Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Girkou · #1 12-05-2020 21:11:21

merci :-)

panchito · #2 12-05-2020 21:09:48

les recommandés sont rarement nécessaires à l'heure actuelle

Certains juges de paix les exigent....

Himura · #3 12-05-2020 21:02:55

Girkou a écrit :

bonjour
je reviens sur cette discussion, si c'est via une société immobilière est ce différent? peut on mettre une clause de frais forfaitaire pour le 1er, 2e et 3 rappel et/ou des frais administratif aussi ou le concept de consommateur est d'application vu que c'est une location?
au final peut-on mettre une clause raisonnable de frais qui seraient supporté par le locataire qui est responsable du fait de ne pas payer son loyer ( je ne parle pas d'une mauvaise passe ou le propriétaire serait prévenu et qu'un arrangement pourrait être trouvé... ). un recommandé c'est quasi 8E maintenant et pourquoi le propriétaire devrait il supporter des frais pour une manquement (volontaire) du locataire?

Ca n'a rien de différent (heureusement que le droit est le même pour une société ou un particulier !!!...)

De cette discussion, il ressort que ces clauses ne sont pas interdites, mais rarement utilisées, et seraient potentiellement retoquées par un juge.
Personnellement, je pense tout de même pondre quelque chose dans le genre - de façon à avoir mes locataires plus attentifs, et avoir une carte en plus à jouer au besoin. Si un jour c'est annulé par un juge sur une action particulière… soit. On verra bien.

NB : les recommandés sont rarement nécessaires à l'heure actuelle

Girkou · #4 12-05-2020 19:42:46

bonjour
je reviens sur cette discussion, si c'est via une société immobilière est ce différent? peut on mettre une clause de frais forfaitaire pour le 1er, 2e et 3 rappel et/ou des frais administratif aussi ou le concept de consommateur est d'application vu que c'est une location?
au final peut-on mettre une clause raisonnable de frais qui seraient supporté par le locataire qui est responsable du fait de ne pas payer son loyer ( je ne parle pas d'une mauvaise passe ou le propriétaire serait prévenu et qu'un arrangement pourrait être trouvé... ). un recommandé c'est quasi 8E maintenant et pourquoi le propriétaire devrait il supporter des frais pour une manquement (volontaire) du locataire?

panchito · #5 07-05-2020 15:35:55

Pourtant c'est dans les baux "PIM" et probablement tous les autres excellents baux "standards"...

GT · #6 07-05-2020 15:34:07

panchito a écrit :

Il me semble que vous ne pouvez pas réclamer 8 € après seulement 10 jours.
Détrompez-vous, j'ai choisi un bail PIM:
MONTANTS NON PAYES A L'ECHEANCE
En cas de retard de paiement quelconque dû par une partie, celle-ci sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de douze pour cent l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.

Himura a pris la précaution d'écrire : "il me semble."
Vous ajoutez maintenant seulement une précision : l'intérêt est compté pour l'ensemble du mois écoulé.
Précision que nous ignorions tous.

Himura

Himura · #7 07-05-2020 10:43:06

PIM a écrit :

ps: j'ai poursuivi un peu ma lecture de ce bail: ce modèle prévoit une prise d'effet "aux alentours" de telle date.
Je n'ai pas été plus loin.

J'ai finalement lu plus loin : le bail est clairement rédigé à destination de logements pour étudiants. On voit qu'il a été adapté et précisé à plusieurs endroits en fonction de ces situations et expériences spécifiques.

Cela explique - un peu - le pourquoi des dates "alentours".

libra · #8 07-05-2020 07:04:04

grmff a écrit :

Pour ce qui est des intérêts, au taux actuel, pas la peine de les compter. J'ai bien un intérêt de 12% l'an au contrat, mais ils sont systématiquement rabotés au taux légal par le juge. Alors, je ne les compte plus.

Quand je passe en Justice de Paix, je réduis le taux d'intérêt contractuel au taux légal. Si c'est un locataire qui systématiquement payait ses loyers en retard, cela fait quelques dizaines d'euros.

grmff a écrit :

Pour ce qui est des frais de rappel, je ne suis pas sûr qu'ils seraient acceptés. Je pense que non. Alors, ils ne sont plus au contrat.

Il y a une vingtaine d'année, j'avais réclamé des frais de recommandé. J'avais été débouté sur ce point. Pourtant ce sont des frais réels.

grmff · #9 06-05-2020 21:24:45

GT a écrit :

Peut-on prévoir dans le bail des pénalités à l'égard du bailleur qui n'exécuterait pas ses obligations qui devraient lui être rappelées par son locataire ?

Certains juges le demandent...

Les baux devraient peut-être être adaptés en conséquences...

grmff · #10 06-05-2020 21:23:17

Pour ce qui est des intérêts, au taux actuel, pas la peine de les compter. J'ai bien un intérêt de 12% l'an au contrat, mais ils sont systématiquement rabotés au taux légal par le juge. Alors, je ne les compte plus.

Pour ce qui est des frais de rappel, je ne suis pas sûr qu'ils seraient acceptés. Je pense que non. Alors, ils ne sont plus au contrat.

Pour ce qui est de la clause pénale, le juge va demander avant longtemps qu'elle soit réciproque, un peu comme dans les contrats commerciaux. Si elle n'est pas réciproque, le juge l'annulera.

panchito · #11 06-05-2020 21:10:52

J'ai une affaire pendante en justice en résiliation de bail avec expulsion pour un locataire:
- qui ne paie jamais son loyer en temps et heure
- qui ne sait pas fournir la preuve qu'il a a fait procéder à l'entretien de la chaudière
- qui ne sait pas fournir la preuve qu'il a pris une assurance "incendie"

Mme la Juge nous avait demandé de revenir à l'audience du 11 mai et il devait apporter les preuves d'entretien, d'assurance et que ses loyers d'avril et mai avaient été payés en date et heure (ce qui n'est pas le cas).

GT · #12 06-05-2020 19:48:15

YAKA a écrit :

Hello,
A vrai dire, c'est la législation qu'il faudrait changer, je vois autour de moi quand même pas mal de locataires qui préfèrent faire l'impasse sur leur loyer que sur leurs vacances, etc... A quand l'obligation de payer à temps et à l'heure avec tout ce qui va avec? Autre débat sans doute.

L'obligation de payer son loyer à temps et à heure existe. Je me trompe ou pas ?
Que proposez-vous concrètement comme solution pour éviter ce comportement que je condamne en principe ?
Rendre passible ce comportement de sanctions pénales ( la prison et/ou une amende) ?

Pourrait-on envisager d'exiger des agences immobilières et des agences de voyages qu'elles demandent à leurs clients qui sont des locataires qu'ils prouvent qu'ils sont en ordre de paiement de leurs loyers ? doter ces locataires d'un administrateur ? des cours de civisme ? des cours sur la gestion d'un budget ?la récupération du loyer sur les allocations familiales éventuellement perçues ? une dérogation en faveur du bailleur au principe de l'insaisissabilité des revenus du débiteur en dessous d'un certain montant ?......(questions faussement naïves)

max11

panchito · #13 06-05-2020 19:37:34

Il me semble que vous ne pouvez pas réclamer 8 € après seulement 10 jours.

Détrompez-vous, j'ai choisi un bail PIM:

MONTANTS NON PAYES A L'ECHEANCE

En cas de retard de paiement quelconque dû par une partie, celle-ci sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de douze pour cent l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.

YAKA · #14 06-05-2020 19:07:06

Hello,
A vrai dire, c'est la législation qu'il faudrait changer, je vois autour de moi quand même pas mal de locataires qui préfèrent faire l'impasse sur leur loyer que sur leurs vacances, etc... A quand l'obligation de payer à temps et à l'heure avec tout ce qui va avec? Autre débat sans doute.

PIM · #15 06-05-2020 16:31:58

GT a écrit :

Le représentant de la société dispose d'un agrément IPI

Comme quoi...

GT

max11 · #16 06-05-2020 16:29:30

Himura a écrit :

--> Tout ça impose au lecteur de considérer ce modèle de bail avec bcp de circonspection…
Du coup, je ne suis toujours pas sûr de la possibilité légale d'une telle clause (même si le principe de la convention-loi devrait s'appliquer, dès l'instant où ce n'est pas interdit).

Perso, je me poserais la question dans l'autre sens : j'insère la clause dans le bail avec des frais de rappel raisonnable (genre 5€ pour le 1er, 10€+frais pour le second et 25€ pour le 3ème) et j'attends de voir éventuellement un juge sur le dossier.
Au locataire en retard, vous appliquez le bail en demandant les frais de rappel.
A chaque rappel, vous rappelez les frais de rappel précédent impayés (même si ça concernait un autre mois, comme un compte ouvert)
Si les frais de rappel ne sont pas payés, vous les ajoutez au décompte de charges (ou un rappel des frais de rappel par an si pas de charges)
A la fin du bail, vous les ajoutez à votre décompte de clôture avant libération de la garantie.

Soit, à un moment, vous les récupérerez via un crédit dû au locataire ou une envie d'en finir du locataire ou le remboursement de sa garantie.
Soit, vous finissez chez le juge de paix pour les loyers, les charges, les dégâts, les intérêts, les frais de rappels, ... et vous voyez ce qu'en pense le juge.
Au pire, il les refuse et les remplace (ou pas) par un autre montant d'indemnités.
Au mieux, il vous trouve bien raisonnable et vous les accorde
On ne va pas vous condamner pour avoir mis une clause de frais de rappel raisonnable activée suite aux manquements du locataire.

Himura

GT · #17 06-05-2020 16:03:55

Le représentant de la société dispose d'un agrément IPI

Himura · #18 06-05-2020 15:53:07

PIM a écrit :

ps: j'ai poursuivi un peu ma lecture de ce bail: ce modèle prévoit une prise d'effet "aux alentours" de telle date.
Je n'ai pas été plus loin.

Dans la même veine… :

Le bailleur procédera à la formalité de l’enregistrement de la présente convention. Le coût éventuel y afférent sera supporté par le Preneur.

--> Tout ça impose au lecteur de considérer ce modèle de bail avec bcp de circonspection… sad

Du coup, je ne suis toujours pas sûr de la possibilité légale d'une telle clause (même si le principe de la convention-loi devrait s'appliquer, dès l'instant où ce n'est pas interdit).

Dernière modification par Himura (06-05-2020 15:54:01)

GT · #19 06-05-2020 15:52:56

Himura a écrit :

GT a écrit :
Vous trouverez dans le bail en lien, une clause relative à des frais de rappel.
http://www.immovmi.be/upload/Bail_a_loyer_2019.pdf
Frais de Rappel : 6 euros le rappel simple, 35 euros le rappel recommandé. Sans payement dans les 8 jours qui suivent le 2e rappel, des frais administratifs d'un montant de 190 euros (supplémentaires aux frais de rappels) seront automatiquement portés en compte du preneur. En cas de retard de payement, un intérêt de 8% sera automatiquement calculé et porté en compte et ce, sans nécessité de l’envoi d’un rappel ou d’une mise en demeure. Ces différents montants seront à payer directement à la réception du rappel.
Merci.
C'est comique, car je connais plutôt bien la société.
Leur gérant est un menuisier qui s'est développé un sacré patrimoine.
Mais donc, au départ, c'est un entrepreneur. Il a certainement eu le même réflexe que pour ses contrats d'entreprise - comme ce que j'indiquais plus haut.
(Ses 190 € de frais administratifs sont énormes…)

Il me semble que cette clause appliquée par un bailleur agissant dans le cadre de la gestion son patrimoine privé pourrait ne pas être retenue par un juge de paix appelé à se prononcer dans le cadre d'une contestation.

Himura · #20 06-05-2020 15:45:34

GT a écrit :

Vous trouverez dans le bail en lien, une clause relative à des frais de rappel.
http://www.immovmi.be/upload/Bail_a_loyer_2019.pdf
Frais de Rappel : 6 euros le rappel simple, 35 euros le rappel recommandé. Sans payement dans les 8 jours qui suivent le 2e rappel, des frais administratifs d'un montant de 190 euros (supplémentaires aux frais de rappels) seront automatiquement portés en compte du preneur. En cas de retard de payement, un intérêt de 8% sera automatiquement calculé et porté en compte et ce, sans nécessité de l’envoi d’un rappel ou d’une mise en demeure. Ces différents montants seront à payer directement à la réception du rappel.

Merci.
C'est comique, car je connais plutôt bien la société.
Leur gérant est un menuisier qui s'est développé un sacré patrimoine.

Mais donc, au départ, c'est un entrepreneur. Il a certainement eu le même réflexe que pour ses contrats d'entreprise - comme ce que j'indiquais plus haut.

(Ses 190 € de frais administratifs sont énormes…)

Himura · #21 06-05-2020 08:20:57

Tout le monde ou presque dispose de la même clause dans ses baux, relative aux intérêts de retard possibles en cas de non-paiement ou de paiement tardif.

Il me semble que personne (ou presque - du moins hors Brabant/Bxl) ne les applique jamais.
Même lors de jugements, ces éléments sont pas/rarement pris en compte.
Il faut dire que généralement, ces intérêts correspondent à 1 ou 2 € sur le mois pris en compte...

Pourtant, courir après un locataire qui paie tout le temps tardivement, est pénible.
Et les conséquences éventuelles sur la balance des comptes l'est également.

Du coup, je me demandais : pourquoi ne pourrait-on pas appliquer les mêmes règles que tant de sociétés qui ont aussi l'habitude de devoir envoyer X rappels de paiement (les sociétés énergétiques principalement, mais aussi les hôpitaux ou même les petits entrepreneurs) ?
Ceux-ci indiquent toujours dans leurs conditions - et pour la plupart appliquent - qu'un "montant forfaitaire minimum de [5 / 10 / 15] € sera comptabilisé pour le 1er rappel, puis X € pour le second rappel, …"
Vous voyez le principe.

Est-ce que quelque chose empêcherait d'inclure un élément de ce type des les clauses d'un bail (habitation / commercial) ?

Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

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