Urbanisme - Maison familiale subdivisée en plusieurs logements

abracadabra · #1 17-10-2020 21:42:00

Bonjour les Pimaunautes...ou Pimonautes....je ne sais pas trop ;-)

Allons droit au but

J'ai dans le viseur une maison de maître sur Liège en vue d'un investissement
Cet immeuble est subdivisé en 4 logements confortables, dans un état tout à fait correct, qui sont actuellement loués

Le service de l'uranisme n'est pas au courant de cette subdivision, l'immeuble ètant en habitation familiale

1ERE QUESTION ;-)
Peut on exiger du vendeur qu il regularise ? (moi j'imagine que non...)

2EME QUESTION
Si j'achète le bien en etant conscient qu il est en infraction urbanistique, quelles sont les conséquences et surtout les risques que j'encourre ?
La ville est elle informée de ce fait au moment de la vente ? Ou y a t il apres vente des contrôles de l'urbanisme ?

Merci déjà pour vos commentaires constructifs ;-)

Abracadabra

Himura · #2 17-10-2020 23:00:22

1) Oui, vous pouvez le demander, mais pas l'exiger comme ça. En somme, vous pouvez faire offre avec cette clause de mise en conformité. Peu de chance que ça soit accepté par contre, car ils vendent certainement moins cher sachant cela.
Donc s'ils régularisent, ça prendra du temps, et de l'argent. Ils augmenteront ensuite le prix de vente d'autant.

2) Quand on achète, on est subrogé en droits et obligations. Donc l'infraction urbanistique du bâtiment devient votre problème, sans autre discours.
La Ville n'en est pas informé telle quelle. Elle sait bien sûr, si elle le veut, qu'il y a un changement de propriétaire, mais n'enquête pas sur chaque acte notarié.
Par contre, Liège cherche à rentabiliser un maximum ces derniers mois/années, et se focalise fortement sur les hausses de précomptes immobiliers possibles.

Sur un achat ainsi, il ne faut pas parier sur la discrétion payante à long terme.
Prenez toutes les assurances possibles pour vous assurer que le bien est régularisable (domiciliations avant 1994, compteurs présents, etc.), subdivision architecturale évidente, parkings disponibles, ...

Personnellement, sans garantie de ce type, aucune chance que j'investisse dans ce qui pourrait devenir rapidement un bourbier suivi d'une perte.

abracadabra · #3 17-10-2020 23:52:41

Déjà merci pour ce partage

Quand vous palez de Bourbier, vous pensez à quoi ?

Actuellement il y a 4 logements qualitatifs dans une belle maison de Maître dans un quartier coté (Par étage, 1 Appart 1ch de 50à55m2, +grand jardin pour le rez + 1 cave par appart)
Liege appreciant la mixité dans le logement, je peux imaginer qu'en cas de demande deregularisation après achat ils me demandent de passer de 4 à 3 logements (duplex 2ou3 ch, et deux appart 1ch)....ce qui ne mettrait pas trop a mal ma rentabilité....

Dans le mot bourbier....on peut imaginer bcp plus grave que ca ??

panchito · #4 18-10-2020 06:28:13

Le bourbier c'est cela:
Le service de l'uranisme n'est pas au courant de cette subdivision, l'immeuble est une habitation familiale.

abracadabra · #5 18-10-2020 16:10:19

C'est toujours aussi radical ?

Pour le cas extrême de marchands de sommeil qui divise un immeuble en 50 studios d'une pièce de 10 m2 je pourrais comprendre....

Mais dans les faits, n'y a t il pas une attitude autre à l'urbanisme ?
Dans les faits, peu d'immeuble à vendre sont en règle. Si on suit la logique du "bourbier" ;-) Personne n'achète
Or ces immeubles se vendent

Merci aux autres pimonautes d'intervenir svp. Plus j 'ai d'avis, plus je sais prendre une décision en conséquence

Merciii et bon Dimanche

libra · #6 18-10-2020 16:19:21

abracadabra a écrit :

Merci aux autres pimonautes d'intervenir svp. Plus j 'ai d'avis, plus je sais prendre une décision en conséquence

La politique varie d'une commune à une autre. Dès lors seul des liégeois peuvent faire un retour d'expérience.

Par ailleurs, en cas de régularisation officielle, il faudra tenir compte des toutes dernières normes, des toutes dernières réglementations, ...

À Bruxelles (la région - RBC), dès qu'on ajoute un logement, il faut prévoir un local poussette, un local bicyclette, un local poubelle, ...

Francis

grmff · #7 18-10-2020 16:37:41

La bonne question est de savoir si la subdivision a été faite à un moment où aucun permis n'était nécessaire (avant 1994 je pense).
L'autre bonne question est de savoir le prouver.

Une des preuves éventuellement acceptable, c'est l'historique des domiciliations (difficile à obtenir à cause du RGPD). Une autre est l'existence de compteurs d'électricité et/ou de gaz antérieur à cette obligation de déclaration.

PIM · #8 18-10-2020 19:53:20

abracadabra a écrit :

Bonjour les Pimaunautes...ou Pimonautes....je ne sais pas trop ;-)

pimonaute (comme cosmonaute) : et c'est mentionné dans la colonne de gauche sous votre pseudo

Himura · #9 18-10-2020 21:48:44

Faites comme vous le sentez, évidemment.
Je vous partage juste la synthèse de mes expériences avec l'habitat liégeois - où il ne faut pas tenir compte que de la cellule urbanistique d'ailleurs.
Ne vous bercez pas d'illusions quant à la logique et à l'écoute possible de leurs agents. Ils suivent les directives, même destructrices. Ils ne sont pas là pour se poser des questions plus profondes.

Et quand on parle de preuves éventuellement acceptables, tenez compte du mot "éventuellement", d'ailleurs.

abracadabra · #10 18-10-2020 23:07:47

Merci

....je suis bien conscient de la situation

Lors de mon 1er investissement à Liège en 2014 j'ai eu la chance de pouvoir exiger du vendeur qu il prouve que les compteurs étaient bien placés avant 1994. Ce qu il a fait non sans difficulté. D'un autre côté je n'ai pas régularisé mais ai bien gardé au chaud la preuve ;-)
Mais a l'époque c'etait pour installer les bureaux de mon épouse dans un étage donc je devais être certain d'avoir qqch potentiellement en ordre

Ici, pour le nouvel investissement, je me sents prêt à prendre plus de risque mais pas trop quand meme
En tout cas je dois le calculer avant...

D'autres Liégeois dans la place ?? ;-)

Abracadabra......Pi-Mo-Nau-Te ;-)

PS : pour la petite histoire je viens de voir une belle maison bourgeoise de 180m2 subdivisée en 8 logements avec un total de 3 wc et 4 sdb....
je ne ferai pas de commentaire supplémentaire

Bim · #11 19-10-2020 15:51:10

Si la division a été faite avant 1994, l'immeuble n'est pas en infraction car à ce moment-là il n'était pas nécessaire d'avoir un permis d'urbanisme pour diviser un bâtiment en plusieurs logements. Le tout est de pouvoir confirmer que la division a eu lieu avant 1994 à l'aide de documents probants. Pour ma part, j'ai un immeuble divisé en plusieurs logements avant 1994 et je dispose d'une liste des domiciliations fournie par la service population de la ville ainsi qu'un attestation d'ores concernant la date de pose des compteurs de gaz. Mon notaire m'a conseillé aussi, comme autre preuve possible, des exemplaires de baux fournis par le(s) précédant(s) propriétaire()s qui remontent avant 1994. Pas facile à obtenir...
J'attire aussi votre attention sur le code wallon du logement. Même si les logements sont réglo vis-à-vis de l'urbanisme, ils peuvent être en infraction par rapport au code wallon du logement, notamment pour les superficies habitables. A vérifier aussi sur base des normes d'application à l'époque smile

Si la division a été faite après 1994 et sans permis d'urbanisme, il y a donc infraction. Deux possibilités pour vous mettre en règle :
1. Garder l'affectation en maison unifamiliale et supprimer les logements illégaux ==> le plus simple, le moins cher, mais le moins rentable pour la location sauf peut-être si maison louée en colocation
2. Déposer une demande de permis d'urbanisme pour la création des logements ==> le plus téméraire. Selon la politique logement de la ville, il se peut que la demande soit refusée (pas assez de places de parking dans la rue, volonté des autorités de conserver une offre de maisons unifamiliales dans le quartier, etc.). Comme vous créerez des nouveaux logements, ceux-ci devront être aux normes actuelles ==> Préparez-vous à de très gros travaux : remplacement des escaliers et planchers en bois par du béton, portes coupe-feu, gyproc RF30 pour les plafonds et cloisons, création d'un local poubelles, d'un local vélos/pousettes, entrée accessible pour les personnes à mobilité réduite, normes PEB minimales à respecter, etc...

Il y a quelques années, j'étais intéressé par une maison divisée en 2 appartements avec compteurs séparés (eau, gaz et élec). Ceux-ci étaient corrects, assez spacieux, pas de gros travaux (juste un peu de rafraichissement) à prévoir... Lorsque le vendeur m'a présenté les attestations de conformité des installations de gaz et d'électricité, celles-ci dataient de 1998. Un petit tour à l'urbanisme de la ville a suffi pour me refroidir de tenter une régularisation, vu l'importance des travaux demandés. Et surtout qu'après création d'un local poubelles, d'un local pour vélos et poussettes et d'un entrée adaptée à des PMR, il ne restait plus assez de surface au rez-de-chaussée pour avoir un logement qui respecte la surface minimum demandée par le code wallon du logement...

Il existe des immeubles anciens en ordre urbanistiquement... Ils sont certes peu fréquents... mais ils existent smile

PIM

abracadabra · #12 16-11-2020 23:49:45

non non je ne vous ai pas oublié ;-)

Merci pour vos réactions qui ont alimenté ma réflexion

c'est mon banquier qui a tranché....
Dans le plan financier à présenter au comité de crédit, si le bien d'investissement n'est pas order urbanistiquement, la banque refuse de tenir compte des loyers comme revenus futurs...harghhhhhh.....damned.....
Autant vous dire qu'il faut pour contrer cette regle interne un "certain" capital disponible...que je n'ai pas

Idée abandonnée....je en suis pas crésus et je ne veux pas me compliquer la vie...j ai me les choses simples ;-)

Mon offre vient d'être acceptée sur une maison unifamiliale 2 chambres dans un quartier relativement bien coté, avec garage, terrasse et grand jardin...le tout sans travaux ;-)

Encore merci pour vos commentaires !!!

Bizettes masquées les PIMonautes ;-)

PIM

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