Fonds de réserve

Papyrus · #1 07-01-2020 11:51:14

Ce que j'ai compris d'une partie de l'article 577-5 par. 3 al.4 :

Le fond de réserve est augmenté annuellement d'un minimum de 5% des charges communes de l'exercice précédent.

Les copropriétaires peuvent décider de ne pas avoir de fonds de réserve à la majorité des 4/5.

Ma question :
Les copropriétaires peuvent-ils décider, si ce point est à l'OJ de l'AG, de refuser les 5% pour le fond de réserve, à la majorité des 4/5 ?

Et si le point n'est pas à l'OJ de l'AG, y-a-t-il obligatoirement augmentation de 5% minimum ?

Dernière modification par Papyrus (07-01-2020 18:02:29)

GT · #2 07-01-2020 14:37:49

Je reproduis l'art.577-5, § 3, al. 3 et 4

"On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire."

Autres dispositions légales

• art. 179, al.6 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges

"L'obligation de l'article 577-5, § 3, du Code civil de constitution de fonds de réserve s'applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d'entrée en vigueur du présent titre."

• art.179/1 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges

"Le présent titre entre en vigueur le 1er janvier 2019"

Le montant du fonds de réserve supérieur à 5% de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent est voté en assemblée générale à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote.

A mon avis, il appartient au syndic de mettre la question du fonds de réserve obligatoire (en principe) à l'ordre du jour de l'AG.

Dernière modification par GT (07-01-2020 14:55:45)

MarcoBrux

Yves Van Ermen · #3 08-01-2020 11:00:30

Je rejoins l'avis de GT.

L'obligation de mettre chaque année la question du fonds de réserve est repris au niveau de l'article Art577-8 §4 18° qui stipule qu'une des mission du syndic est "de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets."

luc

luc · #4 08-01-2020 12:57:10

Tout en rejoignant les avis de GT et BMCTools, je crois que l'approbation de l'AG est impérative.

Ce qui veut dire en pratique que le syndic a le choix pour par exemple 2020:
- ou bien se baser sur les budgets explicitement approuvés et ne demander les provisions du Trim1 qu'aprés la tenu de l'AGO 2020 disons en avril.
- ou bien se baser sur l'Art. 577-8. §4 4° CC, en calculant les provisions à demander, motiver sa demande sur le facture du Trim1 et mettre ce point et montant à l'OJ del'AG suivante pour validation.
- en plus dans le futur se réorganiser de telle façon qu'il soit apte à faire voter le budget 2020 lors l'AGO 2019 (ou une AGE en 2019), quitte à devoir corriger ce budget lors l'AGO 2020.

Finalement dans mon ACP bien-aimé on a l'habitude de payer la première montant d'un grand travail cmme dépense ordinaire (je simplifie) et le reste comme dépense extra-ordinaire (par fonds de réserve) sans détailler vraiment lors de l'AG. C'est une question qui mérite être tranché pour pouvoir calculer les 5%.

En effet est-ce un grand travail (qui n'est pas périodique) est toujours une dépense extra-ordinaire ?
.

Dernière modification par luc (08-01-2020 12:58:19)

GT · #5 08-01-2020 17:08:14

luc a écrit :

Tout en rejoignant les avis de GT et BMCTools, je crois que l'approbation de l'AG est impérative.
.

Les modalités relatives à l'appel ou aux appels à la contribution annuelle au fonds de réserve sont votées en principe par l'AGO.
Si l'AGO se tient en avril 2020, elle pourrait décider que l'appel de la contribution annuelle au fonds de réserve sera, par exemple, effectué début juillet ou de la fractionner en plusieurs appels chiffrés sur l'année 2020.
A mon avis, le loi de 2018 ne devrait pas modifier pas cette pratique.

Dernière modification par GT (08-01-2020 17:10:00)

Papyrus · #6 08-01-2020 21:14:33

J'ai lu toutes les réponses que vous avez apporté et soit je ne comprends pas ce que vous avez écrit et/ou soit j'ai mal posé mes questions.

Il semble que vous soyez tous d'accord sur le fait de l'initiative émanant du syndic pour le vote du fond de réserve.

Mais ma question porte sur l'obligation.
Les 5% minimum des charges communes de l'exercice précédent sont obligatoires annuellement mais comme les copropriétaires peuvent décider de ne pas avoir de fond de reserve, cette obligation, en pratique, est gérée de quelle Façon ?

Une fois que le fond de réserve obligatoire est voté et mis en place, les copropriétaires versent les 5% minimum annuellement et plus personne n'en parle sauf pour les travaux à faire ou à prévoir OU est-ce-que les copropriétaires ont le choix annuellement en AG de ne pas avoir/verser ces 5% minimum en refusant par vote (point dans l'OJ) le fond de réserve cette année là ?

J'espère être clair ...

Dernière modification par Papyrus (08-01-2020 21:18:04)

GT · #7 08-01-2020 22:07:42

Il ne faut pas confondre la décision de principe à la majorité des 4/5 des voix de ne pas constituer le fonds de réserve présenté comme obligatoire et celle relative au montant de la contribution annuelle à ce fonds (minimum 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent).

luc, Papyrus

Papyrus · #8 08-01-2020 22:19:37

Merci GT.

Donc, dès que le fond de réserve est mis en place, chaque année, 5% minimum des charges communes ordinaires de l'exercice précédent sont versés au fond de réserve.

luc · #9 08-01-2020 23:29:31

GT a écrit :

luc a écrit :
Tout en rejoignant les avis de GT et BMCTools, je crois que l'approbation de l'AG est impérative.
Les modalités relatives à l'appel ou aux appels à la contribution annuelle au fonds de réserve sont votées en principe par l'AGO.
Si l'AGO se tient en avril 2020, elle pourrait décider que l'appel de la contribution annuelle au fonds de réserve sera, par exemple, effectué début juillet ou de la fractionner en plusieurs appels chiffrés sur l'année 2020.
A mon avis, le loi de 2018 ne devrait pas modifier pas cette pratique.

La loi de 2018 ne nécessite pas du tout d'être changé pour cet aspect. Comme tout le Code Civil elle est fait pour le bon père de famille.

Mais le code de déontologie IPI peut-être bien, pour l'aspect de demande "irrégulière" de provision avant approbation de l'AG sans y joindre une motivitaion explicite et écrite en appliquant l'Art. 577-8. §4. 4° CC. Dans le cas de mon ACP les statuts de 1975 n'ont pas (encore) été changé et autorisent une demande de provision assez large et l'imposent même, sans que l'AG doit l'autoriser (style "pouvoir de promoteur" qui a été abrogé par la loi de 1994 mais pas donné lieu à une adaptation des statuts à ce moment).

Tout ceci est bien réel. En effet je viens de recevoir aujourd'hui une lettre AR à payer les provisions Trim 1 2020. Les montants ont été augmentés (fonds de roulement + 6%) mais pas suffisant pour le fonds de réserve (3%). On ne parle même pas du système de "douzièmes".

Mon refus de payer, prise après mûre réflection n'est pas exclusivement basé sur ce fait, qui en soi est secondaire comparé avec les autres "détails" (sic) mentionné dans leur demande de paiement.

Cela tend actuellement dans mon ACP chez ces mandataires en mode "cogérance" vers une faute d'un mauvais père de famille. La loi qui traite ce cas existe. Quelques uns des autres faits seront mentionnés dans ma lettre à l'administrateur du syndic, mais pas tous. Ces derniers seront mentionnés dans des citations/conclusions de procédures judiciaires, puisque je les ai déja mentionnés dans des courriers précédents au syndic sans résultat. Une copie de ma lettre sera jointe à ma plainte à l'IPI.

C'est l'IPI qui tranchera pour l'aspect déontologique et le JP pour l'aspect civil. Si une plainte pénale est déposé le JP devra peut-être attendre, mais pas l'IPI.

Un dernier aspect: les montants de comptes bancaires vont augmenter. Qui vérifie au sein de l'ACP que le syndic a adapté son assurance RC en fonction du montant réel des comptes bancaires le montant RC syndic en cas de vol ou fraude par des employés? le CaC? Le CdC ?

QRieuse · #10 11-01-2020 18:27:46

Bonjour,

Luc a écrit :

Un dernier aspect: les montants de comptes bancaires vont augmenter. Qui vérifie au sein de l'ACP que le syndic a adapté son assurance RC en fonction du montant réel des comptes bancaires le montant RC syndic en cas de vol ou fraude par des employés? le CaC? Le CdC ?

J’ignorais que la prime RC dépend du montant des comptes des ACP.

Notre contrat mentionne :
Le syndic déclare, conformément à l'article 577 - 8, § 4, 10°, C. civ., être assuré en responsabilité professionnelle auprès de ….. sous le n° de police …., conformément aux directives de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers

Les montants couverts sont:
- Pour les dommages corporels et les dommages immatériels qui en sont la conséquence: 1.250.000€ par sinistre
- Pour les dommages matériels et les dommages immatériels qui en sont la conséquence: 500.000€ par sinistre
- Pour les dommages immatériels purs: 250.000€ par sinistre

Luc, pourriez-vous donner plus d’explication ?
Merci.

GT

QRieuse · #11 11-01-2020 18:31:52

Bonjour,

Notre AG de mi-mars 2019 a voté 4 appels de fonds de réserve pour 2019 (1 par trimestre).
Le syndic a oublié de faire ces appels. Sur ma remarque, il a vite fait un appel en décembre 2019 et va faire les 3 autres dans le courant du 1er trimestre 2020.
Il appellera aussi dans la même période le fonds de réserve du 1er trimestre 2020. En 2020, nous aurons donc 7 appels de fonds de réserve !

Question : Est-il autorisé de mélanger ainsi les comptes de 2 années distinctes ? Ou pourrions-nous refuser de rattraper le retard des fonds de réserve 2019 ? (sachant que le seul appel 2019 est inférieur aux 5% requis par la loi)

PIM · #12 11-01-2020 18:40:01

QRieuse a écrit :

Bonjour,
Luc a écrit :
Un dernier aspect: les montants de comptes bancaires vont augmenter. Qui vérifie au sein de l'ACP que le syndic a adapté son assurance RC en fonction du montant réel des comptes bancaires le montant RC syndic en cas de vol ou fraude par des employés? le CaC? Le CdC ?
J’ignorais que la prime RC dépend du montant des comptes des ACP.
Notre contrat mentionne :
Le syndic déclare, conformément à l'article 577 - 8, § 4, 10°, C. civ., être assuré en responsabilité professionnelle auprès de ….. sous le n° de police …., conformément aux directives de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers
Les montants couverts sont:
- Pour les dommages corporels et les dommages immatériels qui en sont la conséquence: 1.250.000€ par sinistre
- Pour les dommages matériels et les dommages immatériels qui en sont la conséquence: 500.000€ par sinistre
- Pour les dommages immatériels purs: 250.000€ par sinistre

Luc, pourriez-vous donner plus d’explication ?
Merci.

Voir
https://www.ipi.be/infos-thematiques/dossier-assurance

Depuis le 1er janvier 2016, tous les agents immobiliers agréés IPI sont automatiquement assurés. Leur cotisation annuelle inclut un contrat d'assurance collectif que l'IPI a conclu avec la SA AXA BELGIUM (n° de police 730.390.160).

Ce contrat d'assurance comporte un volet « responsabilité civile » et un volet « cautionnement », ce dernier couvrant (moyennant respect des conditions de la police) le non remboursement de fonds par un membre de l’IPI insolvable, et ce pour autant que les conditions de couverture légales et règlementaires soient réunies.

GT, luc

luc · #13 12-01-2020 09:42:42

Quand au preuve d'assurance la loi dit en cas de mandat payant:

CC2019 a écrit :

Art. 577-8. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; (...)

Au sein de l'ACP on devrait par voie de statuts ou ROI définir:

qui contrôle le statut du syndic, assurance RC, ... et en fait rapport à l'AG ? Mon opinion: le CdC
en cas de négocoation du honoraire du syndic qu'il est obligé de démontrer les paramètres de calcul de la prime, pour éviter que chaque grande ACP paie chaciun le surplus intégral de la prime, mais aussi pour peaufiner le montant réel à avoir des deux fonds. Il est conseillé de calculer la rentabilité de faire des appels mensuels ?

GT · #14 12-01-2020 21:19:23

L'art.577-8, § 4, 10°, C. civil prévoit
"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;"
Cette disposition trouve son origine dans l'art. 8 de la loi du 2 juin 2010 (entrée en vigueur le 1/9/2010) modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion.
Voici plus de 9 ans.

Le texte légal impose au syndic avec mandat non gratuit (syndic IPI, syndic avocat...) mais aussi au syndic avec mandat gratuit (syndic bénévole) d'une part la souscription d' une assurance responsabilité civile et d'autre part la fourniture de cette assurance.
Mais, il me semble que nous nous éloignons de la problématique du fonds de réserve dont il est question à l'art. 577-5 par. 3 al.4 , C. civil. Problématique énoncée par papyrus.

luc · #15 13-01-2020 07:50:02

GT a écrit :

L'art.577-8, § 4, 10°, C. civil prévoit
"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;"
Cette disposition trouve son origine dans l'art. 8 de la loi du 2 juin 2010 (entrée en vigueur le 1/9/2010) modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion.
Voici plus de 9 ans.
Le texte légal impose au syndic avec mandat non gratuit (syndic IPI, syndic avocat...) mais aussi au syndic avec mandat gratuit (syndic bénévole) d'une part la souscription d' une assurance responsabilité civile et d'autre part la fourniture de cette assurance.
Mais, il me semble que nous nous éloignons de la problématique du fonds de réserve dont il est question à l'art. 577-5 par. 3 al.4 , C. civil. Problématique énoncée par papyrus.

Il me semble qu'on s'éloigne pas du sujet.

En effet la finalité du fonds de réserve est de financer les grands travaux à bourse lié pour les CP du moment des travaux puisqu'ils ont été préfinancé par ceux qui ont décidé au moment de constat de la nécessité des travaux.

Il m'est possible de donner un exemple très concret, réel et dont le montant à lui seul justifie tous mes actions en justice depuis 2002 . La lettre AR est en route. Donc je peux pas (encore) en parler en attente de la réception de cette lettre par qui de droit dans ce cas spécifique.

Un des obstacles pour le syndic pour proposer à utiliser le fonds de réserve est que cette procédure lui coute de l'argent.

Combien? On ne sait pas. Les instances n'en disent rien. tant "mon" syndic (sait), que le CaC (sait) et l'IPI (plainte desinformation par syndic en route).

Il serait utile d'avoir une idée ce que cette assurance coute pour un immeuble de par exemple 100 appartements et des travaux de terrasses d'une surface individuel de 12m x 1m. Montant à financer de 100 x 12.000 EUR à échelonner sur 6 ans (exemple théorique mais pas tellement théorique).

GT · #16 13-01-2020 08:31:15

Je n'ai malheureusement toujours pas compris le lien établi entre la problématique formulée par papyrus concernant le fonds de réserve dont il est question à l'art. 577-5 par. 3 al.4 , C. civil et les réflexions de Luc à propos de l'assurance obligatoire que doivent souscrire les syndics dont il est question à l'art.577-8, § 4, 10°, C. civil.
Suis-je le seul dans ce cas ?Quelqu'un est-il en mesure d'éclairer ma lanterne ?

luc · #17 13-01-2020 10:17:59

GT a écrit :

Je n'ai malheureusement toujours pas compris le lien établi entre la problématique formulée par papyrus concernant le fonds de réserve dont il est question à l'art. 577-5 par. 3 al.4 , C. civil et les réflexions de Luc à propos de l'assurance obligatoire que doivent souscrire les syndics dont il est question à l'art.577-8, § 4, 10°, C. civil.
Suis-je le seul dans ce cas ?Quelqu'un est-il en mesure d'éclairer ma lanterne ?

Vos n'êtes pas le seul.

C'est comme dans le temps avec l'assurance RC de l'agent immobilier. Qui était obligatoire mais souvent pas pris.

J'ai encore dans mes archives quelque part une lettre d'un assureur juridique qui me donnait raison sans imposer des sanctions. Le syndic n'avait pas d'assurance, bien que sa firme avait pignon sur la rue. Tous les deux ont quittés entre temps leur organisation.

L'assurance RC est devenue effectivement obligatoire, sauf le volet "cautionnement" qui est resté au niveau minimal (suffisant pour une ACP de 2 appartements).

Ceci a un impact sur le montant des honoraires du syndic et sur le calcul du montant à demander au PC pour contribuer au fonds de réserve (le sujet)

En marge:
Je suis ni juriste ni un syndic, en retraite ou pas, mais professionnellement j'ai eu pendant 30 ans différents fonctions d'interface entre technicien et utilisateur. Dans ce sens je sais situer les problèmes réels.

Au Salon de la Copropriété de Nov 2019 j'étais présent lors d'un exposé d'un logiciel NL-FR concernant la gestion pratique d'un fonds de réserve, en cours de développement à une université.

Ce futur logiciel est plutot orienté 2025-2030, tient compte avec les definitions en cours d'être fixés dans le monde international par des investisseurs (combien réserver pour conserver l'immeuble, ... ), etc. .... .

Il est en phase d'essai chez certains syndics.

J'ouvrirais un sujet informatif sur ce forum dès que j'ai su prendre contact avec l'équipe des développeurs. Je suis en possession d'une version d'essai (stick USB) mais je dois encore trouver le temps à "nettoyer" un PC de réserve avant de l'installer sur ce PC.

luc · #18 13-01-2020 10:29:31

Papyrus a écrit :

(...)
Les copropriétaires peuvent décider de ne pas avoir de fonds de réserve à la majorité des 4/5.
Ma question :
Les copropriétaires peuvent-ils décider, si ce point est à l'OJ de l'AG, de refuser les 5% pour le fond de réserve, à la majorité des 4/5 ?
(...)

C'est dans l'intérêt du syndic de pas avoir de fonds de réserve. Si oui, sa prime assurance RC augmentera.
Ceci n'est pas dans l'intérêt de l'ACP que par exemple le vol de l'argent par un employé n'est pas assuré .
D'ou au moins un mélange d'intérêts possible.

Le mandataire de l'ACP, ce qu'un syndic est, doit, même à l'encontre de son intérêt, en informer l'AG par écrit (montant si montant prime +350 EUR), avant qu'elle puisse prendre une décision en connaissance de cause.

Papyrus

QRieuse · #19 13-01-2020 12:36:47

Luc a écrit :

C'est dans l'intérêt du syndic de pas avoir de fonds de réserve. Si oui, sa prime assurance RC augmentera.

Donc la prime du syndic varierait selon la somme des montants des fonds de réserve de tous les immeubles qu’il gère ?? Cette prime varie alors chaque année ?
Aucun propriétaire n’est au courant de cela, les syndics n’en parlent jamais.

Pourtant dans les FAQ de l’IPI j’ai lu :

1. Combien cette assurance collective va-t-elle me coûter ?

En 2016, la cotisation IPI, incluant également l’assurance et la cotisation à la CTIF (Cellule de Traitement des Informations Financières), sera comprise entre 800 et 830 EUR. A la fin de l’année, la cotisation doit être soumise à l’approbation de notre ministre de tutelle, sur la base du budget à déposer. Sachant que la cotisation IPI de cette année s’élevait à 459,74 EUR (cotisation CTIF incluse), vous pouvez calculer vous-même votre avantage.

L’assurance semble être un montant identique pour tous les syndics sans relation avec les fonds des ACP.

GT

luc · #20 13-01-2020 14:13:25

QRieuse a écrit :

Luc a écrit :
C'est dans l'intérêt du syndic de pas avoir de fonds de réserve. Si oui, sa prime assurance RC augmentera.
Donc la prime du syndic varierait selon la somme des montants des fonds de réserve de tous les immeubles qu’il gère ?? Cette prime varie alors chaque année ?
Aucun propriétaire n’est au courant de cela, les syndics n’en parlent jamais.
Pourtant dans les FAQ de l’IPI j’ai lu :
1. Combien cette assurance collective va-t-elle me coûter ?
En 2016, la cotisation IPI, incluant également l’assurance et la cotisation à la CTIF (Cellule de Traitement des Informations Financières), sera comprise entre 800 et 830 EUR. A la fin de l’année, la cotisation doit être soumise à l’approbation de notre ministre de tutelle, sur la base du budget à déposer. Sachant que la cotisation IPI de cette année s’élevait à 459,74 EUR (cotisation CTIF incluse), vous pouvez calculer vous-même votre avantage.
L’assurance semble être un montant identique pour tous les syndics sans relation avec les fonds des ACP.

Extrait de l' Art. 5 de la police IPI :

5.1. Montants assurés
c. La garantie vol et détournement commis par le personnel et vol commis par des tiers est plafonnée à : 30.000 EUR par sinistre.

C'est un fait que j'ai confondu détournement de fonds de l'ACP avec cautionnement, quant à la définition, mais pas quant au montant.

Ce que pourrait éventuellement changer dans la loi/deontologie est que la notion cautionnement soit appliquée au fonds de réserve vu la longue durée de conservation et le montant en principe en jeu de ces fonds. Mérite un sujet séparé.
.

Fonds de réserve

Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Re : Fonds de réserve

Pied de page des forums