Changement de ROI >quelle majorité SVP?

Paul_6 · #1 02-05-2020 17:37:02

Je dirais les 3/4 mais j'hésite....!

MarcoBrux · #2 03-05-2020 00:06:37

Paul_6 a écrit :

Je dirais les 3/4 mais j'hésite....!

3/4 n'existe plus depuis la Loi de 2018. remplacée par 2/3.
Changement de ROI c'est la majorité absolue: 50% + 1voix.

GT · #3 03-05-2020 08:23:56

Paul_6 a écrit :

Je dirais les 3/4 mais j'hésite....!

Le titre laisse entendre que le ROI serait dans son intégralité remplacé par un nouveau texte.
Vous visez peut-être la modification d'une ( ou plusieurs) clause (s) figurant dans le ROI ou souhaitez en ajouter une ( ou plusieurs).

Sur quoi se base cette impression relative à la majorité à obtenir?
Sur une lecture relative à l'art.577-7, § 1er, 1°, a) dans lequel il est question de modification des statuts ?
Si c'est la cas, vous constaterez par une lecture de l'art.577-4, § 1er que les statuts sont composés de 2 parties : l'acte de base et le Règlement de copropriété.. Le ROI n'est pas une partie des statuts. Le contenu du règlement de copropriété fait l 'objet de l'art.577-4, § 1er, al.4,C. civil.

Le contenu obligatoire du ROI est repris à l'art.577-4, § 2, C. civil. Il s'agit du contenu minimum du ROI.

Je reproduis le texte légal :

"Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins :
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c);
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires."

Ce texte a été introduit par l'art. 164, 5° d'une loi du 18/6/2018 (voici presque 2 ans).

L'art. 577-6, § 8 prévoit :
"Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise."

Je n'ai pas trouvé dans la loi une disposition exigeant une majorité qualifiée concernant une modification du ROI. Dès lors , la décision est prise à la majorité absolue ( 50 + 1 voix)

Dernière modification par GT (03-05-2020 09:02:33)

PIM, rexou

Paul_6 · #4 03-05-2020 12:01:39

Bien merci.
Malheur, malheur... je n'avais jamais réalisé qu'il y avait 2 types de règlement : le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur...
Je n'ai aucune excuse à mon incompétence sauf que je n'ai reçu à l'achat de ce studio neuf qu'un acte de base dans lequel aucune de ces 2 expressions n'est mentionnée explicitement.
(et que sur le site suivant :https://presse-justice.be/le-reglement-interieur-de-la-copropriete/ "on" parle de "règlement intérieur de copropriété", c'est pas un peu ambigu ?!)

Selon l'acte de base [donné par le notaire en juin 2019 (à l'achat)], on distingue quelques majorités spéciales :

Je résume ci-dessous ( pour vous donner une idée):
1) L’assemblée générale statue à la majorité des trois quarts des voix :
- sur toute modification des statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes ;
- ETC...
2) L’assemblée générale statue à la majorité des quatre cinquièmes des voix :
- sur toute autre modification des statuts, y compris la modification de la répartition des charges de copropriété ;
- ETC...
3) L’assemblée générale statue à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires :
a. sur toute modification de la répartition des quotes-parts de
copropriété ; ETC ...

L'un d'entre vous me dit que il n'y a plus de majorité des 3/4 ? Donc cet acte que le notaire nous a donné en juin 2019 n'est plus exact ?
Au 1er janvier 2019 il fallait un ROI séparé de l'acte de base (ce que nous n'avons donc pas, ça vous l'avez bien compris !), mais fallait-il aussi un règlement de copropriété "séparé" ?

GT · #5 03-05-2020 12:53:14

Quelle est la date de rédaction de l'acte de base rédigé par le notaire ?

Dernière modification par GT (03-05-2020 12:54:30)

GT · #6 03-05-2020 13:01:56

Qui se cache derrière "presse justice" ? Quand l'article a-t-il été rédigé ?
https://presse-justice.be/le-reglement- … propriete/

De manière générale, il convient de lire avec circonspection les articles sur internet, principalement ceux dont vous ne connaissez la qualité des rédacteurs.

Ayez toujours sous la main les dispositions les plus récentes du code civil relatives à la copropriété (art.577-3 à 577-14, C. civil), les statuts (acte de base et règlement de copropriété) et le règlement d'ordre intérieur .

Et n'oubliez pas le texte de l'art.577-14, C. civil

"Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."

Par présente section , il faut entendre
"SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS."

(Edit par Grmff pour rajouter le lien vers le code civil)

Dernière modification par GT (03-05-2020 13:11:21)

Paul_6 · #7 03-05-2020 13:18:49

GT a écrit :

Quelle est la date de rédaction de l'acte de base rédigé par le notaire ?

= 10 juin 2016

grmff · #8 03-05-2020 14:05:29

Il faut évidemment voir ce qui est proposé comme changement du ROI.

Si c'est un changement qui doit être dans le Règlement de Copropriété, genre "occupation par des personnes de plus de 65 ans" qui est une question de jouissance, aucune modification du ROI n'aura de valeur.

MarcoBrux · #9 03-05-2020 14:17:20

Paul_6 a écrit :

GT a écrit :
Quelle est la date de rédaction de l'acte de base rédigé par le notaire ?
= 10 juin 2016

J'en déduis que les statuts ne sont pas coordonnés à la Loi de 18/06/2018( entrée en vigueur au 01/01/2019). puisque on y parle encore des majorité de 3/4.
les majorités en vigueur depuis le 01/01/2019 sont dans l'art 577-7:
Art. 577-7.
§ 1er. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes, sans préjudice de l'article 577-4, § 1er/1;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8,
§ 4, 4° ;
c) [abrogé]
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;
e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les
copropriétaires.
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ;
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des droits réels d'usage existant sur les parties communes au profit d'un seul copropriétaire, à condition que cela soit motivé par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, le cas
échéant, contre le paiement d'une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait causer;
f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4;
g) de la division d'un lot ou de la réunion, totale ou partielle, de deux ou plusieurs lots.
h) de la démolition ou de la reconstruction totale de l'immeuble, motivée par des raisons de salubrité ou de sécurité ou par le coût excessif par rapport à la valeur de l'immeuble existant d'une
mise en conformité de l'immeuble aux dispositions légales. Un copropriétaire peut abandonner,
le cas échéant, contre compensation fixée de commun accord ou par le juge, son lot en faveur
des autres copropriétaires, si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu'il devrait prendre
en charge dans le coût total des travaux. Si les raisons précitées font défaut, la décision de
démolition et de reconstruction totale doit être prise à l'unanimité, selon les règles décrites au
paragraphe 3.

Dernière modification par MarcoBrux (03-05-2020 14:18:10)

Paul_6

PIM · #10 03-05-2020 14:19:37

GT a écrit :

Qui se cache derrière "presse justice" ? Quand l'article a-t-il été rédigé ?
https://presse-justice.be/le-reglement- … propriete/

https://www.dnsbelgium.be/fr/whois/info … be/details

Titulaire du nom de domaine
Organisation
4X

Adresse
22 Allée Alan Turing
63000 Clermont-Ferrand
France

Une organisation en France pas vraiment identifiée et dont la finalité m'est inconnue.

Vous avez tout à fait raison de rappeler qu'il convient toujours de vérifier ses sources. Et encore plus, sur Internet.

rexou, GT

grmff · #11 03-05-2020 14:22:33

A noter aussi que:3

Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Paul_6, rexou

Paul_6 · #12 03-05-2020 14:48:03

MarcoBrux a écrit :

Paul_6 a écrit :
GT a écrit :
Quelle est la date de rédaction de l'acte de base rédigé par le notaire ?
= 10 juin 2016
J'en déduis que les statuts ne sont pas coordonnés à la Loi de 18/06/2018( entrée en vigueur au 01/01/2019). puisque on y parle encore des majorité de 3/4.
............................

Merci, je ne vous cache pas que j'aurais préféré qu'on me vende un studio avec un acte de base légalement à jour......

Paul_6 · #13 03-05-2020 14:53:58

grmff a écrit :

Il faut évidemment voir ce qui est proposé comme changement du ROI.
Si c'est un changement qui doit être dans le Règlement de Copropriété, genre "occupation par des personnes de plus de 65 ans" qui est une question de jouissance, aucune modification du ROI n'aura de valeur.

Non, non. C'est un des CP qui souhaite une modification à mon avis tout à fait acceptable. Ce qui se passe c'est que le syndic est assez nul, et il en résulte que quelques CP un peu plus dynamiques que la moyenne essayent de prendre la gestion de la boutique en main. Ils veulent manifestement faire « pour un mieux », mais semblent ne pas se soucier du tout des impératifs 'légaux' derrière. Donc, avec votre remarquable aide, j'essaye de jouer au « juriste de service ».

Paul_6 · #14 03-05-2020 15:09:50

Et pour ce qui est de ma question suivante :

Paul_6 a écrit :

Au 1er janvier 2019 il fallait un ROI séparé de l'acte de base, mais fallait-il aussi un règlement de copropriété "séparé" ?

avez-vous une réponse ? (et puis, c'est promis, c'est fini pour aujourd'hui!!)

GT · #15 03-05-2020 16:19:05

Paul_6 a écrit :

Et pour ce qui est de ma question suivante :
Paul_6 a écrit :
Au 1er janvier 2019 il fallait un ROI séparé de l'acte de base, mais fallait-il aussi un règlement de copropriété "séparé" ?
avez-vous une réponse ? (et puis, c'est promis, c'est fini pour aujourd'hui!!)

L'art.577-4, § 1, al.1 C. civil, énonce
"Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique."

Cet alinéa a été inséré par une loi du 30 juin 1994 et n'a pas été modifié ultérieurement.

L'art. 577-4, § 2, c. civil avant son remplacement par l'art.164 de la loi du 18 juin 2018 (cf. ci-dessous), stipulait :
" S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi sous seing privé"

Actuellement, l'art.577-4, § 2 prévoit
"Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins :
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c);
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires."
La disposition trouve sa source dans l'art.164 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges.

La source de ce teste se trouve dans l'art.164 de la loi du 18 juin portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges

" Art. 164. A l'article 577-4 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010, les modifications suivantes sont apportées :
5° le paragraphe 2 est remplacé par ce qui suit :
" § 2. Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins :
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c);
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.";

A partir de quand cette disposition est-elle applicable ?
L'entrée en vigueur de l'art. 16 4 a été fixée au 1er janvier 2019L('art.179/1 de la loi du 18 juin précitée le prévoit.

" Art. 179/1. Le présent titre entre en vigueur le 1er janvier 2019."
Le présent titre ?
TITRE 6. - Modifications diverses concernant la législation relative à la copropriété

Par ailleurs l'art.179 de la même loi de 2018 prévoit
"Les dispositions visées aux 1°, 2° et 3° de l'article 577-4, § 2, nouveau, du Code civil qui se trouvent encore dans le règlement de copropriété lors de l'entrée en vigueur de la présente loi sont censées faire partie du règlement d'ordre intérieur."

Vous êtes en mesure de trouver ces informations par la lecture attentive des dispositions du code civil relatives à la copropriété focée des immeubles ou groupes d'immeubles et non bâtis.
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … &imgcn.y=7

MAJ : cette suggestion s'adresse également aux copropriétaires qui s'intéressent à leur copropriété. Notamment, à la personne qui souhaite apporter une modification présentée comme acceptable.

Dernière modification par GT (03-05-2020 16:25:28)

GT · #16 03-05-2020 16:22:33

Paul_6 a écrit :

grmff a écrit :
Il faut évidemment voir ce qui est proposé comme changement du ROI.
Si c'est un changement qui doit être dans le Règlement de Copropriété, genre "occupation par des personnes de plus de 65 ans" qui est une question de jouissance, aucune modification du ROI n'aura de valeur.
Non, non. C'est un des CP qui souhaite une modification à mon avis tout à fait acceptable. Ce qui se passe c'est que le syndic est assez nul, et il en résulte que quelques CP un peu plus dynamiques que la moyenne essayent de prendre la gestion de la boutique en main. Ils veulent manifestement faire « pour un mieux », mais semblent ne pas se soucier du tout des impératifs 'légaux' derrière. Donc, avec votre remarquable aide, j'essaye de jouer au « juriste de service ».

Ce ne serait pas utile de nous informer au sujet de la modification envisagée ?

GT · #17 03-05-2020 16:27:07

Paul_6 a écrit :

grmff a écrit :
Il faut évidemment voir ce qui est proposé comme changement du ROI.
Si c'est un changement qui doit être dans le Règlement de Copropriété, genre "occupation par des personnes de plus de 65 ans" qui est une question de jouissance, aucune modification du ROI n'aura de valeur.
Non, non. C'est un des CP qui souhaite une modification à mon avis tout à fait acceptable. Ce qui se passe c'est que le syndic est assez nul, et il en résulte que quelques CP un peu plus dynamiques que la moyenne essayent de prendre la gestion de la boutique en main. Ils veulent manifestement faire « pour un mieux », mais semblent ne pas se soucier du tout des impératifs 'légaux' derrière. Donc, avec votre remarquable aide, j'essaye de jouer au « juriste de service ».

Je l'ai déjà écrit mille fois, la gestion c'est le syndic et pas les copropriétaires.
Chacun ds son rôle.

GT · #18 03-05-2020 16:33:10

grmff a écrit :

A noter aussi que:3
Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

J'écrivais déjà à 14.01.16

"Et n'oubliez pas le texte de l'art.577-14, C. civil

"Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."

Par présente section , il faut entendre
"SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS."

Mieux vaut taper parfois à plusieurs reprises sur le même clou.

Paul_6 · #19 03-05-2020 16:36:30

GT a écrit :

Paul_6 a écrit :
grmff a écrit :
Il faut évidemment voir ce qui est proposé comme changement du ROI.
Si c'est un changement qui doit être dans le Règlement de Copropriété, genre "occupation par des personnes de plus de 65 ans" qui est une question de jouissance, aucune modification du ROI n'aura de valeur.
Non, non. C'est un des CP qui souhaite une modification à mon avis tout à fait acceptable. Ce qui se passe c'est que le syndic est assez nul, et il en résulte que quelques........................
Je l'ai déjà écrit mille fois, la gestion c'est le syndic et pas les copropriétaires.
Chacun ds son rôle.

Bien d'accord, bien d'accord. Mais ce syndic est totalement nul. Dois-je vous dire que je préférerais ne m'occuper de rien du tout, en espérant que tout roule. Mais c'est très très loin d'être le cas....

Paul_6 · #20 03-05-2020 16:45:06

GT a écrit :

Paul_6 a écrit :
grmff a écrit :
Il faut évidemment voir ce qui est proposé comme changement du ROI.
Si c'est un changement qui doit être dans le Règlement de Copropriété, genre "occupation par des personnes de plus de 65 ans" qui est une question de jouissance, aucune modification du ROI n'aura de valeur.
Non, non. C'est un des CP qui souhaite une modification à mon avis tout à fait acceptable. Ce qui se passe c'est que le syndic est assez nul, et il en résulte que quelques CP un peu plus dynamiques que la moyenne essayent de prendre la gestion de la boutique en main. Ils veulent manifestement faire « pour un mieux », mais semblent ne pas se soucier du tout des impératifs 'légaux' derrière. Donc, avec votre remarquable aide, j'essaye de jouer au « juriste de service ».
Ce ne serait pas utile de nous informer au sujet de la modification envisagée ?

Pourquoi pas ? Mais je ne voudrais pas abuser de votre temps.
Il y a 2 aspects : d'une part créer ce ROI car nous n'en avons pas ( lol j'insiste!!), et ensuite (ou en même temps) y mettre des points qui ne sont peut-être pas abordés.
Les ajouts sont assez basiques, par exemple :
”Mentionner de ne pas couvrir les canaux de ventilation et de respecter de fermer la porte d’entrée à clef ([nota:Il y a une sorte de fermeture automatique de la porte d'entrée]), donner les heures de sortie des poubelles"

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