acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs

GT · #1 05-12-2020 20:40:53

GT a écrit :

Je pensais répondre en renvoyant et citant des extraits de l'exposé des motifs du projet de loi ( doc.parl.) qui a abouti à la loi de 1994, à l'avis du conseil d'Etat et à un rapport dans les doc.Sénat, session 1993-1994.

De la lecture des textes auxquels je faisais allusion ci-dessus, j'étais arrivé à une conclusion proche de celle dont vient de nous faire part copropriétaire engalère.

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #2 05-12-2020 20:23:56

max11 a écrit :

PIM a écrit :
Je persiste à croire que l’association des copropriétaires ne peut avoir aucun autre patrimoine que les biens mobiliers nécessaires à la réalisation de son objectif, à savoir la préservation et la gestion du bâtiment ou groupe de bâtiments.
Pour répondre à Mr PIM puisque GT ne semble pas y répondre
https://www.notaire.be/acheter-louer-em … prietaires
Patrimoine de l'association
Comme toute association ayant une existence propre, l'association des copropriétaires peut avoir un patrimoine personnel. Elle ne peut cependant posséder que les meubles nécessaires à la conservation et l'administration de l'immeuble. Ainsi, l'association ne peut pas acheter un local ou une cave appartenant aux copropriétaires. Elle ne peut pas posséder d'autres meubles : l'association des copropriétaires de la résidence Picasso n'est pas propriétaire du tableau de Picasso (ou de sa reproduction) accroché au mur du hall d'entrée. Ce tableau appartiendra toujours aux copropriétaires, à concurrence de la fraction qu'ils possèdent dans les parties communes de l'immeuble.
Le principe est le même en cas de jugement rendu contre une copropriété. Si une décision judiciaire condamne la copropriété, ce seront tous les copropriétaires qui devront payer, et pas l'association.

Tant que l'acquisition sert la jouissance et l'utilité (ou l'esthétique comme le Picasso) l'ACP peut acheter, mais ne peut en tirer de bénéfice.

grmff · #3 04-12-2020 22:37:51

Dans de nombreuses ACP, il y a des parkings "communs" laissés à l'utilisation de tous et des invités. Je ne vois donc aucune contre-indication à décider de rendre commun des parties privées. Fondamentalement, c'est la même chose.

Et dans de nombreuses ACP, ces parkings "communs" sont loués à des personnes au profit de l'ACP. Je ne vois pas non plus de contre-indication à cela. Pas plus que pour la location du toit (partie commune) à des sociétés de télécom, au profit de tous via l'alimentation du fonds de réserve. Je ne pense pas non plus que ces locations de toit viennent poser des problèmes de TVA, de taxation, de bénéfice ou de quoi que ce soit.

Dans certains cas, des conciergeries sont louées ou vendues. Et personne n'y trouve rien à redire...

Alors, certes le code civil dit que les ACP ne peuvent pas être propriétaire d'autre chose que de ce qui concerne leur conservation. Mais l'exemple du Picasso, acheté au nom de l'ACP, qui appartient toujours aux copropriétaires démontre qu'il ne faut pas trop quadricapillisectionner...

L'exemple explicité en tout cas me semble de la saine gestion de l'ACP, qui permet d'éviter des écueils importants de biens qui restent en déshérence ou en non gestion par un promoteur qui fait faillite ou qui se désintéresse de solde de biens invendus par négligence et manque d'attention. Et c'est tout à fait accessoire comme décision. C'est pas comme une ACP qui se lancerait dans de la spéculation immobilière ou boursière...

PIM · #4 04-12-2020 22:23:05

GT a écrit :

max11 a écrit :
PIM a écrit :
Je persiste à croire que l’association des copropriétaires ne peut avoir aucun autre patrimoine que les biens mobiliers nécessaires à la réalisation de son objectif, à savoir la préservation et la gestion du bâtiment ou groupe de bâtiments.
Pour répondre à Mr PIM puisque GT ne semble pas y répondre
Mais quel est l'avis de Panchito ?
Je pensais répondre en renvoyant et citant des extraits de l'exposé des motifs du projet de loi ( doc.parl.) qui a abouti à la loi de 1994, à l'avis du conseil d'Etat et à un rapport dans les doc.Sénat, session 1993-1994.
Selon Panchito, aujourd'hui à 19:32, vous connaissez ces textes.
https://forum.pim.be/topic-291243-reduc … l#p1889311
" @GT: vous qui faites beaucoup de copier - coller d'articles que tout le monde connait ..."

Je croyais que la bave du crapaud n’atteignait pas la blanche colombe

GT · #5 04-12-2020 20:30:08

max11 a écrit :

PIM a écrit :
Je persiste à croire que l’association des copropriétaires ne peut avoir aucun autre patrimoine que les biens mobiliers nécessaires à la réalisation de son objectif, à savoir la préservation et la gestion du bâtiment ou groupe de bâtiments.
Pour répondre à Mr PIM puisque GT ne semble pas y répondre

Mais quel est l'avis de Panchito ?

Je pensais répondre en renvoyant et citant des extraits de l'exposé des motifs du projet de loi ( doc.parl.) qui a abouti à la loi de 1994, à l'avis du conseil d'Etat et à un rapport dans les doc.Sénat, session 1993-1994.

Selon Panchito, aujourd'hui à 19:32, vous connaissez ces textes.
https://forum.pim.be/topic-291243-reduc … l#p1889311
" @GT: vous qui faites beaucoup de copier - coller d'articles que tout le monde connait ..."

PIM · #6 04-12-2020 17:10:40

max11 a écrit :

Ainsi, l'association ne peut pas acheter un local ou une cave appartenant aux copropriétaires.

Merci max11: je me sens moins seul, du coup.

max11

max11 · #7 04-12-2020 14:39:10

PIM a écrit :

Je persiste à croire que l’association des copropriétaires ne peut avoir aucun autre patrimoine que les biens mobiliers nécessaires à la réalisation de son objectif, à savoir la préservation et la gestion du bâtiment ou groupe de bâtiments.

Pour répondre à Mr PIM puisque GT ne semble pas y répondre big_smile tongue lol

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … prietaires
Patrimoine de l'association
Comme toute association ayant une existence propre, l'association des copropriétaires peut avoir un patrimoine personnel. Elle ne peut cependant posséder que les meubles nécessaires à la conservation et l'administration de l'immeuble. Ainsi, l'association ne peut pas acheter un local ou une cave appartenant aux copropriétaires. Elle ne peut pas posséder d'autres meubles : l'association des copropriétaires de la résidence Picasso n'est pas propriétaire du tableau de Picasso (ou de sa reproduction) accroché au mur du hall d'entrée. Ce tableau appartiendra toujours aux copropriétaires, à concurrence de la fraction qu'ils possèdent dans les parties communes de l'immeuble.

Le principe est le même en cas de jugement rendu contre une copropriété. Si une décision judiciaire condamne la copropriété, ce seront tous les copropriétaires qui devront payer, et pas l'association.

MarcoBrux

max11 · #8 04-12-2020 13:40:32

Girkou a écrit :

Pour la TVA : faux ! Vous devrez vous immatriculer à la TVA. Louer un parking sans l'appartement attaché est une activité soumise au code de TVA. Dans tous les cas ! même si c'est un privé qui loue séparément son parking.

même chose RW ou on louerai une place de parking couverte au voisin de l'immeuble? en étant une personne privée?

Les règles de TVA ne sont pas régionalisées.... c'est une réglementation européenne avec quelques "libertés" nationales

Girkou · #9 04-12-2020 13:03:13

Pour la TVA : faux ! Vous devrez vous immatriculer à la TVA. Louer un parking sans l'appartement attaché est une activité soumise au code de TVA. Dans tous les cas ! même si c'est un privé qui loue séparément son parking.

même chose RW ou on louerai une place de parking couverte au voisin de l'immeuble? en étant une personne privée?

Dernière modification par Girkou (04-12-2020 13:05:16)

rexou · #10 04-12-2020 01:07:07

PIM a écrit :

Je persiste à croire que l’association des copropriétaires ne peut avoir aucun autre patrimoine que les biens mobiliers nécessaires à la réalisation de son objectif, à savoir la préservation et la gestion du bâtiment ou groupe de bâtiments.

Bon nombre de copros possèdent pourtant des garages/parkings/conciergeries donnés en location...

Il s'agit d'un bien commun dont les revenus locatifs permettent de réduire les charges.

C'est pareil pour une antenne Télécom sur le toit ou un panneau publicitaire sur un mur...

Perso je n'ai jamais entendu parler d'un cas de taxation de ce genre de revenu. Ni d'aucun problème lié à ces pratiques. Sauf les défauts de paiement de locataires. Je sais que dans une copro, les locataires de la conciergerie avec l'acp comme bailleur ont été condamnés en justice de paix et expulsés. Pas entendu le moindre autre problème.

rexou · #11 04-12-2020 00:59:04

max11 a écrit :

grmff a écrit :
Pour les impôts, je doute que le moindre contrôleur ne tombe jamais dessus...
A condition de ne pas louer le parking à quelqu'un qui va déduire le loyer dans ses charges pro...
Et on ne le sait pas toujours.... voir on n'y pense pas pour un parking !
Aucune idée de comment un contrôleur réagirait en apprenant que le bailleur est une copropriété !
- à mon avis, il ne peut pas imposer l'acp (mais elle encaisse des revenus imposable donc est-elle toujours une simple ACP non soumise à l'impôt ?)
- est-ce qu'il va mettre en cause chaque CP qui n'a pas déclaré sa part de loyer encaissé ? l'impôt éludé ne sera bien entendu pas élevé même sur 3 ans de redressement par exemple. Mais quid des amendes non proportionnelles ????
Ne jamais sous-estimer le pouvoir de nuisance d'un contrôleur....

Je doute fort qu'un contrôleur s'épuise à chipoter sur ce genre de détail.

MarcoBrux · #12 03-12-2020 20:56:00

grmff a écrit :

Pour ce qui est des quotités, si vous supprimez les quotités des parkings, les quotités des autres biens restent identiques. Un appartement aura toujours 1000 quotités. Mais ce sera 1000 sur 9.900 au lieu de 1000 sur 10.000. Pour la compta, c'est très facile. Pour la compréhension aussi.
AG.

A mon avis, on ne supprime pas comme on veut des quotités!!! Cela sous entend un nouvel acte de base et un rapport d'un géomètre. Je me trompe?

max11 · #13 03-12-2020 18:31:45

grmff a écrit :

Pour les impôts, je doute que le moindre contrôleur ne tombe jamais dessus...

A condition de ne pas louer le parking à quelqu'un qui va déduire le loyer dans ses charges pro...
Et on ne le sait pas toujours.... voir on n'y pense pas pour un parking !

Aucune idée de comment un contrôleur réagirait en apprenant que le bailleur est une copropriété !
- à mon avis, il ne peut pas imposer l'acp (mais elle encaisse des revenus imposable donc est-elle toujours une simple ACP non soumise à l'impôt ?)

- est-ce qu'il va mettre en cause chaque CP qui n'a pas déclaré sa part de loyer encaissé ? l'impôt éludé ne sera bien entendu pas élevé même sur 3 ans de redressement par exemple. Mais quid des amendes non proportionnelles ????

Ne jamais sous-estimer le pouvoir de nuisance d'un contrôleur....

grmff · #14 03-12-2020 18:03:16

Pour ce qui est des quotités, si vous supprimez les quotités des parkings, les quotités des autres biens restent identiques. Un appartement aura toujours 1000 quotités. Mais ce sera 1000 sur 9.900 au lieu de 1000 sur 10.000. Pour la compta, c'est très facile. Pour la compréhension aussi.

Dans les cas qui m'ont occupé, le précompté était à charge de la copropropriété.
Pour les parkings, il faut être effectivement assujeti à la TVA. Mais il y a une franchise si le chiffre d'affaire est inférieur à 25.000€. Donc, pour quelques parkings, il y a une et une seule démarche à faire: s'assujetir. Et puis c'est tout.

Pour les impôts, je doute que le moindre contrôleur ne tombe jamais dessus... big_smile

Quant à la justification de posséder les parkings, on peut se dire que ce serait une charge supérieure de se coltiner le risque de faillite d'un propriétaire qui n'a rien à faire desdits parkings, et qui risque de ne plus payer ses charges, de ne plus entretenir, et de poser problème lors des AG.

GT · #15 03-12-2020 12:25:50

Et la taxation des revenus de la location des parkings ?

PIM · #16 03-12-2020 12:21:33

Je persiste à croire que l’association des copropriétaires ne peut avoir aucun autre patrimoine que les biens mobiliers nécessaires à la réalisation de son objectif, à savoir la préservation et la gestion du bâtiment ou groupe de bâtiments.

GT · #17 03-12-2020 12:15:37

Et le précompte immobilier relatif à ces parkings destinés à devenir communs ?

max11 · #18 03-12-2020 12:08:34

MarcoBrux a écrit :

max11 a écrit :
Par contre, pour la vente d'une conciergerie ou l'acquisition de parties privatives qui vont être mise en location (ce qui est votre cas), on n'est plus dans le même cas de figure par rapport au "volume" de l'opération.
Une modification de l'acte de base me semble incontournable (déjà rien qu'en cas de sinistre par exemple).
Par contre, le géomètre n'est pas utile pour l'achat de parties privatives puisque leurs quotités sont connues et devront juste être intégrées d'une façon ou l'autre suivant ce que veut et peut l'ACP).
Mais quid de l'impôt sur les loyers perçus ? et l'ACP devra prendre un numéro de TVA....
Les quotités sont connues maintenant mais si on supprime celles des garages acquis en commun, les quotités des autres parkings changeront, il faut donc leur attribuer des nouvelles quotités et surtout les intégrer dans les statuts. NON?
Concernant la TVA, à mon avis elle n'est pas due vu que l'ACP effectue ces opérations pour la gestion de son patrimoine immobilier et cela ne relève pas d'une véritable exploitation ni d'une activité professionnelle.

Vous avez actuellement un total de 10.000 et les parkings achetés représentent 100 quotités.
Soit vous faites les décomptes des parkings pour savoir ce qu'ils vous coûtent et vous payez les charges avec les loyers perçus (ou les charges demandées aux locataires). Dans ce cas, rien ne change.
Soit vous supprimez ces 100 quotités et vous faites les répartitions sur un total de 9.900 quotités. Chacun paiera un peu plus par la diminution du dénominateur.
Soit vous souhaitez garder une répartition en 10.000 et dans ce cas vous faites une règle de 3 pour chaque lot pour augmenter un peu les quotités de chacun. Mais cela donnera le même résultat de charges que le point 2. Un peu plus pour chacun

Pour la TVA : faux ! Vous devrez vous immatriculer à la TVA. Louer un parking sans l'appartement attaché est une activité soumise au code de TVA. Dans tous les cas ! même si c'est un privé qui loue séparément son parking.

Et il reste la question de l'impôt sur les loyers perçus....

PIM · #19 03-12-2020 12:05:53

max11 a écrit :

Attention. Les cas de Grmfff ne sont pas comparable au vôtre

Les cas de Grmff ne sont jamais comparables à d'autres tongue

max11, grmff, XTof.vl

MarcoBrux · #20 03-12-2020 11:51:08

max11 a écrit :

MarcoBrux a écrit :
grmff a écrit :
Dans une autre ACP, au niveau comptable, on avait simplement supprimé les lots. Plutôt que d'avoir 10.000 dix-millièmes, il n'y en avait plus que 9.996. Toutes les autres quotités étaient restées identiques..
Si j'ai bien compris, dans ce cas les quotités des autres emplacements doivent aussi être revues!! de sorte à arriver à 9996 au lieu de 10.000 Non? et dès lors il faudra l'intervention d'un géomètre je suppose?
Attention. Les cas de Grmfff ne sont pas comparable au vôtre. Chez lui, c'est juste une cave qui devient à usage commun (pour tout le monde).
Normalement, il faudrait revoir l'acte de base mais personne ne va le faire juste pour ça et personne ne s'en plaindra.
On enlève la quotité de la cave du total des quotités ou on fait un décompte pour la cave qui est ensuite réintégré dans les charges... on ne parle pas de grand chose et tout le monde s'en accomodera sans les frais du notaire.
Par contre, pour la vente d'une conciergerie ou l'acquisition de parties privatives qui vont être mise en location (ce qui est votre cas), on n'est plus dans le même cas de figure par rapport au "volume" de l'opération.
Une modification de l'acte de base me semble incontournable (déjà rien qu'en cas de sinistre par exemple).
Par contre, le géomètre n'est pas utile pour l'achat de parties privatives puisque leurs quotités sont connues et devront juste être intégrées d'une façon ou l'autre suivant ce que veut et peut l'ACP).
Mais quid de l'impôt sur les loyers perçus ? et l'ACP devra prendre un numéro de TVA....

Les quotités sont connues maintenant mais si on supprime celles des garages acquis en commun, les quotités des autres parkings changeront, il faut donc leur attribuer des nouvelles quotités et surtout les intégrer dans les statuts. NON?

Concernant la TVA, à mon avis elle n'est pas due vu que l'ACP effectue ces opérations pour la gestion de son patrimoine immobilier et cela ne relève pas d'une véritable exploitation ni d'une activité professionnelle.

MarcoBrux · #21 02-12-2020 22:23:52

Bonjour,

Dans une copropriété quelques parkings n'ont pas été vendus par le promoteur. l'ACP envisage de les acheter et les mettre en location.
Au delàs de l'approbation par l'Ag à majorité spéciale requise. quelles sont d'après vous les autres démarches qui devraient être accomplies?( nouvel acte de base? revue des quotités? ect ect

Merci

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