loi du 28 05 2018- ne permet ni au syndic ni au cac de dévoiler les décomptes.

copropriétaire engalère · #1 03-06-2020 16:27:26

Voici ce que répond un syndic à des copropriétaires qui demandent à voir les comptes:

"la loi du 28 05 2018 ne permet ni au syndic ni au CAC de dévoiler les décomptes des autres copropriétaires en AG.
Chaque copropriétaire a droit à un décompte personnel détaillé, un relevé des dépenses, un compte de résultat et un bilan, outre si tel est le cas un décompte de la société externe.
La vérification des comptes est organisée par 577 8/2.
Un copropriétaire peut avoir accès aux documents non privés. Or dans les comptes figurent les consommations privées.
l’article 577-8, § 4, 11° du Code civil,ne permet pas à tous les copropriétaires de se muer en commissaire aux comptes."

A-t-il raison?
Merci

grmff · #2 03-06-2020 16:37:05

Je pense que votre syndic se trompe.

Vous avez le droit de vérifier la comptabilité. Or, les décomptes font partie de la comptabilité. Imaginez si le syndic favorise un ou autre en décomptant des surfaces ou puissances de radiateurs, ou change le pourcentage fixe. Pour le vérifier, vous devez avoir accès aux documents. Ils contiennent certes des données privées, mais c'est justifié au regard de ce qu'on vous comptabilise à vous.

Que faire? Je vous suggère de poser la question à la Commission Vie Privée, avec une argumentation. Vous pourrez alors opposer cet avis à votre syndic.

Attention, il est important de justifier le besoin que vous en avez. Si vous ne justifiez pas, la Commission vous le refusera. J'ai le souvenir très précis d'une question que j'avais posée comme syndic ("puis-je distribuer les adresses des propriétaires aux autres propriétaires") et qu'un propriétaire avait posée comme propriétaire "Est-ce que mon syndic peut me transmettre les adresses des autres propriétaires pour que je puisse les contacter dans le cadre de la gestion de la copropriété"

Les réponses avaient été: Non monsieur le syndic, vous ne pouvez pas. Et Oui monsieur le propriétaire, vous pouvez les demander. Mise devant ses contradictions, la Commission avait pointé la différence de finalité.... Donc, expliquez bien la finalité....

panchito · #3 03-06-2020 17:43:07

De toutes façon n'importe quel copropriétaire peut consulter tous les documents relatifs à son ACP chez son Syndic.

Les relevés de compteurs et autre décomptes eau et chauffage effectués par des firmes spécialisées telles que Techem Caloribel - Ista font partie des documents consultables par n'importe quel CP. Techem-Caloribel, produit non seulement les décomptes privatifs mais envoie aussi le récapitulatif englobant toutes les consommations par appartement.

copropriétaire engalère · #4 03-06-2020 21:58:36

grmff a écrit :

Je pense que votre syndic se trompe.
Vous avez le droit de vérifier la comptabilité. Or, les décomptes font partie de la comptabilité. Imaginez si le syndic favorise un ou autre en décomptant des surfaces ou puissances de radiateurs, ou change le pourcentage fixe. Pour le vérifier, vous devez avoir accès aux documents. Ils contiennent certes des données privées, mais c'est justifié au regard de ce qu'on vous comptabilise à vous.

Jusque là je n'ai aucun doute.

grmff a écrit :

Que faire? Je vous suggère de poser la question à la Commission Vie Privée, avec une argumentation. Vous pourrez alors opposer cet avis à votre syndic.

oui, mais je trouve absurde de devoir passer par la commission de vie privée pour contrôler les comptes, ici le syndic en question prétend ne rien montrer au CAC ni à un CP. dans ce cas, pourquoi dis t on que le CAC peut avoir accès à tout ce qu'il a besoin pour accomplir sa mission?

grmff a écrit :

Attention, il est important de justifier le besoin que vous en avez. Si vous ne justifiez pas, la Commission vous le refusera. J'ai le souvenir très précis d'une question que j'avais posée comme syndic ("puis-je distribuer les adresses des propriétaires aux autres propriétaires") et qu'un propriétaire avait posée comme propriétaire "Est-ce que mon syndic peut me transmettre les adresses des autres propriétaires pour que je puisse les contacter dans le cadre de la gestion de la copropriété"
Les réponses avaient été: Non monsieur le syndic, vous ne pouvez pas. Et Oui monsieur le propriétaire, vous pouvez les demander. Mise devant ses contradictions, la Commission avait pointé la différence de finalité.... Donc, expliquez bien la finalité....

l'Absurdie en plein,on connait bien.
si en ag on vote pour ouvrir les comptes à n'importe quel cp on peut se passer du cac, et en passant, si ils continuent on va faire une loi pour abolir les syndic qui "interprète" à la comme je veux quand je veux....non?
Puis il n'y a pas que le calcul d'énergie, il y a aussi les dettes miraculeuses qui disparaissent du jour au lendemain, donc c'est une vérification globale que le cp voudrait faire à son aise, après prise de rendez vous.

que dit exactement cette loi du du 18 juin 2018?

grmff · #5 03-06-2020 22:01:44

"La loi du 18 juin 2018", c'est juste les dernières modifications de la loi sur les copropriétés que vous pouvez consulter ici

grmff · #6 03-06-2020 22:06:11

Extrait:

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé ...)
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;(...)
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale; (...)

Reste à voir ce que le ROI ou l'AG ont prévu... A mon avis rien, et c'est là dessus qu'il va jouer.

grmff · #7 03-06-2020 22:08:18

copropriétaire engalère a écrit :

grmff a écrit :
Que faire? Je vous suggère de poser la question à la Commission Vie Privée, avec une argumentation. Vous pourrez alors opposer cet avis à votre syndic.
oui, mais je trouve absurde de devoir passer par la commission de vie privée pour contrôler les comptes, ici le syndic en question prétend ne rien montrer au CAC ni à un CP. dans ce cas, pourquoi dis t on que le CAC peut avoir accès à tout ce qu'il a besoin pour accomplir sa mission?

C'est peut-être absurde, mais pas moins que de devoir passer la la justice de paix et les huissiers.

Si votre syndic refuse de se soumettre à l'évidence, il vous reste à le virer. Mais je pense que c'est un conseil que vous avez déjà reçu...

panchito · #8 04-06-2020 06:54:46

De toutes façons toutes les lois de type GDPR, protection de la vie privée, etc... ne peuvent pas être utilisée pour cacher des documents aux CP d'une ACP. Jamais, cela a encore été confirmé par plusieurs avocats dernièrement.

Pourquoi? Parce que une ACP, c'est un peu comme une grande famille: on a un compte commun, des parties communes, et surtout chacun est légalement financièrement co-solidaire des autres pour le payement des charges!

Donc il est normal, et cela fait d'ailleurs partie d'une bonne et saine gestion, que le Syndic envoit régulièrement la balance des CP, pour informer tous les CP s'il y a des mauvais payeurs!

Idem pour les consommations de chauffages puisque les coûts totaux sont répartis entre les CP's.
Souvent (voir acte de base) suivant une répartition: frais fixes - frais variables.
Les frais fixes suivant les quotités
Les frais variables suivant les consommations

Mais vous galérez toujours avec le même syndic incompétent?

Vous n'avez pas suivi nos conseils qui vous donnait la procédure à suivre pour en changer?

Pourquoi?

panchito · #9 04-06-2020 07:00:05

Vous avez aussi l’avis 22/2008 de la Commission de la protection de la vie privée, qui indique notamment que l’assemblée générale doit aussi pouvoir consulter la situation financière de chaque copropriétaire à l’égard de la copropriété.

GT · #10 04-06-2020 07:29:12

La Commission de Protection de la Vie privée (CPVP) est devenue l'Autorité de protection des données (APD)(L.3/12/2017, MB 10/1/2018).
Le centre de connaissances de l'APD émet soit d'initiative, soit sur demande des avis sur toute question relative aux traitements de données à caractère personnel.
Des avis, recommandations et décisions ont été adoptés avant le 25/05/2018 par la CPVP. L'APD n'est pas liée par ces documents.
Un avis d'initiative concernant quelques applications de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel en matière de copropriété forcée avait émis d'initiative par la CPVP.
Extraits :
point 39
" Etant donné :
- que le syndic est personnellement responsable de sa gestion et doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée générale auprès de laquelle il sollicite sa décharge,
- que la suspicion manifestée par certains copropriétaires à l’égard du syndic et même à l'encontre d'autres copropriétaires justifie une gestion comptable des plus transparentes,
- que tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou devenu inexact par suite de modification apportées à l'immeuble ,
- que les décisions éventuelles quant à des procédures judiciaires en recouvrement de créances à entamer contre certains copropriétaires doivent être prises en connaissance de cause,

la Commission considère que la présentation par le syndic d’un tableau de répartition des dépenses et charges par lot en ce compris des dépenses privatives et de l'état de la dette de chaque membre n’est pas en soi disproportionnée au regard de la LVP."
point 41
"La Commission estime cependant, lorsqu'il y a des locataires dans l'immeuble, que le syndic doit communiquer aux copropriétaires en plus du tableau précité, un extrait du tableau limité au lot concerné. En effet, chaque locataire doit pouvoir vérifier le décompte qui lui est présenté par son propriétaire sans néanmoins avoir accès aux données des comptes individuels des autres copropriétaires ou autres locataires."
point 45
"La Commission souligne l'intérêt pour le responsable de traitement à attirer l'attention par une information précise sur l'utilisation à réserver aux données reçues par les destinataires, aussi bien lors de la transmission des données des membres de la copropriété à l'un ou à l'ensemble des copropriétaires que lors de la transmission des comptes ; en effet, en raison de la LVP, celles-ci ne peuvent être utilisées pour d’autres fins que celles liées à l’exercice des droits inhérents à la copropriété à l'exclusion de toute autre finalité sous peine d'encourir l'amende prévue à l'article 39 de la LVP."

grmff, rexou, BMCTools, LaurImmo

GT · #11 04-06-2020 07:32:31

copropriétaire engalère a écrit :

Voici ce que répond un syndic à des copropriétaires qui demandent à voir les comptes:

Copropriétaire engalère ne précise pas qu'il s'agit de "son" syndic mais d'un syndic, sans plus.

copropriétaire engalère

petitluc · #12 04-06-2020 10:29:54

question a Grmff

en citant la loi, vous posez bien mon problème : "de toutes les manières définies par le ROI ou AG . "
mais quid quand ni le ROI ni l' AG ne le définit ?
j'ai fait ce constat il y a 10 ans et l'ai signalé aux autres CP .sans réponses de leur part .
j'ai proposé une modification du ROI, pour préciser comment obtenir des documents (que le syndic actuel ni l'ancien ne m' ont jamais fournis
même quand j'étais membre du conseil ) .
depuis rien . c'est systématiquement reporté a l'année prochaine en fin d' AG ,car trop tard pour se consacrer à cette problématique .
je fais quoi ?
bav

grmff · #13 04-06-2020 10:45:51

petitluc a écrit :

question a Grmff
en citant la loi, vous posez bien mon problème : "de toutes les manières définies par le ROI ou AG . "
mais quid quand ni le ROI ni l' AG ne le définit ?
j'ai fait ce constat il y a 10 ans et l'ai signalé aux autres CP .sans réponses de leur part .
j'ai proposé une modification du ROI, pour préciser comment obtenir des documents (que le syndic actuel ni l'ancien ne m' ont jamais fournis
même quand j'étais membre du conseil ) .
depuis rien . c'est systématiquement reporté a l'année prochaine en fin d' AG ,car trop tard pour se consacrer à cette problématique .
je fais quoi ?
bav

Vous rédigez une clause, avec les explications qui mentionne que la loi prévoit que cela doit être décidé, et que pour ne pas être hors la loi, il faut prendre une décision.

Si c'est bien rédigé et bien expliqué, cela prend 10 secondes de le voter à l'unanimité.

GT · #14 04-06-2020 10:58:44

La conversation s'est écartée de l'objet initial - le principe de l'accès aux documents non privés par un copropriétaire - vers les modalités de l'accès aux documents non seulement par un propriétaire mais aussi par les membres du conseil de copropriété.

Pourquoi ne pas ouvrir une discussion reprenant ce nouvel objet ?
Je pense qu'il en a déjà été débattu sur ce forum.

Dernière modification par GT (04-06-2020 11:01:05)

GT · #15 04-06-2020 11:58:03

GT a écrit :

La conversation s'est écartée de l'objet initial - le principe de l'accès aux documents non privés par un copropriétaire - vers les modalités de l'accès aux documents non seulement par un propriétaire mais aussi par les membres du conseil de copropriété.
Pourquoi ne pas ouvrir une discussion reprenant ce nouvel objet ?
Je pense qu'il en a déjà été débattu sur ce forum.

Ceci étant écrit, il conviendra de ne pas confondre 3 situations visées dans les dispositions prévues aux articles 577-8, § 4,11°, 577-6, § 3, al.2 et 577-8/1, § 4, C. civil

art.577-8, § 4, 11°, C. civil
"§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;"

art.577-6, § 3, al. 2, C. civil
" La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour."

art.577-8/1, § 4, C. civil
"§ 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété"

Dernière modification par GT (04-06-2020 11:58:37)

grmff · #16 04-06-2020 14:41:41

Merci à GT pour avoir pointé l'avis de la Commission Vie Privée qui s'applique tout à fait au cas qui nous occupe. Même pas besoin de leur demander leur avis, ils l'ont déjà donné.

Même si l'APB n'est pas liée par les avis de la CVP, il faut reconnaître qu'elle l'a absorbée et que les sujets sont les mêmes. Je ne les vois pas se défausser d'un avis aussi bien argumenté.

copropriétaire engalère · #17 04-06-2020 18:32:05

GT a écrit :

La Commission de Protection de la Vie privée (CPVP) est devenue l'Autorité de protection des données (APD)(L.3/12/2017, MB 10/1/2018).
Le centre de connaissances de l'APD émet soit d'initiative, soit sur demande des avis sur toute question relative aux traitements de données à caractère personnel.
Des avis, recommandations et décisions ont été adoptés avant le 25/05/2018 par la CPVP. L'APD n'est pas liée par ces documents.
Un avis d'initiative concernant quelques applications de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel en matière de copropriété forcée avait émis d'initiative par la CPVP.
Extraits :
point 39
" Etant donné :
- que le syndic est personnellement responsable de sa gestion et doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée générale auprès de laquelle il sollicite sa décharge,
- que la suspicion manifestée par certains copropriétaires à l’égard du syndic et même à l'encontre d'autres copropriétaires justifie une gestion comptable des plus transparentes,
- que tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou devenu inexact par suite de modification apportées à l'immeuble ,
- que les décisions éventuelles quant à des procédures judiciaires en recouvrement de créances à entamer contre certains copropriétaires doivent être prises en connaissance de cause,
la Commission considère que la présentation par le syndic d’un tableau de répartition des dépenses et charges par lot en ce compris des dépenses privatives et de l'état de la dette de chaque membre n’est pas en soi disproportionnée au regard de la LVP."
point 41
"La Commission estime cependant, lorsqu'il y a des locataires dans l'immeuble, que le syndic doit communiquer aux copropriétaires en plus du tableau précité, un extrait du tableau limité au lot concerné. En effet, chaque locataire doit pouvoir vérifier le décompte qui lui est présenté par son propriétaire sans néanmoins avoir accès aux données des comptes individuels des autres copropriétaires ou autres locataires."
point 45
"La Commission souligne l'intérêt pour le responsable de traitement à attirer l'attention par une information précise sur l'utilisation à réserver aux données reçues par les destinataires, aussi bien lors de la transmission des données des membres de la copropriété à l'un ou à l'ensemble des copropriétaires que lors de la transmission des comptes ; en effet, en raison de la LVP, celles-ci ne peuvent être utilisées pour d’autres fins que celles liées à l’exercice des droits inhérents à la copropriété à l'exclusion de toute autre finalité sous peine d'encourir l'amende prévue à l'article 39 de la LVP."

@GT un tout grand merci
@Grmmff effectivement, je leur ai envoyé ma question, ils n'ont pas encore répondu.

copropriétaire engalère · #18 07-06-2020 18:36:16

@GT ça vous dérange si je vous envoie un message privé?

panchito · #19 07-06-2020 18:48:56

C'est MOI qui avait soulevé l'article en question le 4 juin dans ce fil!!

Panchito a écrit :

Vous avez aussi l’avis 22/2008 de la Commission de la protection de la vie privée, qui indique notamment que l’assemblée générale doit aussi pouvoir consulter la situation financière de chaque copropriétaire à l’égard de la copropriété.

Je prends dès lors bonne note de vos remerciements.

GT · #20 07-06-2020 19:01:55

panchito a écrit :

C'est MOI qui avait soulevé l'article en question le 4 juin dans ce fil!!
Panchito a écrit :
Vous avez aussi l’avis 22/2008 de la Commission de la protection de la vie privée, qui indique notamment que l’assemblée générale doit aussi pouvoir consulter la situation financière de chaque copropriétaire à l’égard de la copropriété.
Je prends dès lors bonne note de vos remerciements.

Panchito,
Croyez-vous sincèrement que j'ignorais cet avis de la CPVP ? Relisez mes interventions, bien avant le 4 juin, dans la discussion suivante.
https://forum.pim.be/topic-290687-order … age-3.html

loi du 28 05 2018- ne permet ni au syndic ni au cac de dévoiler les décomptes.

loi du 28 05 2018- ne permet ni au syndic ni au cac de dévoiler les décomptes.

Re : loi du 28 05 2018- ne permet ni au syndic ni au cac de dévoiler les décomptes.

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