Copropriété: les problèmes s'accumulent...

Paul_6 · #1 04-03-2020 17:37:59

Bonjour, désolé, encore moi !
Pour mémoire : immeuble d'une trentaine de studios, neuf, dont la construction s'est terminée en 2018, actuellement environ 25 appartements sur les 30 sont vendus et occupés.
La VMC ne fonctionne pas bien du tout, sans parler d'une série d'autres problèmes que nous pouvons peut-être mettre sur le compte de « maladies de jeunesse » (en étant bien gentil..).
Considérons que dans les propriétaires il y en a 5 que j'appellerai les 5 cp « dynamiques ».
Suite notamment aux problèmes récurrents de VMC, et comme les réceptions définitives viennent d'être clôturées, voici ce que le syndic a écrit [aux « 5 copropriétaires dynamiques », pas aux autres]:
"Je vous informe également qu’aujourd’hui les copropriétaires doivent un total de 9700€ à la copropriété. Cela nous empêche de payer les factures régulières de la copropriété.
Le syndic avait avancé une première fois de l’argent à l’immeuble afin de payer la facture d’assurance incendie et vient de le faire une deuxième fois pour une nouvelle facture d’assurance incendie afin que l’immeuble reste couvert.
N’ayant pas assez d’argent pour le payement de facture régulière nous ne pouvons rien entreprendre pour le moment. Pour rappel, la copropriété n’a pas de fonds de réserve.
J’ai discuté de la situation avec le directeur d’agence: celui-ci propose un appel de provision de 10.000€ supplémentaires.
Quel est votre avis ? " (Fin de citation)
Le syndic peut-il agir comme cela ?
La prochaine AG est prévue pour la fin mai.
Un avis ? Un conseil ?
Merci, je suis tout à fait nouveau dans la copropriété et de plus en plus perdu...

grmff · #2 04-03-2020 23:02:04

Il est clair que le syndic doit faire des appels de fonds supplémentaires si la caisse est vide. La loi le prévoit d'ailleurs. Ce n'est pas au syndic d'avancer l'argent pour l'assurance.

Voilà pour l'avis. Pour ce qui est du conseil, puisqu'il s'agit d'une nouvelle copropriété, il faut rajouter les points de décision relatif à la procédure à mettre en place pour récupérer les fonds des mauvais payeurs. Délai pour le payement de l'appel de fond, frais des rappels, étalement des rappels (1er par mail? par courrier simple? 2e par recommandé? Au bout de combien de temps? Etc.) Indemnité forfaitaire, intérêts, dépens, mise en vente, etc.

Il convient peut-être également de voter pour un avocat, et de voter immédiatement les poursuites pour les récalcitrants.

Et pour voter, il faut mettre les points à l'ordre du jour.

rexou

panchito · #3 04-03-2020 23:43:49

Votre syndic ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec vos comptes.

Donc il vous appartient de faire mettre un point à l'ordre du jour de votre prochaine AG pour qu'il envoie des appels de fonds de 10.000€ supplémentaires, et de faire voter des procédures d'escalades que le syndic devra faire appliquer pour les CP "récalcitrants" (avec amendes pénales)

rexou · #4 05-03-2020 02:16:38

panchito a écrit :

Votre syndic ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec vos comptes.
Donc il vous appartient de faire mettre un point à l'ordre du jour de votre prochaine AG pour qu'il envoie des appels de fonds de 10.000€ supplémentaires, et de faire voter des procédures d'escalades que le syndic devra faire appliquer pour les CP "récalcitrants" (avec amendes pénales)

Il convient aussi de vérifier un peu les comptes parce que je trouve pour le moins étrange d'un syndic "avance" les fonds pour une copro qu'il gère.

Ce syndic dépend surement du vendeur par qui il a été choisi à la base et ce vendeur reste impliqué tant qu'il n'a pas finalisé la vente de l'ensemble de l'immeuble.

Il est triste que 5 sur 25 CP soient un peu "actifs" dans un immeuble neuf... et que nombre d'entre eux semblent avoir une difficulté à conjuguer le verbe "payer" a à la première personne du présent.

Paul_6 · #5 05-03-2020 09:32:41

Merci à tous pour vos interventions.
Pour ce qui est des mauvais payeurs, je subodore qu'en fait le mauvais payeur principal est le... promoteur ! Il possède encore +- 5 studios, et je pense que c'est lui qui est en cause. Mais je n'en ai pas la preuve...
Si l'un d'entre vous avait des précisions sur ce que je cite ci-dessous, ce serait très précieux. J'ai entendu dire que le promoteur gardait une responsabilité dans l'immeuble tant que tout n'était pas vendu mais je n'en sais pas plus...

rexou a écrit :

Ce syndic dépend surement du vendeur par qui il a été choisi à la base et ce vendeur reste impliqué tant qu'il n'a pas finalisé la vente de l'ensemble de l'immeuble.

GT · #6 05-03-2020 10:46:55

Paul_6 a écrit :

Merci à tous pour vos interventions.
Pour ce qui est des mauvais payeurs, je subodore qu'en fait le mauvais payeur principal est le... promoteur ! Il possède encore +- 5 studios, et je pense que c'est lui qui est en cause. Mais je n'en ai pas la preuve...
Si l'un d'entre vous avait des précisions sur ce que je cite ci-dessous, ce serait très précieux. J'ai entendu dire que le promoteur gardait une responsabilité dans l'immeuble tant que tout n'était pas vendu mais je n'en sais pas plus...
rexou a écrit :
Ce syndic dépend surement du vendeur par qui il a été choisi à la base et ce vendeur reste impliqué tant qu'il n'a pas finalisé la vente de l'ensemble de l'immeuble.

Il faut raisonner en ce qui concerne les charges.

Première question
Est-il prévu dans l'acte de vente ou les statuts que le promoteur/vendeur est dispensé du payement des charges relatives aux lots qu'il n'a pas encore réussi à vendre ?

Deuxième question
Cette clause avantageant le vendeur/promoteur est-elle légale ?

GT · #7 05-03-2020 11:06:30

Paul_6 a écrit :

J’ai discuté de la situation avec le directeur d’agence: celui-ci propose un appel de provision de 10.000€ supplémentaires.
Quel est votre avis ? "

J'ai vécu une situation similaire. Le promoteur et certains copropriétaires avaient des dettes.
Le syndic a fait un appel extraordinaire et urgent de provisions de manière à payer les fournisseurs. Cet appel était motivé. Il n'a demandé l'avis de personne.Il a pris ses responsabilités. J'ai trouvé raisonnable cette manière de procéder du syndic.
Sans quoi, possibilité de fermeture des compteurs par les fournisseurs eau, gaz, électricité .
Vous imaginez les parties communes sans électricité ? sans ascenseur ? avec une porte de garage qui ne s'ouvre plus? une chaudière commune non alimentée ?
Vous imaginez une ACP qui ne serait plus couverte par une assurance ?

rexou

GT · #8 05-03-2020 11:20:25

Paul_6 a écrit :

, voici ce que le syndic a écrit [aux « 5 copropriétaires dynamiques », pas aux autres]:
"Je vous informe également qu’aujourd’hui les copropriétaires doivent un total de 9700€ à la copropriété. Cela nous empêche de payer les factures régulières de la copropriété.

Il s'agit de la version du syndic.
Peut-être l'ACP avait-elle aussi décidé de ne pas constituer un fonds de roulement permanent ( 3 à 6 mois) de manière à éviter certains problèmes.
Que prévoient vos statuts en la matière ? Quelles ont été les décisions prises ? Les appels périodiques sont-ils des provisions ?

Par ailleurs, un fonds de réserve n'est pas un fonds de roulement permanent. Il n'est pas destiné au payement de fournitures régulières.

Paul_6 · #9 05-03-2020 18:53:28

GT a écrit :

Il faut raisonner en ce qui concerne les charges.
Première question
Est-il prévu dans l'acte de vente ou les statuts que le promoteur/vendeur est dispensé du payement des charges relatives aux lots qu'il n'a pas encore réussi à vendre ?
Deuxième question
Cette clause avantageant le vendeur/promoteur est-elle légale ?

Bonjour: Je n'ai pas vu cette clause...

Paul_6 · #10 05-03-2020 18:56:47

GT a écrit :

Peut-être l'ACP avait-elle aussi décidé de ne pas constituer un fonds de roulement permanent ( 3 à 6 mois) de manière à éviter certains problèmes.
Que prévoient vos statuts en la matière ? Quelles ont été les décisions prises ? Les appels périodiques sont-ils des provisions ?
Par ailleurs, un fonds de réserve n'est pas un fonds de roulement permanent. Il n'est pas destiné au payement de fournitures régulières.

Il y a un fonds de roulement. Comment puis-je savoir si les appels périodiques sont des provisions ?
Et effectivement il n'y a pas de fonds de réserve (construction neuve, pas obligatoire).

Paul_6 · #11 05-03-2020 19:01:23

GT a écrit :

J'ai vécu une situation similaire. Le promoteur et certains copropriétaires avaient des dettes.
Le syndic a fait un appel extraordinaire et urgent de provisions de manière à payer les fournisseurs. Cet appel était motivé. Il n'a demandé l'avis de personne.Il a pris ses responsabilités. J'ai trouvé raisonnable cette manière de procéder du syndic.
Sans quoi, possibilité de fermeture des compteurs par les fournisseurs eau, gaz, électricité .
Vous imaginez les parties communes sans électricité ? sans ascenseur ? avec une porte de garage qui ne s'ouvre plus? une chaudière commune non alimentée ?
Vous imaginez une ACP qui ne serait plus couverte par une assurance ?

Une situation peut toujours devenir singulière, mais il me semble alors que la moindre des choses de la part du syndic est de faire preuve d'une transparence maximale. Tous les cp devraient être mis au courant, dans les détails, de ce qui se passe.
Or, c'est très très loin d'être le cas! (à savoir : 4 cp ont été prévenus, un peu par la tangente, qu'il y avait un problème solide).

panchito · #12 05-03-2020 21:53:13

Vous avez décidé d'avoir un commissaire aux comptes? Sinon, pourquoi? Si oui, qu'en pense-t'il?

Avez-vous décidez d'avoir des fonds de roulement? Sinon, pourquoi pas?

rexou · #13 06-03-2020 11:17:26

Il serait bon de commencer par demander au syndic quels sont les défaillants dans le paiement des charges. De demander aussi quelle est la situation exacte du vendeur/promoteur qui possède encore 5 biens... quelle est sa contribution effective et de quoi est-il redevable. Selon les statuts et selon la loi. Le syndic a-t-il envoyé des mises en demeure aux mauvais payeurs ?

Mais quoi qu'il en soit, il faut renflouer la caisse. De toute urgence. Et payer. Quitte à récupérer plus tard le surplus.

GT · #14 06-03-2020 11:40:28

grmff a écrit :

Pour ce qui est du conseil, puisqu'il s'agit d'une nouvelle copropriété, il faut rajouter les points de décision relatif à la procédure à mettre en place pour récupérer les fonds des mauvais payeurs. Délai pour le payement de l'appel de fond, frais des rappels, étalement des rappels (1er par mail? par courrier simple? 2e par recommandé? Au bout de combien de temps? Etc.) Indemnité forfaitaire, intérêts, dépens, mise en vente, etc.
Il convient peut-être également de voter pour un avocat, et de voter immédiatement les poursuites pour les récalcitrants.
Et pour voter, il faut mettre les points à l'ordre du jour.

Vérifiez préalablement à une demande de mise de points à l'ordre du jour ce qui est prévu dans le règlement de copropriété ou le ROI de l'ACP.

L'art. 577-5, § 3, al. 6, C. civil , introduit par l'art. 165 de la loi du 18 juin 2018 affirme le pouvoir du syndic de prendre toutes les mesures judiciaires ou extrajudiciaires pour récupérer les charges. Il ne doit pas requérir préalablement l'accord de l'AG.

Paul_6 · #15 06-03-2020 12:16:59

panchito a écrit :

Vous avez décidé d'avoir un commissaire aux comptes? Sinon, pourquoi? Si oui, qu'en pense-t'il?
Avez-vous décidez d'avoir des fonds de roulement? Sinon, pourquoi pas?

Effectivement, l'idée du commissaire aux comptes m'est venue à l'esprit... IL a été désignée lors de la toute première AG, dans le PV de cette AG on mentionne donc son nom (sans prénom...). Basta. À mon avis dans l'annuaire téléphonique il doit y en avoir 250...Bon, je vais quand même essayer de le contacter....
Lorsque j'ai acheté il y avait 15 000 euros dans le fonds de roulement. Que reste-t-il maintenant ? pas d'idée..

Paul_6 · #16 06-03-2020 12:18:54

rexou a écrit :

Il serait bon de commencer par demander au syndic quels sont les défaillants dans le paiement des charges. De demander aussi quelle est la situation exacte du vendeur/promoteur qui possède encore 5 biens... quelle est sa contribution effective et de quoi est-il redevable. Selon les statuts et selon la loi. Le syndic a-t-il envoyé des mises en demeure aux mauvais payeurs ?

C'est clair, j'aimerais bien savoir.
Mais un copropriétaire isolé peut-il, en dehors des AG, demander au syndic ce type d'information ?

Paul_6 · #17 06-03-2020 12:20:05

GT a écrit :

grmff a écrit :
Pour ce qui est du conseil, puisqu'il s'agit d'une nouvelle copropriété, il faut rajouter les points de décision relatif à la procédure à mettre en place pour récupérer les fonds des mauvais payeurs. Délai pour le payement de l'appel de fond, frais des rappels, étalement des rappels (1er par mail? par courrier simple? 2e par recommandé? Au bout de combien de temps? Etc.) Indemnité forfaitaire, intérêts, dépens, mise en vente, etc.
Il convient peut-être également de voter pour un avocat, et de voter immédiatement les poursuites pour les récalcitrants.
Et pour voter, il faut mettre les points à l'ordre du jour.
Vérifiez préalablement à une demande de mise de points à l'ordre du jour ce qui est prévu dans le règlement de copropriété ou le ROI de l'ACP.
L'art. 577-5, § 3, al. 6, C. civil , introduit par l'art. 165 de la loi du 18 juin 2018 affirme le pouvoir du syndic de prendre toutes les mesures judiciaires ou extrajudiciaires pour récupérer les charges. Il ne doit pas requérir préalablement l'accord de l'AG.

Ok, j'essaye(rai) d'y penser..

panchito · #18 06-03-2020 17:32:26

Paul_6 a écrit :

Lorsque j'ai acheté il y avait 15 000 euros dans le fonds de roulement. Que reste-t-il maintenant ? pas d'idée..

Comment? Vous n'exigez pas de recevoir le bilan une fois par trimestre?

grmff · #19 06-03-2020 18:09:39

Paul_6 a écrit :

rexou a écrit :
Il serait bon de commencer par demander au syndic quels sont les défaillants dans le paiement des charges. De demander aussi quelle est la situation exacte du vendeur/promoteur qui possède encore 5 biens... quelle est sa contribution effective et de quoi est-il redevable. Selon les statuts et selon la loi. Le syndic a-t-il envoyé des mises en demeure aux mauvais payeurs ?
C'est clair, j'aimerais bien savoir.
Mais un copropriétaire isolé peut-il, en dehors des AG, demander au syndic ce type d'information ?

Evidemment. Vous avez le droit d'avoir accès à tous les documents de la copropriété (à l'exception des données personnelles inutiles: téléphone, mail,...) Y compris les décomptes individuels de chacun.

GT · #20 06-03-2020 18:22:36

panchito a écrit :

Paul_6 a écrit :
Lorsque j'ai acheté il y avait 15 000 euros dans le fonds de roulement. Que reste-t-il maintenant ? pas d'idée..
Comment? Vous n'exigez pas de recevoir le bilan une fois par trimestre?

Il ne faut pas confondre le fonds de roulement (au passif du bilan) et le trésorerie de la copropriété (comptes de la classe 5 à l'actif du bilan).

Le syndic se plaint d'un manque de trésorerie.

Copropriété: les problèmes s'accumulent...

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