Choix de locataires et domiciliations

Epimoni · #1 23-06-2020 12:19:59

Bonjour,

Je suis dans l'optique de devenir propriétaire d'un bien cette année. Je cherchais dans des régions comme Charleroi et Mons.
En faisant donc des recherches des demandes de location de ces zones la, j'ai vu que beaucoup de personnes sont au cpas et demandent constamment si celui-ci est accepté. Ma question est la suivante : pourquoi tant de propriétaires ne veulent pas de personnes qui sont au cpas ? Avez-vous eu de mauvais expériences ? Quels sont les risques ?
Une autre question, les étudiants souvent demandent la domiciliation. En quoi cela change réellement ? De ce que j'ai pu comprendre, il serait plus difficile de expulser la personne en cas de problème.

Je vous remercie pour vous réponses.

rexou · #2 23-06-2020 12:33:04

Le plus qualifié pour vous répondre est Grmff. Vous vous invitez dans son domaine et vous pouvez déjà utilement vous instruire en lisant ses publications ici. Vous avez un peu de temps devant vous ?

Le risque principal quand vous louez de petites unités à prix réduit est d'avoir des candidats dont la solvabilité, la stabilité -fiancière surtout, mais pas que- est aléatoire voire inexistante. Les ressortissants du cpas sont protégés par cette structure au niveau de leurs droits, mais rien ne garantit qu'ils s'acquitteront de leurs obligations. Certains sont corrects et responsables, traversant une période difficile. D'autres sont tout le contraire.

Ce genre de location engendre un bénéfice important, mais demande une gestion active. Voire sportive.

panchito · #3 23-06-2020 12:58:57

J'ai des biens dans cette région mais moi je vise le haut de gamme donc je ne gère pas ce type de profil.

Comme a si bien dit Rexou, le spécialiste des locataires au CPAS c'est Grmff qui lui fait dans le social.

Epimoni · #4 23-06-2020 13:02:01

Merci pour vos réponses.
J'ai lu certains postes et je vois que des mauvais payeurs arrivent souvent. Mais courront on pas le même risque sans que ces personnes soient au cpas ? Quand vous dites tapper dans le haut gamme c'est quel genre de biens ?

Epimoni · #5 23-06-2020 13:05:51

en esperant que le fameux grmff verra mon post et voudra m'éclairer

Himura · #6 23-06-2020 13:07:04

Ines412 a écrit :

En faisant donc des recherches des demandes de location de ces zones la, j'ai vu que beaucoup de personnes sont au cpas et demandent constamment si celui-ci est accepté. Ma question est la suivante : pourquoi tant de propriétaires ne veulent pas de personnes qui sont au cpas ? Avez-vous eu de mauvais expériences ? Quels sont les risques ?

L'évidence en version hyper synthétique : parce qu'ils sont insolvables.

panchito · #7 23-06-2020 13:36:52

Ines412 a écrit :

Quand vous dites tapper dans le haut gamme c'est quel genre de biens

Des villas 4 façades remises à neuf

Pilou611 · #8 23-06-2020 13:45:48

Bonjour Ines,

Je partager les expériences d'un ami qui gère des locataires dont certains via CPAS:

sad Il a voulu augmenter son loyer entre deux locataires et le CPAS a refusé (c'était une histoire de 20 euros (studio).
sad Les locataires sont, pour la plupart, insolvables. (difficile de revoir vos sous si le locataire vous en doit et même par voie judiciaire).

smile Les loyers sont payés régulièrement une fois que le CPAS commence à payer (il y a parfois un délai pour le premier paiement).
smile Le CPAS peut être parfois médiateur et apaiser les tensions en cas de problème (j'imagine que ça dépend de la personne de contact...).

Bonne réflexion!

Dernière modification par Pilou611 (23-06-2020 13:47:19)

Bim · #9 23-06-2020 14:21:08

Les étudiants qui demandent la domiciliation le font en général pour ne plus être considérés comme à charge de leurs parents et pouvoir toucher une rente (CPAS ou versée par un parent). Le principe, en prenant un kot où l'étudiant s'y domicilier, est qu'il touche un revenu CPAS/rente dont une partie paie le loyer et l'autre permet de financer (en partie) leurs études/vie étudiante, ce qui allège la note pour les parents smile
J'ai déjà eu ce type de locataire sans que cela pose de problème. Dans ce cas, je demande un garant pour le bail dont les revenus sont au moins 3x le loyer hors charge. Depuis l'apparition du bail étudiant, je travaille avec ce type de bail qui peut se décliner avec ou sans domiciliation. Je laisse au locataire étudiant le choix de ce qui lui convient le mieux.

Les propriétaires qui n'acceptent pas la domiciliation et qui louent donc leur bien en tant que résidence secondaire le font pour deux raisons principales :
- le contrat est plus libre que pour une résidence principale et moins de contrainte pour y mettre fin, en cas de problème de paiements entre autre
- ils louent des logements illégaux qui ont été créés sans permis d'urbanisme (obligatoire depuis 1994) pour lesquelles une domiciliation pourrait être refusée ou attirer l'attention, ce qui leur poserait problème...

Pour d'autres profils de locataires CPAS, Grmff pourra en effet vous faire part de son expérience en la matière.

Dernière modification par Bim (23-06-2020 14:22:34)

rexou · #10 23-06-2020 14:38:16

Pilou611 a écrit :

Les loyers sont payés régulièrement une fois que le CPAS commence à payer (il y a parfois un délai pour le premier paiement).
Le CPAS peut être parfois médiateur et apaiser les tensions en cas de problème (j'imagine que ça dépend de la personne de contact...).

Le locataire reste entièrement libre de gérer lui-même son allocation... et donc de ne pas payer son loyer. Il reviendra alors au bailleur d'entamer une action en justice. Il obtiendra sans doute un jugement en sa faveur... qui ne sera pas appliqué pour cause d'insolvabilité. Le loyer n'est donc pas "automatiquement" payé par le cpas. C'est une option que le locataire peut lever quand il le souhaite.

Médiateur et apaiser les tensions... oui c'est possible. Mais aussi établir ses propres règles qui ne sont pas vraiment en faveur du bailleur. Et assurément guider l'allocataire vers un bureau d'avocat qui assurera sa défense gratuitement, ou venir vérifier si le bien loué répond à toutes les exigences légales...

Les différentes interventions de Grmff sont éclairantes. Il faut cependant admettre qu'une certaine catégorie de biens s'adresse à des personnes qui ont des revenus limités.Et donc parmi lesquelles il y aura des allocataires sociaux, qui ne sont souvent ni pires ni meilleurs que d'autres. Les règles des cpas par contre ne plaisent pas nécessairement à tous les bailleurs.

panchito · #11 23-06-2020 15:16:04

Chercher sur ce site les posts de Grmff ayant trait aux locataires CPAS.

Vous y verrez tous les problèmes auxquels il a été confronté, non seulement en cas de non payement de loyer mais aussi pour les dégâts locatifs pour lesquels, si je me souviens bien, les CPAS ne veulent pas utiliser la garantie locative...

Epimoni · #12 24-06-2020 11:42:55

Merci pour vos réponses !

grmff · #13 24-06-2020 18:25:36

panchito a écrit :

Chercher sur ce site les posts de Grmff ayant trait aux locataires CPAS.
Vous y verrez tous les problèmes auxquels il a été confronté, non seulement en cas de non payement de loyer mais aussi pour les dégâts locatifs pour lesquels, si je me souviens bien, les CPAS ne veulent pas utiliser la garantie locative...

Vous vous souvenez mal.

grmff · #14 24-06-2020 18:31:52

Grmff, je sais pas s'il est fameux, mais il est au soleil avec un chti smartphone et ses gros doigts. Je ne vais donc pas la faire longue...

Je n'ai jamais fait de statistiques differentiées pour savoir si j'ai plus de problèmes avec les locataires au Cpas ou avec les autres. A vue de pif, c'est pareil.

C'est vrai qu'une personne qui travaille sera plus solvable qu'une personne au Cpas. C'est pour cela qu'il fini par devenir propriétaire...

Ce qui peut poser problème, c'est la garantie du Cpas. Souvent, elle ne vaut pas grand chose... Cherchez mon post à ce sujet sur le forum.

Une personne au Cpas qui a les sous pour la garantie et le premier loyer est généralement capable de gérer son budget. Et c'est tout ce qui compte....

PIM

panchito · #15 24-06-2020 20:29:40

En tous cas voici sa compilation.

Je pense que cela coupera net votre envie de louer à ce type de profil...
Compilation GRMFF de ses problèmes avec les CPAS

copropriétaire engalère · #16 24-06-2020 22:01:01

@Ines412 à Mons (ou ailleurs) je n'ai aucun soucis avec les locataires, à Mons j'ai les deux catégories, étudiants et "haut de gamme", je ne pense pas qu'il y a moins de soucis avec le haut de gamme ou le "bas de gamme", tout dépend du facteur chance.

grmff · #17 25-06-2020 07:18:13

panchito a écrit :

En tous cas voici sa compilation.
Je pense que cela coupera net votre envie de louer à ce type de profil...
Compilation GRMFF de ses problèmes avec les CPAS

Ne pas confondre les Cpas et les bénéficiaires.
Le post pointé concerne les cpas, notamment pour les garanties octroyées aux bénéficiaires. Il ne concerne pas les bénéficiaires.

copropriétaire engalère

Pilou611 · #18 25-06-2020 08:29:53

copropriétaire engalère a écrit :

tout dépend du facteur chance.

Oui et non, si les choses sont bien en place au début et que votre choix de locataire est judicieux, vous réduisez quand même les risque drastiquement. Ceci dit et c'est comme dans tout: la chance a toujours un petit rôle à jouer tongue

Bonne journée!
Pilou

Himura

Epimoni · #19 25-06-2020 11:03:22

En résumant les cautions cpas ne valent pas grande chose. Personne qui bénéficie du CPAS ne sera pas forcement un mauvais payeur, cela dépend sur qui on tombe. Merci pour vos réponses !

Himura · #20 25-06-2020 11:06:50

Ines412 a écrit :

En résumant les cautions cpas ne valent pas grande chose. Personne qui bénéficie du CPAS ne sera pas forcement un mauvais payeur, cela dépend sur qui on tombe. Merci pour vos réponses !

C'est ça, mais il faut ajouter que s'il est un mauvais payeur, il sera un endetté insolvable, et vous n'aurez pas vraiment de moyen d'action.

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