Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

LeopoldBloom · #1 13-07-2020 09:43:45

panchito a écrit :

Leopoldbloom a écrit :
J'ai un propre notaire qui m'explique que nous achetons un bien qui juridiquement est un appartement 1 chambre.
Et votre propre notaire de famille que vous avez choisi pour cette opération n'a pas défendu vos intérêts?

Bonjour, justement si. C'est l'appartement d'une connaissance, et donc au départ nous avons faitconfiance au vendeur nous expliquant que le bien était un 1 chambre qu'il est devenu un 2 chambre et que les permis avaient étés accordés.

Seulement l'offre a été acceptée, et avant la signature du compromis, notre notaire qui gère le patrimoine familial depuis deux générations, a attiré notre attention sur la non conformité juridique du bien. Le compromis indiquait :

Titre de propriété : appartement 1 chambre ,....
Actuellement : appartement 2 chambres, ...

Notre notaire a expliqué que cette situation était boiteuse, que le titre devait correspondre à la réalité que vis à vis des tiers, nous achetions un appartement 1 chambre, et qu cela pourrait poser problème à la revente et vis-à-vis des banques. De là j'en pris contact avec ma notaire qui m'a expliqué que j'étais un pigeon si j'acceptais ce bien en l'état. J'ai donc suivi les conseils de ma notaire qui a mis fin à la vente en la classant sans suites.

Depuis ils nous on harcelés de messages téléphoniques et de mails, menacés d'aller en justice. Finalement nous avons vu que l'appartement est à nouveau en vente sur immoweb.

Dernière modification par LeopoldBloom (13-07-2020 09:46:18)

rexou · #2 11-07-2020 13:05:08

GT a écrit :

panchito a écrit :
Dès que vous faites offre, il y a accord sur la chose et le prix,
Il s'agit de la formule lapidaire bien connue mais dont la portée fait l'objet de pages et de pages dans différentes publications.
Il est prudent que l'intéressé consulte un avocat.

Pas dès que vous faites offre, mais dès que vous faites une offre qui est acceptée par le vendeur. Cet accord doit pouvoir être établi, donc de préférence faire l'objet d'un écrit assez précis pour indiquer sur quoi porte l'accord exactement.

panchito · #3 11-07-2020 10:20:27

L'offre a été acceptée puisqu'on en est à la signature du compromis!

PIM · #4 11-07-2020 09:22:06

GT a écrit :

panchito a écrit :
Dès que vous faites offre, il y a accord sur la chose et le prix,
Il s'agit de la formule lapidaire bien connue mais dont la portée fait l'objet de pages et de pages dans différentes publications.
Il est prudent que l'intéressé consulte un avocat.

J’ajouterais que Panchito a involontairement fait un raccourci rapide: s’il suffisait de faire offre pour qu’il y ait vente... Précisons qu’à tout le moins il faut qu’elle soit acceptée pour que le concept « il y a vente » ait un début d’exécution

GT · #5 11-07-2020 09:14:23

panchito a écrit :

Dès que vous faites offre, il y a accord sur la chose et le prix,

Il s'agit de la formule lapidaire bien connue mais dont la portée fait l'objet de pages et de pages dans différentes publications.

Il est prudent que l'intéressé consulte un avocat.

PIM

panchito · #6 11-07-2020 08:39:19

Leopold Bloom a écrit :

Nous avons remis une offre le 13 juin, et le 25 juin nous avons reçu les PV et dernières AG où la mise aux normes de ascenseur est estimée à 88k. nous passons du simple au double. A nouveau, le vendeur n'aurait pas du nous donner les informations avant l'offre ? Considérant que ce détail aurait pu entrer en compte dans la remise de l'offre ?

Je ne sais pas depuis combien de temps vous consultez ces forums, mais nous n'arrêtons pas d'informer les candidats acheteurs que c'est AVANT de faire offre que vous devez avoir tout vérifié (les PV d'AG, l'acte de base, le PEB, l'attestation de conformité électrique) et aussi aller à l'urbanisme.

Dès que vous faites offre, il y a accord sur la chose et le prix, et la vente est considérée comme parfaite.

Je suppose qu'ils a plusieurs ascenseurs et qu'il s'agit d'un gratte-ciel?

panchito · #7 11-07-2020 08:32:02

Imaginons qu'originalement il s'agissait donc d'un appartement avec 1 seule belle chambre de 15 m².

Le propriétaire précédent souhaitait commencer à travailler à partir de 5h du matin (lire ses emails par exemple) et a donc placé une cloison de manière à installer un petit bureau la nouvelle pièce ainsi créée.

L’appartement a donc une chambre de 9m² et un bureau de 6m².

Pourquoi pensez-vous qu'il ait perdu de sa valeur?

Dans le même building il peut y avoir des appartements 1ch avec une superficie totale de 110m² qui se louent / vendent évidemment beaucoup plus cher qu'un autre appartement dans le même building qui aurait une superficie totale de 70m² avec 2 chambres.

Dans un même building, le prix dépend aussi de l'orientation, de la superficie d'une terrasse ou d'un balcon, des finitions intérieures, de la qualité des électroménagers, de la présence de parquets, du certificat PEB, de la cuisine et de la salle-de-bains (date de rénovation, marque, équipement) etc, etc....

Leopold Bloom a écrit :

J'en comprends que si je veux ce bien je peux l'obtenir, mais que je me retrouve avec la patate chaude, et que je paye un appartement 1 chambre au prix d'un deux chambres.

Pas du tout, la surface totale reste la même. Vous arranger vos pièces comme vous le souhaitez du moment que vous ne touchez pas aux murs porteurs...

rexou

panchito · #8 11-07-2020 08:07:15

Rexou a écrit :

Vous avez une chambre et un local de 6 mètres carrés...? Que vous appelez comme vous voulez.

D'habitude pour 6-7m² on parlera plutôt d'un petit bureau...

rexou

rexou · #9 10-07-2020 22:49:42

LeopoldBloom a écrit :

grmff a écrit :
Je crains un peu que vous craignez beaucoup...
Vous m'expliquez par là que c'est un détail et que la pratique commune passe outre ces détails ?
Je me renseigne car je suis l'avis de ma notaire. N'y connaissant rien juridiquement dans ce domaine il m'est difficile de persister dans l'acquisition d"'un bien si ma notaire me le déconseille.
J'en comprends que si je veux ce bien je peux l'obtenir, mais que je me retrouve avec la patate chaude, et que je paye un appartement 1 chambre au prix d'un deux chambres.
Lorsqu'on parle d'une somme qui concerne l'achat d'un bien immobilier et les années de crédit qu'il incombe j'estime en effet craindre de vouloir bénéficier d'u bien en ordre comme première acquisition.
mais merci pour vos infos.

La valeur du bien que vous achetez dépend de sa superficie, de sa situation, de son équipement... bref, de plein de choses qui en feront ou non un lieu agréable à vivre et pratique. Une ou deux chambres sur papier, ce n'est que très peu important. Vous avez une chambre et un local de 6 mètres carrés...? Que vous appelez comme vous voulez. Votre balcon ouvert ou fermé a toujours été privatif et vos quotités restent identiques, comme l'espace dont vous disposez.

Vous pouvez argumenter de cette chambre "non officielle" pour négocier une petite réduction de prix. Vous pouvez aussi chercher autre chose.

Je partage entièrement la stupéfaction et les remarques de grmff au sujet du prix de la mise en conformité de votre ascenseur.

panchito · #10 10-07-2020 20:24:07

Leopoldbloom a écrit :

J'ai un propre notaire qui m'explique que nous achetons un bien qui juridiquement est un appartement 1 chambre.

Et votre propre notaire de famille que vous avez choisi pour cette opération n'a pas défendu vos intérêts?

grmff · #11 10-07-2020 17:24:29

88.000€ pour un ascenseur? Ils rajoutent 3 étages?

Non franchement, c'est énorme. Ils font quoi à ce tarif? Ils remplacent la cabine, le câble, le moteur, l'électronique de commande, l'électronique de puissance, les portes palières des 24 étages?

Demandez des devis aux petits ascensoristes, et vous aurez un devis qui ressemble à quelque chose...

GT · #12 10-07-2020 17:16:24

Art. 577-11, § 1er C. civil

"Dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci."

grmff · #13 10-07-2020 17:14:31

Permis d'urbanisme: ok.
Permis de la copropriété: ok.
Situation réelle:ok.
Que vous faut-il de plus?...
Quoi que dise l'acte de base, cela n'a aucune importance.

Je dirais même plus, le notaire du vendeur est un âne. C'est un deux chambres suite à la transformation.

Sauf si la nouvelle chambre est trop petite que pour être reconnue comme chambre. En Wallonie, c'est minimum 4m2..

PIM · #14 10-07-2020 17:04:10

LeopoldBloom a écrit :

A nouveau, le vendeur n'aurait pas du nous donner les informations avant l'offre ?

C'est plutôt l'inverse: vous auriez dû demander et vérifier ces diverses informations avant de faire offre.

GT · #15 10-07-2020 15:24:06

LeopoldBloom a écrit :

Mais dans votre cas, c'est une modification intérieure avec permis. Pas de quoi fouetter un lama.
Vérifiez le plan dont dispose la commune et consultez le syndic sur les décisions relatives à cette modification.=> L'AG en 2012 confirme que les balcons peuvent être fermés.

Que faut-il entendre par là ?

Vous disposez du texte de la décision et de son contexte?

Dernière modification par GT (10-07-2020 15:24:42)

GT · #16 10-07-2020 15:07:28

Monsieur DECKERS renvoie régulièrement au blog de l'avocat bruxellois Gilles CARNOY ("Carnet de route en droit immobilier").
https://gillescarnoy.be/
Personnellement, dans votre situation, je ne me priverais pas de consulter aussi cet avocat (ou un autre) .

LeopoldBloom

LeopoldBloom · #17 10-07-2020 15:02:53

Mais dans votre cas, c'est une modification intérieure avec permis. Pas de quoi fouetter un lama.

Vérifiez le plan dont dispose la commune et consultez le syndic sur les décisions relatives à cette modification.=> L'AG en 2012 confirme que les balcons peuvent être fermés.

Aussi, le vendeur nous a expliqué que ascenseur devait dans les 2 prochaines années être remis aux normes et que cela coûterait 45 à 50k. Nous avons remis une offre le 13 juin, et le 25 juin nous avons reçu les PV et dernières AG où la mise aux normes de ascenseur est estimée à 88k. nous passons du simple au double. A nouveau, le vendeur n'aurait pas du nous donner les informations avant l'offre ? Considérant que ce détail aurait pu entrer en compte dans la remise de l'offre ?

Finalement, je souhaitais simplement savoir quand est-il nécessaire de modifier la description précise des parties privatives ? Je peux donc acheter un appartement avec trois chambres qui dans son acte de base n'apparaît que comme un 1 chambre ?

Bien à vous,

grmff · #18 10-07-2020 14:46:21

LeopoldBloom a écrit :

Merci pour votre réponse.
En effet je me posais aussi la question.
Mais si le titre de propriété indique 1 chambre ?
Aussi les Assurances du Notariat confirment qu’à moins d’un acte de base modificatif, les notaires qui recevraient un tel acte, engagent leur responsabilité et risquent de ne pas être couverts en cas de sinistre.
Voici la circulaire :

NOTRE CONSEIL
Consultez systématiquement l’acte de base et l’(les) acte(s) modificatif(s) lors de la vente d’un privatif dans une copropriété. Ne vous basez pas uniquement sur le titre de propriété pour vérifier la destination et la description d’un bien. Méfiez-vous surtout des rez-de chaussée, des mansardes et des étages techniques. Demandez au vendeur une copie complète de l’acte de base et de l’(des) acte(s) de base modificatif(s) et leurs annexes et contrôlez-les, ou faites confirmer la destination d’un lot privatif par le service de la commune.
Du coup que faire de cette information ?

Cette circulaire est un bon conseil.

En effet, trop de rez commerciaux ont été transformés sans autorisation et donc sont en infraction, avec obligation de se remettre en état. Trop de maisons ont été divisées à l'arrache, avec grenier vendu comme appartement, donc en infraction urbanistique irregularisable.

Mais dans votre cas, c'est une modification intérieure avec permis. Pas de quoi fouetter un lama.

Vérifiez le plan dont dispose la commune et consultez le syndic sur les décisions relatives à cette modification.

LeopoldBloom · #19 10-07-2020 14:37:51

grmff a écrit :

Je crains un peu que vous craignez beaucoup...

Vous m'expliquez par là que c'est un détail et que la pratique commune passe outre ces détails ?

Je me renseigne car je suis l'avis de ma notaire. N'y connaissant rien juridiquement dans ce domaine il m'est difficile de persister dans l'acquisition d"'un bien si ma notaire me le déconseille.

J'en comprends que si je veux ce bien je peux l'obtenir, mais que je me retrouve avec la patate chaude, et que je paye un appartement 1 chambre au prix d'un deux chambres.

Lorsqu'on parle d'une somme qui concerne l'achat d'un bien immobilier et les années de crédit qu'il incombe j'estime en effet craindre de vouloir bénéficier d'u bien en ordre comme première acquisition.

mais merci pour vos infos.

grmff · #20 10-07-2020 14:31:52

Je crains un peu que vous craignez beaucoup...

LeopoldBloom · #21 10-07-2020 07:46:17

Bonjour,

Ma compagne et moi-même nous sommes engagé dans l’acquisition d'un bien. Le descriptif sommaire de l'appartement mentionne que l'appartement est un 2 chambres et nous avons remis une offre qui a été acceptée pour ce bien.

Trois semaines passent et au moment de la signature du compromis ma notaire attire mon attention sur le fait que l'appartement a été modifié en 2015, qu'un permis d'urbanisme a été accordé pour modifications intérieures de l'appartement, mais que sur l'acte de base l’appartement demeure toujours un appartement 1 chambre.

Selon elle, faute d'un acte de base modificatif, cet appartement restera un appartement 1 chambre vis-à-vis des tiers. Le vendeur est pressé de vendre et ne souhaite pas attendre pour modifier cet acte de base.

Quelqu'un est-il en mesure de me confirmer, que l'acte de base et donc la description précise des parties privatives est à modifier si nous souhaitons bénéficier réellement d'un appartement 2 chambres et que l'acte corresponde à la réalité ?

Merci d'avance,

Dernière modification par LeopoldBloom (10-07-2020 07:47:11)

Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

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