Les multipropriétaires visés par le fisc

Pourquoi parlez-vous de l'Allemagne ? On parle de la situation belge et de l'administration belge...

Que d'amalgame, que d'amalgame. Certains diraient "Fake News!"

Vous avez l'air de dire que tous les propriétaires sont des chômeurs ou des pensionnés qui n'en foute pas une, ne payent pas d'impôts et profitent du système. Amalgame évidemment.

Les pensionnés qui ont des biens immobiliers ont droit à une pension en fonction de leurs années de travail et de la hauteur de leur cotisation. A réfléchir comme vous le faites, les pensionnés qui ont d'autres revenus (comme vous!) n'auraient plus droit à leur pension? Ce serait bien injuste. Votre raisonnement est donc incorrect.

Certains chômeurs sont effectivement propriétaires de biens immobiliers loués achetés avec prêt. Est-ce un crime? Donc, si malheureusement, vous tombez au chomage, vous devez vite tout vendre? Et si vous retrouver un job? Ou si le bien immobilier ne vous rapporte pas assez pour vivre? Ou si c'est la maison de vos parents, sur laquelle vous avez fait un prêt pour payer les droits de succession? Votre raisonnement à l'emporte pièce est donc simplement incorrect. Je vous rejoindrais pour une personne qui est depuis 20 ans au chômage et qui en réalité retape des maisons. Ce serait de la fraude sociale. Mais c'est otu à fait différent de votre jugement, qui est "fake news"

Un bon père de famille nourrit sa famille grâce à son travail? Ben tiens. Et donc les actions, les obligations, les locations (avec ou sans prêt), et tout ce qui pourrait être à côté d'un travail standard, c'est pas du bon père de famille? Vos actions, elles sont taxées à combien?

Quant à l'emprunt pour les biens immobiliers et pas pour les actions ou obligations, c'est bien parce que l'immobilier est beaucoup plus stable. Les pertes sur actions, c'est très courant. Les pertes sur l'immobilier, c'est beaucoup moins courant. Et quand il y a un emprunteur qui ne peut plus rembourser, il reste l'immeuble. Il y a donc un actif, considéré comme "pas à risque", derrière l'emprunt. Est-ce pour cela qu'on pourrait appeler cet actif un actif de bon père de famille, contrairement aux actions? On ne va pas s'étaler, hein...

Bref, j'ai hésité à vous répondre, tellement votre réponse est bouffie de certitudes biaisées. Quand on tord la réalité de cette manière, on va postuler à la Fox...

Ouh la la, vous n'avez rien compris!

Personnellement, j'achète des biens neufs avec mes gains boursiers (j'investis chaque mois ce qui me reste de mon salaire et mes loyers). Je n'ai donc aucun prêt en cours!

La plupart de mes biens se trouvent à Woluwe-Saint-Pierre, mais j'en ai aussi dans le Brabant Flamand, la province de Hainaut et de Namur.

Donc rien à voir avec le PS!! Et encore moins avec Laurette O.

Dernière modification par panchito (21-08-2019 21:47:41)

Laurette O., sort de ce corps !

L'article fait état d'arrêts du 19 juin 2018 de la cour d'appel d'Anvers, du 20 février 2018 de la cour d'appel de Liège et du 17 mai de la cour d'appel de Bruxelles. Il en donne des résumés.

Précédemment ces affaires fiscales auront été soumises au tribunal de première instance compétent pour statuer sur les litiges portant sur des questions fiscales.
En première instance, un seul juge se prononce sur une affaire. Le tribunal examine tous les faits et arguments qui lui sont soumis et rend un verdict (= un jugement).

La partie qui n'a pas eu gain de cause a interjeté appel contre le jugement du tribunal et l'affaire aboutit devant une Cour d'appel. Au sein de cette Cour, trois juges (conseillers) réexaminent entièrement l'affaire et prennent une nouvelle décision ( = un arrêt).

La partie perdante dispose encore d'un recours contre cet arrêt. Un arrêt de la Cour d'appel peut en effet faire l'objet d'un pourvoi en cassation. La Cour de Cassation n'examine pas une nouvelle fois le contenu des faits mais juge uniquement en droit. Cela signifie qu'elle se limite à vérifier si la Cour d'appel a pu prendre sa décision valablement sur la base des faits qui lui ont été soumis.
L'article ne précise pas si les arrêts identifiés ci-dessus ont fait l'objet d'un pourvoi en cassation.

Personnellement, je n'ai lu ni les textes des jugements de première instance, ni ceux des arrêts des Cours d'appel dans lesquels sont exposés les arguments des parties.

L'avis du SNPC, par la voix de son vice-président, Olivier de Clippele
Ne pas confondre multipropriétaires et multipropriétaires...

"Requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels : l’administration tente une nouvelle offensive.

Avec 15,8 milliards d’euros en 2017, la Belgique  se classe 3ième pays le plus taxateur des propriétaires immobiliers d’Europe.

L’Echo a fait récemment état d’une offensive de l’administration des contributions à l’encontre de ceux qu’ils appellent « les multi-propriétaires ». Sont concernés, les propriétaires-bailleurs d’un nombre ‘important’ d’immeubles.

L’informatisation très récente de l’inventaire de l’ensemble des propriétés immobilières de chacun des propriétaires permet à l’administration d’avoir une vue d’ensemble sur l’épargne immobilière de chaque Belge.

Ce n’est un secret pour personne, l’administration des finances travaille de plus en plus avec des algorithmes qui permettent de détecter rapidement tout comportement jugé par elle comme « déviant » de la normalité fiscale.

Ainsi, un propriétaire actif sur plusieurs petits logements cadastrés dans des matrices cadastrales différentes - cela fait nombre - sera plus rapidement suspecté que celui qui possède un seul bien, même si la valeur de ce bien unique est nettement supérieure à celles de l’ensemble des petits logements.

La discrétion a changé de visage : c’est devenu une question d’écran d’ordinateur. Autrefois, la discrétion était garantie par l’anonymat des investissements, garante de la vie privée des propriétaires.

Cet anonymat semble avoir complètement disparu aujourd’hui puisque l’administration possède l’inventaire de tous les actes et la liste de tous les biens immobiliers de tous les propriétaires belges.

Jusqu’aujourd’hui, la différence tenait dans l’interprétation faite pour différencier la gestion normale d’un patrimoine privé (en bon père de famille) d’une gestion qui pourrait être qualifiée de professionnelle.

Certains éléments étaient repris par l’administration pour justifier la requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels :
    • La valeur et la quantité d’opérations d’achat-vente ;
    • La relation du propriétaire avec le milieu de l’immobilier ;
    • La méthode et les moyens utilisés (publicité intensive, intervention de spécialistes, le recours à l’emprunt) ;
    • La fréquence des opérations d’achat et/ou de vente ;
    • L’illégalité de l’acte de vente : si illicite, cela sort nécessairement du cadre d’une ‘gestion normale d’un patrimoine privé’ ;

Si deux de ses critères sont réunis, l’administration a tendance à classer les revenus tirés par le propriétaire non pas comme issu de la jouissance normale d’un patrimoine mais vers un revenu professionnel, imposé différemment.

La preuve de la requalification est entièrement à charge de l’administration ; ce n’est pas au contribuable de démontrer qu’il n’est pas un professionnel de l’investissement immobilier.

En changeant son interprétation (sans changement légal stricto sensu) en qualifiant le simple fait d’être multi-propriétaire comme une situation ‘non-normale’, l’administration va plus loin que son interprétation précédente. Ceci pourrait avoir des effets non désirés.

En essayant de taxer les propriétaires plus lourdement, l’administration fiscale joue avec des allumettes.

Une des particularités du marché immobilier belge est la quantité de ‘petits propriétaires’ mettant des biens sur le marché locatif.
En effet, le Belge a tendance à s’orienter vers l’immobilier pour mettre ses économies en sécurité ce qui restera la tendance tant que la taxation de cet investissement reste simple et facilement compréhensible par des particuliers non-juristes.

Si l’on se compare à nos pays voisins, notre parc locatif comprend beaucoup plus de propriétaires-particuliers et bien moins d’entreprises propriétaires de biens, professionnels de la location. Cela a un effet positif sur les loyers qui ont tendance à rester bien plus stables.

Au contraire, la requalification des revenus immobiliers des ‘multi-propriétaires’ risquerait de refroidir bon nombre de particuliers d’investir dans l’immobilier belge, amenant notre parc locatif à être géré par de plus grosses structures professionnelles, plus organisées pour dégager des bénéfices.

Les particuliers trouveront la note trop salée et chercheront à sortir de ce type d’investissement qui leur cause trop de soucis comptables et fiscaux.
Cette désaffection sera une bien mauvaise nouvelle pour les locataires dans un pays qui verra une diminution de l’offre de logements locatifs, avec un corollaire inévitable : une hausse des loyers."

Ben moi, si, je trouve cela révoltant.

Ce genre de situation, c'est le flou et l'arbitraire le plus absolu. Et la soumission la plus totale à un arbitraire administratif fiscal qui interprétera selon son bon vouloir (ou ses objectifs financiers de redressement). Et soumis au bon vouloir d'un juge qui tranchera en fonction d'un pifomètre orienté politiquement.

Il est évident que les personnes qui sont actives dans l'immobilier à titre professionnel seront plus suceptibles d'être investisseurs. Dans mon cas, cela a même été le contraire. Investisseur à titre personnel, j'ai fini actif à titre professionnel... Je devrais donc considérer ces activités professionnelles comme non taxables, puisque continuation de la gestion de mon patrimoine privé?

C'est n'importe quoi. Le contribuable a droit à plus de respect et de sécurité juridique.

Personnellement, j'ai été contrôlé à titre personnel. Au vu de ce que je lis ci-dessus, je suis passé par le chat de la souris. Ou la souris de l'aiguille. Ou quelque chose. Parce que j'ai emprunté. Et largement. Et j'ai fait de nombreuses opérations d'achat. Très nombreuses, en fait. Et de vente aussi. Et j'ai également fait de très nombreux prêts. Et j'ai été pro de l'immobilier. Et actuellement, je n'ai quasi pas de revenus professionnels.

Pourtant, si on me requalifie, je vends tout. Et je pars au soleil. Parce que si on me requalifie, comme le précompte n'est plus considéré comme une avance sur impôts, je devrais me retrouver avec un cash flow négatif, et sans doute une imposition supérieure à 70%. Sans compter une imposition à la sortie sur la plus value, sans pouvoir déduire l'inflation.

Alors, à ce tarif-là, je préfère tout mettre en bourse. Au moins, on ne dira pas que c'est spéculatif, on dira que c'est de la gestion en bon père de famille, et que cela participe bien plus à l'économie belge.

Bon excusez moi, je m'arrête là, j'ai du vomi à ramasser.

Le problème est : qu'est ce qu'une gestion normale d'un patrimoine privé ? N'est-il pas meilleur "bon père de famille" que celui qui achète des actifs tangibles en utilisant l'effet de levier qu'offre le crédit hypothécaire pour augmenter son rendement ? Rien n'est clairement défini et tout est laissé à l'appréciation très subjective du fisc.

En effet, ces critères ont l'air de peser de la balance. Mais en soi où est leur logique ? leur caractère objectif ?
- L'emprunt : Quelqu'un qui reçoit un million d'euros cash en héritage et achète cash 1 million d'euros d'immobilier locatif et en tire de confortables revenus ne serait pas sujet à requalification sous prétexte qu'il n'a pas emprunté ? Contrairement à la personne qui utilise 100 000 euros d'épargne durement accumulés comme apport pour acheter 1 million d'euro d'immobilier par emprunt ? Ahhh oui, celui-là déduit ses intérêts.... et donc ne paie pas/peu d'impôts, il faut rattraper ce manque à gagner (CQFD)

- Le nombre d'opérations : Quelqu'un qui a de bons revenus professionnels, qui est peu dépensier et qui donc dispose régulièrement de sommes à investir dans l'immobilier serait plus taxés à cause de son envie de faire fructifier son épargne ? Alors que d'un côté on tient le discours comme quoi trop d'argent dormant sur des comptes épargnes n'est pas bien et ne fait pas fonctionner l'économie... et qu'on essaie d'inciter les gens à investir pour au final prendre sa part du gâteau (CQFD)

- La seule activité du contribuable : Pourquoi travailler quand on peut vivre de ses revenus locatifs ? Ahhhh donc si vous ne travaillez pas vous ne payez plus d'impôts sur votre revenu professionnel que vous n'avez plus.... Du coup on va se servir dans vos autres revenus (CQFD).

Bref une logique remplie d'inepties et complètement arbitraire...

Et oui et de plus en plus!

Les critères qui font entrer dans le collimateur du fisc sont:
1/ le patrimoine immobilier est financé par emprunt et ne provient pas de l'épargne personnelle ou d'une succession/donation.
2/ le nombre d'opérations d'achat - mises en location
3/ le fait que c'est la seule activité du multi-propriétaire ce qui en fait de facto son activité professionnelle...