calcul des quote-parts de copropriété

Agathe · #1 18-08-2019 10:35:55

Bonjour,
J'habite dans un immeuble à deux appartements dont je suis un des propriétaires. L'autre propriétaire habitant à l'étage a profité de travaux de rénovation chez moi pour construire une terrasse à son niveau s'appuyant sur la structure de mon appartement; ce que j'ai volontiers accepté.
3 questions :
1. Cette terrasse est pour moi privative (je n'y ai pas accès) et il faudrait inclure sa superficie dans le calcul de la répartition des quotités à charge de l'autre propriétaire. Est-ce correct ?
2. Le propriétaire a aussi aménagé son grenier privatif en mezzanine (initialement non compté dans les quotités) ; cela devient pour moi une surface habitable qu'il faudrait prendre aussi en considération. Est-ce correct ?

3. Il existe aujourd'hui une nouvelle répartition des charges tenant compte uniquement de mes travaux et de sa terrasse;
Comme le propriétaire vend son appartement aujourd'hui, je souhaite modifier cette répartition car il y a au minimum 20 m2 de grenier aménagé en mezzanine.
Son notaire serait d'accord de modifier l'acte de base sur base de la dernière répartition mais je la conteste puisqu'elle ne prend pas en compte le grenier aménagé.
Comment faire ? Doit-on faire appel à un expert géomètre pour éviter les conflits ?

Merci de vos avis

panchito · #2 18-08-2019 14:02:59

Construction d'une terrasse avec un permis d'urbanisme? L'Acte de Base de votre copropriété a-t'il été modifié? Qui est le syndic? Tout cela a-t'il été appeouvé par une AG?

Agathe · #3 18-08-2019 14:23:35

Les travaux de rénovation ont été faits avec un architecte. Mais je ne sais pas pour l'aménagement du grenier
Le syndic est formé des deux propriétaires conformément à l'acte de base. Mais celui-ci n'a pas été modifié à la suite des travaux.
Le notaire peut faire un rectificatif lors de la vente.
La dernière répartition des quotités ne tenant pas compte de l'aménagement du grenier a été formellement approuvée en AG.
Mais comme dit plus haut, je souhaite à présent modifier cette répartition pour tenir compte de l'aménagement du grenier de façon à éviter tout conflit avec le nouveau propriétaire.

GT · #4 18-08-2019 15:16:34

Agathe a écrit :

Le syndic est formé des deux propriétaires conformément à l'acte de base.

Merci de reproduire textuellement cette clause de l'acte de base.
Date de l'acte de base et de ses modifications?

Dernière modification par GT (18-08-2019 15:48:10)

Francis · #5 18-08-2019 17:26:31

Je crois qu’il y a confusion entre « syndic » et « copropriété « , parfois appelé syndicat en France !

En Belgique, le syndic est une seule personne !

rexou

Agathe · #6 19-08-2019 09:52:58

Vous avez raison pour le syndic. Le règlement intérieur datant de 1989 précise que le syndic est élu par l'AG, pour une durée d'une année, de préférence parmis les copropriétaires.
Pour la modification de répartition des quotités, c'est l'AG des deux copropriétaires qui a signé.
Mes questions restent posées sans réponse :
Puis-je considérer la terrasse comme une partie privative à prendre en considération dans le calcul des quotités ?
Idem pour le grenier aménagé ?
Comme le deuxième propriétaire à l'étage veut vendre son bien, le notaire lui aurait dit qu'il était d'accord de faire un correctif sur base de cette décision de l'AG modifiant les quotités. Comme elle n'est plus selon moi à jour, je souhaite la contester. Comment faire ? Faire appel à un expert mobilier au nom de l'AG ? D'accord mais je souhaite alors payer selon la nouvelle répartition et pas l'ancienne; est-ce possible ?

Yves Van Ermen · #7 19-08-2019 13:14:18

Agathe a écrit :

Vous avez raison pour le syndic. Le règlement intérieur datant de 1989 précise que le syndic est élu par l'AG, pour une durée d'une année, de préférence parmis les copropriétaires.
Pour la modification de répartition des quotités, c'est l'AG des deux copropriétaires qui a signé.
Mes questions restent posées sans réponse :
Puis-je considérer la terrasse comme une partie privative à prendre en considération dans le calcul des quotités ?
Idem pour le grenier aménagé ?
Comme le deuxième propriétaire à l'étage veut vendre son bien, le notaire lui aurait dit qu'il était d'accord de faire un correctif sur base de cette décision de l'AG modifiant les quotités. Comme elle n'est plus selon moi à jour, je souhaite la contester. Comment faire ? Faire appel à un expert mobilier au nom de l'AG ? D'accord mais je souhaite alors payer selon la nouvelle répartition et pas l'ancienne; est-ce possible ?

A priori et au vu des informations que vous fournissez , la modification de la terrasse et du grenier implique la modification de quotes-parts en copropriété. Vous devez mettre ce point à l'ordre d'une AG. Les nouvelles quotes-parts doivent être fixée sur base d'un rapport motivé (réalisé par un géomètre-expert ou architecte ou un agent immobilier ou le Notaire) sur base de Art 577-4§1er.

Si la modification n'est pas acceptée par l'AG, vous pouvez agir auprès du juge de paix sur base de l'article 577-9 § 6 "Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble."

Agathe, MarcoBrux

Agathe · #8 19-08-2019 13:22:53

Merci pour la réponse Mr Van Ermen

bg1000 · #9 19-08-2019 14:29:42

C'est simple, personne n'a la majorité pour une AG, soit vous vous entendez avec votre unique voisin, soit vous lui faite un bon petit procès histoire d'avoir de bonne relation.

Pour la terrasse le jour ou il faut refaire le toit vous lui payer sa terrasse aux quotités….
Que dit l'acte de base sur le calcul des quotités ?

BG

rexou

GT · #10 19-08-2019 15:47:37

art.577-7, § 3, C. civil
"Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 577-4, § 1er, alinéa 2.

en vigueur le 1er janvier 2019et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles répondant aux conditions visées à l'article 577-3, C. civil

Le législateur de 2018 a voulu la production d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier pour toute modification, à partir du 1/1/2019 de la répartition des quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative sur laquelle il est statué à l'unanimité par l'assemblée générale.

Le rôle du rapport dont il est question à l'art.577-4, § 1er, al.2 est de fixer la valeur respective de chaque partie privative sur la base de 3 critères cumulatifs : la superficie nette au sol, l'affectation et la situation de cette partie privative.

La superficie nette au sol est la surface "plancher" ou "tapis" càd la surface intérieure exclusive des murs extérieurs et des cloisons intérieures.

Par ailleurs, l'art.577-9, § 6, C. civil prévoit que tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble.

Agathe, ne tardez pas à faire établir un rapport motivé par un autre notaire (règles de confraternité ?), ou par un géomètre-expert ou par un architecte ou par un agent immobilier. Il confirmera ou infirmera les informations dont vous nous avez fait part.

posté avant d'avoir lu l'intervention de M. VAN ERMEN

Dernière modification par GT (19-08-2019 15:53:06)

GT · #11 19-08-2019 16:10:43

panchito a écrit :

Qui est le syndic? Tout cela a-t'il été appeouvé par une AG?

Qui est le syndic ?
Aucune réponse n'a été fournie.

GT · #12 19-08-2019 17:23:20

BMCTools a écrit :

A priori et au vu des informations que vous fournissez , la modification de la terrasse et du grenier implique la modification de quotes-parts en copropriété. Vous devez mettre ce point à l'ordre d'une AG.

La convocation d'une assemblée générale doit être examinée au regard de l'art.577-6, § 2, C. civil

"Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

Dans le cas d'espèce, un syndic a été désigné ?

rexou · #13 19-08-2019 17:57:28

Il semble que nous sommes dans le cas d'une "bi-propriété" (je penserai à faire homologuer le terme). Pas de syndic nommé explicitement.

L'ajout de la terrasse en zone privative peut s'accompagner (décision d'AG) par l'obligation de prendre à la charge du bénéficiaire les frais d'entretien/remplacement/ recouvrement/isolation/ réparations et autres de tout ce qui concerne cette surface. Cela ne modifie pas à mon sens la répartition des quotités. Par exemple, un rez qui bénéficie de l'usage privatif d'un jardin a les mêmes quotités que l'appartement d'un étage de même superficie mais sans jardin. La terrasse reste un bien commun et seul l'usage en est privatif.

L'aménagement d'un grenier en surface habitable n'est selon moi pas non plus de nature à justifier une modification de la clé de répartition des quotités. Le propriétaire bénéficiait déjà de l'usage de cette surface, quelle que soit sa destination. S'il construit une mezzanine chez lui en profitant de la hauteur disponible, c'est son problème.

J'ajouterai à cela que les bonnes relations entre voisins risquent d'être ternies par un procès dont l'issue ne serait sans doute pas à l'avantage du demandeur. Et dans le meilleur des cas, la différence financière serait minusculissime. (encore un terme à homologuer) :-)

rexou · #14 19-08-2019 18:07:36

Agathe a écrit :

Mes questions restent posées sans réponse :
Puis-je considérer la terrasse comme une partie privative à prendre en considération dans le calcul des quotités ?
Idem pour le grenier aménagé ?

La terrasse reste partie commune. C'est la structure de l'immeuble. L'usage seul en est devenu privatif. Et selon moi, cela ne modifie en rien les quotités. Mais une AG peut prévoir qu'en contrepartie de cet usage exclusif les frais y afférent le seront aussi.

Le l'aménagement intérieur de l'appartement de votre voisin ne modifie pas non plus ses quotités. Vous êtes seulement concerné si ces modifications peuvent entrainer un préjudice à la stabilité de l'immeuble. Cela ne semble pas être le cas.

Dans le cadre d'une copropriété de deux personnes, les quotités de vote en AG sont nécessairement égales, même si l'un dispose de 95% des quotités et l'autre de seulement 5%. Quant aux frais communs, ils sont plus que probablement très limités.

Pour moi, ce qui est primordial, c'est une bonne entente et des relations cordiales entre copropriétaires, surtout dans votre cas.

GT · #15 19-08-2019 18:11:29

rexou a écrit :

Et dans le meilleur des cas, la différence financière serait minusculissime. (encore un terme à homologuer) :-)

Louis MICHEL était familier de l'emploi du terme "pelliculaire"

rexou

Agathe · #16 19-08-2019 19:37:45

Effectivement, il n'y a pas de syndic nommé explicitement.
Mais qui a raison ? Rexou ou M. Van Ermen ?

L''annonce de la vente de ce bien mentionne un duplex car il y a un bel escalier qui monte au grenier aménagé en mezzanine avec une surface habitable totale et un prix de vente tenant compte de cette mezzanine. C'est tout de même la surface habitable qui conditionne la répartition des quotités ?
Rexou a raison si on ne modifie pas l'acte de base et que le grenier reste grenier dans l'acte de base.
M. Van Ermen a raison si on veut changer l'affectation du grenier en mezzanine pour valoriser son bien; ce qui me semble assez logique.

La répartition en vigueur (qui ne tient pas compte de l'aménagement du grenier) a été validée en AG. Le notaire peut-il faire un acte de base rectificatif lors de la vente sans me demander ma signature. En d'autre terme, la décision prise en AG est-elle opposable à un tiers ?

Dernière modification par Agathe (19-08-2019 21:28:43)

panchito · #17 19-08-2019 22:16:39

C'est le syndic qui doit transmettre toutes ces informations au notaire.

Il est illégal pour une copropriété de demeurer sans syndic.

Vous avez l'obligation légale, en tant que copropriétaire possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes de convoquer une assemblée générale ASAP aux fins de nommer un syndic.

rexou · #18 19-08-2019 23:09:51

Agathe a écrit :

Effectivement, il n'y a pas de syndic nommé explicitement.
Mais qui a raison ? Rexou ou M. Van Ermen ?
L''annonce de la vente de ce bien mentionne un duplex car il y a un bel escalier qui monte au grenier aménagé en mezzanine avec une surface habitable totale et un prix de vente tenant compte de cette mezzanine. C'est tout de même la surface habitable qui conditionne la répartition des quotités ?
Rexou a raison si on ne modifie pas l'acte de base et que le grenier reste grenier dans l'acte de base.
M. Van Ermen a raison si on veut changer l'affectation du grenier en mezzanine pour valoriser son bien; ce qui me semble assez logique.
La répartition en vigueur (qui ne tient pas compte de l'aménagement du grenier) a été validée en AG. Le notaire peut-il faire un acte de base rectificatif lors de la vente sans me demander ma signature. En d'autre terme, la décision prise en AG est-elle opposable à un tiers ?

Vous devez en effet désigner un syndic. La base reste de conserver de bonnes relations entre les deux CP de manière à éviter un conflit que seul un tribunal pourra trancher. Les frais communs sont par ailleurs si peu importants dans ce type d'immeuble qu'il n'est vraiment pas indiqué de chipoter pour des bricoles.

Ce que mentionne l'annonce est sans intérêt. Ce n'est pas relevant. Ni le volume ni la surface n'ont changé depuis la répartition des quotités. Je ne vois quant à moi pas de raison de modifier l'acte de base. Des frais pour la copropriété. Le risque d'une réadaptation du revenu cadastral pour l'acheteur. L'acte de vente peut mentionner un "grenier aménagé" tout simplement.

Et si vos deux appartements ont sensiblement -ce qui est très probable- une superficie au sol comparable, divisez donc simplement les frais communs en deux. Nommez un des deux CP syndic officiel... Alternez cette fonction, tous les ans ou tous les 3 ans si vous voulez, mais conservez de bonnes relations sans vous prendre la tête.

La répartition des quotités validée en AG est applicable. Cela ne modifie en rien l'acte de base initial, qui ne doit pas -ne peut pas il me semble- être modifié par le notaire. L'acte de vente peut mentionner que l'acte de base a été modifié par décision de l'AG du... qui stipule que...

GT · #19 20-08-2019 06:02:57

Code civil, art. 577-4 § 1.

"L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, (...)"

Loi hypothécaire du 16 décembre 1851, article 1.

"Tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques, y compris les actes authentiques visés aux articles 577-4, § 1er, et 577-13, § 4, du Code civil, ainsi que les modifications y apportées seront transcrits en entier sur un registre à ce destiné, au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude."

MarcoBrux

GT · #20 20-08-2019 06:57:30

L'art.577-7, § 3, C. civil (en vigueur le 1er janvier 2019et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles répondant aux conditions visées à l'article 577-3, C. civil) prévoit qu'il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 577-4, § 1er, alinéa 2.

Agathe, vous êtes-vous posée la question du pouvoir du notaire d'acter une modification des quotes-parts suite à l'affectation en mezzanine du grenier de votre voisin alors qu'aucune décision unanime des copropriétaires n'a été prise en ce sens ?

MarcoBrux

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