Syndic bénévole - rémunération

Phil81 · #1 11-08-2020 20:46:56

Bonsoir,

Certains d'entre vous sont des syndics bénévoles. Ce statut permet néanmoins d'être rémunéré. (ça ne pose aucun problème fiscal ou social si on est déjà indépendant)

Lorsqu'il s'agit d'une petite copropriété de 3 ou 4 lots --> je comprends qu'on le fasse gracieusement. Mais lorsqu'il s'agit d'une copropriété d'une dizaine de lots avec des mauvais payeurs et des problèmes de compta et d'ascenseur à régler. c'est tout autre chose. Je sais aussi par expérience que ce qui est gratuit n'a pas de valeur et que je serai contacter pour oui ou pour un non.

Quelle est votre position concernant vos défraiements pour ce type d'ACP

Bonne soirée,

Phil

GT · #2 11-08-2020 20:53:16

Phil81 a écrit :

Bonsoir,
Certains d'entre vous sont des syndics bénévoles. Ce statut permet néanmoins d'être rémunéré. (ça ne pose aucun problème fiscal ou social si on est déjà indépendant)

A ma connaissance, les dispositions favorables, fiscales et sociales, concernant le bénévolat ne s'appliquent pas aux syndics bénévoles.

Pourriez-vous en dire davantage ?

Dernière modification par GT (11-08-2020 20:56:11)

Phil81 · #3 11-08-2020 21:04:24

GT a écrit :

Phil81 a écrit :
Bonsoir,
Certains d'entre vous sont des syndics bénévoles. Ce statut permet néanmoins d'être rémunéré. (ça ne pose aucun problème fiscal ou social si on est déjà indépendant)
A ma connaissance, les dispositions favorables, fiscales et sociales, concernant le bénévolat ne s'appliquent pas aux syndics bénévoles.
Pourriez-vous en dire davantage ?

je n'ai pas dit qu'elles étaient favorables mais qu'il n'est pas interdit de facturer et de le déclarer en code 1600 et 1606. le terme syndic bénévole vient en opposition de professionnel (inscrit à l'ipi). et ne doit pas être compris comme gratuit.

rexou · #4 11-08-2020 22:10:53

Perso, syndic bénévole dans une copro de 13 lots plus les garages dont certains à des cp extérieurs à l'immeuble.

Je facture des "frais administratifs" forfaitaires de 11 euros mensuels par appartement et 5 euros mensuels pour les garages dont le propriétaire ne possède pas d'appartement dans l'immeuble. Ceci comprend absolument tout, y compris les frais d'AG par exemple. J'exempte les biens dont je suis proprio. Il n'est pas question d'un "revenu fiscal". Ce sont des frais forfaitaires payables une fois par an.

Chauffage commun, ascenseur, plusieurs réfractaires à la notion de "paiement"... C'est cela le problème. Les mauvais payeurs.

J'envisage une modification pour le prochain exercice : Les frais administratifs forfaitaires seront doublés et tous les cp qui paient régulièrement leurs provisions et régularisation bénéficieront d'une réduction de 50% pour "comptabilité simplifiée". Avec mes 30% de quotités et les quelques payeurs réguliers cela ne posera pas de problème. Reste à savoir si cela aura un effet positif sur les récalcitrants. Cela ne me fera de toutes façons pas de mal, quoi qu'il en soit.

Mes frais administratifs ne sont en aucun cas un revenu.

grmff · #5 11-08-2020 22:18:19

Un bénévole, par définition, travaille gratuitement.

Vous devriez dire un syndic copropriétaire...

Je suis effectivement syndic copropriétaire. Et bénévole. Avec mes 95% de quotités, ce ne serait pas intelligent de facturer...

rexou

rexou · #6 11-08-2020 22:57:03

grmff a écrit :

Un bénévole, par définition, travaille gratuitement.
Vous devriez dire un syndic copropriétaire...
Je suis effectivement syndic copropriétaire. Et bénévole. Avec mes 95% de quotités, ce ne serait pas intelligent de facturer...

Un syndic qui reçoit un défraiement forfaitaire pour frais administratifs n'est pas rémunéré. Mais je vous accorde le choix de la terminologie dans la mesure où cela n'a pas d'impact fiscal. ^^

Par contre... ben oui, vous pourriez facturer. Et exempter vos quotités, ce qui serait parfaitement légitime. Et pas bête, tout compte fait, même si peut-être un peu mesquin.

Je conçois que cela ne va pas vous enrichir beaucoup (plus). Mais cela peut contribuer à décider l'heureux propriétaire des 5% à vendre. Peut-être même que vous seriez acheteur à bon prix ? devil

Phil81 · #7 11-08-2020 23:56:51

rexou a écrit :

Perso, syndic bénévole dans une copro de 13 lots plus les garages dont certains à des cp extérieurs à l'immeuble.
Je facture des "frais administratifs" forfaitaires de 11 euros mensuels par appartement et 5 euros mensuels pour les garages dont le propriétaire ne possède pas d'appartement dans l'immeuble. Ceci comprend absolument tout, y compris les frais d'AG par exemple. J'exempte les biens dont je suis proprio. Il n'est pas question d'un "revenu fiscal". Ce sont des frais forfaitaires payables une fois par an.
Chauffage commun, ascenseur, plusieurs réfractaires à la notion de "paiement"... C'est cela le problème. Les mauvais payeurs.
J'envisage une modification pour le prochain exercice : Les frais administratifs forfaitaires seront doublés et tous les cp qui paient régulièrement leurs provisions et régularisation bénéficieront d'une réduction de 50% pour "comptabilité simplifiée". Avec mes 30% de quotités et les quelques payeurs réguliers cela ne posera pas de problème. Reste à savoir si cela aura un effet positif sur les récalcitrants. Cela ne me fera de toutes façons pas de mal, quoi qu'il en soit.
Mes frais administratifs ne sont en aucun cas un revenu.

oui j'avais aussi pensé à cette logique pour les mauvais payeurs. à défaut de pouvoir appliquer des frais de rappels à imputation privative.

je pense à le faire pour cette ACP car le syndic est excessivement cher 27 eur/mois/lot hors facturation d'extras non demandés. En comptant les extras on est à 40eur/mois/lot. Et pour ce prix premium il ya encore pleins d'erreurs dans la compta et de suivi.

GT · #8 12-08-2020 07:00:42

Phil81 a écrit :

GT a écrit :
Phil81 a écrit :
Bonsoir,
Certains d'entre vous sont des syndics bénévoles. Ce statut permet néanmoins d'être rémunéré. (ça ne pose aucun problème fiscal ou social si on est déjà indépendant)
A ma connaissance, les dispositions favorables, fiscales et sociales, concernant le bénévolat ne s'appliquent pas aux syndics bénévoles.
Pourriez-vous en dire davantage ?
je n'ai pas dit qu'elles étaient favorables mais qu'il n'est pas interdit de facturer et de le déclarer en code 1600 et 1606. le terme syndic bénévole vient en opposition de professionnel (inscrit à l'ipi). et ne doit pas être compris comme gratuit.

Les codes 1600 et 1606 figurent dans la déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques, ex. d'imp. 2020, au cadre XVII "bénéfices d'entreprises industrielles , commerciales et agricoles"
Le bénéfice brut de l'exploitation sera déclaré au code 1600.
Les frais professionnels , autres que ceux déclarés aux codes 1620 et 1611 le seront au code 1606.

1. En quoi consiste concrètement le bénéfice d'un syndic non professionnel/bénévole à déclarer au code 1600 ?
2. Quels seraient les frais professionnels que ce syndic pourrait déclarer au code 1606 ? Pourriez-vous donner quelques exemples de ces frais ?

Si nécessaire,je fais remarquer qu'il ne faut pas confondre le régime fiscal de l'association des copropriétaires et celui du syndic . Par ailleurs, le syndic gère les fonds de l'ACP , fonds qui se trouvent sur un ou plusieurs compte en banque ouverts au nom de l'ACP.

grmff · #9 12-08-2020 08:09:43

Je ne pense pas que le syndic puisse facturer des honoraires différents pour chaque propriétaire. Si vous êtes syndic, vous facturez la copropriété et la copropriété répartit aux quotités. Pas question de faire gratuit pour l'un et moitié prix pour l'autre.

Dès lors, si je facture 1000 à la copropriété dont je possède 95% des quotités, je dois payer 950€ de la facture de 1000€ sans pouvoir avoir la moindre déduction, déclarer 1000€ de revenus et payer 500€ d'impôt. Dont perte de 450€ dans mon portefeuille, et coût de 50€ aux autres copropriétaires, qui sont majoritairement mes locataires. Ce serait idiot. (Voilà l'explication in extenso de mon bénévolat)

Quant à faire payer pour les dégoutter et qu'ils vendent, cela risque d'être compliqué. En effet, le propriétaire est grabataire et ne comprend plus rien. L'épouse du copropriétaire et sa fille (et belle-fille de l'épouse du copropriétaire) sont comme chien et chat. Le bien est loué et l'épouse est bien contente de toucher un peu plus de sous. Donc, pas pressée de faire vendre.

Donc, je patiente. Et comme leur locataire ne me fiche pas le brin, je laisse couler.

GT · #10 12-08-2020 08:42:11

Phil81 a écrit :

Bonsoir,
Certains d'entre vous sont des syndics bénévoles. Ce statut permet néanmoins d'être rémunéré. (ça ne pose aucun problème fiscal ou social si on est déjà indépendant)
Lorsqu'il s'agit d'une petite copropriété de 3 ou 4 lots --> je comprends qu'on le fasse gracieusement. Mais lorsqu'il s'agit d'une copropriété d'une dizaine de lots avec des mauvais payeurs et des problèmes de compta et d'ascenseur à régler. c'est tout autre chose. Je sais aussi par expérience que ce qui est gratuit n'a pas de valeur et que je serai contacter pour oui ou pour un non.
Quelle est votre position concernant vos défraiements pour ce type d'ACP
Bonne soirée,
Phil

Quelle différence établissez-vous entre "rémunération" et "défraiement"?

Fiscalement, la rémunération et le défraiement sont traités différemment.

Phil81 · #11 12-08-2020 09:17:36

GT a écrit :

Phil81 a écrit :
Bonsoir,
Certains d'entre vous sont des syndics bénévoles. Ce statut permet néanmoins d'être rémunéré. (ça ne pose aucun problème fiscal ou social si on est déjà indépendant)
Lorsqu'il s'agit d'une petite copropriété de 3 ou 4 lots --> je comprends qu'on le fasse gracieusement. Mais lorsqu'il s'agit d'une copropriété d'une dizaine de lots avec des mauvais payeurs et des problèmes de compta et d'ascenseur à régler. c'est tout autre chose. Je sais aussi par expérience que ce qui est gratuit n'a pas de valeur et que je serai contacter pour oui ou pour un non.
Quelle est votre position concernant vos défraiements pour ce type d'ACP
Bonne soirée,
Phil
Quelle différence établissez-vous entre "rémunération" et "défraiement"?
Fiscalement, la rémunération et le défraiement sont traités différemment.

Pour moi lorsqu'on parle d'un défraiement, il s'agit de notes de frais qui correspond parfaitement aux frais exposés et donc un montant qui ne peut pas être fixe.

grmff · #12 12-08-2020 09:37:32

Si vous mettez des notes de frais (timbres, papier, cartouches d'encre, enveloppe, produit de nettoyage, matériel de nettoyage, matériel de petites réparations, peinture, etc), ce sont des remboursements de frais propres à la copropriété. Ce n'est donc pas un revenu.

Personnellement, je ferais des notes de frais que je rentrerais dans la comptabilité de la copropriété et que je me rembourserais sur mon compte propre. Pas besoin de les déclarer, puisque ce n'est pas un salaire, ce sont des notes de frais.

Pouvez-vous en rajouter pour une location d'ordinateur, d'imprimante, un abonnement de téléphone à 21€ illimité, un forfait de frais divers et variés? C'est plus discutable. A discuter avec l'AG. Eventuellement à justifier par rapport au fisc...

grmff · #13 12-08-2020 09:45:07

Vous pouvez aussi décider que le contrat est à titre gratuit sauf pour.... les frais de rappel (15€) de mise en demeure (100€) de poursuite en justice de paix pour être payé (250€+ les dépens) de réponse au notaire (100€) de gestion de sinistre (15% du montant) de gestion de travaux (par tranche : 10% jusque 2000€, 5% entre 2000 et 10.000, et 2% au delà.)

Tout ce que vous facturez devient évidemment un "bénéfice" taxable. Avec le statut d'indépendant me semble-t-il.

PIM · #14 12-08-2020 09:52:17

Si syndic bénévole, ne pas oublier d’assurer sa RC (à prendre en charge par l’ACP)
(NB: si professionnel agréé IPI, c’est couvert dans le cadre de la police collective IPI)

Phil81, grmff

GT · #15 12-08-2020 11:10:27

Si syndic non professionnel (bénévole) ne pas oublier qu'il sera choisi par l'AG sur base d'une contrat qu'il aura présenté. Les parties ( le syndic et l'ACP)sont obligées de signer un contrat. Le syndic non professionnel n'est pas dispensé de cette obligation.
Prévoir dans le contrat ce qu'il en est non seulement des rémunérations du syndic non professionnel mais aussi des remboursements de frais et des défraiements permettra d'éviter tout malentendu.
art.577-8, C. civil
" Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale."

Mais je me suis écarté du post initial.

PIM · #16 12-08-2020 11:21:01

GT a écrit :

Mais je me suis écarté du post initial.

J’ai déjà vu de pires écarts (et je ne vous vise pas)

max11 · #17 12-08-2020 11:27:30

Si on met de côté la question du remboursement des frais consentis pour compte de la copropriété (qui sont toujours autorisés !) et, éventuellement, une petite indemnité complémentaire pour les faux frais (qui ne sera, en pratique, jamais contrôlée si elle est raisonnable).

Un syndic rémunéré est un syndic professionnel soumis à toutes les obligations d'un pro : inscription comme indépendant à la BCE, TVA, cotisations sociales trimestrielles, tenue d'une compta, impôts à payer, .... Je ne vois pas en vertu de quelle législation un syndic rémunéré pourrait échapper à tout cela tout en restant dans la légalité !

Et je ne sais pas ce que pense l'IPI d'un syndic (copropriétaire) rémunéré : est-il toujours autorisé comme syndic de son ACP ou devient-il un syndic pro avec obligation d'être agréé (IPI ou autres métiers acceptés) ?

rexou · #18 12-08-2020 11:44:55

grmff a écrit :

Je ne pense pas que le syndic puisse facturer des honoraires différents pour chaque propriétaire. Si vous êtes syndic, vous facturez la copropriété et la copropriété répartit aux quotités. Pas question de faire gratuit pour l'un et moitié prix pour l'autre.
Dès lors, si je facture 1000 à la copropriété dont je possède 95% des quotités, je dois payer 950€ de la facture de 1000€ sans pouvoir avoir la moindre déduction, déclarer 1000€ de revenus et payer 500€ d'impôt. Dont perte de 450€ dans mon portefeuille, et coût de 50€ aux autres copropriétaires, qui sont majoritairement mes locataires. Ce serait idiot. (Voilà l'explication in extenso de mon bénévolat)
Quant à faire payer pour les dégoutter et qu'ils vendent, cela risque d'être compliqué. En effet, le propriétaire est grabataire et ne comprend plus rien. L'épouse du copropriétaire et sa fille (et belle-fille de l'épouse du copropriétaire) sont comme chien et chat. Le bien est loué et l'épouse est bien contente de toucher un peu plus de sous. Donc, pas pressée de faire vendre.
Donc, je patiente. Et comme leur locataire ne me fiche pas le brin, je laisse couler.

Qu'est ce qui s'oppose à une facturation distincte pour différentes catégories de propriétaires ?
En quoi l'application de cette méthode serait-elle contraire à une disposition légale ?

- 1. Syndic et copro : le défraiement facturé se répartit entre tous les cp... sauf vous. Il est inepte de vous facturer vos propres services. Pour faciliter les choses (acte de base ou décision ag), la facturation se fait par lot et non selon les quotités. Chaque lot individuel est facturé en fonction de la part de travail fournie à son profit.

- 2. Facturation forfaitaire de 20 euros mensuels par lot par exemple. Le travail est bien sur moindre si chaque cp paie régulièrement sa contribution aux provisions et régularise ponctuellement. Il est donc parfaitement défendable d'accorder une remise du défraiement demandé pour administration simplifiée... la proportion de cette réduction est librement décidée en ag et sera parfaitement valable si non invalidée par un juge suite à un recours introduit dans les 4 mois par un cp.

Concernant vos 5% manquants... j'ai été interrompu en écrivant ce message par l'annonce du décès d'une voisine (87 ans). ^^

Phil81 · #19 12-08-2020 12:03:13

max11 a écrit :

Si on met de côté la question du remboursement des frais consentis pour compte de la copropriété (qui sont toujours autorisés !) et, éventuellement, une petite indemnité complémentaire pour les faux frais (qui ne sera, en pratique, jamais contrôlée si elle est raisonnable).
Un syndic rémunéré est un syndic professionnel soumis à toutes les obligations d'un pro : inscription comme indépendant à la BCE, TVA, cotisations sociales trimestrielles, tenue d'une compta, impôts à payer, .... Je ne vois pas en vertu de quelle législation un syndic rémunéré pourrait échapper à tout cela tout en restant dans la légalité !
Et je ne sais pas ce que pense l'IPI d'un syndic (copropriétaire) rémunéré : est-il toujours autorisé comme syndic de son ACP ou devient-il un syndic pro avec obligation d'être agréé (IPI ou autres métiers acceptés) ?

je ne vois pas bien ce que l'ipi peut faire. un copropriétaire est autorisé à le faire et la modalité ne les concerne pas. Un élément qui n'a pas été dit est la prise en charge de l'assurance. Si bénévole non rémunéré, l'assurance est pris en charge par l'ACP. Si rémunéré, à charge du syndic.

rexou · #20 12-08-2020 12:28:14

grmff a écrit :

Si vous mettez des notes de frais (timbres, papier, cartouches d'encre, enveloppe, produit de nettoyage, matériel de nettoyage, matériel de petites réparations, peinture, etc), ce sont des remboursements de frais propres à la copropriété. Ce n'est donc pas un revenu.
Personnellement, je ferais des notes de frais que je rentrerais dans la comptabilité de la copropriété et que je me rembourserais sur mon compte propre. Pas besoin de les déclarer, puisque ce n'est pas un salaire, ce sont des notes de frais.
Pouvez-vous en rajouter pour une location d'ordinateur, d'imprimante, un abonnement de téléphone à 21€ illimité, un forfait de frais divers et variés? C'est plus discutable. A discuter avec l'AG. Eventuellement à justifier par rapport au fisc...

Mais que vous êtes compliqué ! Outre le fait qu'une note de frais pourra toujours donner lieu à discussion et risque de donner lieu à des demandes de justifications variées, l'application d'un forfait est très simple. Chacun sait quelle sera sa contribution, sans surprises.

Fiscalement parlant, pour des montants minimes il est fort peu probable que le fisc établisse un redressement en cas de contrôle. Pour une petite copro, cela donne des frais totaux annuels qui ne dépasseront pas les 1000/2000 euros grand max. Pas de quoi déplacer l'ISI.

Phil81 a écrit :

Pour moi lorsqu'on parle d'un défraiement, il s'agit de notes de frais qui correspond parfaitement aux frais exposés et donc un montant qui ne peut pas être fixe.

Pas d'accord. Exemple (vécu récemment) : Porte motorisée d'accès à la cour bloquée le matin. Visite sur place et constat du besoin de remplacer deux charnières cassées. Contact avec le fabricant. Charnières en stock au magasin... à 30 km hors de Bruxelles. Déplacement au magasin pour achat. Payé 50 euros pour les deux charnières. Retour et placement (assez facile) des deux charnières. Porte opérationnelle en fin de journée.

Pour ma part, je facture les 50 euros correspondant à l'achat des charnières. Le reste est inclus dans mon défraiement forfaitaire. Tout le monde est heureux ! Un dépanneur serait venu une première fois, aurait commandé les charnières, et serait revenu (combien de jours plus tard?) pour réparer. A quel prix à votre avis ?

La cour conduit à 10 garages. Les garages dont le cp est extérieur à l'immeuble paient un forfait mensuel de 5€. Les garages liés à un appartement paient 11€, pour appartement et garage. Je pense doubler les montants réclamés et accorder une remise de 50% pour tous les cp qui ne sont pas en retard de paiement sur l'exercice. Ce que j'appelle une remise pour administration simplifiée.

Ma solution est un win-win dont je ne tire pas un profit financier. Le syndic fait ce que j'attends de lui (^^) et je n'ai pas de frais de gestion. Les autres cp sont aussi parfaitement gagnants. Jamais je n'accepterai de devoir justifier d'une note de frais quelconque. Même les frais d'ag (salle et boissons) sont inclus dans mon forfait. L'idée est de faire simple. Sans surprise. Au mieux des intérêts de chacun.

Phil81, max11

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