bail non enregistré et locataire déjà en défaut de payement de son loyer

jacq · #1 02-12-2019 08:40:45

Je pensais avoir trouvé la perle rare comme locataire, bon chic bon genre, garantie et loyer versé 15 jour avant occupation.
Copie de contrat de travail avec fiche de salaire ! 2 éme mois de loyer pas encore payé accuse 3 semaines de retard.
Je viens de recevoir un appel téléphonique de son ancienne propriétaire qui m'averti que c'est une mauvaise payeuse, et qu'elle lui doit 6 mois de loyers et qu'elle va faire saisir les biens de celle-ci.
Faut il vu la situation enregistrer le bail ?
Que feriez vous a ma place? déjà 2 rappels de ma part et pas de réactions
J'apprends de son employeur que cette locataire n'avait qu'un contrat de travail a durée déterminée de 3 mois….et que celui-ci est terminé depuis le 30 novembre. sad

Dernière modification par jacq (02-12-2019 08:41:17)

Sherlock · #2 02-12-2019 08:46:41

Un mois de loyer + un jour d'impayé --> requête à la justice de paix et je pousserais pour la résolution du bail en mettant en avant ce que vous listez (cdd terminé, procédure en cours avec son ancien proprio etc.).
D'ailleurs, avec un tel impayé pour son ancien appart, je ne me fatiguerais pas trop à l'appeler, à essayer de lui faire entendre raison, à essayer d'obtenir quoi que ce soit. Malheureusement, vous êtes dans une situation où il ne s'agit plus de récupérer votre dû mais plutôt de limiter les pertes

Comment la propriétaire a pu vous retrouver?

Désolé pour vous en tout cas, bon courage pour la suite.

Dernière modification par Sherlock (02-12-2019 13:29:58)

rexou

Sherlock · #3 02-12-2019 08:48:05

Et concernant l'enregistrement du bail, personnellement j'enregistre tout de suite systématiquement.
Je ne sais pas ce que vous avez à gagner à ne pas le faire.

rexou · #4 02-12-2019 13:07:30

Sherlock a écrit :

Et concernant l'enregistrement du bail, personnellement j'enregistre tout de suite systématiquement.
Je ne sais pas ce que vous avez à gagner à ne pas le faire.

Personnellement, je n'enregistre pas. Je ne sais pas ce que vous avez à gagner à le faire.

Pour répondre à votre question, en le faisant, vous contribuez à alimenter une base de données qui servira de base à une future taxation des loyers.

Pour le reste, je partage pleinement votre avis : requête avec demande de résolution du bail. Pas de perte de temps et aucun espoir que la situation s'améliore. Limitez les pertes et débarrassez-vous du problème au plus vite. La garantie vous permettra de limiter la casse.

J'imagine que l'ancienne locataire propriétaire (Edit Pim) a fait faire une recherche de domicile via huissier. Avec 6 mois de loyer en retard, une menace de saisie et plus de travail, l'avenir est sombre. Et votre perle sera très probablement insolvable.

Dernière modification par PIM (02-12-2019 13:09:48)

jacq

EP001 · #5 02-12-2019 13:14:53

Personnellement je vais encore plus vite. Pour un nouveau locataire si non paiement après 5 jours ouvrable de la date prévue, je fait un rappel téléphonique ou sms et 8 jours après j'envoi la mise en demeure et si pas de nouvelle ou d'excuse sérieuse, je lance la requête de façon à ce que l'audience soit en début du mois suivant. Ce qui fait alors 2 mois de retard si rien n'est toujours payé. Ce qui est généralement le cas.

En ce qui concerne l'enregistrement je le ferais de suite vu que vous approchez des 2 mois de délai.

jacq

rexou · #6 02-12-2019 13:19:31

EP001 a écrit :

En ce qui concerne l'enregistrement je le ferais de suite vu que vous approchez des 2 mois de délai.

Mais pourquoi cet empressement ? Oui, il y aura deux mois de délai écoulé... et alors ? En quoi cela peut-il poser un problème dans le cas présent ? Le but est de dégager la locataire et de se faire payer les loyers dûs.

Le préavis/indemnité de rupture seront dus également, puisque le locataire n'a pas mis en demeure son bailleur d'enregistrer le bail. Mais vu la situation, la totalité ne sera vraisemblablement jamais payée.

Dernière modification par rexou (02-12-2019 13:22:00)

jacq

Sherlock · #7 02-12-2019 13:29:27

rexou a écrit :

Sherlock a écrit :
Et concernant l'enregistrement du bail, personnellement j'enregistre tout de suite systématiquement.
Je ne sais pas ce que vous avez à gagner à ne pas le faire.
Personnellement, je n'enregistre pas. Je ne sais pas ce que vous avez à gagner à le faire.
Pour répondre à votre question, en le faisant, vous contribuez à alimenter une base de données qui servira de base à une future taxation des loyers.
Pour le reste, je partage pleinement votre avis : requête avec demande de résolution du bail. Pas de perte de temps et aucun espoir que la situation s'améliore. Limitez les pertes et débarrassez-vous du problème au plus vite. La garantie vous permettra de limiter la casse.
J'imagine que l'ancienne locataire propriétaire (Edit Pim) a fait faire une recherche de domicile via huissier. Avec 6 mois de loyer en retard, une menace de saisie et plus de travail, l'avenir est sombre. Et votre perle sera très probablement insolvable.

Je comprends, rien n'oblige le bailleur à enregistrer immédiatement, et le locataire doit l'avoir mis en demeure de le faire avant de pouvoir quitter le bien sans indemnité.

rexou

EP001 · #8 02-12-2019 13:45:52

"le locataire n'a pas mis en demeure son bailleur d'enregistrer le bail"

Je ne suis pas convaincu que le juge tienne compte de ce fait. Il pourrait l'oublier..

rexou · #9 02-12-2019 14:13:57

EP001 a écrit :

"le locataire n'a pas mis en demeure son bailleur d'enregistrer le bail"
Je ne suis pas convaincu que le juge tienne compte de ce fait. Il pourrait l'oublier..

Aucune raison qu'un juge "oublie" une disposition de la loi.

De plus, le litige est né avant l'expiration du délai et le bailleur demande la résolution du bail. Aucune raison de le faire enregistrer dans ces conditions.

jacq

PIM · #10 02-12-2019 15:08:20

Il me semble que l'enregistrement est une obligation légale aussi...

rexou · #11 02-12-2019 15:12:39

PIM a écrit :

Il me semble que l'enregistrement est une obligation légale aussi...

mmouais... ^^

GT · #12 02-12-2019 17:21:24

PIM a écrit :

Il me semble que l'enregistrement est une obligation légale aussi...

Obligation fiscale prévue dans le code des droits d'enregistrement.

PIM · #13 02-12-2019 18:14:15

GT a écrit :

PIM a écrit :
Il me semble que l'enregistrement est une obligation légale aussi...
Obligation fiscale prévue dans le code des droits d'enregistrement.

Je sais: c'est pour titiller la tarte à la crème de Rexou...

rexou

GT · #14 02-12-2019 18:28:03

PIM a écrit :

GT a écrit :
PIM a écrit :
Il me semble que l'enregistrement est une obligation légale aussi...
Obligation fiscale prévue dans le code des droits d'enregistrement.
Je sais: c'est pour titiller la tarte à la crème de Rexou...

Je n'ignorais pas vous saviez et croyais comprendre la raison de votre formulation diplomatique.

PIM, rexou

rexou · #15 02-12-2019 19:24:17

GT a écrit :

PIM a écrit :
GT a écrit :
PIM a écrit :
Il me semble que l'enregistrement est une obligation légale aussi...
Obligation fiscale prévue dans le code des droits d'enregistrement.
Je sais: c'est pour titiller la tarte à la crème de Rexou...
Je n'ignorais pas vous saviez et croyais comprendre la raison de votre formulation diplomatique.

Puisqu'on me titille, je me sens donc obligé de préciser mon "mmouais" dubitatif.

Obligation légale et fiscale, c'est exact.

Et tout contrevenant s'expose à ? A quoi ? A rien, ou presque rien.

Sauf cas particulier d'un locataire qui mettrait en demeure... (et celui qui me ferait ça épuiserait d'un seul coup la totalité de mon capital sympathie à son plus grand désavantage)

Surtout en rapport avec les conséquences de l'existence d'une base de données fiable.

Je fais de la résistance civique avec pragmatisme et en toute conscience.

jacq

EP001 · #16 02-12-2019 19:28:02

rexou a écrit :

EP001 a écrit :
"le locataire n'a pas mis en demeure son bailleur d'enregistrer le bail"
Je ne suis pas convaincu que le juge tienne compte de ce fait. Il pourrait l'oublier..
Aucune raison qu'un juge "oublie" une disposition de la loi.
De plus, le litige est né avant l'expiration du délai et le bailleur demande la résolution du bail. Aucune raison de le faire enregistrer dans ces conditions.

Le fait que l'enregistrement porte ses effets dès que celui-ci est accompli peu importe quand est aussi une disposition de la loi.

Cela n'a pas empêché un juge de l'oublier, il a fallu que cela soit mon avocat qui le rappelle.

Je veux dire par là que dans toute affaire il est préférable d'être le plus en ordre possible et l'enregistrement est une obligation.

PIM

rexou · #17 02-12-2019 19:45:27

EP001 a écrit :

Je veux dire par là que dans toute affaire il est préférable d'être le plus en ordre possible et l'enregistrement est une obligation.

Un de plus pour taper sur le clou ?

Oui, c'est une obligation
Oui, vous avez raison
Mais la vie est un risque
Et le clou résiste
Hors des clous
Mais pas fou

Le clou

Dernière modification par rexou (02-12-2019 19:47:46)

grmff · #18 02-12-2019 22:40:12

Il est à noter que le non enregistrement n'influe pas sur la validité du bail. Enregistré, ou pas enregistré, le juge doit en tenir compte de la même manière en cas de non payement.

rexou, Himura

jacq · #19 03-12-2019 08:47:04

Le courage ne me manque pas, mais ce qui m'inquiété pour le futur sera la recherche d'un bon locataire solvable.
Fiche de paye, garantie et 1 er mois de loyer payé 8 jours a l'avance, que demander de plus. Le problème est que cette locataire est régulièrement expulsée et change de région tous les 6 mois et d'emploi tous les 3 mois et se rends insolvable et insaisissable sur salaire.
Je ne sais même pas si elle a droit au chômage? par contre elle a de bonnes allocations familiale, 3 enfants domicilié dans les lieux mais vivant en Flandre chez la belle- mère ceux-ci faisant leurs étude en néerlandais, normale puisse que l'on ne change d'école tous les 6 mois.
Ce ci dit, j'engage la procédure dans la huitaine, mais vu la fin d'année je ne comparaitrais probablement pas avant le 15 janvier 2020 si elle se présente ? Elle sera probablement condamnée par défaut, je ne vous explique pas la suite elle ne partira probablement pas avant mi avril 2020.

EP001 · #20 03-12-2019 10:39:43

Si elle est condamnée par défaut, la loi a changé et elle ne sait plus faire opposition.

Tu peux lancer l'expulsion directement avec la signification du jugement et normalement 3 semaines après elle est dehors.

Personnellement je ne traine pas, un jour de gagné peut devenir un mois de gagné.

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