Infiltrations dans cage d'ascenseur!qui est responsable?

MarcoBrux · #1 02-10-2019 11:25:51

Bonjour,
J'ai remarqué que le forum est calme:) je lance un pavé dans la mare:).

Dans une récente résidence, l'eau s'infiltre régulièrement dans les cages d’ascenseurs depuis sa construction ( 2 ans) et ceux-ci tombent en panne à chaque fois( cage devient une piscine).

Suite à plusieurs plaintes, le promoteur a désigné un sous traitant pour colmater l'origine des infiltrations. Sans succès, le problème se répétè dès qu'il pleuve.

Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. Que feriez-vous dans ce cas précis?

PS: Luc, si tu lis le message, il s'agit bien d'une coprop de plus de 20 lots, syndic professionnel, compta en partie double, réception définitive n'a pas encore lieu etc etc:):)

merci 'avance pour vos contributions

luc · #2 02-10-2019 15:27:17

Syndic désigné par le promoteur ?
PS j'avais aussi envie de lancer un pavé, mais j'en ai trop.

PIM

GT · #3 02-10-2019 16:14:56

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,
Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. [

Qu'attendez-vous concrètement du syndic ? Qu'il bouge . Mais précisément ?

MarcoBrux · #4 02-10-2019 16:44:04

luc a écrit :

Syndic désigné par le promoteur ?
PS j'avais aussi envie de lancer un pavé, mais j'en ai trop.

Bonjour Luc,
Et oui...hélas, c'est bien le cas!( syndic désigné par le promoteur)
j'ai oublié de rajouter:
- Année de construction: 2017
- Statuts mis en conformité avec la loi de 2018
- sur Bruxelles(1000)

Dernière modification par MarcoBrux (02-10-2019 16:49:11)

MarcoBrux · #5 02-10-2019 16:47:44

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :
Bonjour,
Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. [
Qu'attendez-vous concrètement du syndic ? Qu'il bouge . Mais précisément ?

Par exemple:
- mettre en demeure le promoteur de remédier au problème( le syndic est le représentant de la copro)
- répondre aux plaintes des habitants et les informer( il n'a répondu à personne)
- faire appel à un expert( conservation) si le promoteur ne bouge pas
etc etc

GT · #6 02-10-2019 17:26:52

Une mise en demeure n'est pas un avertissement ou un rappel.
Et le syndic n'est pas nécessairement un avocat.
Elle s'inscrit dans une phase précontentieuse et sa rédaction ne s'improvise pas.

Que faire , dans un premier temps ?
Qu'un nombre suffisant de copropriétaires demandent au syndic de convoquer une assemblée générale ayant pour objet la consultation d'un avocat qui les conseillera et adressera le cas échéant une mise en demeure au promoteur.
Après mise en demeure, la sanction de l'absence ou du retard dans la correction du défaut ne pourra être qu'une procédure contentieuse, acceptée en assemblée générale.

Ce n'est pas l'expert choisi par l'ACP qui résoudra le problème.

Je ne me fais guère d'illusion. Lorsque les copropriétaires entendent le mot "avocat" ou l'expression "procédure judiciaire", ils sont moins enthousiastes.

Dernière modification par GT (02-10-2019 17:38:31)

PIM · #7 02-10-2019 17:29:43

Si le syndic ne fait pas son boulot.... changer de syndic (oui, je sais, c'est vite dit)

GT · #8 02-10-2019 17:47:21

PIM a écrit :

Si le syndic ne fait pas son boulot.... changer de syndic (oui, je sais, c'est vite dit)

Et bien lire les conditions statutaires et contractuelles en ce qui concerne la révocation du syndic.

GT · #9 02-10-2019 17:57:35

MarcoBrux a écrit :

Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste.

Et le conseil de copropriété dans le cadre de sa mission de surveillance du syndic a-t-il pris l'initiative de lui demander au syndic à prendre connaissance et copie de toutes pièces et documents relatifs à sa la gestion de celui-ci ou intéressant la copropriété en ce qui concerne la problématique énoncée ?

Et oui, parfois il faut que le conseil se déplace dans les bureaux du syndic .

Les contacts avec le syndic s'inscrivaient-ils ds ce cadre ?

Le syndic rend compte de sa mission lors de l'AG .

Dernière modification par GT (02-10-2019 18:55:31)

MarcoBrux · #10 02-10-2019 22:20:23

PIM a écrit :

Si le syndic ne fait pas son boulot.... changer de syndic (oui, je sais, c'est vite dit)

c'est prévu mais uniquement en Juillet prochain. En attendant ça coule toujours !!!

MarcoBrux · #11 02-10-2019 22:25:41

GT a écrit :

Une mise en demeure n'est pas un avertissement ou un rappel.
Et le syndic n'est pas nécessairement un avocat.
Elle s'inscrit dans une phase précontentieuse et sa rédaction ne s'improvise pas.
Que faire , dans un premier temps ?
Qu'un nombre suffisant de copropriétaires demandent au syndic de convoquer une assemblée générale ayant pour objet la consultation d'un avocat qui les conseillera et adressera le cas échéant une mise en demeure au promoteur.
Après mise en demeure, la sanction de l'absence ou du retard dans la correction du défaut ne pourra être qu'une procédure contentieuse, acceptée en assemblée générale.
Ce n'est pas l'expert choisi par l'ACP qui résoudra le problème.
Je ne me fais guère d'illusion. Lorsque les copropriétaires entendent le mot "avocat" ou l'expression "procédure judiciaire", ils sont moins enthousiastes.

Autrement dit que le syndic demande au promoteur de remédier au problème
la proposition me paraît effectivement adéquate sauf que les proprios préfère éviter l'AGE

MarcoBrux · #12 02-10-2019 22:27:11

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :
Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste.
Et le conseil de copropriété dans le cadre de sa mission de surveillance du syndic a-t-il pris l'initiative de lui demander au syndic à prendre connaissance et copie de toutes pièces et documents relatifs à sa la gestion de celui-ci ou intéressant la copropriété en ce qui concerne la problématique énoncée ?
Et oui, parfois il faut que le conseil se déplace dans les bureaux du syndic .
Les contacts avec le syndic s'inscrivaient-ils ds ce cadre ?
Le syndic rend compte de sa mission lors de l'AG .

A ma connaissance pas le conseil mais bien certains copropriétaires. A vérifier

GT · #13 02-10-2019 22:27:40

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :
Une mise en demeure n'est pas un avertissement ou un rappel.
Et le syndic n'est pas nécessairement un avocat.
Elle s'inscrit dans une phase précontentieuse et sa rédaction ne s'improvise pas.
Que faire , dans un premier temps ?
Qu'un nombre suffisant de copropriétaires demandent au syndic de convoquer une assemblée générale ayant pour objet la consultation d'un avocat qui les conseillera et adressera le cas échéant une mise en demeure au promoteur.
Après mise en demeure, la sanction de l'absence ou du retard dans la correction du défaut ne pourra être qu'une procédure contentieuse, acceptée en assemblée générale.
Ce n'est pas l'expert choisi par l'ACP qui résoudra le problème.
Je ne me fais guère d'illusion. Lorsque les copropriétaires entendent le mot "avocat" ou l'expression "procédure judiciaire", ils sont moins enthousiastes.
Autrement dit que le syndic demande au promoteur de remédier au problème
la proposition me paraît effectivement adéquate sauf que les proprios préfère éviter l'AGE

Une simple demande n'est pas une mise en demeure.

GT · #14 02-10-2019 22:33:05

MarcoBrux a écrit :

PIM a écrit :
Si le syndic ne fait pas son boulot.... changer de syndic (oui, je sais, c'est vite dit)
c'est prévu mais uniquement en Juillet prochain. En attendant ça coule toujours !!!

Je suppose que le mois de juillet correspond au mois au cours duquel se tiendra l'AG annuelle.
Autrement dit, malgré les affirmations relatives à la prétendue inertie du syndic, il n'est pas question de le révoquer prématurément.

MarcoBrux · #15 02-10-2019 23:05:17

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :
PIM a écrit :
Si le syndic ne fait pas son boulot.... changer de syndic (oui, je sais, c'est vite dit)
c'est prévu mais uniquement en Juillet prochain. En attendant ça coule toujours !!!

Je suppose que le mois de juillet correspond au mois au cours duquel se tiendra l'AG annuelle.
Autrement dit, malgré les affirmations relatives à la prétendue inertie du syndic, il n'est pas question de le révoquer prématurément.

Exact, je parlais de l'AG ordinaire. le révoquer n'est pas aussi simple, AG Extraordinaire, indemnités contractuelles et surtout la dernière AG a décidé de créer un groupe de travail pour choisir un nouveau syndic( établir une liste, les rencontrer et enfin proposer 2 ou 3 à l'AG)...Ici on cherche une solution pour remédier aux fuites continues et divers désagréments...le plus rapidement possible:)

panchito · #16 03-10-2019 05:37:52

Quelle idée d'avoir gardé aussi longtemps un syndic qui vous a été proposé par le promoteur! Vous les CP, vous n'en aviez pas d'autres à la 1ère AG? Maintenant le mal est fait mais il faut vous en débarrasser ASAP.

Une seule possibilité: regrouper au moins 20% des voix pour demander à votre syndic d'organiser une AGE. Il a 15 jours pour s'exécuter.
Un seul point à l'ordre du jour: Choix d'un nouveau syndic

GT · #17 03-10-2019 06:23:49

Et comment le nouveau syndic résoudra-t-il le problème d'infiltrations d'eau ?

GT · #18 03-10-2019 06:35:33

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
PIM a écrit :
Si le syndic ne fait pas son boulot.... changer de syndic (oui, je sais, c'est vite dit)
c'est prévu mais uniquement en Juillet prochain. En attendant ça coule toujours !!!

Je suppose que le mois de juillet correspond au mois au cours duquel se tiendra l'AG annuelle.
Autrement dit, malgré les affirmations relatives à la prétendue inertie du syndic, il n'est pas question de le révoquer prématurément.
Exact, je parlais de l'AG ordinaire. le révoquer n'est pas aussi simple, AG Extraordinaire, indemnités contractuelles et surtout la dernière AG a décidé de créer un groupe de travail pour choisir un nouveau syndic( établir une liste, les rencontrer et enfin proposer 2 ou 3 à l'AG)...Ici on cherche une solution pour remédier aux fuites continues et divers désagréments...le plus rapidement possible:)

Il faut en conclure que les manquements du syndic ne sont pas suffisamment graves pour le révoquer sans indemnité ou que les manquements graves ne sont pas établis (d'où mon interrogation précédente sur la surveillance du syndic par le conseil de copropriété) et que le groupe de travail se trouve dans l'impossibilité d'accélérer ses recherches en vue du choix d'un nouveau syndic.

.

max11 · #19 03-10-2019 09:33:15

MarcoBrux a écrit :

Suite à plusieurs plaintes, le promoteur a désigné un sous traitant pour colmater l'origine des infiltrations. Sans succès, le problème se répétè dès qu'il pleuve.
Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. Que feriez-vous dans ce cas précis?

Ce n'est pas le syndic qui va résoudre le problème de l'infiltration....
Il peut bouger comme il veut, si l'AG ne lui permet pas d'aller plus loin que simplement répercuter vos plaintes (ce qu'il a fait puisque le promoteur a fait faire des travaux pour "colmater l'origine des infiltrations").
A t'il la possibilité de faire des dépenses pour "bouger" : prendre un expert pour chercher l'origine des infiltrations, engager un avocat pour mettre en demeure le promoteur, assigner le promoteur pour faire nommer un expert judiciaire (que l'ACP devra pré-financer), ....

Facile de dire que le "syndic ne bouge pas" mais, vous les CP, quelle latitude lui donnez vous pour bouger alors qu'il sait qu'un groupe a été constitué pour le remplacer à la prochaine AG ???

GT, luc, PIM

luc · #20 03-10-2019 11:17:51

max11 a écrit :

MarcoBrux a écrit :
Suite à plusieurs plaintes, le promoteur a désigné un sous traitant pour colmater l'origine des infiltrations. Sans succès, le problème se répète dès qu'il pleuve.
Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. Que feriez-vous dans ce cas précis?
Ce n'est pas le syndic qui va résoudre le problème de l'infiltration....
Il peut bouger comme il veut, si l'AG ne lui permet pas d'aller plus loin que simplement répercuter vos plaintes (ce qu'il a fait puisque le promoteur a fait faire des travaux pour "colmater l'origine des infiltrations").
A t'il la possibilité de faire des dépenses pour "bouger" : prendre un expert pour chercher l'origine des infiltrations, engager un avocat pour mettre en demeure le promoteur, assigner le promoteur pour faire nommer un expert judiciaire (que l'ACP devra pré-financer), ....
Facile de dire que le "syndic ne bouge pas" mais, vous les CP, quelle latitude lui donnez vous pour bouger alors qu'il sait qu'un groupe a été constitué pour le remplacer à la prochaine AG ???

@MarcoBrux
Il vous faudra passer par la case expert judiciaire.

Exemple concret: Mon ACP (construction de 1975-1980) la refusé de réparer le petit défaut (descente de l'eau pluviale non conforme) de construction des terrasses en 1986, essayé de le réparer en 2002-2012 en donnant plus plus d'attention au bon marché (en 2002 - faillite de l'entrepreneur en 2003) et puis (2004-2007) les commissions secrètes. Maintenant l'AG se trouve en face du fait que les terrasses réparés (30%) sont mal réparés et le reste devient aussi pourrie. En tout des frais énormes qui vont rendre obligatoire de passer par la case "prêt".

Grace à l'AR du 12.07.2012 la comptabilité devra refléter (par l'inscription obligatoire des dettes estimés dans le mode "worst case") le coût des travaux à faire, sans pouvoir postposer l'inscription dans un fonds de réserve. Donc le décideur avance pro rata les frais estimés (budget) de sa décision durant l'année de la décision. Ce qui implique que l'acheteur connait les frais du présent qui ont été postposés et peut en tenir compte. Principe: "le décideur paie"

Le comble est que si en 1986 l'AG de mon ACP avait tenu compte de l’avis des experts indépendants (en tout trois dont un judicaire) on avait évité les frais énormes de 2002-2012 et les frais à venir.

Suggestion:
Il ne faut pas colmater l'eau qui infiltre, mais il faut chercher son origine. Par où passe l'eau pluviale ? Faites les expertise durant ou juste après une drache belge.

Refuser de réparer une fuite chez un "opposant" peut avoir un effet négatif pour l'immeuble.

Cherche le défaut en commençant au toit, réparez et ne laissez pas pourrir. Vous allez le payer très cher si vous postposez la solution du problème. Vous avez besoin d'un expert indépendant qui ne cherche pas augmenter le chiffre d'affaires de sa firme, mais qui veut résoudre des problèmes.

MarcoBrux

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