Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

Himura · #1 17-11-2020 13:40:46

rodes a écrit :

J'ai ue a faire 2 fois aux inspecteurs de la RW.
Les 2 loc aussi en JDP pour non paiement.
Le JDP s'en f...ait de ce que la RW écrit, et n'est pas interessé par leur rapport.
Dans le premier cas je n'était pas présent. L'inspecteur a pris tout ce que le locataire a dit comme étant vrai, sans prendre la peine de vérifier. Il a aussi trouvé de la "merulle" sur un plafond en béton! Pour ce qui est de l'electricité, aucun problème relevé alors que le locataire avait arraché des prises, donc danger. L'habitation a été déclaré inhabitable par l'inspecteur, la RW a informé le bourgemestre qui n'en a rien fait.
Je suis parvenu a corriger tout les problemes en ne faisant rien, puisque rien n'etait vrai.
Dans le 2eme cas, l'inspecteur RW a regardé soigneusement les fils electrique puisque le loc c'est paint de l'installation electrique. Il y avait des fils électrique dénudé puisque pas de lustre/point lumineux installé, avec des toiles d'arraigné dessus. L'inspecteur ne m'a pas demandé le rapport électricité, je le lui ai pas fourni de ma propre initiative puisque pas conforme (pas de schemas, ...). La remarque dans le rapport etait que le cablage etait a refaire. Une fois la locataire parti j'ai fait les schemas et qqs petites reparations, nouveau controle electrique positif sans remplacer un seul cable. Et l'inspecteur du controle electrique a pris la peine de mesurer tout les prises.

Il faut quoiqu'il arrive bien distinguer la démarche de salubrité (RW et commune) et celle de la justice.

Les inspecteurs (RW, mais selon les villes, le niveau communal peut aussi en envoyer) n'ont pas vraiment d'expertise, et jugent uniquement la situation telle qu'elle est. Pas les causes de cette situation.
Le gros problème derrière cela, c'est que les conséquences de ces inspections sont énormes, vu qu'ils invitent (de mon expérience) systématiquement le bourgmestre à menacer ou à prendre directement un arrête d'inhabitabilité de l'immeuble.
Que ça soit causé par un locataire ou non, ne les intéresse nullement.
Le seul recours est... le Conseil d'Etat.

Vous voyez vite venir le bazooka et les mesures disproportionnées, la pénibilité de la communication aux administrations, et tout le toutim.

Il y a des réactions terriblement différentes d'une administration communale à l'autre (officiellement d'un bourgmestre à l'autre).

Et il y a des prises en compte très différente de ces rapports de salubrité par les juges de paix également.
Je peux dire qu'à Liège, j'ai souvent entendu, lors des audiences de personnes me précédant, que les juges remettaient l'affaire au rôle pour attendre et disposer de ces rapports. C'est donc pour bien en prendre compte.

rodes · #2 17-11-2020 11:52:38

J'ai ue a faire 2 fois aux inspecteurs de la RW.
Les 2 loc aussi en JDP pour non paiement.
Le JDP s'en f...ait de ce que la RW écrit, et n'est pas interessé par leur rapport.

Dans le premier cas je n'était pas présent. L'inspecteur a pris tout ce que le locataire a dit comme étant vrai, sans prendre la peine de vérifier. Il a aussi trouvé de la "merulle" sur un plafond en béton! Pour ce qui est de l'electricité, aucun problème relevé alors que le locataire avait arraché des prises, donc danger. L'habitation a été déclaré inhabitable par l'inspecteur, la RW a informé le bourgemestre qui n'en a rien fait.
Je suis parvenu a corriger tout les problemes en ne faisant rien, puisque rien n'etait vrai.

Dans le 2eme cas, l'inspecteur RW a regardé soigneusement les fils electrique puisque le loc c'est paint de l'installation electrique. Il y avait des fils électrique dénudé puisque pas de lustre/point lumineux installé, avec des toiles d'arraigné dessus. L'inspecteur ne m'a pas demandé le rapport électricité, je le lui ai pas fourni de ma propre initiative puisque pas conforme (pas de schemas, ...). La remarque dans le rapport etait que le cablage etait a refaire. Une fois la locataire parti j'ai fait les schemas et qqs petites reparations, nouveau controle electrique positif sans remplacer un seul cable. Et l'inspecteur du controle electrique a pris la peine de mesurer tout les prises.

copropriétaire engalère

Bim · #3 16-11-2020 09:55:58

Himura a écrit :

Bim a écrit :
bam a écrit :
Des nouvelles du projet.
Après renseignement notre homme à déjà fait la une de la presse locale pour harcèlement de la police (rien que ça) et à déjà été reconnu dérangé par un psychiatre....
Mauvaise nouvelle pour les propriétaires actuel, cet homme à déjà écumé les communes voisines, son mode opératoire, être payé par le cpas, laissé reconduire tacitement un bail de 1 an, attaquer les proprio pour différents problèmes, et sans laisser le temps au propriétaire de se retourner sur ce qui lui arrive, demander l'intervention de la région wallone pour faire reconnaitre son logement ou l'immeuble de logement insalubre.
(tout est bon, déviation de sa cheminée chez le voisin pour faire monter le taux de co dans le logement, verrouillage par ses soin d’armoire électrique, modification de l'installation pour les rendre non conforme, attaquer sur la trop faible proportion entre vitrage et surface au sol. un ancien mur recouvert avec un matériaux contenant de l'amiante etc...)
Une foi fait reconnaitre inhabitable, il attaque le propriétaire en justice pour se faire rembourser des 2 années de loyer.
couler la belle vie dans un nouveau logement à faire à nouveau reconnaitre insalubre.
L'état des lieux d'entrée détaillé et avec photos ne pourrait-il pas constituer une preuve comme quoi le logement a été remis de manière salubre au locataire ? Et que l'insalubrité est le fait d'actions de vandalisme et de dégradations volontaire du locataire qui n'agit pas en bon père de famille ?

J'imagine que vous n'avez jamais eu la chance d'avoir une inspection d'un agent technique communal ou de la RW.
Ces inspecteurs sont honnêtes, me semble-t-til, mais suivent des ordres de mission clairement et ouvertement à charge, et ne se préoccupent pas du tout des causes d'un problème, mais de la situation qu'ils visualisent.
Au propriétaire de faire en sorte que toute observation soit levée, dans un délai anormalement court, et peu importe comment ou pourquoi.
C'est un sujet dont on a très peu parlé sur le forum jusqu'ici - et heureusement pour les propriétaires (du moment que ceux-ci gèrent honnêtement leur bien, évidemment). Mais c'est réellement un problème énorme et des pouvoirs anormaux utilisés par l'administration (communale plutôt que régionale d'ailleurs).
D'expérience, c'est à Liège ville que le service de Santé et Sécurité est le plus incorrect.

Certes, je n'ai pas eu cette chance dans ma modeste expérience de bailleur... et j'espère ne pas avoir à la vivre big_smile
J'imagine que dans le cas où le locataire est responsable de l'insalubrité du logement, il faut se retourner contre lui en justice de paix pour obtenir la résolution du bail à ses tord + indemnisations pour les dégâts locatifs qui permettront de remettre le bien en état de salubrité afin que les observations de l'agent technique soient levées ?
Evidemment si le locataire est insolvable, ce sera aux frais du bailleur, comme pour tout dégât locatif fait par un locataire insolvable...

Pour en revenir au sujet initial, je partage l'avis de grmff : l'investissement locatif c'est du (très) long terme et il ne faut pas trop s'attarder sur un locataire problématique qui ne représentera que du "court terme" et un impact limité sur le rendement à long terme. Si vous avez les reins solides et vous sentez capable de gérer ce problème, vous pouvez en faire une opportunité (négocier à la baisse le prix du bien par exemple smile ). Les locataires "problématiques" peuvent parfois constituer de bonnes opportunités d'achat car ils peuvent décourager beaucoup d'acheteurs, faisant ainsi trainer la vente et mettant les potentiels intéressés en position de force pour négocier un rabais sur le prix smile J'ai vécu ce cas personnellement pour l'achat de mon premier bien de rapport où un des locataires n'était pas top (retards de paiement récurrents, mauvais entretien du bien, mauvaise compréhension de la loi et de ses obligations de locataire, mauvaise foi, etc...). Le bien tardait à se vendre (alors qu'en temps normal, un bien pareil serait parti très vite) et les amateurs qui visitaient le bien ne remettaient pas d'offre... Le vendeur était pressé de vendre... Après avoir attendu 5-6 semaines, j'ai remis offre 10% en-dessous du prix demandé, offre acceptée directement.
Ensuite gestion du problème de locataire : j'ai attendu 9 mois pour pouvoir lui remettre un préavis (il était en bail de courte durée), j'ai réussi à toucher les loyers qui étaient en retard sans passer par la case justice (mais pas les dégâts locatifs) et j'ai remis le bien en état ensuite. Au final, ma perte due aux travaux et à l'inoccupation s'est élevée à la moitié du rabais que j'avais eu sur le prix... J'ai donc été gagnant... Enfin, c'est plutôt ma ténacité et ma patience qui ont été récompensées big_smile

Himura · #4 14-11-2020 23:26:38

Bim a écrit :

bam a écrit :
Des nouvelles du projet.
Après renseignement notre homme à déjà fait la une de la presse locale pour harcèlement de la police (rien que ça) et à déjà été reconnu dérangé par un psychiatre....
Mauvaise nouvelle pour les propriétaires actuel, cet homme à déjà écumé les communes voisines, son mode opératoire, être payé par le cpas, laissé reconduire tacitement un bail de 1 an, attaquer les proprio pour différents problèmes, et sans laisser le temps au propriétaire de se retourner sur ce qui lui arrive, demander l'intervention de la région wallone pour faire reconnaitre son logement ou l'immeuble de logement insalubre.
(tout est bon, déviation de sa cheminée chez le voisin pour faire monter le taux de co dans le logement, verrouillage par ses soin d’armoire électrique, modification de l'installation pour les rendre non conforme, attaquer sur la trop faible proportion entre vitrage et surface au sol. un ancien mur recouvert avec un matériaux contenant de l'amiante etc...)
Une foi fait reconnaitre inhabitable, il attaque le propriétaire en justice pour se faire rembourser des 2 années de loyer.
couler la belle vie dans un nouveau logement à faire à nouveau reconnaitre insalubre.
L'état des lieux d'entrée détaillé et avec photos ne pourrait-il pas constituer une preuve comme quoi le logement a été remis de manière salubre au locataire ? Et que l'insalubrité est le fait d'actions de vandalisme et de dégradations volontaire du locataire qui n'agit pas en bon père de famille ?

J'imagine que vous n'avez jamais eu la chance d'avoir une inspection d'un agent technique communal ou de la RW.
Ces inspecteurs sont honnêtes, me semble-t-til, mais suivent des ordres de mission clairement et ouvertement à charge, et ne se préoccupent pas du tout des causes d'un problème, mais de la situation qu'ils visualisent.
Au propriétaire de faire en sorte que toute observation soit levée, dans un délai anormalement court, et peu importe comment ou pourquoi.

C'est un sujet dont on a très peu parlé sur le forum jusqu'ici - et heureusement pour les propriétaires (du moment que ceux-ci gèrent honnêtement leur bien, évidemment). Mais c'est réellement un problème énorme et des pouvoirs anormaux utilisés par l'administration (communale plutôt que régionale d'ailleurs).

D'expérience, c'est à Liège ville que le service de Santé et Sécurité est le plus incorrect.

Bim · #5 14-11-2020 13:13:24

bam a écrit :

Des nouvelles du projet.
Après renseignement notre homme à déjà fait la une de la presse locale pour harcèlement de la police (rien que ça) et à déjà été reconnu dérangé par un psychiatre....
Mauvaise nouvelle pour les propriétaires actuel, cet homme à déjà écumé les communes voisines, son mode opératoire, être payé par le cpas, laissé reconduire tacitement un bail de 1 an, attaquer les proprio pour différents problèmes, et sans laisser le temps au propriétaire de se retourner sur ce qui lui arrive, demander l'intervention de la région wallone pour faire reconnaitre son logement ou l'immeuble de logement insalubre.
(tout est bon, déviation de sa cheminée chez le voisin pour faire monter le taux de co dans le logement, verrouillage par ses soin d’armoire électrique, modification de l'installation pour les rendre non conforme, attaquer sur la trop faible proportion entre vitrage et surface au sol. un ancien mur recouvert avec un matériaux contenant de l'amiante etc...)
Une foi fait reconnaitre inhabitable, il attaque le propriétaire en justice pour se faire rembourser des 2 années de loyer.
couler la belle vie dans un nouveau logement à faire à nouveau reconnaitre insalubre.

L'état des lieux d'entrée détaillé et avec photos ne pourrait-il pas constituer une preuve comme quoi le logement a été remis de manière salubre au locataire ? Et que l'insalubrité est le fait d'actions de vandalisme et de dégradations volontaire du locataire qui n'agit pas en bon père de famille ?

Girkou

bam · #6 14-11-2020 09:31:22

Des nouvelles du projet.

Après renseignement notre homme à déjà fait la une de la presse locale pour harcèlement de la police (rien que ça) et à déjà été reconnu dérangé par un psychiatre....

Mauvaise nouvelle pour les propriétaires actuel, cet homme à déjà écumé les communes voisines, son mode opératoire, être payé par le cpas, laissé reconduire tacitement un bail de 1 an, attaquer les proprio pour différents problèmes, et sans laisser le temps au propriétaire de se retourner sur ce qui lui arrive, demander l'intervention de la région wallone pour faire reconnaitre son logement ou l'immeuble de logement insalubre.
(tout est bon, déviation de sa cheminée chez le voisin pour faire monter le taux de co dans le logement, verrouillage par ses soin d’armoire électrique, modification de l'installation pour les rendre non conforme, attaquer sur la trop faible proportion entre vitrage et surface au sol. un ancien mur recouvert avec un matériaux contenant de l'amiante etc...)

Une foi fait reconnaitre inhabitable, il attaque le propriétaire en justice pour se faire rembourser des 2 années de loyer.
couler la belle vie dans un nouveau logement à faire à nouveau reconnaitre insalubre.

Moralité de l'histoire, les cinq logements vont probablement devoir être vidé et une forte indemnité va devoir être versée par le propriétaire. il vaut mieux attendre un peu avant de se prononcer sur l'achat de ce bâtiment.
Je plain la pauvre dame de 86 ans qui à toujours entretenu de bon rapport avec ses locataire de plus de 20 ans, a perdu son mari il y a 2 ans et voit finir sa vie avec de telles tracasseries.

Dernière modification par bam (14-11-2020 09:40:28)

bam · #7 11-11-2020 18:50:10

GT a écrit :

bam a écrit :
GT a écrit :
bam a écrit :
-est ce qu'un bail de 1 an non congédié à temps est bien considéré comme bail de 9 ans

Art.55, §6 du décret du 15 mars 2018 ,s’appliquent à tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf
"Par dérogation aux paragraphes 1er à 5,un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
À défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l’application des articles 57 et 58."
Vérifiez l'existence d'un écrit prorogeant le bail d'un an.
.
A ma connaissance et pour en avoir parlé longuement, ils ont voulu trois mois avant la fin du bail lui faire un avenant pour voir si il allait se calmer.
cet homme les a remballé (en les roulant dans la farine) en disant que ce qu'il faisait était illégale, qu'un bail non meublé devait être congédier 6 mois avant la fin (législation français et donc pas d'application ici je penses). il a mis court à la conversation et est retourné chez lui. Eux se sont laissé faire persuadé de ne pas être en règle.
Le texte légal que j'ai cité prévoit , je le rappelle :
"L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail".

Le bail initial de courte durée ( 1an ) contient-il une clause le prorogeant ?
Vous avez vérifié par la lecture de ce bail ?

au paragraphe de la durée, il est écrit ceci:

5) Le bail d’une durée d’un an commencera le 15/5/2019 et se terminera le 14/05/2020. Le bailleur s’accorde à envisager la reconduction sous forme d’un bail de longue durée à échéance du bail de courte durée le 14/5/2020. Si renouvellement du bail, celui-ci sera un bail de longue durée.

j'en conclus que c'est mort ?

par contre,
17) Le preneur renonce à tout recours qu’il pourrait exercer contre le bailleur sur base
des articles 1721 et 1386 du code civil. Sauf en cas de vice caché lors de l’état des lieux.
En cas de litige sur le fait que le bien comporte un vice caché ou non ou plutôt que c’est le locataire à qui le bailleur impute une dégradation, l’affaire peut être porté devant la juridiction de compétence

Est ce que sur base de ceci si le logement serait reconnu insalubre aucune indemnité ne lui serait du ?
j'en doute

Dernière modification par bam (11-11-2020 20:23:40)

grmff · #8 11-11-2020 15:51:41

bam a écrit :

d'ailleurs, je serais intéressé d'avoir par écrit un exemple ce genre de clause pour la rédaction de mes futurs baux

Voili:

2. DUREE - 1ere, 2e, 3e et 4e PERIODE
Le bail est conclu pour une courte durée de …………mois, prenant cours le ……………….. se terminant le ………………………... A l’issue de cette période, le bail sera prolongé à deux reprises aux mêmes conditions et durée, sauf préavis de 3 mois donné avant l'échéance. A l’issue de ces 3 périodes courtes, sauf préavis 3 mois à l’avance, le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans suivant la loi sur les baux en vigueur à la signature.

bam

bam · #9 11-11-2020 15:46:42

GT a écrit :

bam a écrit :
GT a écrit :
bam a écrit :
-est ce qu'un bail de 1 an non congédié à temps est bien considéré comme bail de 9 ans

Art.55, §6 du décret du 15 mars 2018 ,s’appliquent à tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf
"Par dérogation aux paragraphes 1er à 5,un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
À défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l’application des articles 57 et 58."
Vérifiez l'existence d'un écrit prorogeant le bail d'un an.
.
A ma connaissance et pour en avoir parlé longuement, ils ont voulu trois mois avant la fin du bail lui faire un avenant pour voir si il allait se calmer.
cet homme les a remballé (en les roulant dans la farine) en disant que ce qu'il faisait était illégale, qu'un bail non meublé devait être congédier 6 mois avant la fin (législation français et donc pas d'application ici je penses). il a mis court à la conversation et est retourné chez lui. Eux se sont laissé faire persuadé de ne pas être en règle.
Le texte légal que j'ai cité prévoit , je le rappelle :
"L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail".

Le bail initial de courte durée ( 1an ) contient-il une clause le prorogeant ?
Vous avez vérifié par la lecture de ce bail ?

j'ai demandé le bail ce matin, il doit me le communiquer ce soir.

d'ailleurs, je serais intéressé d'avoir par écrit un exemple ce genre de clause pour la rédaction de mes futurs baux

Dernière modification par bam (11-11-2020 15:56:51)

GT · #10 11-11-2020 15:26:55

bam a écrit :

GT a écrit :
bam a écrit :
-est ce qu'un bail de 1 an non congédié à temps est bien considéré comme bail de 9 ans

Art.55, §6 du décret du 15 mars 2018 ,s’appliquent à tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf
"Par dérogation aux paragraphes 1er à 5,un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
À défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l’application des articles 57 et 58."
Vérifiez l'existence d'un écrit prorogeant le bail d'un an.
.
A ma connaissance et pour en avoir parlé longuement, ils ont voulu trois mois avant la fin du bail lui faire un avenant pour voir si il allait se calmer.
cet homme les a remballé (en les roulant dans la farine) en disant que ce qu'il faisait était illégale, qu'un bail non meublé devait être congédier 6 mois avant la fin (législation français et donc pas d'application ici je penses). il a mis court à la conversation et est retourné chez lui. Eux se sont laissé faire persuadé de ne pas être en règle.

Le texte légal que j'ai cité prévoit , je le rappelle :
"L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail".

Le bail initial de courte durée ( 1an ) contient-il une clause le prorogeant ?
Vous avez vérifié par la lecture de ce bail ?

Dernière modification par GT (11-11-2020 15:27:34)

bam · #11 11-11-2020 14:37:27

GT a écrit :

bam a écrit :
-est ce qu'un bail de 1 an non congédié à temps est bien considéré comme bail de 9 ans

Art.55, §6 du décret du 15 mars 2018 ,s’appliquent à tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf
"Par dérogation aux paragraphes 1er à 5,un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
À défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l’application des articles 57 et 58."
Vérifiez l'existence d'un écrit prorogeant le bail d'un an.
.

A ma connaissance et pour en avoir parlé longuement, ils ont voulu trois mois avant la fin du bail lui faire un avenant pour voir si il allait se calmer.
cet homme les a remballé (en les roulant dans la farine) en disant que ce qu'il faisait était illégale, qu'un bail non meublé devait être congédier 6 mois avant la fin (législation français et donc pas d'application ici je penses). il a mis court à la conversation et est retourné chez lui. Eux se sont laissé faire persuadé de ne pas être en règle.

Dernière modification par bam (11-11-2020 15:06:43)

bam · #12 11-11-2020 14:27:27

grmff a écrit :

bam a écrit :
fin de bail pour travaux pourquoi pas, cela représente 17 000 euro de loyer.
il y a 1 logement vide, le bâtiment est vraiment pas cher, rien que le terrain de 20 ares et le toit récent valent la moité du prix d'achat je suis jeune, peut emprunter sur 20 ans sans soucis et compte garder la bâtiment un moment, je comptes mettre chaque logement progressivement aux standing actuel, les trois bons locataires à eux seul me paye les mensualités du crédit incluant 40 000 euro de travaux ainsi que le revenu cadastrale.
Par exemple un ami chauffagiste me prévoit une installation de chauffage centrale gaz sans ecs aux alentours de 7000€ par logement en donnant un mon coup de main tout en aillant la tva à 6% ce qui serait impossible et plus long si je le ferais moi même, on arrive à 14 000 pour deux logements, rien n’empêche de facturer 8000 dans le logement de notre ami et 6000 dans le second.
idem pour quelques fenêtres en simple vitrage qu'il reste à passez en double.
Attention, les travaux doivent être fait dans le logement en question. Si vous êtes face à un procédurier, vous aurez des ennuis en continu pour 10 ans.... avec frais d'avocat.
Que cela ne vous empêche pas de foncer si votre banquier vous suit. Ce n'est pas un locataire emmerdeur présent qui doit vous empêcher d'investir. Si un locataire emmerdeur vous arrête, il ne faut pas investir dans l'immobilier. Pas du tout....

Ok mais si les travaux sont fait dans son logement et que les factures l’atteste (même si certains montant serait gonflé pour son logement et dégonflé pour d'autres logement par exemple).? est ce qu'on peut être dans le cas des 3 années cumulée de loyer pour le logement unique

Ou alors est ce que comme d'autres travaux sont prévu ailleurs dans le bâtiment on tombe d'office sur la deuxième règle qui dit que le montant des travaux doit être égale a deux années de loyer cumulé de l'ensemble du bâtiment ?

je n'ai pas dis que j'étais freiné par ce locataire, j'en ai déjà 5 à moi et en gère deux autres pour ma maman avec lesquels tout se passe bien.
je suis juste en cours de renseignement sur les manières de gérer le problème qui a de fortes chances de devenir le mien d'ici quelques mois.
Pour ce qui est d'être autodidacte au niveau des renseignement juridiques, mon apprentissage a déjà commencé avant l'ouverture de ce poste et continue ici , je te remercie pour votre lien d'ailleurs!

Dernière modification par bam (11-11-2020 14:30:09)

grmff · #13 11-11-2020 13:59:36

Et si le locataire vous retient d'acheter, filez nous l'affaire... big_smile

GT · #14 11-11-2020 13:52:10

bam a écrit :

-est ce qu'un bail de 1 an non congédié à temps est bien considéré comme bail de 9 ans

Art.55, §6 du décret du 15 mars 2018 ,s’appliquent à tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf

"Par dérogation aux paragraphes 1er à 5,un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
À défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l’application des articles 57 et 58."

Vérifiez l'existence d'un écrit prorogeant le bail d'un an.
.

grmff · #15 11-11-2020 13:48:40

bam a écrit :

grmff a écrit :
Si le grenier est considéré comme grenier, et pas mentionné au contrat de bail, vous pouvez lui interdire l'accès audit grenier et le sommer de supprimer l'installation électrique bricolée.
Et s'il ne le fait pas, vous pouvez introduire une action en justice de paix pour occupation non conforme à la notion juridique de bon père de famille, voire à un référé pour mise en danger d'autrui avec expulsion immédiate, basée éventuellement sur des rapports constatant les désordres et le danger. Probabilité faible de gain de cause sur ce dernier mode de fin de bail.
S'il est "perché" comme vous le dites, sa crédibilité devant le juge de paix sera nulle, et vous devriez arriver à le calmer. Puis à l'expulser en deux ou trois procédures...
il y a aussi mise en danger car il y verrouillé armoire ou se trouve le disjoncteur principale empêchant l'accès au pompier en cas d'incendie
mais au final 2 ou 3 procédures à 3000 euro, on en est à 9000 euros. n'est pas mieux investit dans des travaux ?

Si vous vous lancez comme investisseur, il est peut-être bon de prendre du temps pour cela. Personnellement, je ne prends pas d'avocat pour me défendre en justice de paix. Investissez un petit peu dans la courbe d'apprentissage (que je vous partage par ailleurs, notamment. Mais une recherche sur le forum vous donnera plein d'autres expériences)

Evidemment, c'est chaque fois une matinée de congé de bousillée...

grmff · #16 11-11-2020 13:40:12

bam a écrit :

fin de bail pour travaux pourquoi pas, cela représente 17 000 euro de loyer.
il y a 1 logement vide, le bâtiment est vraiment pas cher, rien que le terrain de 20 ares et le toit récent valent la moité du prix d'achat je suis jeune, peut emprunter sur 20 ans sans soucis et compte garder la bâtiment un moment, je comptes mettre chaque logement progressivement aux standing actuel, les trois bons locataires à eux seul me paye les mensualités du crédit incluant 40 000 euro de travaux ainsi que le revenu cadastrale.
Par exemple un ami chauffagiste me prévoit une installation de chauffage centrale gaz sans ecs aux alentours de 7000€ par logement en donnant un mon coup de main tout en aillant la tva à 6% ce qui serait impossible et plus long si je le ferais moi même, on arrive à 14 000 pour deux logements, rien n’empêche de facturer 8000 dans le logement de notre ami et 6000 dans le second.
idem pour quelques fenêtres en simple vitrage qu'il reste à passez en double.

Attention, les travaux doivent être fait dans le logement en question. Si vous êtes face à un procédurier, vous aurez des ennuis en continu pour 10 ans.... avec frais d'avocat.

Que cela ne vous empêche pas de foncer si votre banquier vous suit. Ce n'est pas un locataire emmerdeur présent qui doit vous empêcher d'investir. Si un locataire emmerdeur vous arrête, il ne faut pas investir dans l'immobilier. Pas du tout....

GT · #17 11-11-2020 12:55:16

bam a écrit :

-Quand on parles de date certaine (est ce que un bail enregistré est bien considéré comme bail avec date certaine)

21 MARS 1804. - CODE CIVIL. - LIVRE III : Manières dont on acquiert la propriété. - TITRE III à V (art. 1101-1581)
TITRE III. - DES CONTRATS OU DES OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES EN GENERAL
CHAPITRE VI. - DE LA PREUVE DES OBLIGATIONS, ET DE CELLE DU PAYEMENT.
SECTION I. - DE LA PREUVE LITTERALE.
§ 2. DE L'ACTE SOUS SEING PRIVE.
(...)
Art. 1328. Les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans des actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d'inventaire.

bam · #18 11-11-2020 12:48:18

grmff a écrit :

Si le grenier est considéré comme grenier, et pas mentionné au contrat de bail, vous pouvez lui interdire l'accès audit grenier et le sommer de supprimer l'installation électrique bricolée.
Et s'il ne le fait pas, vous pouvez introduire une action en justice de paix pour occupation non conforme à la notion juridique de bon père de famille, voire à un référé pour mise en danger d'autrui avec expulsion immédiate, basée éventuellement sur des rapports constatant les désordres et le danger. Probabilité faible de gain de cause sur ce dernier mode de fin de bail.
S'il est "perché" comme vous le dites, sa crédibilité devant le juge de paix sera nulle, et vous devriez arriver à le calmer. Puis à l'expulser en deux ou trois procédures...

il y a aussi mise en danger car il y verrouillé armoire ou se trouve le disjoncteur principale empêchant l'accès au pompier en cas d'incendie

mais au final 2 ou 3 procédures à 3000 euro, on en est à 9000 euros. n'est pas mieux investit dans des travaux ?

Dernière modification par bam (11-11-2020 13:00:06)

bam · #19 11-11-2020 12:43:26

grmff a écrit :

Un bail enregistré a date certaine. Idem avec un bail signé avec une personne décédée. Le décès donne date certaine, étant donné qu'on est certain que le décédé l'a signé avant son décès...
Un bail de un an sans renouvellement prévu au bail devient bien un bail de 9 ans. Si un renouvellement est prévu au bail, il faut voir les conditions. Mes baux, par exemple, sont des baux de 6 mois prévoyant 2 renouvellement de 6 mois, ce qui donne une "période d'essai" de 15mois (3x6 mois - 3 mois de préavis = 15 mois) Je dois, dans mes biens et dans le public de mes biens, rarement utiliser cette possibilité. Beaucoup plus rarement que les fins de bail judiciaires pour impayés.
La fin de bail pour travaux me semble illusoire quant aux montants en jeu. Sauf si vous le faites faire, évidemment.

fin de bail pour travaux pourquoi pas, cela représente 17 000 euro de loyer.

il y a 1 logement vide, le bâtiment est vraiment pas cher, rien que le terrain de 20 ares et le toit récent valent la moité du prix d'achat je suis jeune, peut emprunter sur 20 ans sans soucis et compte garder la bâtiment un moment, je comptes mettre chaque logement progressivement aux standing actuel, les trois bons locataires à eux seul me paye les mensualités du crédit incluant 40 000 euro de travaux ainsi que le revenu cadastrale.

Par exemple un ami chauffagiste me prévoit une installation de chauffage centrale gaz sans ecs aux alentours de 7000€ par logement en donnant un mon coup de main tout en aillant la tva à 6% ce qui serait impossible et plus long si je le ferais moi même, on arrive à 14 000 pour deux logements, rien n’empêche de facturer 8000 dans le logement de notre ami et 6000 dans le second.
idem pour quelques fenêtres en simple vitrage qu'il reste à passez en double.

Dernière modification par bam (11-11-2020 12:59:23)

grmff · #20 11-11-2020 12:38:53

Si le grenier est considéré comme grenier, et pas mentionné au contrat de bail, vous pouvez lui interdire l'accès audit grenier et le sommer de supprimer l'installation électrique bricolée.

Et s'il ne le fait pas, vous pouvez introduire une action en justice de paix pour occupation non conforme à la notion juridique de bon père de famille, voire à un référé pour mise en danger d'autrui avec expulsion immédiate, basée éventuellement sur des rapports constatant les désordres et le danger. Probabilité faible de gain de cause sur ce dernier mode de fin de bail.

S'il est "perché" comme vous le dites, sa crédibilité devant le juge de paix sera nulle, et vous devriez arriver à le calmer. Puis à l'expulser en deux ou trois procédures...

bam · #21 11-11-2020 09:59:44

Bonjours à tous,
j'envisage l'achat d'un bien immobilier de 5 logements (ce serait pour moi un deuxième immeuble de rapport)

Le bien et près de chez moi, vendu par une famille ami de la mienne,malgré des investissements régulier le bien nécessite d'importantes mise aux normes.
Le bien est occupé par d'ancien très bon locataires et un locataire récent problématique ce qui commence, de par les ennuies juridique qu'il génère, à jouer sur la santé de la dame de 86 ans usufruitière du bâtiment.
Le prix est donc très intéressant et à la hauteur de l'urgence que ses enfants sont pret à le brader pour que la transaction soit rapide.

-Le bien se situé en Wallonie,

-le bail est un bail de un an enregistré dont la date de fin a été dépassé il y a environs 6 mois sans qu'un congé valable n'ai été adressé.
ce qui pour moi équivaut a un bail de 9 ans enregistré (ai je juste?)

-Le locataire problématique paye mais, est du style homme de lettre intelligent, bien informé, a mon avis tendances à la psychopathie, auteur de livres à porté universitaire sur la psychologie/ harcèlement etc.. émargeant au cpas aillant des revenus d'outre atlantique dissimulé lui permettant de prendre des cours de pilotage de bateau de plaisance entre autre.

Le problème réside dans le fait qu'il crée des troubles de voisinages, ( tuant des chatons non pucé que la voisine soigne pour donner, écrit des mots à tout le monde pour exiger des choses farfelue, se permet de faire du bruit la nuit et réprimande les autres lorsqu’ils en font. s'en est venu à un point que certaines locataires envisage de faire appel à un homme de main et que d'autres menacent de partir.
En plus de cela, il passe ses journées à écrire des lettres réclament toutes sorte de mise aux normes tantôt fondée, tantôt farfelue à propos du bâtiment.

les propriétaires actuel intentent une action en justice dans le but d'obtenir l'expulsion pour trouble de voisinage mais redoute que les preuves et témoignages ne soit pas suffisante malgré ses antécédents juridiques de l'homme.

De mon coté, si mes recherches sont bonne, étant donné que le bail est à considéré comme bail de 9 ans enregistré, mes possibilité de lui donné congé en cas d'achat serontles mêmes que mes proprietaires actuels c'est a dire:

préavis de congé de 3 mois si le préavis est donné dans les 3 mois de la signature de l'acte sinon, préavis de 6 mois (ai je juste?)

-congé à tout moment pour occupation personnel sans indemnitée

-congé pour gros travaux à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela sans indemnité due (ai-je juste?)
dans ce cas les travaux doivent être égale ou supérieur a (3*12*loyer = 16380€ ) correcte?

-Congé sans motif à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela avec une indemnité de 9 mois de loyer = 4095€ (ai-je juste?)

y a t'ils d'autres solution légales, moins légales en MP, failles juridiques possible a exploiter ?

Quel sont les risques juridique que me fait courir ce locataire durant la période d'environs 1 an et demi qu'il lui reste a tirer?
A savoir que d'un point de vue électrique, le bâtiment n'est pas en ordre mais vient d'être réceptionné et autorisé à resté alimenté
et qu'une faible partie des infractions sont due aux modifications apportée par lui même.

Michaël

Dernière modification par bam (11-11-2020 10:06:02)

Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

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