelle pour ceux qui sont un peu trop actifs dans l’immobilier.


Requalification

Mais une des grandes nouveautés, poursuit Thierry Litannie, c’est l’enquête auprès des multipropriétaires immobiliers.
" L’objet de l’offensive est de requalifier l’activité immobilière des contribuables en "activité professionnelle". "

L’objet de l’offensive est de requalifier l’activité immobilière des contribuables en "activité professionnelle" si le fisc estime que ces derniers ont un trop grand nombre d’immeubles, qu’ils sont un peu trop actifs dans l’immobilier et que leur activité sort dès lors de la "gestion normale d’un patrimoine privé".

Le fisc peut alors requalifier l’intégralité des revenus en tant qu’activité professionnelle. Et cela pourrait faire mal.
Flou artistique et appréciation du fisc

Thierry Litannie parle d’une offensive dangereuse pour le contribuable car cela peut porter sur des montants importants si on requalifie ainsi les loyers et les éventuelles plus-values immobilières. D’autant qu’il existe un problème important. Il règne un très grand flou puisque le code des impôts sur les revenus ne contient aucune définition de ce qu’est une activité professionnelle. Tout va donc dépendre du nombre d’opérations immobilières, de leur fréquence et… de l’appréciation du fisc. C’est pour le moins problématique.

"Personne ne sait quel sera le catalyseur qui va déclencher un contrôle du fisc, ni à partir de combien d’immeubles gérés, une activité sort du cadre privé."

Il faut savoir, poursuit encore l’avocat fiscaliste, que l’administration dispose de notre pedigree immobilier complet sur une période s’échelonnant sur 20 ans.

Si vous êtes un multipropriétaire immobilier, il y a donc quelques raisons de vous inquiéter: le fisc pourrait venir frapper à votre porte et effectuer une demande de renseignements.

Pour Thierry Litannie, cela concerne au premier chef ceux qui n’ont pas d’autre activité (le fisc pourrait considérer cela comme suspect, surtout dans le cas de chômeurs qui sont multipropriétaires…) ou ceux qui ont un métier lié de près ou de loin à l’immobilier (entrepreneurs, notaires, agents immobiliers…). Un contribuable averti en vaut deux…

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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Rien de neuf, malgré ce titre alarmiste.


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Sherlock
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

panchito a écrit :

Pour Thierry Litannie, cela concerne au premier chef ceux qui n’ont pas d’autre activité (le fisc pourrait considérer cela comme suspect, surtout dans le cas de chômeurs qui sont multipropriétaires…) ou ceux qui ont un métier lié de près ou de loin à l’immobilier (entrepreneurs, notaires, agents immobiliers…). Un contribuable averti en vaut deux…

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Il y a des gens qui sont rentiers immo multi-propriétaires et qui touchent le chômage?

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

PIM a écrit :

Rien de neuf, malgré ce titre alarmiste.

Si ce n'est que l'administration ciblerait pour ses agents certaines priorités.

Voici quelques années, elle s'était attaquée aux ASBL pour en assujettir certaines à l'impôt des sociétés.

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Sherlock a écrit :
panchito a écrit :

Pour Thierry Litannie, cela concerne au premier chef ceux qui n’ont pas d’autre activité (le fisc pourrait considérer cela comme suspect, surtout dans le cas de chômeurs qui sont multipropriétaires…) ou ceux qui ont un métier lié de près ou de loin à l’immobilier (entrepreneurs, notaires, agents immobiliers…). Un contribuable averti en vaut deux…

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Il y a des gens qui sont rentiers immo multi-propriétaires et qui touchent le chômage?

Oui.

L'état de chômage a été précédé par une période d'activité professionnelle pendant laquelle des cotisations pour l'assurance chômage ont été prélevées ds le chef du travailleur.

La richesse mobilière (actions...) ou immobilière n'intervient pas dans la fixation du droit aux allocations de chômage. Il n'en va pas de même dans la législation CPAS.

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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Le jour où je suis taxé sur mes revenus immobiliers seon le fisc, je passerai d'une charge fiscale de 25% (sur loyers bruts, donc sans déductions de mes frais) à... plus de 100% de mon cash flow.

Je vendrai tout, très vite, et quiterai la Belgique pour des cieux fiscaux plus cléments.

Comme je ne serai sans doute pas le seul, la vente en masse créera la crise mobilière sans précédent suivra, avec crise de la construction et crise tout court.

Le PTB aura gagné le droit de répéter qu'il faut 20% de logements sociaux.

L'immobilier sera alors à la merci des grands groupes étrangers, comme ceux qui ont fait tant de dégats avec les hedge funds et les fonds qui ont fait la crise immobilière hollandaise.


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Sherlock
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

GT a écrit :
Sherlock a écrit :
panchito a écrit :

Pour Thierry Litannie, cela concerne au premier chef ceux qui n’ont pas d’autre activité (le fisc pourrait considérer cela comme suspect, surtout dans le cas de chômeurs qui sont multipropriétaires…) ou ceux qui ont un métier lié de près ou de loin à l’immobilier (entrepreneurs, notaires, agents immobiliers…). Un contribuable averti en vaut deux…

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Il y a des gens qui sont rentiers immo multi-propriétaires et qui touchent le chômage?

Oui.

L'état de chômage a été précédé par une période d'activité professionnelle pendant laquelle des cotisations pour l'assurance chômage ont été prélevées ds le chef du travailleur.

La richesse mobilière (actions...) ou immobilière n'intervient pas dans la fixation du droit aux allocations de chômage. Il n'en va pas de même dans la législation CPAS.

Ma question n'était pas d'ordre administratif: je me demandais s'il y a des gens qui seraient capables de toucher le chômage alors même qu'ils ont suffisamment de revenus locatifs pour vivre.
Je trouverais cela pour le moins éthiquement questionnable et ne serait pas choqué que le versement de l'allocation chômage (versée pour compenser la perte de revenus bien sûr mais que j'ai toujours vue comme un "salaire pour chercher un nouvel emploi") soit conditionné à l'absence de revenus passifs de ce type.

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rexou
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Sherlock a écrit :

Ma question n'était pas d'ordre administratif: je me demandais s'il y a des gens qui seraient capables de toucher le chômage alors même qu'ils ont suffisamment de revenus locatifs pour vivre.
Je trouverais cela pour le moins éthiquement questionnable et ne serait pas choqué que le versement de l'allocation chômage (versée pour compenser la perte de revenus bien sûr mais que j'ai toujours vue comme un "salaire pour chercher un nouvel emploi") soit conditionné à l'absence de revenus passifs de ce type.

Quand vous avez travaillé, vous avez cotisé. Le droit au chômage est le produit de ces cotisations. C'est parfaitement indépendant de votre situation fiancière et/ou de vos autres revenus éventuels.

Au nom de quoi un chômeur devrait-il renoncer à son droit de percevoir l'allocation qui lui est due s'il a d'autres revenus ? Au nom de quelle éthique ?
"Suffisamment de revenus pour vivre", c'est une notion fort élastique aussi...
En suivant votre idée, on pourrait aussi supprimer la pension des gens qui possèdent des biens immobiliers "suffisants pour vivre" ?


rexou

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Sherlock
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

rexou a écrit :
Sherlock a écrit :

Ma question n'était pas d'ordre administratif: je me demandais s'il y a des gens qui seraient capables de toucher le chômage alors même qu'ils ont suffisamment de revenus locatifs pour vivre.
Je trouverais cela pour le moins éthiquement questionnable et ne serait pas choqué que le versement de l'allocation chômage (versée pour compenser la perte de revenus bien sûr mais que j'ai toujours vue comme un "salaire pour chercher un nouvel emploi") soit conditionné à l'absence de revenus passifs de ce type.

Quand vous avez travaillé, vous avez cotisé. Le droit au chômage est le produit de ces cotisations. C'est parfaitement indépendant de votre situation fiancière et/ou de vos autres revenus éventuels.

Au nom de quoi un chômeur devrait-il renoncer à son droit de percevoir l'allocation qui lui est due s'il a d'autres revenus ? Au nom de quelle éthique ?
"Suffisamment de revenus pour vivre", c'est une notion fort élastique aussi...
En suivant votre idée, on pourrait aussi supprimer la pension des gens qui possèdent des biens immobiliers "suffisants pour vivre" ?

Pourquoi pas? On a bien des situations en France par exemple où le montant de la retraite du privé est conditionné par les autres ressources (retraite du conjoint, retraite du public). Il y a donc bien une jurisprudence de ce genre de considération (i.e. "a t-il besoin de cette aide publique").

Je comprends bien qu'on vit dans un monde où c'est de plus en plus chacun pour sa pomme; votre rengaine, je l'ai déjà entendue de nombreuses fois ("j'y ai droit!").

Mais il faudrait peut-être aussi se poser la question plus globalement. Pourquoi y renoncer vous demandez? il y a plein de réponses mais, par exemple, on sait que si la pression fiscale en Belgique est si forte, c'est entre autres choses parce qu'il y a un coût de la solidarité collective incroyablement élevé. Si une personne a suffisamment de revenus passifs que pour ne pas avoir besoin de l'allocation chômage (qui ne serait donc que de l'argent de poche), autant que quelqu'un d'autre qui n'a pas de revenus passifs en profite, vous ne croyez pas? le coût du chômage sera moins élevé globalement --> le monstre État aura besoin de moins d'argent --> le FISC n'aura pas besoin de faire la chasse aux particuliers qui ont plusieurs biens loués (et hop, j'évite temporairement le HS big_smile  ).
Pourquoi croyez-vous qu'on piste les chômeurs et qu'on leur demande des preuves de recherche active pour qu'ils continuent à toucher le chômage? parce que le versement de cette allocation sous-entend que la personne cherche un job bien sûr! et si elle ne cherche pas (rentière grâce à la bourse ou immobilier) --> l'allocation est coupée.

Je simplifie volontairement, pour la démonstration, il est évident que la réalité est plus complexe. Mais je pose la question: que ce soit légale signifie t-il que c'est juste?

Chacun sa réponse, chacun ses choix, chacun ses valeurs.
Personnellement, et ça n'engage que moi, si un jour je n'ai plus besoin de travailler et que j'arrête, je serais bien incapable d'aller demander l'allocation chômage. J'aurais bien trop honte auprès des gens autour de moi, connaissant ma situation.

Dernière modification par Sherlock (20-06-2019 13:14:17)

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Sherlock a écrit :

..
]

(...) On a bien des situations en France par exemple où le montant de la retraite du privé est conditionné par les autres ressources (retraite du conjoint, retraite du public). Il y a donc bien une jurisprudence de ce genre de considération (i.e. "a t-il besoin de cette aide publique").

Je me limiterai à la Belgique. Les montants de certaines pensions diffèrent selon que le bénéficiaire est un isolé ou non. Cela est inscrit dans la législation et non dans la jurisprudence.

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grmff
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

C'est une discussion qui existe depuis longtemps.
https://forum.pim.be/viewtopic.php?id=275527&p=1


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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Sherlock a écrit :

Personnellement, et ça n'engage que moi, si un jour je n'ai plus besoin de travailler et que j'arrête, je serais bien incapable d'aller demander l'allocation chômage. J'aurais bien trop honte auprès des gens autour de moi, connaissant ma situation.

Pour bénéficier d'allocations de chômage, il faut notamment que cette situation soit involontaire.
Si un jour vous estimez n'avoir plus besoin de travailler et que vous arrêtez pour cette raison vos activités professionnelle vous ne serez pas éligible au bénéfice des allocations de chômage.

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PIM
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

grmff a écrit :

C'est une discussion qui existe depuis longtemps.
https://forum.pim.be/viewtopic.php?id=275527&p=1

Discussion datant de 2004...
C'est bien ce que je disais ce matin: "rien de neuf"


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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

grmff a écrit :

C'est une discussion qui existe depuis longtemps.
https://forum.pim.be/viewtopic.php?id=275527&p=1

Le fisc a parfois des sautes d'humeur quant à la réalisation de certains objectifs.
Rien de neuf sur les principes de la taxation des loyers et des plus-values soit en revenus immobiliers soit en revenus professionnels

Dernière modification par GT (20-06-2019 14:18:43)

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grmff
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Une autre discussion intéressante:
https://forum.pim.be/topic-283603-reven … age-1.html

Les liens pointés par Himura sont assez pertinents. Et si on zappe les messages de Panchito, cela se lit assez vite...


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panchito
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Sherlock a écrit :

Pourquoi pas? On a bien des situations en France par exemple où le montant de la retraite du privé est conditionné par les autres ressources (retraite du conjoint, retraite du public). Il y a donc bien une jurisprudence de ce genre de considération (i.e. "a t-il besoin de cette aide publique").

Tout à fait d'accord avec vous!

En Allemagne, il faut tout vendre pour pouvoir profiter des filets de la sécurité sociale. Si vous êtes propriétaire (même d'un terrain), vous n'aurez pas droit au chômage....

Voilà pourquoi en Belgique les patrons et les employés sont tondus comme des moutons.

L'employeur doit payer 134 pour que vous puissiez recevoir 100 en brut, et donc, 48 en net.

Le delta (134-48=) 86 part à l'Etat pour payer les chômeurs entre autres dont certains sont multi-propriétaires.

Un vrai scandale!

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panchito
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Grmff a écrit :

Et si on zappe les messages de Panchito, cela se lit assez vite...

Et revoilà le pimonaute irrespectueux qui ne respecte à nouveau pas la net-étiquette de ces forums alors que les conditions d'utilisation de ces forums viennent d'avoir été remises à jour par Monsieur PIM!!

Il a l'air d'être piqué au vif...Se sentirait-il visé? Probablement puisqu'il veut zapper mes posts. Il a l'air d'être mort de trouille. Mais ceci ne l'excuse pas!

Dernière modification par panchito (20-06-2019 16:00:17)

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panchito
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Et ils en remettent encore une couche. Cette année, les multi-propriétaires sont vraiment dans le collimateur du fisc...

Revenus immobiliers requalifiés en revenus professionnels: que risquez-vous?

Le fisc mènerait actuellement une offensive contre les multipropriétaires un peu trop "actifs" sur le marché immobilier, avec, comme risque, la requalification des revenus immobiliers (ou des plus-values immobilières) en revenus professionnels.

Vous avez acheté, éventuellement retapé, puis revendu un appartement, avec une belle plus-value. Satisfait de l’opération, vous l’avez répétée plusieurs fois et êtes toujours à l’affût d’opportunités. Ou alors, vous donnez un appartement en location, vous vous en sortez bien, votre emprunt est remboursé grâce au loyer et vous dégagez même de la marge. Votre investissement est rentable, vous décidez donc d’investir à nouveau dans d’autres appartements, dans une maison de rapport, dans des garages… Bref, l’immobilier est devenu un peu plus qu’un dada et le fisc a décidé de requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels. Qu'est-ce que cela signifie exactement pour vous? Que risquez-vous?

Lorsque des revenus immobiliers résultant de l’exploitation (ou de la vente) d’immeubles sont requalifiés par l’administration fiscale en revenus professionnels, vous êtes par conséquent  imposé sur la base de bénéfices ou de profits. Il en résulte que vous acquerrez alors la qualité d’indépendant, au moins à titre complémentaire. Vous devenez soumis aux systèmes des versements anticipés et aux cotisations de sécurité sociale applicables aux indépendants. La TVA peut également trouver à s’appliquer selon l’activité immobilière considérée (par ex. location de parkings non accessoires à un bail principal).

Quels impôts devrez-vous payer ?
Base imposable. Il s’agit des revenus professionnels nets, c’est-à-dire après déduction de toutes les charges ayant grevé l’acquisition ou la conservation de ces revenus, en l'occurrence immobiliers.
Taux d'imposition. Ces revenus seront, le cas échéant, ajoutés aux autres types de revenus et soumis aux taux progressifs à l’impôt des personnes physiques (soit de 30% à 50%, majorés de la taxe communale ou d’agglomération).

Rétroactivité. Comme l'explique Antoine Béchaimont, avocat au cabinet Loyens & Loeff, "le fisc peut remonter jusqu'à trois ans en matière d'impôts sur le revenu". Concrètement, si vous vous faites contrôler en 2019 et que le fisc décide de requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels, il peut donc remonter jusqu'à l'exercice d'imposition 2017 (qui porte sur les revenus 2016). "Si l'administration notifie préalablement le contribuable d'indices de fraude suffisamment précis en ce qui le concerne, elle peut remonter jusqu'à sept ans en arrière", poursuit-il. Cependant, l'intention frauduleuse semble difficile à prouver dans le cas de la requalification de revenus immobiliers. De fait, le fisc ne précisant pas ce qui constitue dans les faits la gestion normale du patrimoine privé (lire plus loin), le contribuable pourrait plus facilement invoquer sa bonne foi. Il existe également un délai d’investigation de 5 années si le fisc reçoit des informations communiquées par une administration fiscale étrangère.

Amende. Théoriquement, le fisc peut appliquer un accroissement d'impôts sur la portion d'impôts non déclarés compris entre 10 et 200%. Cependant, selon Grégory Homans, avocat fiscaliste chez Dekeyser & Associés, l'accroissement se limiterait à 10%, voire 50% dans les cas les plus graves. Par ailleurs, il estime peu probable que le fisc applique dans cette matière l'amende pour "déclaration incorrecte" qui peut monter jusqu'à 1.250 euros.   

Business or not business?
Toute la question est bien sûr de savoir si vous risquez, ou non, une requalification en revenus professionnels. Les opérations immobilières que vous effectuez doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle.

Mais la définition est assez floue. Comme l’explique Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances, "il s’agit d’une question de fait qui doit être appréciée en fonction des circonstances propres à chaque cas. Seule une analyse de l’ensemble des faits, démarches, opérations, etc. permettra de déterminer si le contribuable a — ou non — agi dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé".Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé. Voici quelques exemples:

• la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;

• les intentions "spéculatives" du contribuable;

• le fait que le contribuable ait eu recours — dans une large mesure — à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions;

• la publicité faite pour stimuler les ventes ou les mises en location;

• le fait que des travaux d’amélioration aient été exécutés (si oui, on peut plus difficilement vous considérer comme professionnel);

• le nombre d’opérations;

• l’appel à des professionnels du secteur immobilier;

• l’utilisation des connaissances personnelles du contribuable appartenant au secteur immobilier;

• le fait que des acquisitions aient été effectuées en indivision;
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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

panchito a écrit :

En Allemagne, il faut tout vendre pour pouvoir profiter des filets de la sécurité sociale. Si vous êtes propriétaire (même d'un terrain), vous n'aurez pas droit au chômage....


Je crois qu'il faut nuancer/corriger.

"Le demandeur d'emploi qui n'ouvre pas droit aux prestations d'assurance chômage, ou qui a épuisé ses droits au regard de cette assurance, peut prétendre au minimum individuel accordé sous conditions de ressources."

https://www.cleiss.fr/docs/regimes/regi … agne8.html

Donc dans un premier temps (si je comprends bien) , les conditions de ressources du chômeur ne sont pas prises en considération. Ce n'est qu'à partir de l'épuisement des droits eu égard à l'assurance chômage que le calcul des ressources interviendra.

En Belgique les conditions de ressources sont prises en considération dans la cadre de l'allocation CPAS dont sont susceptibles de bénéficier ceux qui n'ont pas droit au chômage ou qui en ont été exclus sous réserve que notamment les conditions de ressources soient remplies.

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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

panchito a écrit :

Et ils en remettent encore une couche. Cette année, les multi-propriétaires sont vraiment dans le collimateur du fisc...

Revenus immobiliers requalifiés en revenus professionnels: que risquez-vous?

Le fisc mènerait actuellement une offensive contre les multipropriétaires un peu trop "actifs" sur le marché immobilier, avec, comme risque, la requalification des revenus immobiliers (ou des plus-values immobilières) en revenus professionnels.

Vous avez acheté, éventuellement retapé, puis revendu un appartement, avec une belle plus-value. Satisfait de l’opération, vous l’avez répétée plusieurs fois et êtes toujours à l’affût d’opportunités. Ou alors, vous donnez un appartement en location, vous vous en sortez bien, votre emprunt est remboursé grâce au loyer et vous dégagez même de la marge. Votre investissement est rentable, vous décidez donc d’investir à nouveau dans d’autres appartements, dans une maison de rapport, dans des garages… Bref, l’immobilier est devenu un peu plus qu’un dada et le fisc a décidé de requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels. Qu'est-ce que cela signifie exactement pour vous? Que risquez-vous?

Lorsque des revenus immobiliers résultant de l’exploitation (ou de la vente) d’immeubles sont requalifiés par l’administration fiscale en revenus professionnels, vous êtes par conséquent  imposé sur la base de bénéfices ou de profits. Il en résulte que vous acquerrez alors la qualité d’indépendant, au moins à titre complémentaire. Vous devenez soumis aux systèmes des versements anticipés et aux cotisations de sécurité sociale applicables aux indépendants. La TVA peut également trouver à s’appliquer selon l’activité immobilière considérée (par ex. location de parkings non accessoires à un bail principal).

Quels impôts devrez-vous payer ?
Base imposable. Il s’agit des revenus professionnels nets, c’est-à-dire après déduction de toutes les charges ayant grevé l’acquisition ou la conservation de ces revenus, en l'occurrence immobiliers.
Taux d'imposition. Ces revenus seront, le cas échéant, ajoutés aux autres types de revenus et soumis aux taux progressifs à l’impôt des personnes physiques (soit de 30% à 50%, majorés de la taxe communale ou d’agglomération).

Rétroactivité. Comme l'explique Antoine Béchaimont, avocat au cabinet Loyens & Loeff, "le fisc peut remonter jusqu'à trois ans en matière d'impôts sur le revenu". Concrètement, si vous vous faites contrôler en 2019 et que le fisc décide de requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels, il peut donc remonter jusqu'à l'exercice d'imposition 2017 (qui porte sur les revenus 2016). "Si l'administration notifie préalablement le contribuable d'indices de fraude suffisamment précis en ce qui le concerne, elle peut remonter jusqu'à sept ans en arrière", poursuit-il. Cependant, l'intention frauduleuse semble difficile à prouver dans le cas de la requalification de revenus immobiliers. De fait, le fisc ne précisant pas ce qui constitue dans les faits la gestion normale du patrimoine privé (lire plus loin), le contribuable pourrait plus facilement invoquer sa bonne foi. Il existe également un délai d’investigation de 5 années si le fisc reçoit des informations communiquées par une administration fiscale étrangère.

Amende. Théoriquement, le fisc peut appliquer un accroissement d'impôts sur la portion d'impôts non déclarés compris entre 10 et 200%. Cependant, selon Grégory Homans, avocat fiscaliste chez Dekeyser & Associés, l'accroissement se limiterait à 10%, voire 50% dans les cas les plus graves. Par ailleurs, il estime peu probable que le fisc applique dans cette matière l'amende pour "déclaration incorrecte" qui peut monter jusqu'à 1.250 euros.   

Business or not business?
Toute la question est bien sûr de savoir si vous risquez, ou non, une requalification en revenus professionnels. Les opérations immobilières que vous effectuez doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle.

Mais la définition est assez floue. Comme l’explique Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances, "il s’agit d’une question de fait qui doit être appréciée en fonction des circonstances propres à chaque cas. Seule une analyse de l’ensemble des faits, démarches, opérations, etc. permettra de déterminer si le contribuable a — ou non — agi dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé".Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé. Voici quelques exemples:

• la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;

• les intentions "spéculatives" du contribuable;

• le fait que le contribuable ait eu recours — dans une large mesure — à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions;

• la publicité faite pour stimuler les ventes ou les mises en location;

• le fait que des travaux d’amélioration aient été exécutés (si oui, on peut plus difficilement vous considérer comme professionnel);

• le nombre d’opérations;

• l’appel à des professionnels du secteur immobilier;

• l’utilisation des connaissances personnelles du contribuable appartenant au secteur immobilier;

• le fait que des acquisitions aient été effectuées en indivision;
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Isabelle Dykmans,  Journaliste
Source: MonArgent

Rien de neuf ds l'intervention de la porte- parole du SPF Finances.
Les éléments de fait susceptibles d'être pris en considération pour la requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels sont déjà, si je ne me trompe, repris ds le commentaire administratif des impôts sur les revenus (à consulter sur le site fisconetplus).

Dernière modification par GT (20-06-2019 16:05:36)

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