Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

Si dans le cas d'une vente en viager, en cas de non payement de la rente, il est possible d'annuler la vente en gardant tout ce qui a été payé, ce n'est pas le cas en vente en différé.

La sanction qui existe en viager est terrible (et éventuellement discutable). Mais elle n'existe pas en vente en différé. J'aurais certes une hypothèque, je pourrais faire vendre en vente publique et récupérer mes sous, mais avec quels délais, avec quel risque que le prix de vente ne couvre pas la dette?

Bref, trop risqué, je laisse tomber.

grmff · #5 16-06-2020 09:17:45

Pour qu'il y ait vente viagère, il faut un aléa: le décès.

La rente viagère doit donc courir jusqu'au décès. Pour éviter des cas à la Jeanne Calmant, on peut limiter la rente à 15 ou 20 ans, mais il faut conserver un aléa, et donc il faut que le délai de 15 ou 20 ans dépasse l'espérance de vie.

Dans le cas qui nous occupe, mon espérance de vie dépasse les 6 ans, et donc cela ne peut pas être une vente en viager.

Himura · #6 16-06-2020 08:47:50

J'aurais dû me faire notaire, finalement big_smile

PIM

grmff · #7 15-06-2020 22:11:13

Voici le sentiment général de mon notaire: Cela ne ressemble pas vraiment à une vente viagère. Pour qu'il y ait vente viagère, il faut un aléa en considérant les tables de mortalité. Et en 6 ans cela ne passera sans doute pas.

On pourrait donc considérer une vente avec paiement différé du prix. Cependant, si à première vue une résolution expresse d'une vente viagère dont on ne paierait pas les mensualités est classique, cela risque bien de ne pas l'être pour une vente avec paiement différé.

Je reviendrai vers vous avec confirmation et complément de ces premières réflexions à chaud. Même si cela contredit ce premier sentiment général.

Himura, PIM, GT, rexou

PIM · #8 14-06-2020 17:55:18

grmff a écrit :

Vous savez où je peux trouver un modèle de contrat de vente en viager? Je n'en trouve pas sûr Pim.be...

Si on ne le trouve pas sur Pim, c'est qu'il n'y a pas moyen de le trouver ailleurs non plus.
Je plaisante.
Un modèle pour une convention aussi spécifique, ce n'est pas rendre service.
C'est vraiment au(x) notaire(s) de rédiger cela.

De même, il pourra donner les tables indicatives de conversion pour la rente.

Ne pas oublier de prévoir l'indexation de la rente (même si, a priori, sur 6 ans, avec le taux actuel d'inflation, cela ne sera pas terrible).

@ XTof.vl : en viager, le vendeur est protégé par les clauses contractuelles et l'inscription d'office en sa faveur.

grmff

grmff · #9 14-06-2020 17:19:10

XTof.vl a écrit :

grmff a écrit :
XTof.vl a écrit :
Pendant les 6 ans, où sont les responsabilités en cas d'aliénation du bien, pour le paiement des taxes et des assurances?
Si je comprends bien, la vente se fait de manière complète à l'acte de vente. Et le payement se fait en mensualités. Dans mon cas en tout cas, c'est un viager sans réserve d'usufruit.
Moralité: c'est l'acquéreur qui devient responsable de tout tout de suite.
Alors se pose la question de ce qui arrivera en cas de non payement des mensualités par l'acheteur. Vous n'avez rien qui vous protège.
S'il vend le bien et qu'il part à l'étranger, vous ne pourrez plus que pleurer...

Il y a tout de même une hypothèque à mon profit sur ce bien. C'est loin d'être rien. Impossible pour lui de vendre sans me payer.

Et si j'ai bien compris, il existe également des possibilités d'annulation de la vente avec conservation des sommes payées. Si c'est vrai, c'est pas rien non plus.

XTof.vl · #10 14-06-2020 16:33:30

grmff a écrit :

XTof.vl a écrit :
Pendant les 6 ans, où sont les responsabilités en cas d'aliénation du bien, pour le paiement des taxes et des assurances?
Si je comprends bien, la vente se fait de manière complète à l'acte de vente. Et le payement se fait en mensualités. Dans mon cas en tout cas, c'est un viager sans réserve d'usufruit.
Moralité: c'est l'acquéreur qui devient responsable de tout tout de suite.

Alors se pose la question de ce qui arrivera en cas de non payement des mensualités par l'acheteur. Vous n'avez rien qui vous protège.

S'il vend le bien et qu'il part à l'étranger, vous ne pourrez plus que pleurer...

grmff · #11 14-06-2020 11:57:26

Vous savez où je peux trouver un modèle de contrat de vente en viager? Je n'en trouve pas sûr Pim.be... angel

grmff · #12 14-06-2020 11:50:04

XTof.vl a écrit :

Pendant les 6 ans, où sont les responsabilités en cas d'aliénation du bien, pour le paiement des taxes et des assurances?

Si je comprends bien, la vente se fait de manière complète à l'acte de vente. Et le payement se fait en mensualités. Dans mon cas en tout cas, c'est un viager sans réserve d'usufruit.

Moralité: c'est l'acquéreur qui devient responsable de tout tout de suite.

grmff · #13 14-06-2020 11:48:39

Sherlock a écrit :

Bonjour grmff,
Pourquoi ne pas ouvrir la vente en viager au "tout public"? tu auras sûrement d'autres offres et cela te permettra d'avoir plusieurs offres et, qui sait, en tirer le meilleur parti.

Ce sont des biens en vente depuis longtemps. Le prix annoncé est plus que correct. La proposition n'est pas réellement un viager, vu mon age et la durée limitée du viager. L'objectif n'est pas une rente pour moi, mais éviter un crédit hypothécaire pour l'acquéreur.

J'imagine que je peux aussi accepter une vente avec payement différé, et que le principe serait le même. Mais il a proposé un viager, sans doute parce que c'est plus courant dans les affaires.

L'acquéreur n'est pas un investisseur très expérimenté.

XTof.vl · #14 14-06-2020 11:35:19

Pendant les 6 ans, où sont les responsabilités en cas d'aliénation du bien, pour le paiement des taxes et des assurances?

Sherlock · #15 14-06-2020 11:06:15

Bonjour grmff,

Pourquoi ne pas ouvrir la vente en viager au "tout public"? tu auras sûrement d'autres offres et cela te permettra d'avoir plusieurs offres et, qui sait, en tirer le meilleur parti.

Dernière modification par Sherlock (14-06-2020 11:07:26)

PIM · #16 14-06-2020 08:57:43

grmff a écrit :

Il n'en pense encore rien... on est le week-end...

Pffff.
Faut changer de notaire alors wink

PIM · #17 14-06-2020 08:56:29

grmff a écrit :

Comment se calculent les frais de notaire et droits d'enregistrement?

sur le prix de vente (ici: 184.000 €)
la rente viagère n'est qu'une conversion de paiement d'une partie du prix.

grmff · #18 14-06-2020 08:51:14

Comment se calculent les frais de notaire et droits d'enregistrement?

grmff · #19 14-06-2020 08:50:15

Il n'en pense encore rien... on est le week-end... big_smile

PIM · #20 14-06-2020 08:47:13

@grmff: en viager, le créditrentier bénéficie d'une inscription en premier rang.
Je ne vois pas, a priori, où le bât blesse dans cette proposition.
Qu'en pense votre notaire ?

grmff · #21 13-06-2020 21:23:30

On me propose d'acheter certains de mes biens en viager. Le prix d'achat est convenu, à 184.000€ (par exemple), avec un bouquet de 40.000€ et une rente de 144.000€ au total sur 6 ans, soit 2.000€/mois. Le bien sera libre à l'acte, pas de droit d'usufruit ni d'occupation. J'estime le loyer à 1000€/mois. Je ne suis pas "agé" et mon espérance de vie est de très très très largement plus que 6 ans. A moins que mon médecin ne m'ait menti, évidemment. Mais ce n'est pas mon médecin qui achète... big_smile

L'acquéreur ne souhaite pas faire de prêt hypothécaire pour des raisons religieuses (intérêt, c'est haram...) et souhaite donc étaler le prix d'achat. Il est donc prêt (mais sans intérêt) à payer largement plus cher que la valeur normale du marché. Et surtout, ces biens sont en vente depuis longtemps, et je serais content de les vendre ensemble... Je n'ai pas besoin de sous dans l'immédiat, je ne compte plus investir. (mais alors, pourquoi vendre allez vous me dire. C'est une longue histoire, et je ne vais donc pas développer ici...)

Qu'en penser?

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