RW: Info Chèque habitat : Achat 2è maison et s'y domicilier, quid ?

nokthib · #1 12-05-2020 16:44:37

bonjour à toutes et tous

j'espère être au bon endroit :-) ... j'ai un soucis ... très capilotracté.

J'ai une maison, avec un emprunt (2019) et j'ai donc droit aux chèques habitats.
J'y suis domicilié et, à ce jour, c'est ma seule maison.

Jusque là, rien d'anormal.

Je compte acheter une autre maison, rapidement, pour y habiter, à la place de mon actuelle (plus grand, avec ma compagne, etc), je sais que du coup:
- Maison 1 : pertes des frais réduits (ok, je le sais)
- Maison 2: si emprunt (et il y en aura un), aurais-je droit aux chèques habitats dessus ?

En général, on dit que si la maison n'est plus unique, les chèques habitats sont /2, SAUF si "l'autre" maison est mise en location via une AIS, cette (ces) maison(s) sort(ent) du giron pour le caractère unique.

Mais là où c'est tordu dans mon cas, c'est que:
- M1 était propre + unique
- M2 va devenir propre
- M2 devrait devenir unique aussi, au sens fiscal si AIS.

en général, les gens achètent une maison M1 où ils habitent, "tout le temps," puis ils font un investissement et le mettent en loc par AIS. De fait M1 reste unique et propre, et rien ne change fiscalement (à ce sujet).

Quelqu'un aurait il une réponse, et mieux encore, un texte de loi univoque ?
Aujourdh'ui ce qui se trouve dans la littérature est trop vague...

Merci :-)

panchito · #2 12-05-2020 19:11:34

"puis ils font un investissement et le mettent en loc par AIS"

Non, jamais dans mon cas!

Les AIS ne propose des loyers qu'au ras des pâquerettes...Très souvent inférieurs à plus de 30% à la valeurs locative des biens.

Votre bien est dans un tel état de délabrement?

nokthib · #3 12-05-2020 20:28:07

bonjour,

merci pour la réponse,
pas du tout, ma maison est dans un état irréprochable.

nokthib · #4 12-05-2020 20:29:35

A contreario,

si je mets M1 en location "traditionnelle",
pourrais-je avoir les C.H. sur M2 (à 50%) ?

Merci

panchito · #5 12-05-2020 21:15:40

pas du tout, ma maison est dans un état irréprochable.

Mais pourquoi alors les confier à des AIS? cela n'a aucun sens...

nokthib · #6 12-05-2020 21:35:02

Je cherche à pouvoir bénéficier des chèques habitats sur ma 2è maison, puisque la première va être mise en location.

J'ai probablement loupé quelque chose des déductions fiscales ...

M1: emprunt sur 18ans C.H. OK
si j'achète M2, emprunt 20 ans (ex), et que j'habite non plus M1 mais M2, j'ai peur de perdre toutes déduction fiscales (CH), correct ?

les maisons en AIS sortir du giron des maisons à comptabiliser pour els C.H.

voilà tout ...
Merci

panchito · #7 12-05-2020 21:40:18

les maisons en AIS sortir du giron des maisons à comptabiliser pour els C.H

Vous pourriez expliquez en français?

nokthib · #8 12-05-2020 21:44:03

Ah oui. Faut que j'apprenne à me relire.

les maisons en AIS sortent du giron des maisons à comptabiliser pour les chèques habitats.

Merci

Dernière modification par nokthib (12-05-2020 21:44:21)

panchito · #9 12-05-2020 21:59:16

Et cela va compenser les (au moins) 30% de loyer que vous allez perdre?

nokthib · #10 13-05-2020 07:19:16

Bonjour,
Désolé mais cela ne répond pas à ma question.

J'ai besoin d'avoir toutes les billes en mains, de tous les scenarii avant de prendre ma décision :-)

Dernière modification par nokthib (13-05-2020 07:19:37)

nokthib · #11 13-05-2020 07:37:30

J'ai essayé de faire un comparatif ...

nokthibgmail.com-7IKCkZHuS-comparatif%20AIS%20loc%20trad.png

Où me trompe-je ?
Par contre, le fait de mettre en AIS, me permetterait d'avoir mes C.H. pour M2 = pour moi, 1200€/an.
Du coup, oui ça devient rentable ...

Himura · #12 13-05-2020 08:13:42

Je ne me suis jamais attardé sur les chèques habitat, et j'éviterai donc de répondre à votre question principale - désolé.

Mais pour votre calcul, vous êtes pessimiste. Et sur le fond, je rejoins ainsi Panchito.
- Perdre 1 mois de loyer pour une assurance vous semble un bon placement ?
- Vous n'incluez pas de frais d'entretien ?
- Votre loyer ne changera jamais ? indexation ?
- Pourquoi imaginer un taux d'occupation de 11 mois par an ? Avec une gestion normale et un loyer adapté, c'est plus vite 99,8 %...

Attention aussi que les AIS ont joué de mauvais tours à certains, qui ont partagé leur expérience ensuite sur ce forum.

nokthib · #13 13-05-2020 08:33:10

Merci pour ce retour d'information.

Je vais du coup poser une question différemment,
En devenant propriétaire de M2, qui deviendra propre,
tout en mettant M1 en location traditionnelle,

--> je pourrais espérer quels retours d'impositions ?

Uniquement le panier fiscal plafonné ?
Tout le reste est "perdu" ?

Merci

GT · #14 13-05-2020 09:06:33

nokthib a écrit :

J'ai une maison, avec un emprunt (2019) et j'ai donc droit aux chèques habitats.
J'y suis domicilié et, à ce jour, c'est ma seule maison.
(...).
Je compte acheter une autre maison, rapidement, pour y habiter, à la place de mon actuelle (plus grand, avec ma compagne, etc),
(...)
Quelqu'un aurait il une réponse, et mieux encore, un texte de loi univoque ?
Aujourdh'ui ce qui se trouve dans la littérature est trop vague...

Merci :-)

En ce qui concerne le régime du chèque habitat wallon qui a trait à des emprunts hypothécaires, je crois ne pouvoir mieux faire que de vous inviter à lire la circulaire 2017/C/49 concernant le chèque habitat du 14 juillet 2017, disponible surle site fisconetplus du SPF Finances. Cette circulaire commente le dispositif mis en place par le Région wallonne.
La matière est complexe.
Bases légales :
Décret du 20 juillet 2016 relatif à l'octroi d'un avantage fiscal pour l'acquisition de l'habitation propre : le Chèque Habitat (Moniteur belge 10.8.2016)
Code des impôts sur les revenus : art.145/7 à 145/46sexies et art.178, § 5 et § 6bis.

Si je comprends bien, vous avez acheté en 2019, un appartement qui constitue votre habitation propre et pour lequel vous avez bénéficié du régime fiscal appelé chèque habitat.
Vous envisagez d'acheter à court terme une maison. Disons en 2020. Vous conserverez votre appartement et occuperez la maison.

Pour la maison, vous n'aurez pas droit au chèque habitat. Au 31 décembre de la conclusion de l'emprunt portant sur votre maison (habitation propre) puisque , à cette date, vous êtes propriétaire d'une autre habitation (l'appartement).
Néanmoins , si cette habitation(l'appartement) est louée via une agence immobilière sociale, vous bénéficierez du chèque habitat pour l'emprunt relatif à la maison.

En ce qui concerne l'emprunt en cours concernant l'appartement, vous pourrez éventuellement bénéficier de la réduction fédérale pour épargne long terme.

La matière est encore plus complexe s'il faut tenir compte de l'achat du premier e/ou du deuxième bien non pas par une personne mais par plusieurs.

nokthib · #15 13-05-2020 09:15:31

Merci pour votre réponse.

C'est bien comme ça que je l'ai compris, mais vu que c'est un peu "tordu" comme situation ...

La maison 1 (actuelle), je suis propriétaire à 100%
La maison 2 on sera ... deux.

si je mets tout en musique sur mon tableau XLS proposé:

nokthibgmail.com-76X24eQ-comparatif%20AIS%20loc%20trad%20v2.png

Maintenant, ouais ... le delta est faible...

panchito · #16 13-05-2020 09:35:55

J'ai quand même quelques remarques sur votre tableau.

Pour des maisons "impeccables" comme vous dites, en location traditionnelle, vous pouvez demander bien plus que 600€ / mois ! (7200€ de loyer annuel). C'est dans quelle région?

Je vois aussi qu'en location traditionnelle, vous comptez prendre une assurance loyers garantis, alors que c'est à fuir comme la peste!
Ce type d'assurance coûte un pont, et en plus ils sont hyper sélectifs quand au choix de vos locataires! Ils ne couvrent que si vous choisissez des locataires qui pourraient devenir propriétaires, et que donc vous risquez de perdre après 2 ou 3 ans.

Franchement, un poste de dépenses totalement inutiles.
Allez en justice de Paix ne vous coûte que 20€ (30€ sont à payer par la partie qui perd), et franchement ce n'est vraiment pas compliqué de remplir une requête (vous avez des tas d'exemples sur ce site).

En plus certains intervenants sur ce site, ont raconté leurs très mauvaises expériences avec des AIS...

Et votre taux d'occupation, dans des biens impeccables que vous suivez personnellement (et pas une AIS), sera de 100% pendant de nombreuses années!

En plus vos revenus nets ne sont pas corrects car vous avez oublié de tenir compte de l'IPP!

Vous devrez déclarer dans votre déclaration fiscale en regard des codes 1106-2106, les RC des biens que vous mettez en location. Ces RC seront indexés par le fisc, puis multipliés par 140% avat d'être rajoutés à l'ensemble de tous vos autres revenus pour calculer votre RIG (Revenu Imposable Globalement).

Si vous répondez à certaines conditions, vous pouvez aussi déduire des intérêts d'emprunts et/ou amortissement en capital.

Je vous conseille d'acquérir un logiciel fiscal pour calculer vos véritables revenus nets.

Dans votre tableau vous indiquez le RC mais ce n'est pas cela que vous payez! Vous payer le précompte immobilier qui est bien plus cher et qui n'a plus rien d'un précompte!

Vous avez aussi oublié de tenir compte de votre assurance incendie (souvent un mois de loyer)

Dernière modification par panchito (13-05-2020 09:47:07)

nokthib · #17 13-05-2020 10:07:18

panchito a écrit :

J'ai quand même quelques remarques sur votre tableau.
Pour des maisons "impeccables" comme vous dites, en location traditionnelle, vous pouvez demander bien plus que 600€ / mois ! (7200€ de loyer annuel). C'est dans quelle région?

Je suis d'Andenne. La maison fait 55m², une chambre, 600m² de jardin, exposé plein sud sans vis à vis.
L'agent immobilier qui me l'a vendu, a estimé entre 600 et 650 €. Je reste conservateur

Je vois aussi qu'en location traditionnelle, vous comptez prendre une assurance loyers garantis, alors que c'est à fuir comme la peste!
Ce type d'assurance coûte un pont, et en plus ils sont hyper sélectifs quand au choix de vos locataires! Ils ne couvrent que si vous choisissez des locataires qui pourraient devenir propriétaires, et que donc vous risquez de perdre après 2 ou 3 ans.

C'est bon à savoir !

Franchement, un poste de dépenses totalement inutiles.
Allez en justice de Paix ne vous coûte que 20€ (30€ sont à payer par la partie qui perd), et franchement ce n'est vraiment pas compliqué de remplir une requête (vous avez des tas d'exemples sur ce site).
En plus certains intervenants sur ce site, ont raconté leurs très mauvaises expériences avec des AIS...

J'ai en effet lu par après, cela semble pas aussi joli qu'ils ne le laissent sous entendre !

Et votre taux d'occupation, dans des biens impeccables que vous suivez personnellement (et pas une AIS), sera de 100% pendant de nombreuses années!
En plus vos revenus nets ne sont pas corrects car vous avez oublié de tenir compte de l'IPP!
Vous devrez déclarer dans votre déclaration fiscale en regard des codes 1106-2106, les RC des biens que vous mettez en location. Ces RC seront indexés par le fisc, puis multipliés par 140% avat d'être rajoutés à l'ensemble de tous vos autres revenus pour calculer votre RIG (Revenu Imposable Globalement).

Pour info (vous ne pouviez pas le savoir), mon RCNI est de 322€. J'ai donc compté un facteur 1.7, aussi pour couvrir cet aspect coût du RiG. C'est surement une approximation qui vaut ce qu'elle vaut

Si vous répondez à certaines conditions, vous pouvez aussi déduire des intérêts d'emprunts et/ou amortissement en capital.

Normalement, ça je peux.

Je vous conseille d'acquérir un logiciel fiscal pour calculer vos véritables revenus nets.

Que me conseillez vous ?

Dans votre tableau vous indiquez le RC mais ce n'est pas cela que vous payez! Vous payer le précompte immobilier qui est bien plus cher et qui n'a plus rien d'un précompte!
Vous avez aussi oublié de tenir compte de votre assurance incendie (souvent un mois de loyer)

Exact, néanmoins j'ai voulu tracer les différences entre AIS et LOC standard.

j'ai donc fait 4 cas de figures, juste pour voir, avec mes connaissances actuelles, des écarts AIS et LOC STD:
nokthibgmail.com-J531g-table.png

(il manque l'ass incendie, soyons clairs, mais ça aura le même delta)

Merci encore pour votre aide

panchito · #18 13-05-2020 10:20:53

La maison fait 55m², une chambre

En effet, pour cette taille-là, 600€ est correct. Mais c'est quand même très rare d'avoir de si petites maisons...

nokthib · #19 14-05-2020 07:13:52

En effet, c'est très atypique :-)

avez vous un logiciel à me proposer ?

Merci

thingol · #20 14-05-2020 08:11:39

Je suis assez surpris de voir un si faible écart entre le loyer "AIS" (450 EUR/mois) et le loyer normal (600 EUR/mois).

Pour ma part, je suis dans un cas un peu similaire (achat d'une seconde maison et choix à faire entre la location ou la vente de la première) et l'écart était bien plus important. L'AIS a mentionné une fourchette entre 400 et 500 EUR sans indexation possible (et avec un mandat de gestion qui met tous les risques sur le propriétaire) alors que le bien pourrait probablement se louer 800 EUR sur le marché de la location classique.

C'est l'AIS qui vous a fourni cette estimation de loyer ?

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