Contrat non mis à jour. Comment et quand puis-je partir?

Aude · #1 10-05-2020 10:32:50

Bonjour,

En mai 2014, j'ai conclu un contrat de bail dit de courte durée de trois ans. Il se terminait donc le 30 avril 2017. Je suis toujours dans cet appartement et les contrats n'ont jamais été changés.
De plus, A l'époque le propriétaire m'avait annoncé oralement qu'il n'indexerait jamais le loyer, mais j'ai fait l'erreur de ne pas le faire mentionner par écrit.
Aujourd'hui mon propriétaire me demande 6 années d'indexation. Il en a légalement le droit je ne conteste pas.
Mais du coup je souhaiterais quitter cet appartement devenu trop cher pour moi.

Ai je un préavis? Une indemnité à payer?
Je suis un peu perdue.
Merci pour vos réponses.

Je joins les photos de mon contrat de bail.

Aude

GT · #2 10-05-2020 10:50:35

Région concernée ?

Aude · #3 10-05-2020 10:52:34

province de liège

EP001 · #4 10-05-2020 10:53:02

Aude a écrit :

Bonjour,
En mai 2014, j'ai conclu un contrat de bail dit de courte durée de trois ans. Il se terminait donc le 30 avril 2017. Je suis toujours dans cet appartement et les contrats n'ont jamais été changés.
De plus, A l'époque le propriétaire m'avait annoncé oralement qu'il n'indexerait jamais le loyer, mais j'ai fait l'erreur de ne pas le faire mentionner par écrit.
Aujourd'hui mon propriétaire me demande 6 années d'indexation. Il en a légalement le droit je ne conteste pas.
Mais du coup je souhaiterais quitter cet appartement devenu trop cher pour moi.
Ai je un préavis? Une indemnité à payer?
Je suis un peu perdue.
Merci pour vos réponses.
Je joins les photos de mon contrat de bail.
https://forum.pim.be/uploads/d5e99cc0f8 … 36e241.jpg
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Aude

Non il n'en a pas le droit, il a juste le droit de réclamer l'index à partir de 3 mois avant sa demande.

rexou · #5 10-05-2020 10:57:22

En mai 2014, j'ai conclu un contrat de bail dit de courte durée de trois ans. Il se terminait donc le 30 avril 2017. Je suis toujours dans cet appartement et les contrats n'ont jamais été changés.
De plus, A l'époque le propriétaire m'avait annoncé oralement qu'il n'indexerait jamais le loyer, mais j'ai fait l'erreur de ne pas le faire mentionner par écrit.
Aujourd'hui mon propriétaire me demande 6 années d'indexation. Il en a légalement le droit je ne conteste pas.
Mais du coup je souhaiterais quitter cet appartement devenu trop cher pour moi.
Ai je un préavis? Une indemnité à payer?
Je suis un peu perdue.
Merci pour vos réponses.

Vous avez signé un bail de 3ans et le bailleur vous a dit qu'il n'indexerait pas le loyer. Cette promesse valait normalement pour la durée initiale de votre bail, soit 3 ans. Vous avez bénéficié de 6 ans sans indexation.

Votre bailleur a commis l'erreur -trop bon, comme c'est souvent le cas- de ne pas vous indexer après les trois premières années.

Après 6 ans d'occupation, vous êtes dans le cadre d'un bail de 9 ans. Vous n'avez aucune indemnité à payer, mais vous devez envoyer un préavis de trois mois.

grmff · #6 10-05-2020 11:12:25

EP001 a écrit :

Aude a écrit :
Bonjour,
En mai 2014, j'ai conclu un contrat de bail dit de courte durée de trois ans. Il se terminait donc le 30 avril 2017. Je suis toujours dans cet appartement et les contrats n'ont jamais été changés.
De plus, A l'époque le propriétaire m'avait annoncé oralement qu'il n'indexerait jamais le loyer, mais j'ai fait l'erreur de ne pas le faire mentionner par écrit.
Aujourd'hui mon propriétaire me demande 6 années d'indexation. Il en a légalement le droit je ne conteste pas.
Mais du coup je souhaiterais quitter cet appartement devenu trop cher pour moi.
Ai je un préavis? Une indemnité à payer?
Je suis un peu perdue.
Merci pour vos réponses.
Je joins les photos de mon contrat de bail.
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Aude
Non il n'en a pas le droit, il a juste le droit de réclamer l'index à partir de 3 mois avant sa demande.

Il n'a effectivement pas le droit de réclamer les suppléments d'indexation pour les 6 années passées.

Mais l'indexation en une fois, au bout de 6 ans, peut se faire, et cela fait un fameux saut.

Le préavis est de 3 mois, qui commencent le 1er jour du mois qui suit sa possible réception. Envoyé aujourd'hui, il commence le 1er juin pour se terminer le 31 août. Vous pouvez bien entendu occuper pendant la période du préavis. Il n'y a pas d'indemnité à donner. ( Les dégâts locatifs pourront vous être réclamé, bien entendu. )

Aude, rexou

Aude · #7 10-05-2020 11:16:18

Merci beaucoup pour vos réponses rapides.
J’envoie mon recommandé dès demain

PIM · #8 10-05-2020 12:13:47

Extrait de notre page dédiée à l'indexation des baux:

Que faire si le bailleur a oublié de demander l’indexation du loyer?

Deux règles sont d’application:

l’action en paiement de l’indexation se prescrit après un an
Exemple : Si le locataire refuse d’appliquer l’indexation, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour entamer l’action en justice. Le délai d’un an commence le jour de l’envoi de la lettre recommandée au locataire. Après ce délai, l’affaire est prescrite.

en matière de bail de résidence principale, l’indexation n’a d’effet que pour les trois mois qui précèdent la demande d’indexation, laquelle doit être écrite.
Moralité : dans le cas d’une demande tardive, elle peut seulement être appliquée aux trois mois qui précèdent le mois de la communication écrite. Cette mesure protège le locataire contre le paiement d’arriérés trop importants. Cette limitation de durée ne concerne que les baux de résidence principale.

Exemple : Un contrat de bail est conclu le 15 mars 2007 et entre en vigueur le 1er avril 2007. À partir du 1er avril 2008, le bailleur peut exiger l’indexation du loyer (par écrit). S’il attend jusqu’au 4 août pour le faire, l’indexation est uniquement due pour mai, juin, juillet et les mois suivants. À partir du 4 août 2008, le locataire est obligé de payer l’indexation. Si le locataire ne paye pas volontairement l’augmentation du loyer pour les mois de mai, juin et juillet 2008, le bailleur doit intenter une action en justice avant le 4 août 2009.

Il ne faut pas oublier de vérifier chaque mois le nouvel indice santé.

En réponse à une question qui nous est posée fréquemment: si, par exemple, le bailleur n’a pas réclamé pendant plusieurs années l’indexation exigible, et qu’il la pratique “subitement” cette année-ci.
Le locataire doit considérer qu’il a reçu toutes ces années précédentes non indexées comme “cadeau” (sous réserve de ce qui est stipulé ci-dessus). Indépendamment de cette considération, les règles de calcul restent les mêmes (loyer de base multiplié par le nouvel indice, le tout divisé par l’indice-santé de départ), ce qui peut, effectivement, après quelques années, donner un supplément non négligeable !"

GT, rexou

GT · #9 10-05-2020 12:47:42

Aude a écrit :

Merci beaucoup pour vos réponses rapides.
J’envoie mon recommandé dès demain

Vous trouverez mieux ailleurs ?

Evitez d'agir dans l'émotion.

Rien ne vous oblige à envoyer votre préavis demain. Il ne prendra cours que le 1er juin.

rexou

GT · #10 10-05-2020 13:04:15

Article 57, 91 et 27 du décret (wallon) du 18 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018)

Art. 57
Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Art. 91
À l’exception des articles 3, 17, §2, 55, §6, et des chapitres IV et V qui ne sont applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret, les dispositions du décret s’appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur.
Pour les baux en cours au 1 er avril 2016, la formule d’indexation des loyers est jusqu’à leur prochaine date anniversaire qui suit la date du 31 mars 2018 : loyer de base multiplié par l’indice à la date anniversaire précédent et divisé par l’indice de départ

Art. 26
§1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l’indice santé tel que défini à l’article 2 de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail.
Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice de base est l’indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
§2. Les dispositions contractuelles dont l’effet excéderait l’adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.

Dernière modification par GT (10-05-2020 13:12:25)

PIM, rexou

Aude · #11 10-05-2020 13:18:32

Vous avez raison je vais envoyer mon recommandé vers le 22-23 mai. Depuis deux jours je regarde un peu partout et normalement je devrais pouvoir me retourner en trois mois sans trop de difficultés. Je vis seule et n’ai pas besoin de grand chose ?

Dernière modification par Aude (10-05-2020 13:19:03)

GT · #12 10-05-2020 13:30:15

Aude a écrit :

Vous avez raison je vais envoyer mon recommandé vers le 22-23 mai. Depuis deux jours je regarde un peu partout et normalement je devrais pouvoir me retourner en trois mois sans trop de difficultés. Je vis seule et n’ai pas besoin de grand chose ?

Attention aux jours fériés de ce mois.

Je suppose que vous avez bien enregistré ce que j'ai mis en évidence à propos de l'indexation:
"elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré."

L'enregistrement d'un bail de résidence principale doit être effectué par le bailleur.
L'obligation d'enregistrement du bail repose sur le bailleur.
Un déménagement engendre des frais et des tracas .
L'emménagement aussi (nouvelles tentures...).

Dernière modification par GT (10-05-2020 13:40:14)

Aude

panchito · #13 10-05-2020 15:53:49

J'ai fait le calcul pour vous. Si votre bail a été signé en mai 2014 et a pris cours en mai 2014, en prenant un loyer de base à 650€, votre loyer actuel devrait être de 705,27€

705,27 EUR = 650,00 EUR * 108,98/ 100,44

Donc si vous pouvez trouver mieux pour moins cher pourquoi pas se mettre cette montagne de tracas sur le dos, et déménager avec tous les frais que cela implique et toutes les démarches administratives.

Le bailleur a été bien trop bon et a sans doute oublié que lui voit ses impôts indexés:
- dans sa déclaration IPP sur base de l'indice des prix à la consommation (et pas sur le "gentil" indice santé comme les loyers)
- dans son précompte immobilier, qu'il doit payé chaque année, lui aussi indexé sur base de l'indice des prix à la consommation
- pour toutes les assurances qu'il a prises sur ce bien (primes indexées suivant l'index ABEX)

Vous auriez-pu lui envoyer fleurs, champagne, et pralines pour vous avoir fait ce cadeau pendant 6 ans, alors que les prix dans l'immobilier n'ont pas cessé de fortement monter pendant cette période...

jacq

jacq · #14 10-05-2020 16:48:03

Aude a écrit :

Merci beaucoup pour vos réponses rapides.
J’envoie mon recommandé dès demain

N'oubliez pas que vous devrez faire un état des lieux de sortie et que votre garantie ne vous sera pas remboursée le jour de votre départ mais dans les 15 jours qui suivent, et entre temps vous devrez constituer une nouvelle garantie a la signature de votre nouveau bail un mois avant l'occupation de votre nouveau logement + un mois de loyer d'acompte avant remise des clefs
Beaucoup de tracas pour une augmentation de +- 50 €, vous ne trouverez peut être pas un autre propriétaire aussi complaisant que celui que vous avez actuellement, vous serez probablement avec votre nouveau propriétaire indexé tous les ans.

rexou · #15 10-05-2020 18:27:40

Parmi l'éventail des possibilités, vous pouvez aussi contacter votre bailleur et lui dire que vu l'importance de l'indexation demandée, vous risquez fort de devoir chercher un autre logement à votre grand regret. Mais vous pourriez rester avec plaisir dans le bien pour lequel vous avez toujours régulièrement payé votre loyer avec une augmentation un peu plus modérée. A vous de définir un chiffre médian qui soit accepté par chacun.

Pour vous, un déménagement implique des frais et l'inconnu... Pour votre bailleur aussi, la perte d'un bon locataire entrainera un risque de perte et de vide locatif mais aussi de ne pas retrouver un locataire de la même qualité.

Il n'a pas indexé durant 6 ans, c'est signe je pense qu'il serait ouvert au dialogue si vous savez présenter la chose avec diplomatie.
Je crois que c'est la première piste à privilégier.

max11, GT, PIM, Himura

panchito · #16 10-05-2020 19:02:50

Et vous avez pensé à votre obligation de permettre les visites 2 heures contiguës 3 fois par semaine (voir votre contrat)?

Avec tous ces gens qui vont défiler chez vous et peut-être apporter le virus?

GT · #17 10-05-2020 19:26:08

rexou a écrit :

Parmi l'éventail des possibilités, vous pouvez aussi contacter votre bailleur et lui dire que vu l'importance de l'indexation demandée, vous risquez fort de devoir chercher un autre logement à votre grand regret. Mais vous pourriez rester avec plaisir dans le bien pour lequel vous avez toujours régulièrement payé votre loyer avec une augmentation un peu plus modérée. A vous de définir un chiffre médian qui soit accepté par chacun.
Pour vous, un déménagement implique des frais et l'inconnu... Pour votre bailleur aussi, la perte d'un bon locataire entrainera un risque de perte et de vide locatif mais aussi de ne pas retrouver un locataire de la même qualité.
Il n'a pas indexé durant 6 ans, c'est signe je pense qu'il serait ouvert au dialogue si vous savez présenter la chose avec diplomatie.
Je crois que c'est la première piste à privilégier.

Suggestion intéressante pour autant que la discussion soit encore possible, que les relations ne se soient pas déjà sérieusement dégradées.

rexou · #18 10-05-2020 21:52:57

GT a écrit :

rexou a écrit :
Parmi l'éventail des possibilités, vous pouvez aussi contacter votre bailleur et lui dire que vu l'importance de l'indexation demandée, vous risquez fort de devoir chercher un autre logement à votre grand regret. Mais vous pourriez rester avec plaisir dans le bien pour lequel vous avez toujours régulièrement payé votre loyer avec une augmentation un peu plus modérée. A vous de définir un chiffre médian qui soit accepté par chacun.
Pour vous, un déménagement implique des frais et l'inconnu... Pour votre bailleur aussi, la perte d'un bon locataire entrainera un risque de perte et de vide locatif mais aussi de ne pas retrouver un locataire de la même qualité.
Il n'a pas indexé durant 6 ans, c'est signe je pense qu'il serait ouvert au dialogue si vous savez présenter la chose avec diplomatie.
Je crois que c'est la première piste à privilégier.
Suggestion intéressante pour autant que la discussion soit encore possible, que les relations ne se soient pas déjà sérieusement dégradées.

Pour moi, il y a une mauvaise compréhension au départ de la part du locataire. Lors de la signature du bail -3 ans- le bailleur annonce qu'il n'indexera pas. Ce n'est pas une promesse à vie ! Et non seulement il n'a pas indexé durant ces 3 ans, mais il ne l'a pas fait non plus durant les 3 années suivantes. Il se remet à jour après 6 ans. C'est normal et légitime s'il veut conserver un revenu qui ne soit pas trop en décalage avec le marché et avec ses frais (qui ont augmenté, eux). Si le locataire intègre cette réalité et n'aborde pas son bailleur en l'agressant et en évoquant une "promesse de ne 'jamais' indexer" qui est simplement irréaliste est seulement une mauvaise compréhension initiale de la part du locataire, aucune raison que le dialogue ne soit pas possible.

Surtout dans le contexte actuel, je pense que le bailleur sera ouvert à une proposition qui lui procurera une légère réadaptation du loyer, tout en évitant divers soucis liés à un départ de son locataire actuel.

Et le locataire a aussi intérêt à s'éviter les frais d'un déménagement, de plonger dans l'inconnu... d'autant plus qu'il ne sera pas aisé de trouver actuellement un bien aux conditions du marché d'il y a 6 ans.

Evidemment, si les relations ne sont pas bonnes et si des problèmes se sont déjà présentés durant la location, les choses sont différentes... le bailleur sera nettement moins ouvert. Restent deux alternatives : payer ou partir.

GT · #19 11-05-2020 06:16:29

Aussi longtemps que le bail de résidence principale n’est pas enregistré, le loyer ne peut pas être indexé.
A-t-il été enregistré ? Nous l'ignorons.

panchito · #20 11-05-2020 06:47:21

Entre-temps vous avez été voir dans votre MyMinFin pour voir si votre contrat a été enregistré pour protéger vos droits?

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