Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ?

Ely · #1 17-08-2020 18:43:51

Bonsoir,

Nous vendons notre maison par l'intermédiaire d'un agent Era, jusque là tout va bien, nous avons des acheteurs et sommes d'accord sur le prix (nous sommes un peu en dessous du prix du marché car nous avons déjà un autre projet en cours).
L'agence immobilière aide aussi les acheteurs à obtenir leur crédit chez Record Bank et nous tient informés, pour les revenus c'est ok.
La banque demande donc en toute logique une expertise, normal, mais car bien sur il y a un mais je ne comprends absolument pas ce qui s'est passé avec l'expert.
Jeudi il nous tél pour fixer rdv, nous demande aussi ce que nous avons comme plans et documents en notre possession, nous n'avons pas de plan (la maison date de 1939), pour le reste acte d'achat, urbanisme, cadastre, diagnostique tout est dans les mains de l'agent immobilier qui les a déjà présenté aux acheteurs lors de la signature de l'offre.
Nous expliquons cela à l'expert et donnons les coordonnées de l'agent, il nous dit qu'il va le contacter.
Ce matin l'expert arrive, il n'a absolument rien dans les mains, juste une feuille et un bic, le prix de la futur transaction n'est même pas juste (il est un peu au dessus de l'offre), nous avons appris par notre agent qu'il ne l'a pas contacté pour lui demander les fameux documents.
Lors de la visite hyper rapide il a juste prit quelques notes, posés une ou deux questions sur l'urbanisme, l'année de pose des vitrages, si la salle de bain existait déjà lors de notre achat ??????????
Juste quelques mesures de certaines pièces, pas toutes, deux photos.
En terminant il nous indique qu'il va établir et transmettre son rapport aujourd'hui mais sur quelles bases puisqu'il n'a toujours pas demandé les divers documents, il n'a même pas un métrage correct du terrain ou de la maison, je trouve cela extrêmement bizarre.
Nous avons bien sur essayé de savoir d’où venait le vent, il n'a rien voulu dire, juste qu'il devait faire des calculs, mais encore une fois sur base de quoi ?????
J'avoue être très anxieuse, je n'arrive pas à comprendre comment il peut évaluer la valeur de la maison avec si peu d'infos qui pourtant sont disponibles sur simple demande.
Merci d'avance de votre aide et conseils.

panchito · #2 17-08-2020 19:07:48

L'offre est signée. Donc il y a accord sur la chose et le prix et la vente est parfaite.

Maintenant, dans l'offre il y a surement une clause suspensive, de manière à ce que vos acheteurs puissent annuler leur offre au cas où ils n’obtiendraient pas un prêt hypothécaire.

C'est donc la banque des acheteurs qui envoie un expert pour savoir si au cas où vos acheteurs ne pouvaient pas remplir leurs obligations de payer les mensualités du prêt, quelle est la valeur vénale de votre bien. Qui vous dit que les acheteurs ou leur banque n'a pas transmis ou va transmettre toute la documentation?

Pourquoi vous tracassez-vous, il y a accord sur le prix et la chose.

Le seul risque c'est que les acheteurs que vous avez sélectionné, n'obtiennent pas de prêt, alors que vous avez accepté qu'ils insèrent ce type de clause suspensive dans leur offre.

Vous auriez choisi des candidats qui n'auraient pas eu besoin d'un prêt, vous n'auriez pas ce type de problème....

Dernière modification par panchito (17-08-2020 19:08:42)

rexou · #3 17-08-2020 19:22:02

Record Bank ??
N'existe plus pour ce que j'en sais.

Cela a été repris par ING depuis longtemps !

L'expert valorise le bien aussi -et surtout- en se basant sur les prix de vente de viens similaires dans les environs immédiats ces 5 dernières années. Le vitrage, les équipements, cela ne fait fluctuer que de peu la valeur estimée. Et si vous dites que vous vendez un peu sous le prix du marché, il ne devrait pas y avoir de problème.

panchito

GT · #4 17-08-2020 19:23:01

Vous êtes un tiers par rapport à la banque et à l'expert qu'elle a mandaté pour estimer votre bien.
C'est la banque qui estime la valeur de votre maison sur base d'un rapport de l'expert qu'elle a désigné.
C'est la banque (et non l'agence immobilière) qui détermine si les revenus des candidats propriétaires sont suffisants pour rembourser le prêt sollicité et payer les éventuels travaux suite à des infractions urbanistiques.
La banque communiquera sa décision au candidat acquéreur et non à vous.
L'expert n'a pas à répondre à vos questions sur la manière dont il remplit sa mission.

Dernière modification par GT (17-08-2020 19:25:19)

Epimoni · #5 17-08-2020 19:26:00

panchito a écrit :

L'offre est signée. Donc il y a accord sur la chose et le prix et la vente est parfaite.
Maintenant, dans l'offre il y a surement une clause suspensive, de manière à ce que vos acheteurs puissent annuler leur offre au cas où ils n’obtiendraient pas un prêt hypothécaire.
C'est donc la banque des acheteurs qui envoie un expert pour savoir si au cas où vos acheteurs ne pouvaient pas remplir leurs obligations de payer les mensualités du prêt, quelle est la valeur vénale de votre bien. Qui vous dit que les acheteurs ou leur banque n'a pas transmis ou va transmettre toute la documentation?
Pourquoi vous tracassez-vous, il y a accord sur le prix et la chose.
Le seul risque c'est que les acheteurs que vous avez sélectionné, n'obtiennent pas de prêt, alors que vous avez accepté qu'ils insèrent ce type de clause suspensive dans leur offre.
Vous auriez choisi des candidats qui n'auraient pas eu besoin d'un prêt, vous n'auriez pas ce type de problème....

Ce pimonaute veut juste vendre un bien pour en acheter un autre. C'est normal qu'il s'inquiète quand il comprend pas quelque chose et c'est à ça que ce forum sert, à aider les gens. Vous devez comprendre que ce forum est la pour aider et que toute le monde n'a pas votre expérience ni votre arrogance pour le coup. Arrêtez d'être aussi agressive avec les nouveaux pimonautes.

grmff, Jeremy, Sherlock

GT · #6 17-08-2020 19:31:09

rexou a écrit :

Record Bank ??
N'existe plus pour ce que j'en sais.
Cela a été repris par ING depuis longtemps !
L'expert valorise le bien aussi -et surtout- en se basant sur les prix de vente de viens similaires dans les environs immédiats ces 5 dernières années. Le vitrage, les équipements, cela ne fait fluctuer que de peu la valeur estimée. Et si vous dites que vous vendez un peu sous le prix du marché, il ne devrait pas y avoir de problème.

Je ne crois pas que la valeur retenue par l'expert mandaté par la banque pour estimer un bien suite à une demande de crédit hypothécaire soit la valeur du marché.

panchito · #7 17-08-2020 19:36:42

GT a écrit :

Je ne crois pas que la valeur retenue par l'expert mandaté par la banque pour estimer un bien suite à une demande de crédit hypothécaire soit la valeur du marché.

Bien sur que non!

L'expert détermine, comme je l'ai déjà dit, la valeur vénale qui est presque toujours inférieure à la valeur intrinsèque.

Valeur vénale, valeur intrinsèque: comment lire un rapport d'expertise?

panchito · #8 17-08-2020 19:42:35

GT a écrit :

Vous êtes un tiers par rapport à la banque et à l'expert qu'elle a mandaté pour estimer votre bien.
C'est la banque qui estime la valeur de votre maison sur base d'un rapport de l'expert qu'elle a désigné.
C'est la banque (et non l'agence immobilière) qui détermine si les revenus des candidats propriétaires sont suffisants pour rembourser le prêt sollicité et payer les éventuels travaux suite à des infractions urbanistiques.
La banque communiquera sa décision au candidat acquéreur et non à vous.
L'expert n'a pas à répondre à vos questions sur la manière dont il remplit sa mission.

Vous avez parfaitement raison!

D'habitude la clause suspensive indique que les acheteurs peuvent annuler leur offre s'ils peuvent prouver qu'au moins 3 banques leur ont refusé leur prêt hypothécaire dans un certain délai.

Pourriez-vous reproduire exactement la clause que vos candidats acquéreurs ont ajoutée à leur offre?

panchito · #9 17-08-2020 19:48:35

Sur le site Notaire.be vous trouvez un exemple de clause avec leurs commentaires

"La présente vente est conclue sous la conditions suspensive d'obtention par l'acquéreur, dans un délai de 4 semaines à compter de ce jour, d'un financement correspondant à 100% du prix de vente, aux conditions normales du marché."L'acquéreur est protégé par cette clause, mais pas le vendeur qui sera bloqué, et ne pourra plus vendre à un autre amateur. Pour cette raison, il risque de refuser cette condition.Il faudra dès lors veiller à respecter un certain équilibre en protégeant à la fois le vendeur et l'acquéreur. Le principe de cette condition suspensive est logique et nécessaire pour protéger l'acquéreur, mais il faudra le limiter dans le temps (par exemple 15 jours ou un mois) pour ne pas bloquer le vendeur trop longtemps. De même, le vendeur pourra demander une indemnité à l'acquéreur si le prêt n'est pas accordé, afin d'éviter de traiter avec des candidats-acquéreurs trop fantaisistes. Le vendeur pourra également demander la preuve de ce que l'acquéreur a fait toutes les démarches normales pour obtenir le prêt au taux du marché, et que la banque le lui a refusé.Cette clause doit donc être négociée et libellée avec le plus grand soin : il est fortement conseillé de la faire rédiger par un spécialiste. Il faut toutefois recommander à l'acquéreur de ne pas signer une clause suspensive d'après laquelle, s'il n'obtient pas son prêt lui-même, c'est l'agent immobilier ou le courtier du vendeur qui se chargera de l'obtenir : l'acquéreur n'aura donc plus le choix de l'organisme et dépendra uniquement de la bonne volonté du représentant du vendeur.

Que dit exactement la clause que vous avez acceptée?

rexou · #10 17-08-2020 19:51:58

Ines412 a écrit :

panchito a écrit :
L'offre est signée. Donc il y a accord sur la chose et le prix et la vente est parfaite.
Maintenant, dans l'offre il y a surement une clause suspensive, de manière à ce que vos acheteurs puissent annuler leur offre au cas où ils n’obtiendraient pas un prêt hypothécaire.
C'est donc la banque des acheteurs qui envoie un expert pour savoir si au cas où vos acheteurs ne pouvaient pas remplir leurs obligations de payer les mensualités du prêt, quelle est la valeur vénale de votre bien. Qui vous dit que les acheteurs ou leur banque n'a pas transmis ou va transmettre toute la documentation?
Pourquoi vous tracassez-vous, il y a accord sur le prix et la chose.
Le seul risque c'est que les acheteurs que vous avez sélectionné, n'obtiennent pas de prêt, alors que vous avez accepté qu'ils insèrent ce type de clause suspensive dans leur offre.
Vous auriez choisi des candidats qui n'auraient pas eu besoin d'un prêt, vous n'auriez pas ce type de problème....
Ce pimonaute veut juste vendre un bien pour en acheter un autre. C'est normal qu'il s'inquiète quand il comprend pas quelque chose et c'est à ça que ce forum sert, à aider les gens. Vous devez comprendre que ce forum est la pour aider et que toute le monde n'a pas votre expérience ni votre arrogance pour le coup. Arrêtez d'être aussi agressive avec les nouveaux pimonautes.

En l'occurrence, je ne sais pas où vous voyez de l'agressivité dans le message que vous pointez. Au contraire, l'intervenant devrait plutôt être rassuré par sa lecture. Maintenant, quand un acheteur demande une clause suspensive, le vendeur est bien contraint de subir une période d'incertitude (d'un mois généralement, et 6 semaines si l'acheteur s'adresse au fonds du logement).

Inès 412, quand on veut écouter de la musique, on ne tire pas sur le pianiste. Même si une note est parfois un peu plus haute qu'une autre.

panchito, Jeremy

Ely · #11 17-08-2020 19:55:36

Merci pour vos réponses.
Je connais bien le principe de la clause suspensive, elle est bien sur indiquée dans l'offre pour une durée de 15 jours, je n'ai pas eu d'amateur qui proposait une offre sans cette clause donc j'ai prit ceux dont le dossier financier était bon.
Les acheteurs n'ont pas introduit le dossier eux même, c'est une personne de l'agence qui s'occupe de leur demande et mon agent saurait je pense si les divers documents étaient communiqués, c'est cela qui me chiffonne, l'expert nous a posé des questions dont les réponses étaient dans les diagnostiques entre autre et lui même avait dit qu'il appellerait notre agent immobilier ce qu'il n'a pas fait.
Si comme le pense Rexou il se base surtout sur le prix de l'immobilier des environs on est totalement dans le bon mais je continue à m'étonner de son manque d'information par rapport au bien qu'il doit expertiser, peut il vraiment rendre un rapport sans ces infos ?

XTof.vl · #12 17-08-2020 20:12:05

L'expert peut avoir les données cadastrales (taille ±approximative) et il a visité et connait l'état général du bien + châssis, cuisine et salle de bain + nombre de chambres... Des choses simples à constater sur place.
Il va donc pouvoir comparer avec des bien équivalents en taille et situation.
Il enlèvera un pourcentage pour obtenir la valeur vénale.

C'est sa connaissance du marché qui fait sa valeur ajoutée.

Ne vous en inquiétez pas.

Ines412, rexou

panchito · #13 17-08-2020 20:12:14

Rexou a écrit :

En l'occurrence, je ne sais pas où vous voyez de l'agressivité dans le message que vous pointez. Au contraire, l'intervenant devrait plutôt être rassuré par sa lecture. Maintenant, quand un acheteur demande une clause suspensive, le vendeur est bien contraint de subir une période d'incertitude (d'un mois généralement, et 6 semaines si l'acheteur s'adresse au fonds du logement).
Inès 412, quand on veut écouter de la musique, on ne tire pas sur le pianiste. Même si une note est parfois un peu plus haute qu'une autre.

Merci Rexou. Pour moi pas l'ombre d'un seul mot qui soit agressif.
En tant qu'ingénieur je fournis des faits, des constatations, des chiffres, et des explications, des informations.

Sont-elles trop brutes de décoffrage et pas assez enjolivées? Peut-être, mais on est sur un site sérieux relatif à l'immobilier.

panchito · #14 17-08-2020 20:13:59

XTof.vl a écrit :

L'expert peut avoir les données cadastrales (taille ±approximative) et il a visité et connait l'état général du bien + châssis, cuisine et salle de bain + nombre de chambres... Des choses simples à constater sur place.
Il va donc pouvoir comparer avec des bien équivalents en taille et situation.
Il enlèvera un pourcentage pour obtenir la valeur vénale.
C'est sa connaissance du marché qui fait sa valeur ajoutée.
Ne vous en inquiétez pas.

Bien entendu, il est mandaté par la banque, ne fait probablement que cela et a certainement beaucoup d'expérience. Donc pas besoin de s'encombrer de tous ces papiers et dossiers pour estimer une valeur vénale.

Ely · #15 17-08-2020 20:20:19

GT, je sais que ce n'est pas l'agence qui décide de l'accord ou non du crédit, simplement dans cette agence une personne travaille à aider les acquéreurs pour leurs démarches dont celle d'obtenir le crédit et même si je ne connais bien évidemment pas les détails je sais que leur dossier est bon.
Pour ce qui est de la cause c'est en néerlandais ; bijzondere kenmerken : OV krediet 2 weken; c'est un formulaire d'offre standard de chez Era.

Pour le reste je ne demandais absolument pas à l'expert de détailler son rapport mais reste dubitative sur la façon dont l'expertise s'est déroulée, arriver sans même connaître le prix de vente exact est tout de même assez curieux il me semble.

panchito · #16 17-08-2020 20:21:45

Ely a écrit :

Les acheteurs n'ont pas introduit le dossier eux même, c'est une personne de l'agence qui s'occupe de leur demande et mon agent saurait je pense si les divers documents étaient communiqués, c'est cela qui me chiffonne, l'expert nous a posé des questions dont les réponses étaient dans les diagnostiques entre autre et lui même avait dit qu'il appellerait notre agent immobilier ce qu'il n'a pas fait.

C'est cela le danger: Tant vous que les acheteurs font une confiance aveugle à une agence immobilière (la même!) pour tout régler.

D'habitude, nous conseillons TOUJOURS tant au vendeur qu'à l'acheteur de tout confier à leur notaire de famille, même déjà pour rédiger l'offre.

Les frais n’augmentent pas puisque les 2 notaires doivent se partager les honoraires.

Mais au moins les intérêts (souvent opposés) des 2 parties sont défendus par leurs notaires respectifs!

Espérons que les acquéreurs n'ont pas signé de clause suspensive d'après laquelle, s'ils n'obtiennent pas leur prêt eux-mêmes, c'est l'agent immobilier qui se chargera de l'obtenir : l'acquéreur n'aura donc plus le choix de l'organisme....

Je l'ai déjà demandé au moins deux fois mais c'est la clé de voûte pour pouvoir résoudre votre problème: pouvez reproduire mot à mot la clause suspensive que les amateurs ont insérée dans leur offre afférent à l'octroi de leur prêt hypothécaire?

Dernière modification par panchito (17-08-2020 20:24:30)

Ely · #17 17-08-2020 20:22:52

Désolée, mon message à croisé les vôtres, je commence à mieux comprendre la manière dont il procède.

Ely · #18 17-08-2020 20:25:46

je viens de la mettre, juste une ligne dans l'offre "bijzondere kenmerken : OV krediet 2 weken", mais ils sont déjà ok avec le fait que ce soit l'agence qui introduise le dossier et au niveau financier il passe.

panchito · #19 17-08-2020 20:27:04

Ely a écrit :

arriver sans même connaître le prix de vente exact est tout de même assez curieux il me semble.

Ely, vous ne vous êtes pas donné la peine de lire l'article de l'Echo dont je vous avais envoyé le lien et qui explique sur une page ce que c'est que la valeur vénale?

Elle n'a rien à voir avec le prix de vente sur lesquels les parties se sont mis d'accord!

Ely · #20 17-08-2020 20:31:58

Oui je comprends bien la différence, mais avoir un chiffre erroné sur le seul papier qu'il avait est tout de même curieux, enfin ce n'est que mon avis.

Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ?

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