Problème de riche

EER · #1 26-07-2020 08:45:55

Bonjour à tous,

Premier message sur le forum, j'espere que je serai assez clair.

Je suis face à un dilemme :

J'ai un crédit sur un appartement à cashflow positif (minim).

J'ai l'opportunité de :

- Solder ce crédit et de multiplier mon cashflow
- D'acheter une nouvelle unité locative

Mon but étant de développer le plus gros revenus passif à moyen terme.

Je voudrais avoir l'avis d'investisseur chevronné sur les différentes stratégies utilisées sur le moyen/long terme.
Quelles seraient les questions que vous vous poseriez pour répondre à cette équation ?

Bonne journée à tous

grmff · #2 26-07-2020 09:31:19

Si vous mettiez quelques chiffres, on pourrait développer des scénarios moins tarte à la crème...

Himura

EER · #3 26-07-2020 09:47:13

Bonjour,

effectivement sans les chiffres ...

remboursement de 70k pour un cashflow de 350 euros/mois

Ou investissement dans une autre unité locative.

Bien à vous,

grmff · #4 26-07-2020 10:23:21

Où investissez vous?
Quelle est la valeur de l'appartement que vous avez?
Quelle épargne mensuelle faites vous actuellement?

grmff · #5 26-07-2020 11:04:58

Une règle que je poserais pour augmenter mon patrimoine, c'est d'emprunter le plus possible. Qui paie ses dettes s'enrichit. Plus vous empruntez, plus vous remboursez et plus vous augmentez votre patrimoine. En réalité, plus vous empruntez, plus vos locataires remboursent vos dettes...

Donc, sans avoir de chiffre, je dirais que, si votre but est d'augmenter votre patrimoine, il convient d'acheter une unité supplémentaire.

Reste à voir si:
- votre banquier vous le permet
- vous avez la capacité en temps de gérer plus d'unités
- la relation propriétaire - locataire vous convient (plus d'unités = plus de contact. Unités plus petites = plus rentables mais aussi plus de rotation donc plus de relation avec les lcoataires)
- vous êtes dans une région qui le permet, ou vous acceptez de vous déplacer dans une région qui le permet. Pas sûr qu'à Knokke-le-Zoute, vous dégagiez un cash flow.
- vous acceptez que le cash flow dégagé soit faible par unité. Question d'équilibre cash flow - remboursement
- vous n'êtes pas trop âgé pour réfléchir comme cela. A partir d'un certain age, on a besoin de cash pour payer les études des enfants par exemple. Et un peu plus tard, on en a besoin pour leur donner un coup de pouce pour s'installer. Et un peu plus tard, à la pension, on ne pense plus à augmenter son patrimoine, mais à en profiter. Bref, on n'investit pas pareil à 20, 30, 40, 50 ou 70 ans.
- quelle est votre aversion au crédit?
- quel est le risque que vous acceptez de supporter

Aujourd'hui, je me rends compte que mes calculs étaient corrects: je pouvais acheter et dégager du cash flow. Sans limite. Et mon banquier ne m'a jamais freiné. C'est moi qui freinait, par excès de prudence. C'était con. J'aurais dû en faire deux fois plus... trois fois plus. Cent fois plus. Mon banquier me suivait, et tout fonctionnait. Je ne referai pas mon passé (et j'aurais tort de m'en plaindre big_smile ) Mais si ce constat peut vous aider...

rexou, Himura, Jeremy, Sherlock

grmff · #6 26-07-2020 11:13:59

Si votre but est de développer le plus gros revenu locatif possible, il vous faut définir ce que vous appelez revenu, et ce que vous appelez moyen terme.

Si pour vous, le revenu est ce qui augmente votre patrimoine, le raisonnement ne sera pas le même que si revenu = cash flow disponible.
Si le moyen terme, c'est 5 ou 10 ans, ce ne sera pas pareil non plus.

Avec 70.000€, vous pouvez allez voir votre banquier, demandez une reprise d'encours sur le bien existant pour payer les frais de notaire et droit d'enregistrement, et acheter un immeuble de 4 unités à 200.000€ en 15 ans qui vous apportera du cash (un peu) directement sans y avoir mis un euro.

Et vous assignez 35.000€ pour un 2e bien de rapport qui vous apportera encore un peu de cash flow, et beaucoup de remboursement.
Et rebelote pour un 3e. Quand vous voulez plus de cash flow, et plus de tranquilité, au bout de 10 ans, vous revendez le premier immeuble, récupérez les 100.000€ que les locataires ont remboursé, et remboursez anticipativement le prêt du 2e. Et vous avez un cash flow que vous n'imaginiez pas au début de notre entretien.

EER · #7 27-07-2020 21:04:37

Bonsoir et merci pour vos réponses,

J'investis dans la province du Lux.
Profil pas très risqué ( c'est la raison pour laquelle je songeais à rembourser anticipativement plutot que de réemprunter) mais je souhaite quand meme multiplié les opérations. Rembourser ce bien me rapporterais plus de cashflow que d'enchainer une nouvelle opération ( à moyen terme je comprends que multiplié à plus de sens, à court terme j'encaisse un cashflow de suite)
Moyen terme à 10 ans.
Valeur de l'appartement. Je dois faire faire venir un expert mais aux alentours de 90k. Raison pour laquelle un crédit d'encours n'a pas lieu de d'être ( je pense).

Votre banque vous a suivi pour cb de biens ( valeur) en cb de temps ?
Sur quelles types d'unités avez vous un cashflow supérieur et selon quelle exploitation ( nue, longue durée ?)
Si je comprends bien, le crédit d'encours : j'utilise la partie déja remboursée pour enchainer une autre opération ( pour le frais de notaire notamment) ?

Bonne soirée

E

mhj · #8 27-07-2020 21:14:42

Bonsoir,

Comme ca on ne sait pas savoir sans chiffre, tout depend, de vos credits de ce que vous avez, de ce que vous envisagez d acvheter, et cobien il rapporte

Bav

MHJ

mhj · #9 27-07-2020 21:16:35

J oubliais, attention de ne pas mettre votre dernier sous pour prevoir une pomme pr la soif ou en cas d ecoup dure ou inattendu

grmff · #10 27-07-2020 22:24:02

En résumé:
- un bien d'une valeur de 90.000€ avec un solde restant dû de 70.000€ (donc achat il y a moins de 5 ans, je suppose)
- 70.000€ de cash
- investissement pour augmenter votre patrimoine à un horizon de 10 ans
- province du Luxembourg.

Si votre objectif est à 10 ans, ne lachez pas votre cash. Multipliez les opérations avec injection du moins de cash possible. Un cash flow direct de 350€ vaut moins qu'un remboursement hypothécaire de 1000€.

Pour ma part, ma situation ne sera pas comparable à la vôtre. J'investis depuis longtemps, mon ratio dette patrimoine n'a rien à voir avec le vôtre, mon expérience non plus, et mon banquier n'est pas le vôtre non plus. Et lors de mon dernier crédit, la situation n'était pas celle d'aujourd'hui, pour une ville et région différente de la vôtre. La comparaison ne va pas vous aider. Montez une marche à la fois, un investissement à la fois, sans hésiter.

Ma méthode a toujours été "acheter et attendre". J'ai acheté des biens à cash flow positif, avec un ratio d'emprunt entre 80 et 110%, pour une durée entre 15 et 20 ans, avec des taux d'emprunt entre 1.7% et 8%. Il m'est arrivé de revendre un gros paquet pour ré-investir en changeant de ville. J'ai commencé avec un 3 chambres, puis 6, puis des kots, puis des immeubles à Charleroi. J'en suis à des (immeubles de) studios meublés. Je ne sais pas jusque combien de crédit encours j'ai eu. Mais au total, cela a été beaucoup plus que mon premier salaire. Dès le 2e crédit.

EER · #11 28-07-2020 20:41:07

Encore merci pour les réponses,

Par simple curiosité, en cb de temps avez vous pu dégager un cashflow équivalent à vos dépenses mensuelles ?

Vous ne pratiquez que de la longue durée ?

N'avez vous pas du passer en socièté à un certain point ?

votre stratégie m'intéresse, pourriez vous développer

Bonne soirée

panchito · #12 28-07-2020 21:03:51

Je ne dirais jamais que c'est un problème de "riche".

Un vrai riche, n'a pas besoin d'emprunter, et donc passe toujours avant tous les autres candidats acquéreur, puisqu'il n'a pas inséré de clause suspensive pour l'obtention d'un prêt dans son offre.

Personnellement j'investis énormément pour le long terme dans des fonds et des actions de qualité. Dès qu'un certain palier est atteint, j'écrême et achète un bien neuf, sur plan, donc que je peux payer par tranche.

PEB A, locataires de très haute qualité, zéro soucis...

grmff · #13 28-07-2020 21:16:19

Je en sais pas en combien de temps j'ai commencé à dégager un cashflow plus important que mon salaire. Quand j'ai commencé, je n'imaginais pas où cela me mènerait. Je dirais qu'en 15 ans, mes activités professionnelles sont devenues superflues, mais en plus de la bonne stratégie, j'ai eu un coup de pouce de la Chance.

J'ai toujours pratiqué de la longue durée. J'achète avec l'argent de la banque, je rembourse la banque avec les loyers. Aujourd'hui, je vis sur la différence. Et j'attends. Jusqu'ici, j'ai toujours réinvestis mon cash disponible dans de la brique. Cependant, je n'ai jamais conservé un bien jusqu'au bout de son crédit.

Je ne suis pas en société.

Et je ne sais pas si ces éléments, qui sont relativement anciens, pourront vous aider. Je dirais juste que l'immobilier n'est pas une roulette ou tout le monde perd sauf un ou deux chanceux qui tirent le gros lot. C'est une manière de voir et de calculer un chemin, dont on dévie systématiquement pour en faire plus. Et où, si on ne se trompe pas trop, avec un peu de sueur et d'effort, avec le parcours d'une courbe d'apprentissage plus ou moins longue et plus ou moins douloureuse, on gagne quasi à tous les coups. Ceux qui perdent à coup sur sont ceux qui n'y jouent pas.

EER · #14 29-07-2020 17:55:56

Merci pour vos réponses.

L'investissement dans du neuf générant du cashflow positif nécessite un apport non négligeable. Plutot difficille de commencer par la il me semble. Les plus petites unités à rafraichir me semble être une meilleurs approche pour débuter.

Pourquoi n'avoir jamais garder un bien jusqu'à la fin du prêt ? augmenter sa mise pour réinvestir ? N'est il pas judicieux de garder aussi dans son parc des biens rembourser complètement ( diminution de risque) ?

Je vais me renseigner sur les crédits d'encours.

Par simple curiosité et pour, probablement, me faire saliver; pourriez-vous me dire de cb d'unités se compose vos patrimoines ?

Avez-vous également investis dans garages ?

Passez une bonne après midi

E

panchito · #15 29-07-2020 18:13:11

EER a écrit :

Avez-vous également investis dans garages ?

Dès que vous investissez dans un garage seul (non couplé à un bien d'habitation) vous devez être assujetti à la TVA.

Donc personnellement j'achète des biens neufs avec garage et cave. Là pas de soucis...

grmff · #16 29-07-2020 22:08:35

Bonjour
L'achat d'un bien neuf n'a jamais réussi à rentrer dans mon schéma d'investissement (achat avec l'argent des banques, remboursement avec les loyers) Les biens que j'ai acheté avaient toujours un rendement tel que les loyers auraient couverts un prêt total, les charges et les impôts. Avec un bien neuf, cela ne le fait pas.

Pourquoi je n'ai jamais gardé un bien jusqu'à la fin? Cela ne fait pas partie d'un schéma, d'un plan ou d'une méthode. Cela s'est mis comme cela. En 20 ans, il se passe beaucoup de choses et cela s'est mis comme cela.

Quant au patrimoine et au nombre d'unité, vous comprendrez que je ne tiens pas à m'étaler sur le sujet. C'est inutile et ne vous apporterait rien. Inutile de saliver. C'est se retrousser les manches qu'il faut... et foncer.

Je n'ai pas investi dans des garages. J'en ai un, attaché à un immeuble, que je garde comme réserve à brol et que je ne loue pas et ne louerai pas.

EER · #17 30-07-2020 18:59:43

Encore merci à tous pour vos réponses,

Quelles ont été les plus grosses difficultés que vous ayez rencontrées ?
Si vous deviez recommencer à 0, que changeriez vous ? De quels conseils auriez vous eu besoin ( à part, achete plus d'après ce que j'ai compris wink

Bonne soirée à tous

E

panchito · #18 30-07-2020 19:14:05

EER a écrit :

Quelles ont été les plus grosses difficultés que vous ayez rencontrées ?

Le plus gros problème en Belgique c'est que c'est un pays de propriétaires. Donc contrairement à l'Allemagne, qui est un pays de locataires, en Belgique il y a 75% à 80% de gens qui sont propriétaires.

Donc ce qui reste, à part les expats, bien entendu, sont des gens laissés pour compte, qui n'ont pas de revenus du travail suffisants ou suffisamment stables que pour convaincre un banquier. Il leur reste à convaincre des bailleurs...

Bim · #19 31-07-2020 10:34:47

panchito a écrit :

EER a écrit :
Quelles ont été les plus grosses difficultés que vous ayez rencontrées ?
Le plus gros problème en Belgique c'est que c'est un pays de propriétaires. Donc contrairement à l'Allemagne, qui est un pays de locataires, en Belgique il y a 75% à 80% de gens qui sont propriétaires.
Donc ce qui reste, à part les expats, bien entendu, sont des gens laissés pour compte, qui n'ont pas de revenus du travail suffisants ou suffisamment stables que pour convaincre un banquier. Il leur reste à convaincre des bailleurs...

Je trouve ce tableau un peu fort pessimiste car il dépeint toute la clientèle de locataires comme des précarisés. En effet, la Belgique, comme la France, fait partie des pays où culturellement les gens ont plus tendance à être propriétaires de leur logement. Dans les pays anglo-saxons, on trouve la situation inverse. Néanmoins, parmi les "laissés pour compte", on trouve aussi des gens qui ont les moyens d'être propriétaires mais qui ne le sont pas par choix (possibilité assumée de mobilité personnelle/professionnelle), des jeunes actifs qui préfèrent louer leur premier logement afin d'épargner et de disposer d'un capital plus conséquent pour un achat immobilier futur, etc... La clientèle locative n'est pas constituée que de précarisés qui ne peuvent que fantasmer sur le monde merveilleux des propriétaires immobiliers.

PIM

panchito · #20 31-07-2020 10:39:44

BIM a écrit :

Néanmoins, parmi les "laissés pour compte", on trouve aussi des gens qui ont les moyens d'être propriétaires mais qui ne le sont pas par choix (possibilité assumée de mobilité personnelle/professionnelle), des jeunes actifs qui préfèrent louer leur premier logement afin d'épargner et de disposer d'un capital plus conséquent pour un achat immobilier futur, etc..

Oui j'en ai aussi quelques uns dans ces catégories mais ils demeurent rares.

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