Offre d'achat

Bien bien · #1 17-01-2020 10:18:12

Bonjour décembre 2019 nous avons signé une offre d'achat pour un appartement et quand on a été voir notre courtier il nous a annoncé que les banque ne prête plus en 125%.
Que devons nous faire l'offre arrive à échéance fin janvier et aucun courtier ne veut nous donner une attestation de refus de crédit vu que le dossier n a même pas été introduit. : mad
Quel est la procédure à suivre.
Quelqu'un peut il nous aider

Bim · #2 17-01-2020 12:43:20

Bonjour,

Parlez-vous du délai d'échéance de votre offre ou de l'échéance d'une clause suspensive de crédit hypothécaire ?
Si c'est le deuxième cas, il faut voir comment cette clause est rédigée et si elle vous contraint à fournir une ou plusieurs preuves de refus de crédit. Si c'est le cas, il faut demander aux courtiers de vous écrire une lettre/mail comme quoi votre demande de crédit est refusée.

Bien bien · #3 17-01-2020 18:42:48

En faite l'offre comprend une clause suspensive je décrit sa comme suit:

La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l'octroi d'un prêt hypothécaire d'un montant de ...
L' acquéreur s'engage à introduire la demande de ce crédit auprès d'une institution financière agréée par loi .
En cas de refus, il devra fournir la preuve à l'égard des vendeurs par envoi recommandée. La condition suspensive sera réputée non réalisée et la présente vente censée n'avoir jamais été conclue. Cette décision devra émaner d'une institution financière et reprendra le numéro d'introduction du dossier de prêt hypothécaire. Si 3 semaines à date de la signature du compromis de vente, l'acquéreur n'a pas présenté de lettre de refus d'organisme de prêt, la vente sera considérée comme effective. Voilà le résumé de l'offre merci beaucoup pour votre aide

panchito · #4 18-01-2020 09:22:22

Tout la presse l'avait largement diffusé en décembre: la BNB a demandé à toutes les banques de ne plus prêter à plus de 80% pour les prêts hypothécaires.

Ceci afin d'éviter la spirale d'endettement des gens qui s'engagent et puis ne savent plus rembourser ce qui entraîne des drames humains.

GT · #5 18-01-2020 10:12:52

Bien bien a écrit :

En faite l'offre comprend une clause suspensive je décrit sa comme suit:
La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l'octroi d'un prêt hypothécaire d'un montant de ...
L' acquéreur s'engage à introduire la demande de ce crédit auprès d'une institution financière agréée par loi .
En cas de refus, il devra fournir la preuve à l'égard des vendeurs par envoi recommandée. La condition suspensive sera réputée non réalisée et la présente vente censée n'avoir jamais été conclue. Cette décision devra émaner d'une institution financière et reprendra le numéro d'introduction du dossier de prêt hypothécaire. Si 3 semaines à date de la signature du compromis de vente, l'acquéreur n'a pas présenté de lettre de refus d'organisme de prêt, la vente sera considérée comme effective. Voilà le résumé de l'offre merci beaucoup pour votre aide

Dernière modification par GT (18-01-2020 10:15:56)

PIM · #6 18-01-2020 16:56:47

"Si 3 semaines à date de la signature du compromis de vente, l'acquéreur n'a pas présenté de lettre de refus d'organisme de prêt, la vente sera considérée comme effective. " :
le compromis de vente a-t-il été signé ?
une garantie versée ?

Bien bien · #7 18-01-2020 20:34:23

Bonjour a tous ,

Non pas encore signé le compromis ni verser la garantie ni acompte...
On compte signé le compromis début février... parceque l'offre arrive à échéance la 1/2/2020.

Et svp es que quelqu'un a une idée pour trouvé les frais de notaire via un crédit en restant dans l'égalité vu que l'on ne peut plus faire un crédit en prêt personnel pour les frais de notaire depuis 2017.

Je vous remercie tous pour vous réponses et solutions.

Meilleurs voeux à tous. smile smile

Himura · #8 19-01-2020 00:42:56

Vous n'êtes pas facile à suivre / comprendre…

- Vous parlez d'une offre, différente d'un compromis non-signé. Qu'est-ce qui a été fait/déposé/validé exactement, et avec quel contenu ?
- "l'égalité" ==> "la légalité", j'imagine ? Si c'est ça qui vous tracasse, ne vous en faites pas, aucune banque ne vous prêtera de l'argent illégalement…
Le seul conseil qu'on peut vous donner, c'est de revoir vos fonds propres, de contacter votre banquier pour voir votre capacité d'emprunt, et trouver une maison en fonction de cela - pas l'inverse.
Mais dans l'immédiat, conformez-vous à la clause de votre offre / compromis, afin de ne pas vous mettre en situation très délicate !

panchito · #9 19-01-2020 07:49:43

Avant toute chose vous devez calculer votre budget.

Les banques ne prêtent plus qu'à 80% de la valeur du bien. Donc vous devez avez avoir suffisamment épargné pour financer vous-même les 45% manquants (achat + frais =125%).

Donc si vous disposez de 50.000€ de fonds propres, vous pouvez vous permettre un bien à prix égal ou inférieur à +/- 111.111€

Comment calculer?

Le prix du bien que vous convoitez est de 111.111€
Avec les frais (+/- 25%), l'acquisition du bien va vous coûter 111.111 x 1,25 = 138.888,75 €
La banque vous prête 80% de la valeur du bien (estimée par un expert). Admettons que l'expert détermine que le bien vaut effectivement 111.111€; la banque vous prêtra 111.111 x 0,8 = 88.888,8 €

Vous devrez mettre de votre proche 138.888,75 - 88.888,8 = 49.999,50€

Est-ce plus clair?

Sinon donnez-moi le prix du bien ainsi que le montant de vos fonds propres et je vous dirai si c'est possible pour vous ou pas.

GT · #10 19-01-2020 08:36:33

Bien bien a écrit :

Bonjour a tous ,
Non pas encore signé le compromis ni verser la garantie ni acompte...
On compte signé le compromis début février... parceque l'offre arrive à échéance la 1/2/2020.

Eu égard à vos possibilités financières et à la politique des banques en matière d'octroi des crédits hypothécaires, est-ce prudent ? N'allez-vous pas au devant de grands problèmes et déboires ?

PIM

Bien bien · #11 19-01-2020 13:58:06

Bonjour a tous,
Tout d'abord merci à tous pour les recherche de réponses solutions
Le bien coûte 185000 + frais +ou - 10000 et nous avons signé une offre qui arrive à échéance je ne sais pas es que l'échéance à de l'importance ou pas??
Mais nous somme toujours à la recherche d'une solution de crédit on a trouvé via courtier plusieurs banques qui prête à 100% mais il manque les 10000 euros.
Merci à vous.

panchito · #12 19-01-2020 15:04:16

Bien Bien a écrit :

Le bien coûte 185000 + frais +ou - 10000

Qui vous a raconté pareilles sornettes? C'est totalement faux!
Sur ce même site vous disposez d'un calculateur de frais. Si vous l'utilisez, vous y verrez que pour un bien de 185.000€, la provision à payer au notaire pour l'acte d'achat est de 26.839 € qui se décompose comme suit:

Droits d'enregistrement : 23.125 €
Frais divers : 1.200 €
Honoraires notariaux barêmisés (HTVA) : 2.078 €
TVA 21 % sur ces honoraires notariaux : 436 €
Honoraires notariaux (TVAC) : 2.514 €
Provision totale à payer au Notaire : 26.839 €
Prix d'achat "acte en main" (TTC) : 211.839 €

Si en plus, vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, vous devez ajouter les frais pour l'acte de prêt que vous pouvez également calculer sur ce site.
Provision à payer au notaire pour l'acte de prêt: 5.272€ qui se décomposent comme suit (pour emprunter 100%)

Droits d’enregistrement & salaire inscription hypothèque : 3.108 €
Frais divers TVAC estimés : 1.200 €
Honoraires notariaux HTVA**: 797 €
TVA 21 % sur honoraires : 167 €
Provision à payer au notaire** : 5.272 €

Quels sont vos fonds propres??

Bien bien · #13 19-01-2020 15:59:22

panchito a écrit :

Bien Bien a écrit :
Le bien coûte 185000 + frais +ou - 10000
Qui vous a raconté pareilles sornettes? C'est totalement faux!
Sur ce même site vous disposez d'un calculateur de frais. Si vous l'utilisez, vous y verrez que pour un bien de 185.000€, la provision à payer au notaire pour l'acte d'achat est de 26.839 € qui se décompose comme suit:
Droits d'enregistrement : 23.125 €
Frais divers : 1.200 €
Honoraires notariaux barêmisés (HTVA) : 2.078 €
TVA 21 % sur ces honoraires notariaux : 436 €
Honoraires notariaux (TVAC) : 2.514 €
Provision totale à payer au Notaire : 26.839 €
Prix d'achat "acte en main" (TTC) : 211.839 €

Si en plus, vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, vous devez ajouter les frais pour l'acte de prêt que vous pouvez également calculer sur ce site.
Provision à payer au notaire pour l'acte de prêt: 5.272€ qui se décomposent comme suit (pour emprunter 100%)
Droits d’enregistrement & salaire inscription hypothèque : 3.108 €
Frais divers TVAC estimés : 1.200 €
Honoraires notariaux HTVA**: 797 €
TVA 21 % sur honoraires : 167 €
Provision à payer au notaire** : 5.272 €
Quels sont vos fonds propres??

En faite le bien coûte 175000 +10000 de travaux avec un abattement sur Bruxelles sur les premiers 175000 euros avec 0 frais d'enregistrement je pense que mes info sont correcte je les ai eu via juriste notair

panchito · #14 19-01-2020 16:28:34

Ah, vous n'aviez pas dit que le bien était en région de Bruxelles-Capitale.

Si vous respectez toutes les conditions, vous pouvez effectivement avoir un abattement des droits d'enregistrement sur les 175.000€, soit une économie de 21.875€.

Restent à payer les frais suivants pour l'acte d'achat:
Droits d'enregistrement : 23.125 € - 21.875€ = 1.250 €
Frais divers : 1.200 €
Honoraires notariaux barêmisés (HTVA) : 2.078 €
TVA 21 % sur ces honoraires notariaux : 436 €
Honoraires notariaux (TVAC) : 2.514 €
Provision totale à payer au Notaire : 4.964 €

Si en plus, vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, vous devez ajouter les frais pour l'acte de prêt que vous pouvez également calculer sur ce site.
Provision à payer au notaire pour l'acte de prêt: 5.272€ qui se décomposent comme suit (pour emprunter 100%)

Droits d’enregistrement & salaire inscription hypothèque : 3.108 €
Frais divers TVAC estimés : 1.200 €
Honoraires notariaux HTVA**: 797 €
TVA 21 % sur honoraires : 167 €
Provision à payer au notaire** : 5.272 €

panchito · #15 19-01-2020 16:31:36

Les frais seront donc légèrement supérieurs à 10.000€.

Mais en plus vous voulez faire des travaux pour plus de 10.000€?

Et l’électricité elle est aux normes? On vous a fourni le certificat?

Si pas, vous, en tant qu'acheteur avez 18 mois pour la mettre conformité.
Parfois il faut ouvrir sols, plafonds,et murs pour tirer de nouveaux fils, cela fait vite quelques milliers d'euro aussi.

Vous y avez pensé?

Bien bien · #16 19-01-2020 17:48:28

Oui l'électricité et au normes jusqu'à 2036.
Les travaux c'est les châssis, que je peux éventuellement reporté à plus tard...

panchito · #17 19-01-2020 17:52:35

La seule solution c'est de remettre les travaux à plus tard et d'apporter 10.000€ de fonds propres.

Bien bien · #18 19-01-2020 18:26:31

Mais je voulais savoir es que le faite de signé une offre vous engage à quelques choses et si le propriétaire pouvait ce retourné contre vous en cas d'annulation de la vente pour cause de refus de crédit??

panchito · #19 19-01-2020 22:38:08

Bien Bien a écrit :

Mais je voulais savoir es que le faite de signé une offre vous engage à quelques choses et si le propriétaire pouvait ce retourné contre vous en cas d'annulation de la vente pour cause de refus de crédit??

Evidemment que oui!

Les dés sont jetés dès qu'on a signé une offre, c'est pourquoi, il faut AVANT de signer l'offre aller à l'urbanisme pour voir si tout est en ordre, demander tous les certificats de conformité, visiter plusieurs fois à plusieurs moments différents ET avec un expert et surtout savoir, ce que la banque veut bien vous prêter en fonction de vos revenus et autres crédits en cours (d'habitude la mensualité ne peut jamais dépasser le 1/3 de vos revenus nets disponibles après soustraction de vos autres crédits en cours).

Vous avez tout de même pensé à insérer une clause dans votre offre disant qu'elle était conditionnée à l'octroi d'un prêt...

Car puisque vous avez signé une offre c'est qu'il y a accord sur la chose et le prix. La vente est donc parfaite!

Pas moyen de faire marche arrière dès qu'on a fait une offre!

Mais vous avez signé quand? Le vendeur vous l'a déjà renvoyée contre-signée? Sinon c'est qu'il attend peut-être d'avoir de bien meilleurs candidats: ceux qui offrent plus et qui n'ont pas besoin d'un prêt, ni donc de clause suspensive.

Ce serait votre unique chance de pouvoir vous dégager.

Priez le ciel que de tels candidats se présentent au vendeur..

Dernière modification par panchito (19-01-2020 22:50:45)

Bim · #20 20-01-2020 10:04:51

Pour qu'il y ait vente, il faut que les deux parties ait signé le contrat : le vendeur a-t-il accepté votre offre et communiqué cette acceptation dans le délai de validité ? Tant qu'il n'a pas accepté, la vente n'a pas lieu. Si je vous comprends, vous avez 3 semaines pour obtenir un crédit à partir de la signature du compromis, qui n'a pas encore eu lieu et qui n'aura pas lieu si le vendeur n'accepte pas votre offre.

jacq

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