Les multipropriétaires visés par le fisc

Rien de neuf ds l'intervention de la porte- parole du SPF Finances.
Les éléments de fait susceptibles d'être pris en considération pour la requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels sont déjà, si je ne me trompe, repris ds le commentaire administratif des impôts sur les revenus (à consulter sur le site fisconetplus).

Dernière modification par GT (20-06-2019 16:05:36)

Et ils en remettent encore une couche. Cette année, les multi-propriétaires sont vraiment dans le collimateur du fisc...

Revenus immobiliers requalifiés en revenus professionnels: que risquez-vous?

Le fisc mènerait actuellement une offensive contre les multipropriétaires un peu trop "actifs" sur le marché immobilier, avec, comme risque, la requalification des revenus immobiliers (ou des plus-values immobilières) en revenus professionnels.

Vous avez acheté, éventuellement retapé, puis revendu un appartement, avec une belle plus-value. Satisfait de l’opération, vous l’avez répétée plusieurs fois et êtes toujours à l’affût d’opportunités. Ou alors, vous donnez un appartement en location, vous vous en sortez bien, votre emprunt est remboursé grâce au loyer et vous dégagez même de la marge. Votre investissement est rentable, vous décidez donc d’investir à nouveau dans d’autres appartements, dans une maison de rapport, dans des garages… Bref, l’immobilier est devenu un peu plus qu’un dada et le fisc a décidé de requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels. Qu'est-ce que cela signifie exactement pour vous? Que risquez-vous?

Lorsque des revenus immobiliers résultant de l’exploitation (ou de la vente) d’immeubles sont requalifiés par l’administration fiscale en revenus professionnels, vous êtes par conséquent  imposé sur la base de bénéfices ou de profits. Il en résulte que vous acquerrez alors la qualité d’indépendant, au moins à titre complémentaire. Vous devenez soumis aux systèmes des versements anticipés et aux cotisations de sécurité sociale applicables aux indépendants. La TVA peut également trouver à s’appliquer selon l’activité immobilière considérée (par ex. location de parkings non accessoires à un bail principal).

Quels impôts devrez-vous payer ?
Base imposable. Il s’agit des revenus professionnels nets, c’est-à-dire après déduction de toutes les charges ayant grevé l’acquisition ou la conservation de ces revenus, en l'occurrence immobiliers.
Taux d'imposition. Ces revenus seront, le cas échéant, ajoutés aux autres types de revenus et soumis aux taux progressifs à l’impôt des personnes physiques (soit de 30% à 50%, majorés de la taxe communale ou d’agglomération).

Rétroactivité. Comme l'explique Antoine Béchaimont, avocat au cabinet Loyens & Loeff, "le fisc peut remonter jusqu'à trois ans en matière d'impôts sur le revenu". Concrètement, si vous vous faites contrôler en 2019 et que le fisc décide de requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels, il peut donc remonter jusqu'à l'exercice d'imposition 2017 (qui porte sur les revenus 2016). "Si l'administration notifie préalablement le contribuable d'indices de fraude suffisamment précis en ce qui le concerne, elle peut remonter jusqu'à sept ans en arrière", poursuit-il. Cependant, l'intention frauduleuse semble difficile à prouver dans le cas de la requalification de revenus immobiliers. De fait, le fisc ne précisant pas ce qui constitue dans les faits la gestion normale du patrimoine privé (lire plus loin), le contribuable pourrait plus facilement invoquer sa bonne foi. Il existe également un délai d’investigation de 5 années si le fisc reçoit des informations communiquées par une administration fiscale étrangère.

Amende. Théoriquement, le fisc peut appliquer un accroissement d'impôts sur la portion d'impôts non déclarés compris entre 10 et 200%. Cependant, selon Grégory Homans, avocat fiscaliste chez Dekeyser & Associés, l'accroissement se limiterait à 10%, voire 50% dans les cas les plus graves. Par ailleurs, il estime peu probable que le fisc applique dans cette matière l'amende pour "déclaration incorrecte" qui peut monter jusqu'à 1.250 euros.   

Business or not business?
Toute la question est bien sûr de savoir si vous risquez, ou non, une requalification en revenus professionnels. Les opérations immobilières que vous effectuez doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle.

Mais la définition est assez floue. Comme l’explique Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances, "il s’agit d’une question de fait qui doit être appréciée en fonction des circonstances propres à chaque cas. Seule une analyse de l’ensemble des faits, démarches, opérations, etc. permettra de déterminer si le contribuable a — ou non — agi dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé".Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé. Voici quelques exemples:

• la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;

• les intentions "spéculatives" du contribuable;

• le fait que le contribuable ait eu recours — dans une large mesure — à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions;

• la publicité faite pour stimuler les ventes ou les mises en location;

• le fait que des travaux d’amélioration aient été exécutés (si oui, on peut plus difficilement vous considérer comme professionnel);

• le nombre d’opérations;

• l’appel à des professionnels du secteur immobilier;

• l’utilisation des connaissances personnelles du contribuable appartenant au secteur immobilier;

• le fait que des acquisitions aient été effectuées en indivision;
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Isabelle Dykmans,  Journaliste
Source: MonArgent

Tout à fait d'accord avec vous!

En Allemagne, il faut tout vendre pour pouvoir profiter des filets de la sécurité sociale. Si vous êtes propriétaire (même d'un terrain), vous n'aurez pas droit au chômage....

Voilà pourquoi en Belgique les patrons et les employés sont tondus comme des moutons.

L'employeur doit payer 134 pour que vous puissiez recevoir 100 en brut, et donc, 48 en net.

Le delta (134-48=) 86 part à l'Etat pour payer les chômeurs entre autres dont certains sont multi-propriétaires.

Un vrai scandale!

Le fisc a parfois des sautes d'humeur quant à la réalisation de certains objectifs.
Rien de neuf sur les principes de la taxation des loyers et des plus-values soit en revenus immobiliers soit en revenus professionnels

Dernière modification par GT (20-06-2019 14:18:43)

Pour bénéficier d'allocations de chômage, il faut notamment que cette situation soit involontaire.
Si un jour vous estimez n'avoir plus besoin de travailler et que vous arrêtez pour cette raison vos activités professionnelle vous ne serez pas éligible au bénéfice des allocations de chômage.

Je me limiterai à la Belgique. Les montants de certaines pensions diffèrent selon que le bénéficiaire est un isolé ou non. Cela est inscrit dans la législation et non dans la jurisprudence.

Quand vous avez travaillé, vous avez cotisé. Le droit au chômage est le produit de ces cotisations. C'est parfaitement indépendant de votre situation fiancière et/ou de vos autres revenus éventuels.

Au nom de quoi un chômeur devrait-il renoncer à son droit de percevoir l'allocation qui lui est due s'il a d'autres revenus ? Au nom de quelle éthique ?
"Suffisamment de revenus pour vivre", c'est une notion fort élastique aussi...
En suivant votre idée, on pourrait aussi supprimer la pension des gens qui possèdent des biens immobiliers "suffisants pour vivre" ?

Le jour où je suis taxé sur mes revenus immobiliers seon le fisc, je passerai d'une charge fiscale de 25% (sur loyers bruts, donc sans déductions de mes frais) à... plus de 100% de mon cash flow.

Je vendrai tout, très vite, et quiterai la Belgique pour des cieux fiscaux plus cléments.

Comme je ne serai sans doute pas le seul, la vente en masse créera la crise mobilière sans précédent suivra, avec crise de la construction et crise tout court.

Le PTB aura gagné le droit de répéter qu'il faut 20% de logements sociaux.

L'immobilier sera alors à la merci des grands groupes étrangers, comme ceux qui ont fait tant de dégats avec les hedge funds et les fonds qui ont fait la crise immobilière hollandaise.

Si ce n'est que l'administration ciblerait pour ses agents certaines priorités.

Voici quelques années, elle s'était attaquée aux ASBL pour en assujettir certaines à l'impôt des sociétés.