Les multipropriétaires visés par le fisc

Vu l'incertitude actuelle par rapport à la fiscalité immobilière et ayant fait récemment 2 acquisitions d'immeuble de rapport sur une période de 2 ans, j'ai décidé de ralentir la cadence de mes achats immobiliers afin de ne pas tomber dans le collimateur fiscal. A la base j'envisageais un achat tous les 2-3 ans, le temps de rassembler le capital nécessaire pour l'opération. Du coup, je pense faire un achat tous les 5 ans, quitte à acheter plus gros. L'investissement immobilier est intéressant, en plus de la diversification qu'il permet, par la possibilité d'emprunter et par sa fiscalité qui permet d'obtenir des cash flow positifs. Si je venais à être requalifié, je vends car mon rendement, en plus de mon cash flow qui deviendrait négatif, en prendrait un sacré coup... Et je ne verrai alors plus aucun à intérêt à déployer toute cette énergie, mon temps libre pour finalement réaliser des investissements qui me rapportent peu.

Fondamentalement, ça me pose pas de problème car si je n'investis pas en immobilier, j'investis en actions. Mon porte-feuille d'actions génère des rendements (dividendes et plus-values compris) proches de ce que je retire de mes biens immobiliers grâce à l'effet levier, avec une gestion "lazy" et sans les inconvénients de la gestion locative... Au final, il y a toujours des alternatives ailleurs. Je comme dis toujours : l'investisseur s'adapte aux marchés et non l'inverse

Sur le thème de TINA...

Je possède 5 appartements mis en location et, dans ce contexte fiscal incertain, vu le risque de requalification des loyers, je ne renonce à tout nouvel investissement imobilier alors que mon intention était pourtant d'acheter un 6ème bien.

J'avais par ailleurs le cash pour financer à +/- 100% sur fonds propres un 6ème bien. Vu l'abandon de cette idée, je dois trouver une laternative pour mes fonds.

Au niveau des alternatives, il y a bien sûr la bourse (directement en action ou via des fonds). Je n'y connais cependant pas grand chose et devrais d'abord me pencher sérieusement sur la question pour éviter de faire n'importe quoi. En regardant ça de loin, je pense que les bourses sont hautes actuellement et qu'il n'est probablement pas très judicieux "d'entrer" maintenant. Je préfère attendre un repli. Mais bon, je l'ai dit, je ne suis pas expert.

Une autre option qui s'offre à moi est de rembourser anticipativement mes emprunts hypothécaires. Mais c'est quand même un peu dommage car je les avais faits précisément dans un objectif d'effet levier. Mon capital emprunté l'est à un taux d'environ 1%. Si je tiens compte de la déductibilité des intérêts, on peut dire que ce capital me coûte en réalité +/- 0,5%.

Pour l'instant, j'ai placé ce capital en situation d'attente sur un compte d'épargne qui rapporte du 0,80% (s'il reste bloqué 1 an). Le jour ou ce 0,80% baisse (ce qui risque fort d'arriver avec la politique de la BCE), s'il passe en-dessous des 0,50%, j'ai tout intérêt à rembourser mes crédits en cours car la rentabilité de mon capital deviendra inférieure au coût "net" de mes emprunts. A moins de trouver une alternative pour placer mon capital. On en revient à TINA...

Peut-être qu'en remboursant mes emprunts en cours, je diminue le risque de requalification de mes revenus immobiliers, vu que le recours au crédit semble être un des critères retenu pour requalifier les loyers.

Qu'en pensez-vous?

Pour le moment, la presse remue quelques cas individuels. Votre solution de remboursement anticipé peut être une réponse dans l'éventualité où votre contrôleur essaie réellement de requalifier vos revenus. Avec 5 appartements, il me semble que le risque est (très) faible.

Mais en effet, un autre achat avec recours à l'emprunt serait une réelle prise de risque.

@alpha

Vous ne savez pas dans quoi investir?

Demain c'est la Grand Messe des investisseurs (flamands) à Gand. Cet évenement est organisé par la VFB qui regroupe plus de 6.000 investisseurs en Flandre. Rien de tel n'existe à Bruxelles ou en Wallonie.

En voici le programme:

Voir ICI

Ce n'est pas parce que le fisc requalifie l’activité immobilière d'un contribuable en "activité professionnelle" que l’activité immobilière du contribuable est une activité professionnelle.

Dernière modification par libra (28-09-2019 07:56:10)

Activité professionnelle et revenus professionnels ?

https://www.cbc.be/private-banking/fr/a … s-pro.html

EXTRAITS

"Activité professionnelle
Les dispositions légales applicables impliquent que les revenus immobiliers deviennent des revenus professionnels si le bien est affecté à une activité professionnelle.
C’est donc un élément déterminant, puisque les avantages relatifs à l’investissement privé disparaissent alors. Par ailleurs, les revenus locatifs sont, déduction faite des frais réels (sans calculs forfaitaires ou forfaits avantageux), imposés aux taux progressifs. Il se peut aussi que le propriétaire soit redevable de cotisations sociales.

La question est donc la suivante: quand parle-t-on de revenus professionnels?

Auparavant, on considérait souvent qu’il fallait, pour que les revenus puissent être qualifiés de professionnels, disposer d’un patrimoine immobilier conséquent. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. On estime qu’il y a activité professionnelle lorsque l’activité est suffisamment répétée et fréquente et que l’organisation qu’elle implique lui confère un caractère professionnel.

Note personnelle : ces critères sont également retenus lorsque l'administration assujettit une ASBL non pas à l'impôt des personnes morales mais à l'impôt des sociétés.

Arrêts

Dans un arrêt de 2018, la cour d’appel de Liège a considéré que la mise en location de six immeubles (dont un comptait quatre appartements et un rez-de-chaussée commercial) suffisait pour que les revenus soient qualifiés de professionnels. Le propriétaire avait acquis les biens en l’espace de trois ans environ, en souscrivant, dans la plupart des cas, des emprunts. Deux des biens étaient loués à une société dont il était l’exploitant. L’administration a alors regardé le rythme rapide et répété des achats.

En 2018, la cour d’appel de Bruxelles en est venue à la même conclusion à propos d’un chômeur qui, en huit ans, avait acquis cinq immeubles (dont un de trois appartements), essentiellement par le biais d’emprunts. Il les avait fait entièrement rénover dans le but de les mettre en location. Le temps nécessaire à la gestion de ce patrimoine a constitué pour la cour le principal argument en faveur du caractère professionnel des revenus.

En 2018, la cour d’appel d’Anvers a eu à connaître d’un cas où un particulier avait acheté un terrain, sur lequel il avait fait ériger cinq appartements pour les revendre ensuite. La construction avait été confiée à une société dont le contribuable avait, précédemment, été gérant. Ici encore, la cour a considéré que les revenus étaient professionnels: le propriétaire avait toujours eu l’intention de revendre immédiatement les appartements et l’activité s’inscrivait dans le prolongement de son (ancienne) activité professionnelle. De surcroît, il avait, lui aussi, emprunté.

La cour d’appel de Gand en est venue à la même conclusion en 2018 dans un cas où un contribuable mettait en location une quarantaine de biens, par l’intermédiaire de la société immobilière dont il était le gérant. L’homme était également gérant d’un certain nombre de sociétés actives dans le secteur immobilier, et les acquisitions avaient été financées en grande partie par des emprunts.

Éléments déterminants

L’administration fiscale et la jurisprudence tiennent compte, pour savoir s’il est ou non question de revenus professionnels, des éléments suivants:
•    La mise en location ou la revente s’inscrivent-elles dans le prolongement de l’activité professionnelle?
•    Le temps consacré à l’activité, et son organisation
•    Le recours à des emprunts (fonds de tiers, par opposition à des apports personnels)
•    Le nombre élevé d’acquisitions.

Un arrêt de la cour d’appel d’Anvers (2018) contredit néanmoins les arrêts précédents. Un contribuable était propriétaire de 32 logements (dix studios pour étudiants et 22 appartements), qu’il louait à des particuliers. Il déclarait les loyers au titre de revenus immobiliers. Après près de dix ans, l’administration fiscale a requalifié ces revenus en revenus professionnels. Le tribunal de première instance lui a donné raison, mais la cour d’appel a cassé le jugement, estimant que les éléments avancés (perception des loyers sur place, suivi administratif de baux souvent de courte durée et emprunts) ne suffisaient pas à justifier cette mesure.

Toutefois, comme une hirondelle ne fait pas le printemps, la prudence s’impose, surtout si plusieurs des éléments énumérés ci-dessus peuvent être invoqués.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, pesez très attentivement tous les aspects de la question."

Dernière modification par GT (28-09-2019 10:31:51)

Même un administrateur bénévole d'une ASBL!

Oui, il me semble avoir lu qu'une asbl doit avoir un n° d'enregistrement donc comme dans toutes les sociétés il faut renseigner les noms des actionnaires, des administrateurs même si ils ne sont pas actifs et même si ils exercent une activité gratuite , tel qu'un pensionné, d'autant plus si il a une fonction de dirigeant sans rémunération.

Cela en fait des hypothèses.

Par ailleurs, il me semble me souvenir qu'on a déjà longuement discuté de la location de garages.

Mon conseil; c'est d'ignorer vos conseils.

Personne n'est une science parfaite,  je vous conseil de lire dans sa totalité le blog de Pim , il est magnifiquement bien rédigé on y trouve beaucoup de réponses aux questions posées sur ce forum.