Les multipropriétaires visés par le fisc

rexou · #1 19-08-2019 17:26:42

J'ai aussi lu cet article de Trends. Un gros titre alarmiste pour attirer le lecteur, et beaucoup de vide derrière. La Une titre :"Le fisc veut taxer vos biens immobiliers à 50%)". Et on se rend compte que ces jugements concernent des cas et des conditions très particulières plutôt rares.

Ce genre de qualification en revenus professionnel vise toute forme de revenu, immobilier ou autre. Le particulier qui dispose d'un très gros patrimoine met souvent ses biens en société et y trouve avantage. Les victimes de ce jugement on très certainement adapté immédiatement la répartition de leurs avoirs de manière à échapper dans le futur à cette rage taxatoire. D'autre part, à côté de ces trois cas médiatisés, il existe une multitude de cas similaires qui ne rencontrent aucun redressement fiscal, ou simplement un léger réajustement "one shot".

La très grosse majorité des autres bailleurs possèdent un ou deux biens donnés à la location, voire un peu plus, acquis au fil du temps, et ne sont pas concernés (pas encore) par ce risque.

Il est cependant très clair que le gouvernement étoffe sa base de données dans le but de modifier le système de taxation. Il faut taxer les riches ! Jusqu'à ce que tout le monde soit pauvre sans doute. Pauvre, assisté et oisif. Mais nous n'y sommes pas encore, même si les choses changent. Et à chaque nouvelle donne, le peuple s'adapte et modifie sa manière de gérer son patrimoine.

Bim · #101 19-08-2019 14:35:55

Extrait de l'article du Trends Tendance de ce 15/08/19 où sont donnés des exemples récents (2018) de requalification des revenus immobiliers par le fisc :

Exemple 1 : Vente d'un seul projet immobilier : plus-value taxée à 50 %
Dans un arrêt retentissant du 19 juin 2018, la cour d'appel d'Anvers a estimé que la plus-value réalisée par un particulier lors de la revente de cinq appartements faisant partie d'un même immeuble devait être taxée au titre de revenu professionnel. En cause : un terrain à bâtir acheté à titre privé pour un prix de 225.000 euros, sur lequel le contribuable en question avait fait ériger un immeuble à appartements, le coût des travaux de construction s'élevant à 430.000 euros. Un an et demi plus tard, après l'achèvement des travaux, les cinq appartements avaient été revendus pour 780.000 euros. Le fisc a considéré qu'une plus-value de 95.000 euros devait être taxée au titre de revenus professionnels (au taux de 50 %) et les magistrats anversois lui ont donné raison.
Exemple 2 : Achat de six immeubles, suivi de leur location-revente : plus-values et loyers taxés à 50 %
Dans un arrêt du 20 février 2018, la cour d'appel de Liège a taxé les loyers perçus par un contribuable et les plus-values réalisées lors de la vente d'immeubles, au titre de revenus professionnels à 50 %. Motif ? Le contribuable avait acquis six immeubles en l'espace de seulement trois ans (entre 1992 et 1995), avant de les mettre en location. Deux de ces six immeubles avaient même été vendus après quelques années. Il y avait donc une répétition de multiples opérations séparées par un délai de trois ans. A cela s'ajoute le fait que le patrimoine immobilier avait été financé par emprunt et ne provenait pas de l'épargne personnelle ou d'une succession/donation. Il y avait donc une prise de risque ainsi qu'une importante gestion administrative et financière des locataires.
Exemple 3 : Achat de cinq immeubles, suivi par leur location : loyers taxés à 50 %
Dans un arrêt du 17 mai 2018, la cour d'appel de Bruxelles a taxé les loyers perçus par un contribuable au titre de revenus professionnels (à 50 %), au regard des éléments suivants : le contribuable avait acquis cinq biens (dont un immeuble à appartements) en l'espace de huit ans (entre 1994 et 2002). Ces immeubles avaient ensuite été mis en location. Le patrimoine immobilier avait été financé en grande partie par emprunt. Il y avait donc une prise de risque, de même que le temps consacré à la gestion des immeubles était important (grand nombre de locataires, ce qui nécessitait un suivi important pour la rédaction des contrats, l'encaissement des loyers, l'entretien des immeubles, etc.). Et puis, le contribuable était chômeur : la gestion de son patrimoine immobilier était donc sa seule activité.

rexou · #102 25-06-2019 17:01:08

Sherlock a écrit :

Pourquoi pas? On a bien des situations en France par exemple où le montant de la retraite du privé est conditionné par les autres ressources (retraite du conjoint, retraite du public). Il y a donc bien une jurisprudence de ce genre de considération (i.e. "a t-il besoin de cette aide publique").
Je comprends bien qu'on vit dans un monde où c'est de plus en plus chacun pour sa pomme; votre rengaine, je l'ai déjà entendue de nombreuses fois ("j'y ai droit!").
Mais il faudrait peut-être aussi se poser la question plus globalement. Pourquoi y renoncer vous demandez? il y a plein de réponses mais, par exemple, on sait que si la pression fiscale en Belgique est si forte, c'est entre autres choses parce qu'il y a un coût de la solidarité collective incroyablement élevé. Si une personne a suffisamment de revenus passifs que pour ne pas avoir besoin de l'allocation chômage (qui ne serait donc que de l'argent de poche), autant que quelqu'un d'autre qui n'a pas de revenus passifs en profite, vous ne croyez pas? le coût du chômage sera moins élevé globalement --> le monstre État aura besoin de moins d'argent --> le FISC n'aura pas besoin de faire la chasse aux particuliers qui ont plusieurs biens loués (et hop, j'évite temporairement le HS ).
Pourquoi croyez-vous qu'on piste les chômeurs et qu'on leur demande des preuves de recherche active pour qu'ils continuent à toucher le chômage? parce que le versement de cette allocation sous-entend que la personne cherche un job bien sûr! et si elle ne cherche pas (rentière grâce à la bourse ou immobilier) --> l'allocation est coupée.
Je simplifie volontairement, pour la démonstration, il est évident que la réalité est plus complexe. Mais je pose la question: que ce soit légale signifie t-il que c'est juste?
Chacun sa réponse, chacun ses choix, chacun ses valeurs.
Personnellement, et ça n'engage que moi, si un jour je n'ai plus besoin de travailler et que j'arrête, je serais bien incapable d'aller demander l'allocation chômage. J'aurais bien trop honte auprès des gens autour de moi, connaissant ma situation.

Lorsque vous travaillez, vous cotisez pour obtenir une garantie de revenus, sous certaines, conditions, en cas de perte de votre emploi. Le chômage est une sorte d'assurance pour laquelle vous avez payé lorsque vous étiez employé. Il ne s'agit pas d'une allocation sociale assimilable au CPAS qui est une aide publique. Ce que vous appelez une rengaine est un droit absolument indépendant de vos autres revenus (immobiliers ou mobiliers). La perte de l'emploi doit être involontaire et bien sur, il incombe au chômeur de chercher un nouvel emploi... mais tout cela reste complètement indépendant de ses revenus que vous qualifiez de "passifs".

Si un jour votre employeur vous vire, vous avez en effet des droits. Ce ne sera pas le cas si vous quittez volontairement votre emploi.

Je vous laisse apprécier ce qui vous semble "juste" ou non. Vous restez parfaitement libre de vos choix. Vous êtes libre d'apprécier le montant des revenus "suffisants pour vivre". Vous êtes aussi libre d'affecter vos revenus à toute activité sociale qu'il vous plaira. Ou de renoncer à une partie de ces revenus. Raoul ou Charles ont des visions différentes. Ils ont chacun leurs adeptes et leurs détracteurs. Si vous estimez que vos revenus sont trop élevés, vous pouvez aussi en distribuer une partie à qui vous plaira. C'est votre libre choix.

Votre idéologie est respectable dans la mesure où vous l’appliquez à vous même sans l’imposer aux autres, qui n'ont aucune raison d'avoir honte de ne pas penser comme vous. Je ne pense pas comme vous et je n'en ai pas honte, ne vous en déplaise.

Bim · #103 24-06-2019 09:35:46

Panchito a écrit :

Mais ceci ne rentre pas dans le collimateur du fisc puisque les mêmes revenus sont déjà taxés 3 fois.

Je suis ne pas d'accord avec cette affirmation. Les mêmes revenus ne sont pas taxés 3 fois ! C'est à chaque fois des revenus différents qui sont taxés. D'abord vous êtes taxées sur vos revenus professionnels. Ensuite vous investissez et êtes taxée sur les revenus générés par vos investissements, qui sont donc des "nouveaux revenus".

jacq · #104 22-06-2019 06:56:38

Pour être équitable sur ce sujet il faudrait que le locataire qui nous paye un loyer puisse le déduire de ses revenus et ensuite nous les multiples propriétaire soyont taxé comme un revenus complémentaire. big_smile

Sherlock · #105 21-06-2019 11:40:00

luc a écrit :

Finalement on perd de vue le but d'un assurance. Je commence à douter de mes capacités intellectuelles quand je lis ce raisonnement. Je n'aurais plus droit à la pension puisque je possède une maison ? Je commence a comprendre pourquoi on a voté comme on a voté dans les régions de la Belgique.
Certains comme panchito veulent donc revenir au système d’avant 1789. Pris acte.

Ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit., annuler le droit à la pension sous prétexte que la personne est propriétaire de son logement? c'est ridicule.

Pour rappel, je souligne simplement que je trouve quelque peu indécent de demander le chômage si on émarge à 4000€ de revenus passifs (montant totalement arbitraire). Mais comme le souligne un répondant, qui décide de ce montant? la notion "revenus suffisants pour vivre" a autant de définition qu'il y a de personnes dans ce pays.

panchito · #106 21-06-2019 09:02:37

Grmff a écrit :

Vous pourriez tout aussi bien faire une donation de portefeuille d'action, avec reserve d'usufruit.. votre justification ne tient pas

Non absolument pas. Votre remarque démontre à suffisance votre totale méconnaissance des marchés financiers. Avec une donation de portefeuille d'actifs mobiliers avec réserve d'usufruit (qui en plus ne vous donne que les éventuels dividendes), vous n'avez plus le contrôle. Et moi je n'investis pas pour le dividende qui est bien trop taxé (taxe étrangère + 30% de taxe pour la Belgique) mais pour la plus-value. En plus investir en bourse est un verbe d'action! Le buy & hold n'est plus du tout à l'ordre du jour. Il faut parfois pouvoir réagir au quart de tour. C'est impossible avec une donation avec réserve d'usufruit! Et je souhaite rester aux manettes à 100%.

Avec des immeubles neufs et de qualité, le buy & hold tient parfaitement la route.

grmff · #107 21-06-2019 08:50:59

Vous pourriez tout aussi bien faire une donation de portefeuille d'action, avec reserve d'usufruit.. votre justification ne tient pas. Mais bon, on va s'arrêter là.. inutile de continuer...

panchito · #108 21-06-2019 08:06:19

Voir l'explication ici

ICI

panchito · #109 21-06-2019 07:46:20

Non ce qui n'est plus nécessaire depuis peu, c'est de passer devant un notaire pour enregistrer un donation de biens mobiliers qui va servir ensuite à acheter un bien immobilier.

PIM · #110 21-06-2019 07:11:42

panchito a écrit :

Je fais au préalable (avec la partie que j'ai écrémée) une donation enregistrée, bien que maintenant ce n'est plus nécessaire

On dévie du sujet, mais pourriez-vous expliciter votre "maintenant ce n'est plus nécessaire" ?
Si on veut échapper au délai de 3 ans, cela reste nécessaire, non ?

panchito · #111 21-06-2019 05:01:56

Grmff a écrit :

Pourquoi vous échinez vous avec des rapports de 2-3%?...

Pourquoi, mais comme je vous l'ai dit, c'est pour écrémer dès que j’atteins un certain palier et transmettre par tranches successives (à chaque écrémage) à la génération suivante tout en gardant un contrôle total et de bons loyers (toujours supérieurs à 700€/mois hors charges) et sans jamais aucun soucis ni travaux de rénovation. Je fais au préalable (avec la partie que j'ai écrémée) une donation enregistrée, bien que maintenant ce n'est plus nécessaire, pour que la génération suivante puisse acheter la nu-propriété et moi j'achète l'usufruit.

Mais dites-moi, vous, avec des dizaines de biens immobiliers totalement illiquides, avez-vous déjà pensé à vos héritiers? Au-dessus de 500.000€, c'est 30% de droit de succession en ligne directe. S'il vous arrivait malheur, vous imaginez dans quelle situation vous les mettriez?

Dernière modification par panchito (21-06-2019 05:04:24)

jacq

grmff · #112 20-06-2019 20:44:27

Ce filon" me remplit de perplexité.

Pourquoi vous échinez vous avec des rapports de 2-3%?...

panchito · #113 20-06-2019 20:40:19

Allez, sans rancune, je vous donne un filon.

Via MeDirect vous pouvez sans aucun frais acquérir des parts du fonds Fundsmith Equity Fund Sicav I EUR Acc // Côté 5 étoiles GOLD

Sur 5 ans il a rapporté pratiquement du 20% en annualisé.Voir ici

grmff · #114 20-06-2019 19:56:58

Effectivement, chacun son truc.

Mais je cherche toujours votre logique... pourquoi vous enquiquiner avec des rendements bruts de 2-3% si vos placements en bourse (bourse que je ne connais pas, ne comprends pas, ne saisi pas, et qui ne m'intéresse pas je le reconnais volontiers) vous rapporte monts zé merveilles?

Franchement, je ne vous comprends pas.

panchito · #115 20-06-2019 19:49:13

Grmff a écrit :

Quant à cette tirade, je dirais simplement que les banques, avec raison, considère l'investissement immobilier avec crédit comme très raisonnable et stable, contrairement à la bourse.

Quand on voit les fonds concoctés par les banques belges, c'est pas étonnant: leurs performances sont au ras des pâquerettes. Ils sont pratiquement tous nuls dans ce domaine.

Par contre il y a de grands gestionnaires étrangers qui proposent des fonds auxquels Morningstar attribue les prestigieuses 5 étoiles pendant des années doublées d'un satus GOLD pour la stabilité de leurs performance. Mais voilà, ni les banques, ni vous-même ne comprenez rien aux placements boursiers qui sont les seuls sur le long terme à détrôner tous les autres types de placement. Toutes les études le prouvent.

Evidemment les banques belges n'ont bien souvent que leurs produits "maison" à vous proposer (le fonds du mois par exemple) donc évidemment ils ne considèrent pas les placements boursiers comme stables (surtout au vu de leurs propres performances....). Quand aux actions, ils empochent juste de minuscules frais de transaction au passage...

Alors que quand ils arrivent à vendre un prêt à un particulier, c'est le jackpot assuré pour au moins 15 ans et tout cela sans risque puisque si le particulier ne sait pas rembourser, ils récupèrent l'argent en vendant le bien!

Chacun son truc. Personnellement cela ne m'intéresse pas du tout d'acheter des ruines à Charleroi pour les louer à des allocataires sociaux car je travaille à temps plein et je n'ai pas le temps ni de courir au tribunal, ni de gérer des corps de métier, ni de négocier avec des CPAS; enfin bref tout ce que vous, vous faites à plein temps. Donc tout ce temps que vous perdez pour arriver à toucher vos loyers vous coûte en fait une fortune puisque vous n'avez plus le temps d'exercer votre profession...

Pas besoin de dénigrer les autres qui ont fait fortune d'une autre manière que vous. Vous n'avez jamais lu les livres de Warren Buffet ou Jim Rogers? Apparemment, non.

Dernière modification par panchito (20-06-2019 19:55:58)

grmff · #116 20-06-2019 19:27:41

Ce n'est pas parce que vous n'avez rien compris à l'investissement immobilier et que vous vous contentez de 2-3% brut que tout le monde doit faire pareil.

en profitant de l'effet de levier (ce qui bizarrement est interdit pour les placements boursiers mais pas pour l'immobilier)

Quant à cette tirade, je dirais simplement que les banques, avec raison, considère l'investissement immobilier avec crédit comme très raisonnable et stable, contrairement à la bourse.

Bref, même les banques considèrent que c'est un investissement en bon père de famille...

Sherlock

panchito · #117 20-06-2019 18:50:08

Grmff a écrit :

selon les critères de Panchito

Mais très cher Grmff, je ne fais pas de plagia.

J'ai bien indiqué le symbole du copyright en regard de chaque journaliste qui ont chacun écrit l'un des 2 articles. Ce ne sont pas "mes" critères, ce sont ceux du fisc!!

Moi je ne souhaite rien du tout. Je déclare tout et subis au moins 3 fois la taxe sur les mêmes revenus puisque:
1/ Je place en bourse les revenus de mon activité professionnelle hyper-taxée (enfin ce qui m'en reste)
2/ Dès que mes placements boursiers atteignent un certain montant (après qu'ils aient été hyper-taxés une 2ème fois), je les écrème pour mettre mes gains à l'abri en achetant cash un petit appartement (de préférence neuf). Je suis à nouveau hyper-taxée pour ce nouveau placement (21% de TVA).
3/ Ensuite je le mets en location et suis à nouveau hyper-taxée: précompte immobilier (qui n'a plus rien d'un précompte) et RC indexé et multiplié par 140% avant d'être ajouté à mes revenus professionnels à l'IPP.

Mais ceci ne rentre pas dans le collimateur du fisc puisque les mêmes revenus sont déjà taxés 3 fois.

Ce n'est pas le cas de ceux qui n'ont pas d'activités professionnelles et qui empruntent à chaque fois pour acheter des dizaines de biens, en profitant de l'effet de levier (ce qui bizarrement est interdit pour les placements boursiers mais pas pour l'immobilier) et puis déduisent leurs intérêts d'emprunt pour demander aux autres contribuables de les payer, alors qu'il ne s'agit même pas de leur habitation propre et unique. C'est ces gens-là que le fisc vise.

Dernière modification par panchito (20-06-2019 19:07:53)

luc · #118 20-06-2019 16:36:13

panchito a écrit :

Ce qui est neuf c'est que cette année ce type de multipropriétaire est dans le collimateur du fisc. Les 2 articles ont été publiés aujourd'hui. L'un dans l'Echo et l'autre dans mon Argent.
C'est LA cible de cette année...

En marge :
- deux articles = une rédaction (L'Echo)
- aujourd'hui = date d 'ouverture de la session parlementaire 2019-2014
Je crois plutôt que c'est une préoccupation d'un groupe de lecteurs de L'Echo

Finalement on perd de vue le but d'un assurance. Je commence à douter de mes capacités intellectuelles quand je lis ce raisonnement. Je n'aurais plus droit à la pension puisque je possède une maison ? Je commence a comprendre pourquoi on a voté comme on a voté dans les régions de la Belgique.

Certains comme panchito veulent donc revenir au système d’avant 1789. Pris acte.

grmff · #119 20-06-2019 16:35:02

Comme déjà mentionné, ce n'est pas une cible neuve.
Personnellement, j'ai été contrôlé il y a quelques années, spécifiquement parce que je déclare beaucoup de RC.

Je n'ai pas été requalifié, malgré que, selon les critères de Panchito, je devrais l'avoir été. Ce n'est même pas venu sur la table... (donc Panchito, même pas peur...)

Bref, une tempête dans un verre d'eau. Si la tempête devait sortir du verre d'eau, la Belgique serait dans la tourmente, et pour longtemps.

C'est mon avis constant, et je vous le partage à nouveau.

baloo

panchito · #120 20-06-2019 07:08:46

Selon l’avocat fiscaliste Thierry Litannie, le fisc pourrait requalifier l’intégralité des revenus en tant qu’activité professionnelle pour ceux qui sont un peu trop actifs dans l’immobilier.

Requalification

Mais une des grandes nouveautés, poursuit Thierry Litannie, c’est l’enquête auprès des multipropriétaires immobiliers.
" L’objet de l’offensive est de requalifier l’activité immobilière des contribuables en "activité professionnelle". "

L’objet de l’offensive est de requalifier l’activité immobilière des contribuables en "activité professionnelle" si le fisc estime que ces derniers ont un trop grand nombre d’immeubles, qu’ils sont un peu trop actifs dans l’immobilier et que leur activité sort dès lors de la "gestion normale d’un patrimoine privé".

Le fisc peut alors requalifier l’intégralité des revenus en tant qu’activité professionnelle. Et cela pourrait faire mal.
Flou artistique et appréciation du fisc

Thierry Litannie parle d’une offensive dangereuse pour le contribuable car cela peut porter sur des montants importants si on requalifie ainsi les loyers et les éventuelles plus-values immobilières. D’autant qu’il existe un problème important. Il règne un très grand flou puisque le code des impôts sur les revenus ne contient aucune définition de ce qu’est une activité professionnelle. Tout va donc dépendre du nombre d’opérations immobilières, de leur fréquence et… de l’appréciation du fisc. C’est pour le moins problématique.

"Personne ne sait quel sera le catalyseur qui va déclencher un contrôle du fisc, ni à partir de combien d’immeubles gérés, une activité sort du cadre privé."

Il faut savoir, poursuit encore l’avocat fiscaliste, que l’administration dispose de notre pedigree immobilier complet sur une période s’échelonnant sur 20 ans.

Si vous êtes un multipropriétaire immobilier, il y a donc quelques raisons de vous inquiéter: le fisc pourrait venir frapper à votre porte et effectuer une demande de renseignements.

Pour Thierry Litannie, cela concerne au premier chef ceux qui n’ont pas d’autre activité (le fisc pourrait considérer cela comme suspect, surtout dans le cas de chômeurs qui sont multipropriétaires…) ou ceux qui ont un métier lié de près ou de loin à l’immobilier (entrepreneurs, notaires, agents immobiliers…). Un contribuable averti en vaut deux…

jacq

Les multipropriétaires visés par le fisc

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