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Les multipropriétaires visés par le fisc

panchito
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Les multipropriétaires visés par le fisc

Selon l’avocat fiscaliste Thierry Litannie, le fisc pourrait requalifier l’intégralité des revenus en tant qu’activité professionnelle pour ceux qui sont un peu trop actifs dans l’immobilier.


Requalification

Mais une des grandes nouveautés, poursuit Thierry Litannie, c’est l’enquête auprès des multipropriétaires immobiliers.
" L’objet de l’offensive est de requalifier l’activité immobilière des contribuables en "activité professionnelle". "

L’objet de l’offensive est de requalifier l’activité immobilière des contribuables en "activité professionnelle" si le fisc estime que ces derniers ont un trop grand nombre d’immeubles, qu’ils sont un peu trop actifs dans l’immobilier et que leur activité sort dès lors de la "gestion normale d’un patrimoine privé".

Le fisc peut alors requalifier l’intégralité des revenus en tant qu’activité professionnelle. Et cela pourrait faire mal.
Flou artistique et appréciation du fisc

Thierry Litannie parle d’une offensive dangereuse pour le contribuable car cela peut porter sur des montants importants si on requalifie ainsi les loyers et les éventuelles plus-values immobilières. D’autant qu’il existe un problème important. Il règne un très grand flou puisque le code des impôts sur les revenus ne contient aucune définition de ce qu’est une activité professionnelle. Tout va donc dépendre du nombre d’opérations immobilières, de leur fréquence et… de l’appréciation du fisc. C’est pour le moins problématique.

"Personne ne sait quel sera le catalyseur qui va déclencher un contrôle du fisc, ni à partir de combien d’immeubles gérés, une activité sort du cadre privé."

Il faut savoir, poursuit encore l’avocat fiscaliste, que l’administration dispose de notre pedigree immobilier complet sur une période s’échelonnant sur 20 ans.

Si vous êtes un multipropriétaire immobilier, il y a donc quelques raisons de vous inquiéter: le fisc pourrait venir frapper à votre porte et effectuer une demande de renseignements.

Pour Thierry Litannie, cela concerne au premier chef ceux qui n’ont pas d’autre activité (le fisc pourrait considérer cela comme suspect, surtout dans le cas de chômeurs qui sont multipropriétaires…) ou ceux qui ont un métier lié de près ou de loin à l’immobilier (entrepreneurs, notaires, agents immobiliers…). Un contribuable averti en vaut deux…

©
Marc Lambrechts,
Chroniqueur, newsmanager
Source: L'Echo

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

En Allemagne, c'est dans le régime d’assistance (“Grundsicherung für Arbeitssuchende”)que tous les revenus dépassant un certain plafond (revenus d’activités, prestations, revenus mobiliers et immobiliers, etc.) ainsi que le patrimoine (immobilier, épargne, etc.) sont pris en compte pour évaluer les ressources de l’intéressé et de sa “communauté de besoins”. Et non dans le régime d'assurance chômage.

Notre régime belge du "CPAS" se rapproche du régime d'assistance allemand.

Dernière modification par GT (22-08-2019 13:30:02)

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Bim a écrit :

Si l'administration était logique elle comprendrait que si les bailleurs multipropriétaires dont les "nombreuses acquisitions" sont financées au maximum par emprunt étaient taxées sur base du loyer net (déductions de toutes les charges exceptés les amortissements des prêts), ils n'auraient très probablement pas investi car ils n'auraient jamais dégagé de cash flow positif. Et revendraient tout s'ils venaient à être taxés de la sorte (voir post de grmff). Bref, le jour où ils parleront de taxer le cash flow, autrement dit le loyer net avec déduction des amortissements des prêts, on pourra en reparler...

Les jugements font état de requalifications de revenus immobiliers et plus-values immobilières en revenus professionnels.
La taxation des revenus immobiliers sur base du loyer ne fait pas l'objet de ces jugements.

L'administration exécute les textes votés par le législateur. Les juges suivent ou non l'administration dans ses décisions. Pouvoirs exécutif, législatif et judiciaire.

Dernière modification par GT (22-08-2019 14:30:18)

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grmff
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

GT a écrit :

En Allemagne, c'est dans le régime d’assistance (“Grundsicherung für Arbeitssuchende”)que tous les revenus dépassant un certain plafond (revenus d’activités, prestations, revenus mobiliers et immobiliers, etc.) ainsi que le patrimoine (immobilier, épargne, etc.) sont pris en compte pour évaluer les ressources de l’intéressé et de sa “communauté de besoins”. Et non dans le régime d'assurance chômage.

Notre régime belge du "CPAS" se rapproche du régime d'assistance allemand.

Merci de cette confirmation de ce que mon pifomètre m'indiquait.


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Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

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rexou
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Pas la peine de pédaler dans la choucroute ! Les choses sont ce qu'elles sont, avec leurs spécificités ici et ailleurs. Rien ne change fondamentalement, si ce n'est que Trends fait du sensationnel au départ de trois jugements dans un contexte très spécifique. Cela fait vendre du papier mais ce n'est pas une info...

Les rares personnes qui sont dans la catégorie "à risques" sont déjà conscientes de ce risque et acceptent la possibilité d'un redressement fiscal à défaut d'avoir anticipé une autre approche comme une mise en société de leur patrimoine par exemple.

De là à laisser entendre comme le fait Trends que tous les multi-propriétaires sont visés, il existe une marge qu'un journaliste honnête se devrait de ne pas franchir. Mais il faut vivre n'est-ce pas ?


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grmff
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

GT a écrit :
Bim a écrit :

Si l'administration était logique elle comprendrait que si les bailleurs multipropriétaires dont les "nombreuses acquisitions" sont financées au maximum par emprunt étaient taxées sur base du loyer net (déductions de toutes les charges exceptés les amortissements des prêts), ils n'auraient très probablement pas investi car ils n'auraient jamais dégagé de cash flow positif. Et revendraient tout s'ils venaient à être taxés de la sorte (voir post de grmff). Bref, le jour où ils parleront de taxer le cash flow, autrement dit le loyer net avec déduction des amortissements des prêts, on pourra en reparler...

Les jugements font état de requalifications de revenus immobiliers et plus-values immobilières en revenus professionnels.
La taxation des revenus immobiliers sur base du loyer ne fait pas l'objet de ces jugements.

L'administration exécute les textes votés par le législateur. Les juges suivent ou non l'administration dans ses décisions. Pouvoirs exécutif, législatif et judiciaire.

Là, j'ai du mal à vous suivre.

Quelle différence entre "revenus professionnels pas basés sur les loyers" et "revenus immobiliers"? Pour moi, aucune différence. Revenus immobilier et revenus professionnels s'additionne au niveau du revenu imposable. Alors, si basé sur le RC, aucune différence d'imposistion entre revenu professionnel et revenu immobilier... (Ce serait autre chose au niveau des lois sociales, mais elles sont hors contexte si j'ai bien compris)

Dès lors, la requalification du revenu immobilier en revenu professionnel concerne bien la prise en compte des loyers, et non des RC.
En effet, une société (ou un professionnel) devra tenir compte des revenus réels (les loyers) nets (il pourra déduire travaux et amortissements), et non d'un revenu immobilier fictif basé sur le RC indexé majoré de 40%...


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Bim
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

GT a écrit :
Bim a écrit :

Si l'administration était logique elle comprendrait que si les bailleurs multipropriétaires dont les "nombreuses acquisitions" sont financées au maximum par emprunt étaient taxées sur base du loyer net (déductions de toutes les charges exceptés les amortissements des prêts), ils n'auraient très probablement pas investi car ils n'auraient jamais dégagé de cash flow positif. Et revendraient tout s'ils venaient à être taxés de la sorte (voir post de grmff). Bref, le jour où ils parleront de taxer le cash flow, autrement dit le loyer net avec déduction des amortissements des prêts, on pourra en reparler...

Les jugements font état de requalifications de revenus immobiliers et plus-values immobilières en revenus professionnels.
La taxation des revenus immobiliers sur base du loyer ne fait pas l'objet de ces jugements.

L'administration exécute les textes votés par le législateur. Les juges suivent ou non l'administration dans ses décisions. Pouvoirs exécutif, législatif et judiciaire.

Du coup pourquoi requalifier les revenus immobiliers si la base taxable ne change pas ? Quel intérêt vu qu'ils sont tous deux soumis au taux progressif ?

Dernière modification par Bim (22-08-2019 15:08:05)

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grmff
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Il y a comme un écho...  wink


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Bim
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

grmff a écrit :

Il y a comme un écho...  wink

Mea culpa, je n'avais pas encore lu les réponses suivantes  ops

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grmff
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Bim a écrit :
grmff a écrit :

Il y a comme un écho...  wink

Mea culpa, je n'avais pas encore lu les réponses suivantes  ops

C'est pas mal de mettre un avis, même s'il est identique. Exprimé différemment, il permet aux autres d'avoir une autre compréhension, et une confirmation. Et pour moi, je me sens moins seul... big_smile


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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

grmff a écrit :

Là, j'ai du mal à vous suivre.

Quelle différence entre "revenus professionnels pas basés sur les loyers" et "revenus immobiliers"? Pour moi, aucune différence. Revenus immobilier et revenus professionnels s'additionne au niveau du revenu imposable. Alors, si basé sur le RC, aucune différence d'imposistion entre revenu professionnel et revenu immobilier... (Ce serait autre chose au niveau des lois sociales, mais elles sont hors contexte si j'ai bien compris)

Ce n'est parce que j'ai écrit "La taxation des revenus immobiliers sur base du loyer ne fait pas l'objet de ces jugements" et qu'il faut en conclure que les revenus professionnels sont taxés sur base du RC.

La section IV (revenu professionnel) du titre II (impôt des personnes physiques) du code des impôts sur les revenus trouve matière à application en ce qui concerne la problématique des revenus immobiliers et divers requalifiés en revenus professionnels.

Ainsi, à titre d'exemple, le revenu net des revenus professionnels s'entend du montant total de ces revenus après exécution notamment de l'opération suivante :
"le montant brut des revenus de chacune des activités professionnelles est diminué des frais professionnels qui grèvent ces revenus"

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Parmi les particuliers, devraient être spécialement visés cette année, les contribuables qui : (...)
n’ont pas déclaré correctement les revenus provenant de la location d’un bien immeuble, dont ils sont propriétaires en Belgique, qui est affecté par le locataire à des fins professionnelles ;
Source : SPF Finances – 8 juin 2019

https://finances.belgium.be/fr/Actualit … igations-2

Ne sont ainsi pas visés spécialement en 2019 les contribuables qui déclarent en revenus immobiliers et divers ceux qui devraient l'être en revenus professionnels.

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Bim
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Voici encore quelques exemples d'arrêts de cour d'appel en 2018 :
Source : https://www.cbc.be/private-banking/fr/a … s-pro.html

Dans un arrêt de 2018, la cour d’appel de Liège a considéré que la mise en location de six immeubles (dont un comptait quatre appartements et un rez-de-chaussée commercial) suffisait pour que les revenus soient qualifiés de professionnels. Le propriétaire avait acquis les biens en l’espace de trois ans environ, en souscrivant, dans la plupart des cas, des emprunts. Deux des biens étaient loués à une société dont il était l’exploitant. L’administration a alors regardé le rythme rapide et répété des achats.

En 2018, la cour d’appel de Bruxelles en est venue à la même conclusion à propos d’un chômeur qui, en huit ans, avait acquis cinq immeubles (dont un de trois appartements), essentiellement par le biais d’emprunts. Il les avait fait entièrement rénover dans le but de les mettre en location. Le temps nécessaire à la gestion de ce patrimoine a constitué pour la cour le principal argument en faveur du caractère professionnel des revenus.

En 2018, la cour d’appel d’Anvers a eu à connaître d’un cas où un particulier avait acheté un terrain, sur lequel il avait fait ériger cinq appartements pour les revendre ensuite. La construction avait été confiée à une société dont le contribuable avait, précédemment, été gérant. Ici encore, la cour a considéré que les revenus étaient professionnels: le propriétaire avait toujours eu l’intention de revendre immédiatement les appartements et l’activité s’inscrivait dans le prolongement de son (ancienne) activité professionnelle. De surcroît, il avait, lui aussi, emprunté.

La cour d’appel de Gand en est venue à la même conclusion en 2018 dans un cas où un contribuable mettait en location une quarantaine de biens, par l’intermédiaire de la société immobilière dont il était le gérant. L’homme était également gérant d’un certain nombre de sociétés actives dans le secteur immobilier, et les acquisitions avaient été financées en grande partie par des emprunts.
Éléments déterminants
L’administration fiscale et la jurisprudence tiennent compte, pour savoir s’il est ou non question de revenus professionnels, des éléments suivants:

La mise en location ou la revente s’inscrivent-elles dans le prolongement de l’activité professionnelle?
Le temps consacré à l’activité, et son organisation
Le recours à des emprunts (fonds de tiers, par opposition à des apports personnels)
Le nombre élevé d’acquisitions.
Un arrêt de la cour d’appel d’Anvers (2018) contredit néanmoins les arrêts précédents. Un contribuable était propriétaire de 32 logements (dix studios pour étudiants et 22 appartements), qu’il louait à des particuliers. Il déclarait les loyers au titre de revenus immobiliers. Après près de dix ans, l’administration fiscale a requalifié ces revenus en revenus professionnels. Le tribunal de première instance lui a donné raison, mais la cour d’appel a cassé le jugement, estimant que les éléments avancés (perception des loyers sur place, suivi administratif de baux souvent de courte durée et emprunts) ne suffisaient pas à justifier cette mesure.

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rexou
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

GT a écrit :

Parmi les particuliers, devraient être spécialement visés cette année, les contribuables qui : (...)
n’ont pas déclaré correctement les revenus provenant de la location d’un bien immeuble, dont ils sont propriétaires en Belgique, qui est affecté par le locataire à des fins professionnelles ;
Source : SPF Finances – 8 juin 2019

https://finances.belgium.be/fr/Actualit … igations-2

Ne sont ainsi pas visés spécialement en 2019 les contribuables qui déclarent en revenus immobiliers et divers ceux qui devraient l'être en revenus professionnels.

Oui, j'ai aussi lu cela dans la presse. Mais ceci est une annonce du SPF Finances... Une simple info ? Ou une volonté de décourager un certain type de fraude tandis que les contrôles se focalisent ailleurs ? Double bénéfice dans le second cas. Intérêt nul -et même contreproductif- dans le premier cas. Ce genre d'annonces me laisse donc dubitatif.


rexou

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panchito
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Et aujourd'hui dans Trends: "Etre multipropriétaire en Belgique, c'est l'assurance d'avoir un cocktail Molotov dans les mains"

Les Belges qui détiennent plusieurs immeubles à titre privé sont dans le collimateur du fisc. L'addition est salée et peut se traduire par une taxation de 33% voire même de 50%. Explications.

Les épargnants sont aujourd'hui en quête d'un abri pour placer en sécurité leur épargne. On sait que la Bourse est dangereuse en ce moment. On sait aussi que les placements les plus sûrs comme les obligations allemandes ne donnent pas d'intérêt ou alors un intérêt négatif, et on sait également que les livrets d'épargne ne rapportent que 0.11%. Donc, sauf à investir dans l'or, l'autre placement naturel auquel les Belges pensent spontanément, c'est la brique.

Mais là aussi, il y a un nouvel élément qui vient perturber les épargnants. Cet élément, c'est le fisc. En effet, à en croire plusieurs avocats fiscalistes, l'administration fiscale a dans le collimateur - et cela depuis plusieurs mois - les Belges qui possèdent plusieurs biens immobiliers. Le fisc les traque systématiquement et cherche à taxer les loyers ou alors les plus-values immobilières en cas de revente des biens. Le taux de taxation n'est pas gratuit, c'est soit 33%, soit parfois même 50% !

"Etre multipropriétaire en Belgique, c'est l'assurance d'avoir un cocktail Molotov dans les mains"

Première question : pourquoi cette attaque en règle du fisc contre les multipropriétaires ? Trends Tendances répondait récemment à cette question : c'est parce que le fisc a de plus en plus d'informations sur notre patrimoine y compris nos biens à l'étranger. Ensuite parce que le fisc vise chaque année une catégorie de contribuables bien précis. Ici, ce sont les Belges qui investissent dans l'immobilier à titre privé.

Deuxième question, mais qu'est-ce qui peut bien éveiller l'attention du fisc ? Sans être exhaustif, on peut évoquer, par exemple, le fait que le contribuable a emprunté auprès de la banque pour acheter ses biens immobiliers, ce n'est qu'un critère parmi d'autres, mais le fisc n'aime pas l'emprunt bancaire, surtout si le montant emprunté est important par rapport au patrimoine du contribuable.

Comme on peut le lire dans l'enquête de Trends Tendances, cela revient à avantager ceux qui financent leurs immeubles avec une épargne personnelle ou un héritage par rapport à ceux qui osent prendre des risques en empruntant auprès de leur banque.

Et puis, l'autre question qui revient souvent est la suivante : à partir de combien d'appartements le fisc va-t-il déclencher un contrôle fiscal ? La réponse est impossible à donner, cela peut être trois, quatre ou cinq appartements. Personne ne peut vous répondre, ce qui revient dans l'enquête de Trends-Tendances, c'est que la personne qui a acheté 3 kots d'étudiants aurait souvent moins d'inquiétudes à avoir que celui qui a emprunté pour acheter 3 appartements pour les mettre en location ou les revendre après travaux.

Ce qui est certain aussi, c'est que si vous êtes un professionnel de l'immobilier ou un notaire ou un architecte, vous avez encore plus de risque d'être contrôlé. Bref, être multipropriétaire aujourd'hui en Belgique à titre privé, c'est l'assurance d'avoir un cocktail Molotov dans les mains. La seule échappatoire fiscale à ce jour, c'est de passer par la création d'une société pour y placer ses biens immobiliers, mais ça, c'est encore une autre histoire...

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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Cet article est du pain bénit pour les avocats qui conseilleront leurs clients inquiets et éventuellement les défendront.

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grmff
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

"Cocktail molotov". Rien que cela...

Le gouvernement ferait bien de préciser la loi, et de supprimer toute ambiguité. Parce qu'à force, cela induit des jalousies, des craintes, des inégalités, du délit de sale gueule et donc au total de l'injustice.

Et surtout, cela empêche les privés de rentrer dans le jeu. L'épargne reste bêtement sur des comptes épargne à rendement réel négatif au lieu de servir aux entreprises de construction et à l'économie réelle et au bien être des gens via un meilleur logement.

Lamentable, et cela dure depuis des années...


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rexou
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Une tempête dans un verre d'eau.

La seule certitude, c'est que ce papier va faire vendre du Trends...

Un fond de vérité surement et quelques redressements pour certains bailleurs multi multi propriétaires, très actifs et emprunteurs dans des circonstances particulières. De là à étendre cela à tous les quidams qui possèdent 3 ou 4 biens, je trouve que c'est limite malhonnête.

A noter que l'investisseur qui aura subi un redressement corrigera aussitôt le tir en vendant ou en se mettant en société par exemple.

Autre certitude : il est aberrant de contribuer à alimenter la base de données du fisc s'il est possible de l'éviter. Sauf à être maso.


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grmff
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

GT a écrit :

Cet article est du pain bénit pour les avocats qui conseilleront leurs clients inquiets et éventuellement les défendront.

Sans que cela n'apporte de bien être à quiconque. Sauf auxdits avocats, et aux fonctionnaires zélés qui justifieront par là leur salaire.

Mais fondamentalement, c'est du gachi créé par une loi mal torchée et des politiciens incapables de la corriger.


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GT
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

grmff a écrit :
GT a écrit :

Cet article est du pain bénit pour les avocats qui conseilleront leurs clients inquiets et éventuellement les défendront.

Sans que cela n'apporte de bien être à quiconque. Sauf auxdits avocats, et aux fonctionnaires zélés qui justifieront par là leur salaire.

Mais fondamentalement, c'est du gachi créé par une loi mal torchée et des politiciens incapables de la corriger.

Mais que dit la loi (mal torchée)? Que prévoit le code des impôts sur les revenus ? Quel(s) est (sont) l'(es) article(s) du code concerné(s) et à corriger ?

Quant aux fonctionnaires fiscaux (qui ne sont pas infaillibles), à ma connaissance, leurs salaires n'augmentent pas en fonction des suppléments enrôlés.

Avant enrôlement, le contribuable répond à une demande de renseignements, à un avis de rectification ou à une notification d'imposition d'office.
Après enrôlement, il peut introduire une réclamation administrative.
En cas de désaccord sur la décision administrative, il a l'occasion de porter le litige devant les tribunaux (première instance, appel et cassation).

Le marché "offre" des assurances protection juridique , notamment pour les litiges fiscaux.

Dernière modification par GT (02-09-2019 17:02:25)

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Bim
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Re : Les multipropriétaires visés par le fisc

Ce qu'il faudrait surtout, ce sont des critères objectifs pour définir à partir de quand une activité d'investissement immobilier sort de la gestion normale du patrimoine privé. Dans l'état actuel des choses, cette appréciation de fait de manière totalement subjective sur base d'un ensemble de critères (très) mal définis et cela engendre des injustices et surtout une réelle insécurité pour les investisseurs.

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