Les multipropriétaires visés par le fisc

Ce qu'il faudrait surtout, ce sont des critères objectifs pour définir à partir de quand une activité d'investissement immobilier sort de la gestion normale du patrimoine privé. Dans l'état actuel des choses, cette appréciation de fait de manière totalement subjective sur base d'un ensemble de critères (très) mal définis et cela engendre des injustices et surtout une réelle insécurité pour les investisseurs.

Sans que cela n'apporte de bien être à quiconque. Sauf auxdits avocats, et aux fonctionnaires zélés qui justifieront par là leur salaire.

Mais fondamentalement, c'est du gachi créé par une loi mal torchée et des politiciens incapables de la corriger.

"Cocktail molotov". Rien que cela...

Le gouvernement ferait bien de préciser la loi, et de supprimer toute ambiguité. Parce qu'à force, cela induit des jalousies, des craintes, des inégalités, du délit de sale gueule et donc au total de l'injustice.

Et surtout, cela empêche les privés de rentrer dans le jeu. L'épargne reste bêtement sur des comptes épargne à rendement réel négatif au lieu de servir aux entreprises de construction et à l'économie réelle et au bien être des gens via un meilleur logement.

Lamentable, et cela dure depuis des années...

Et aujourd'hui dans Trends: "Etre multipropriétaire en Belgique, c'est l'assurance d'avoir un cocktail Molotov dans les mains"

Les Belges qui détiennent plusieurs immeubles à titre privé sont dans le collimateur du fisc. L'addition est salée et peut se traduire par une taxation de 33% voire même de 50%. Explications.

Les épargnants sont aujourd'hui en quête d'un abri pour placer en sécurité leur épargne. On sait que la Bourse est dangereuse en ce moment. On sait aussi que les placements les plus sûrs comme les obligations allemandes ne donnent pas d'intérêt ou alors un intérêt négatif, et on sait également que les livrets d'épargne ne rapportent que 0.11%. Donc, sauf à investir dans l'or, l'autre placement naturel auquel les Belges pensent spontanément, c'est la brique.

Mais là aussi, il y a un nouvel élément qui vient perturber les épargnants. Cet élément, c'est le fisc. En effet, à en croire plusieurs avocats fiscalistes, l'administration fiscale a dans le collimateur - et cela depuis plusieurs mois - les Belges qui possèdent plusieurs biens immobiliers. Le fisc les traque systématiquement et cherche à taxer les loyers ou alors les plus-values immobilières en cas de revente des biens. Le taux de taxation n'est pas gratuit, c'est soit 33%, soit parfois même 50% !

"Etre multipropriétaire en Belgique, c'est l'assurance d'avoir un cocktail Molotov dans les mains"

Première question : pourquoi cette attaque en règle du fisc contre les multipropriétaires ? Trends Tendances répondait récemment à cette question : c'est parce que le fisc a de plus en plus d'informations sur notre patrimoine y compris nos biens à l'étranger. Ensuite parce que le fisc vise chaque année une catégorie de contribuables bien précis. Ici, ce sont les Belges qui investissent dans l'immobilier à titre privé.

Deuxième question, mais qu'est-ce qui peut bien éveiller l'attention du fisc ? Sans être exhaustif, on peut évoquer, par exemple, le fait que le contribuable a emprunté auprès de la banque pour acheter ses biens immobiliers, ce n'est qu'un critère parmi d'autres, mais le fisc n'aime pas l'emprunt bancaire, surtout si le montant emprunté est important par rapport au patrimoine du contribuable.

Comme on peut le lire dans l'enquête de Trends Tendances, cela revient à avantager ceux qui financent leurs immeubles avec une épargne personnelle ou un héritage par rapport à ceux qui osent prendre des risques en empruntant auprès de leur banque.

Et puis, l'autre question qui revient souvent est la suivante : à partir de combien d'appartements le fisc va-t-il déclencher un contrôle fiscal ? La réponse est impossible à donner, cela peut être trois, quatre ou cinq appartements. Personne ne peut vous répondre, ce qui revient dans l'enquête de Trends-Tendances, c'est que la personne qui a acheté 3 kots d'étudiants aurait souvent moins d'inquiétudes à avoir que celui qui a emprunté pour acheter 3 appartements pour les mettre en location ou les revendre après travaux.

Ce qui est certain aussi, c'est que si vous êtes un professionnel de l'immobilier ou un notaire ou un architecte, vous avez encore plus de risque d'être contrôlé. Bref, être multipropriétaire aujourd'hui en Belgique à titre privé, c'est l'assurance d'avoir un cocktail Molotov dans les mains. La seule échappatoire fiscale à ce jour, c'est de passer par la création d'une société pour y placer ses biens immobiliers, mais ça, c'est encore une autre histoire...

Voici encore quelques exemples d'arrêts de cour d'appel en 2018 :
Source : https://www.cbc.be/private-banking/fr/a … s-pro.html

Ce n'est parce que j'ai écrit "La taxation des revenus immobiliers sur base du loyer ne fait pas l'objet de ces jugements" et qu'il faut en conclure que les revenus professionnels sont taxés sur base du RC.

La section IV (revenu professionnel) du titre II (impôt des personnes physiques) du code des impôts sur les revenus trouve matière à application en ce qui concerne la problématique des revenus immobiliers et divers requalifiés en revenus professionnels.

Ainsi, à titre d'exemple, le revenu net des revenus professionnels s'entend du montant total de ces revenus après exécution notamment de l'opération suivante :
"le montant brut des revenus de chacune des activités professionnelles est diminué des frais professionnels qui grèvent ces revenus"

Mea culpa, je n'avais pas encore lu les réponses suivantes 

Du coup pourquoi requalifier les revenus immobiliers si la base taxable ne change pas ? Quel intérêt vu qu'ils sont tous deux soumis au taux progressif ?

Dernière modification par Bim (22-08-2019 15:08:05)

Pas la peine de pédaler dans la choucroute ! Les choses sont ce qu'elles sont, avec leurs spécificités ici et ailleurs. Rien ne change fondamentalement, si ce n'est que Trends fait du sensationnel au départ de trois jugements dans un contexte très spécifique. Cela fait vendre du papier mais ce n'est pas une info...

Les rares personnes qui sont dans la catégorie "à risques" sont déjà conscientes de ce risque et acceptent la possibilité d'un redressement fiscal à défaut d'avoir anticipé une autre approche comme une mise en société de leur patrimoine par exemple.

De là à laisser entendre comme le fait Trends que tous les multi-propriétaires sont visés, il existe une marge qu'un journaliste honnête se devrait de ne pas franchir. Mais il faut vivre n'est-ce pas ?