Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Bodson · #1 05-09-2019 19:49:38

Bonsoir à tous,

Voilà un bout de temps que je ne suis plus passé par ici.

J'ai un petit problème que j'essaye de régler sans que le ton ne monte mais ça commence à devenir difficile.

La situation:
J'ai loué un appartement à un couple ( région Bruxelloise), en janvier 2018.
La dame s'est domiciliée, je n'étais pas au courant de la situation.

J'ai reçu, il y a moins de 15 jours un recommandé me spécifiant qu'ils voulaient mettre un terme au contrat de bail de manière anticipé.
Pour moi pas de soucis. Dans la lettre, ils, enfin, elle a indiqué que la date de fin de bail est le 01/09/2019.

J'ai donc envoyé un email pour leurs dire qu'il y a une erreur dans la notification. Ils se sont organisé pour trouver un nouveau locataire.

J'ai rencontré un couple qui souhait rentrer rapidement, j'ai donc accepté. Bail signé, pas encore enregistré.

Les anciens locataires sont partis le 31/08 et les nouveaux sont entrés le 01/09. Je n'ai pas eu le temps de faire un état des lieux avec les locataires sortant. J'en ai fait un avec les nouveaux. Que dois je faire à ce niveau?

J'ai fait le relevé du compteur de passage et boum consommation de 95m3 sur une période de 8mois. Je me retrouve avec un montant astronomique qui n'est pas couvert par les acomptes. La garantie locative n'avait pas été déposé sur un compte bloqué à leur demande.
Du coup, je leurs ai demandé de bonne foi si c'était bon si je déduisais le montant de l'eau de la garantie locative. Ils étaient ok.

Je leurs ai transféré le calcul complet maintenant: contestation et menace.

Que devrais je faire selon vous?

Un ami me parle de demander 2 mois pour résiliation anticipée de bail de 3ans dans la deuxième année..

J'espère avoir vos conseils éclairés.

Merci et bonne soirée

grmff · #2 05-09-2019 20:09:06

Conciliation en justice de paix. Gratuit, rapide, non conflictuel, sans engagement.

Devant le juge, vous pourrez faire le cadeau des deux mois d'indemnité... ou les réclamer par voie de requête.

rexou

Bodson · #3 05-09-2019 20:28:48

Grmff, merci pour cette réponse rapide.

Petite question, nous avions par ignorance, oublié d'enregistrer le bail. Cela a t'il une influence ?

À quoi se réfère les "2 mois d'indemnités"? Je pense que c'est une bonne monnaie d'échange. Je ne pense pas avoir subi une perte vu que je n'ai pas eu besoin de chercher un locataire, je n'ai pas de soucis à faire ce "cadeau".
Art 237, c'est bien ça?

Ps: vous êtes une source d'inspiration avec vos nombreux biens !

PIM · #4 05-09-2019 20:54:56

- bail de quelle durée ?

Bodson · #5 05-09-2019 21:32:38

Il s'agit d'un bail de 3 ans interrompu pendant la deuxième année.

PIM · #6 05-09-2019 21:44:20

Bodson a écrit :

Il s'agit d'un bail de 3 ans interrompu pendant la deuxième année.

L'absence d'enregistrement est dès lors sans incidence entre parties.

GT · #7 06-09-2019 06:48:16

Bodson a écrit :

J'ai reçu, il y a moins de 15 jours un recommandé me spécifiant qu'ils voulaient mettre un terme au contrat de bail de manière anticipé.
Pour moi pas de soucis. Dans la lettre, ils, enfin, elle a indiqué que la date de fin de bail est le 01/09/2019.
J'ai donc envoyé un email pour leurs dire qu'il y a une erreur dans la notification. Ils se sont organisé pour trouver un nouveau locataire.
J'ai rencontré un couple qui souhait rentrer rapidement, j'ai donc accepté. Bail signé, pas encore enregistré.
Les anciens locataires sont partis le 31/08 et les nouveaux sont entrés le 01/09.

Le bailleur a explicitement ou implicitement accepté la situation.

Dernière modification par GT (06-09-2019 06:49:09)

grmff · #8 06-09-2019 06:57:53

Ce n'est pas parce que vous acceptez un départ anticipé que vous renoncez à vos autres droits.

GT · #9 06-09-2019 07:40:55

PIM a écrit :

Bodson a écrit :
Il s'agit d'un bail de 3 ans interrompu pendant la deuxième année.
L'absence d'enregistrement est dès lors sans incidence entre parties.

Je ne partage pas cette affirmation.

L'art.227 du code bruxellois du logement s'applique aux baux d'habitation.

Est visé aussi visé, pour l'application de cet article, le bail de courte durée de 3 ans . Aussi longtemps qu'il n'a pas été enregistré, il peut être résilié par le preneur sans devoir respecter un délai de préavis de 3 mois et verser l'indemnité d'un mois.
Condition : afin de pouvoir résilier le bail de 3 ans ds ces conditions de délai et d'indemnité , le preneur devra préalablement envoyer une lettre recommandée à son bailleur ds laquelle il le met en demeure de faire enregistrer le bail et respecter un délai d'1 mois au moins après la date d'envoi de la mise en demeure.

Art. 227. Enregistrement

"L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré par le bailleur, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, et 256, § 2, alinéa 2, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois."

Art. 238. Baux de courte durée

"(...)
Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer."

GT · #10 06-09-2019 07:42:42

grmff a écrit :

Ce n'est pas parce que vous acceptez un départ anticipé que vous renoncez à vos autres droits.

D'où l'intérêt d'être en possession de toutes les pièces d'un dossier, notamment les échanges entre les parties.
Le juge tranchera en fonction des éléments en sa possession.
Y a-t-il eu ou non accord amiable entre les parties ? Quel a été l'objet de celui-ci ?

Dernière modification par GT (06-09-2019 07:49:05)

GT · #11 06-09-2019 08:29:23

Bodson a écrit :

Grmff, merci pour cette réponse rapide.
Petite question, nous avions par ignorance, oublié d'enregistrer le bail. Cela a t'il une influence ?
À quoi se réfère les "2 mois d'indemnités"? Je pense que c'est une bonne monnaie d'échange. Je ne pense pas avoir subi une perte vu que je n'ai pas eu besoin de chercher un locataire, je n'ai pas de soucis à faire ce "cadeau".
Art 237, c'est bien ça?

Ps: vous êtes une source d'inspiration avec vos nombreux biens !

L'article 237 concerne le bail de 9 ans.

" Art. 237. Principes
§ 1er. Tout bail visé à l'article 234 ou à l'article 235 est réputé conclu pour une durée de neuf ans.
Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré.
Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien loué et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.
§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :
1° respectent la destination du bien loué telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme ;
2° affectent le corps du logement occupé par le preneur, et ;
3° soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise.
Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation du bail, la restitution effective du bien loué par le preneur.
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.
§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou à six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent. Le bailleur demeure en ce cas tenu de l'exécution du motif fondant le préavis initial."

GT · #12 06-09-2019 08:31:18

grmff a écrit :

Ce n'est pas parce que vous acceptez un départ anticipé que vous renoncez à vos autres droits.

Un congé est un acte unilatéral .
Le bailleur en tirera les conséquences.

Dernière modification par GT (06-09-2019 08:33:22)

GT · #13 06-09-2019 08:39:20

Bodson a écrit :

La situation:
J'ai loué un appartement à un couple ( région Bruxelloise), en janvier 2018.
La dame s'est domiciliée, je n'étais pas au courant de la situation.

Il s'agit bien d'un bail de résidence principale ?
Qu'entendez-vous par domiciliation ?
Pourquoi êtes-vous surprise de la domiciliation de la dame ?
Votre bail bail ne prévoit pas que les preneurs font élection de domicile ds le lieux pris en location ?

Bodson · #14 06-09-2019 09:03:45

Il s'agit bien d'un bail de résidence principale ?

Oui, c'est bien cela.

Qu'entendez-vous par domiciliation ?

Election de domicile comme dans votre dernière question.

Pourquoi êtes-vous surprise de la domiciliation de la dame ?

Je ne suis pas surpris pour elle mais que lui ne se soit pas inscrit à la commune.

Votre bail bail ne prévoit pas que les preneurs font élection de domicile ds le lieux pris en location ?

Tout à fait

Bodson · #15 06-09-2019 09:05:30

Il aurait fallu qu'ils m'envoient un recommandé et que je n'y fasse pas suite, si je comprends bien ce qu'il est inscrit.

GT a écrit :

PIM a écrit :
Bodson a écrit :
Il s'agit d'un bail de 3 ans interrompu pendant la deuxième année.
L'absence d'enregistrement est dès lors sans incidence entre parties.
Je ne partage pas cette affirmation.
L'art.227 du code bruxellois du logement s'applique aux baux d'habitation.
Est visé aussi visé, pour l'application de cet article, le bail de courte durée de 3 ans . Aussi longtemps qu'il n'a pas été enregistré, il peut être résilié par le preneur sans devoir respecter un délai de préavis de 3 mois et verser l'indemnité d'un mois.
Condition : afin de pouvoir résilier le bail de 3 ans ds ces conditions de délai et d'indemnité , le preneur devra préalablement envoyer une lettre recommandée à son bailleur ds laquelle il le met en demeure de faire enregistrer le bail et respecter un délai d'1 mois au moins après la date d'envoi de la mise en demeure.
Art. 227. Enregistrement
"L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré par le bailleur, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, et 256, § 2, alinéa 2, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois."
Art. 238. Baux de courte durée
"(...)
Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer."

rexou

Bodson · #16 06-09-2019 09:08:31

J'espère ne pas être trop brouillon dans mes réponses.

C'est le premier bien que je loue, je ne pensais pas arriver dans cette situation. C'est surement un manque de connaissance de ma part.

C'est en tombant que l'on se relève.

Merci pour votre patience et vos réponses.

grmff · #17 06-09-2019 09:24:01

A mon sens, vu que c'est un bail court en Région Bruxelloise non enregistré et sans mise en demeure de l'enregistrer, pourun bien immédiatement reloué, vous êtes en droit de réclamer un mois d'indemnité.

rexou

grmff · #18 06-09-2019 09:28:39

Personnellement, avec un locataire de mauvaise foi contre qui je dois aller en justice, je réclame tout ce que la loi me permet de réclamer.

Evidemment, c'est une règle non écrite. Si vous écrivez cela, vous serez retoqué par le juge. On ne peut déterminer que l'action en justice impose un surcoût. Le recours à la justice étant un droit, ce serait illégal.

Bodson · #19 06-09-2019 09:46:16

Je dois avouer que je ne veux pas de leurs argent.. Juste qu'il ne me contacte plus. Et l'affaire est réglée de mon coté.

Je parle juste de l'incontestablement du: la facture d'eau. Pour le reste, si cela peut faire pencher la balance (de la justice) ok..

Que pensez vous du fait d'avoir utilisé la caution pour me rembourser de la consommation d'eau? Est ce légal ou dois je reverser la totalité de la caution et attendre qu'ils me remboursent la consommation?
Légalement parlant, j'ai un doute sur cette pratique.

Merci,

grmff · #20 06-09-2019 11:04:22

Bodson a écrit :

Je dois avouer que je ne veux pas de leurs argent.. Juste qu'il ne me contacte plus. Et l'affaire est réglée de mon coté.
Je parle juste de l'incontestablement du: la facture d'eau. Pour le reste, si cela peut faire pencher la balance (de la justice) ok..
Que pensez vous du fait d'avoir utilisé la caution pour me rembourser de la consommation d'eau? Est ce légal ou dois je reverser la totalité de la caution et attendre qu'ils me remboursent la consommation?
Légalement parlant, j'ai un doute sur cette pratique.
Merci,

J'aurais évidemment fait pareil.

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