ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Phil81 · #1 03-12-2020 00:03:26

Bonjour,

Je suis syndic bénévole d'une copropriété depuis moins de 6 mois. Je n'ai comme historique de la copropriété que les deux dernières années. Le syndic de l'époque n'a transmis aucun documents (et il est décédé depuis lors)

Un des copropriétaires est en train de vendre son appartement. J'ai établis la créance de l'ACP vis-à-vis de ce copropriétaire sur base d'un jugement le condamnant il y a deux ans et toutes les charges postérieures à ce jugement en fonction des quotités. En réaction, celui-ci me demande par voie d'avocat tous les décomptes depuis l'achat de son bien prétextant ne jamais les avoir reçu.

Concrètement, que risque l'ACP ? quelle réaction pourrait avoir le juge face à ce type de demande? Demander des décomptes qui ont déjà fait l'objet d'un jugement?

Merci d'avance pour vos réactions

P.S. je vais confier le dossier à un avocat vu les sommes en jeu mais j'aurais voulu avoir votre avis

grmff · #2 03-12-2020 07:54:22

Le jugement a-t-il été signifié?

grmff · #3 03-12-2020 07:55:28

Les AG depuis ce jugement ont-elles eu lieu normalement?
A-t-il été convoqué? Etait-il présent?

Les décomptes annuels successifs ont-ils repris sa dette?

Phil81 · #4 03-12-2020 09:00:56

grmff a écrit :

Les AG depuis ce jugement ont-elles eu lieu normalement?
A-t-il été convoqué? Etait-il présent?
Les décomptes annuels successifs ont-ils repris sa dette?

le jugement a été signifié et il a payé pour éviter une saisie immobilière.

Il y a eu trois AG depuis le jugement. Une pour virer le syndic A, une deuxième pour nommer le syndic B, et une troisième pour me nommer.

Le CP a toujours été convoqué aux 3 AG et y était présent. Les décomptes n'ont jamais été approuvés par une AG (postérieurement au jugement) et le syndic n'a pas reçu quitus. Les charges établis à l'encontre de ce CP sont basées sur les charges réellement décaissées par l'ACP après le jugement et suivant les quotités de propriétés.

Subtilité: le cp a payé les sommes relatives à son jugement sur le compte de l'ACP et non sur le compte tiers de l'huissier et a produit les preuves à l'huissier pour éviter la saisie. Le syndic B (IPI) a repris à tort ces montants comme provisions de charge du cp (ce qui n'est pas étranger à sa non reconduction).

Dernière modification par Phil81 (03-12-2020 09:01:59)

grmff · #5 03-12-2020 17:40:26

Vous avez intérêt à faire la comptabilité complète et actualisée, et à la faire valider par l'assemblée. Y compris les soldes antérieurs pour tous les propriétaires. Et y compris les frais d'huissier qui restent à charge du propriétaire.

Si vous avez déjà été interrogé par le notaire, il est urgent d'agir, afin d'avoir une créance approuvée par l'AG.

Et après la vente, vous avez tout intérêt à faire une saisie sur le produit de la vente, comme le code civil vous le permet. Il faut que la créance ancienne soit apurée par le paiement, et que les provisions et dépenses "récentes" apparaissent comme telle. En effet, la copropriété a une certaine priorité, limitée aux deux derniers exercices...

Papyrus

Phil81 · #6 03-12-2020 20:46:26

grmff a écrit :

Vous avez intérêt à faire la comptabilité complète et actualisée, et à la faire valider par l'assemblée. Y compris les soldes antérieurs pour tous les propriétaires. Et y compris les frais d'huissier qui restent à charge du propriétaire.
Si vous avez déjà été interrogé par le notaire, il est urgent d'agir, afin d'avoir une créance approuvée par l'AG.
Et après la vente, vous avez tout intérêt à faire une saisie sur le produit de la vente, comme le code civil vous le permet. Il faut que la créance ancienne soit apurée par le paiement, et que les provisions et dépenses "récentes" apparaissent comme telle. En effet, la copropriété a une certaine priorité, limitée aux deux derniers exercices...

j'ai actualisé la comptabilité et je compte la faire approuvée asap. Par contre, autre subtilité le notaire a interrogé l'ancien syndic. il a envoyé sa demande avant l'AG et à reçu la réponse après l'AG!

J'ai informé le notaire de la créance de l'acp dès que j'ai eu connaissance de la signature d'un compromis et je vais faire appel à un avocat pour obtenir un titre exécutoire car je suis persuadé que le cp va contester la retenue.

GT · #7 04-12-2020 10:39:41

Phil81 a écrit :

Un des copropriétaires est en train de vendre son appartement. J'ai établis la créance de l'ACP vis-à-vis de ce copropriétaire sur base d'un jugement le condamnant il y a deux ans et toutes les charges postérieures à ce jugement en fonction des quotités. En réaction, celui-ci me demande par voie d'avocat tous les décomptes depuis l'achat de son bien prétextant ne jamais les avoir reçu.

Ce n'est pas parce qu'une demande vous a été adressée par l'avocat du copropriétaire vendeur que l'ACP est attaquée en justice.

Ce qui ne signifie pas qu'un litige ne se profile pas

Phil81 · #8 04-12-2020 18:20:41

GT a écrit :

Phil81 a écrit :
Un des copropriétaires est en train de vendre son appartement. J'ai établis la créance de l'ACP vis-à-vis de ce copropriétaire sur base d'un jugement le condamnant il y a deux ans et toutes les charges postérieures à ce jugement en fonction des quotités. En réaction, celui-ci me demande par voie d'avocat tous les décomptes depuis l'achat de son bien prétextant ne jamais les avoir reçu.
Ce n'est pas parce qu'une demande vous a été adressée par l'avocat du copropriétaire vendeur que l'ACP est attaquée en justice.
Ce qui ne signifie pas qu'un litige ne se profile pas

oui en effet mais comme je suis dans l'impossibilité de lui fournir les informations. son avocat m'a mis en demeure et c'est l'étape d'après. Bien sur il y a aussi le bluff avec les avocats

copropriétaire engalère · #9 05-12-2020 20:25:44

Phil81 a écrit :

GT a écrit :
Phil81 a écrit :
Un des copropriétaires est en train de vendre son appartement. J'ai établis la créance de l'ACP vis-à-vis de ce copropriétaire sur base d'un jugement le condamnant il y a deux ans et toutes les charges postérieures à ce jugement en fonction des quotités. En réaction, celui-ci me demande par voie d'avocat tous les décomptes depuis l'achat de son bien prétextant ne jamais les avoir reçu.
Ce n'est pas parce qu'une demande vous a été adressée par l'avocat du copropriétaire vendeur que l'ACP est attaquée en justice.
Ce qui ne signifie pas qu'un litige ne se profile pas
oui en effet mais comme je suis dans l'impossibilité de lui fournir les informations. son avocat m'a mis en demeure et c'est l'étape d'après. Bien sur il y a aussi le bluff avec les avocats

Si vous ne pouvez justifier les montants des créances que vous lui demandez, vous êtes tintin!

copropriétaire engalère · #10 05-12-2020 20:28:25

grmff a écrit :

avoir une créance approuvée par l'AG.
..

Et bien, ça je ne comprend pas, comment l'AG peut approuver une créance d'un CP?

MarcoBrux · #11 05-12-2020 22:10:38

copropriétaire engalère a écrit :

grmff a écrit :
avoir une créance approuvée par l'AG.
..
Et bien, ça je ne comprend pas, comment l'AG peut approuver une créance d'un CP?

En approuvant les comptes

copropriétaire engalère · #12 05-12-2020 22:18:28

MarcoBrux a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :
avoir une créance approuvée par l'AG.
..
Et bien, ça je ne comprend pas, comment l'AG peut approuver une créance d'un CP?
En approuvant les comptes

Aussi simple que ça? comment en approuvant les comptes on peut déterminer que le CP en question doit effectivement cette créance ou qu'il ne la conteste pas? je vous rappelle que la créance doit être certaine .

MarcoBrux · #13 05-12-2020 22:31:04

copropriétaire engalère a écrit :

MarcoBrux a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :
avoir une créance approuvée par l'AG.
..
Et bien, ça je ne comprend pas, comment l'AG peut approuver une créance d'un CP?
En approuvant les comptes
Aussi simple que ça? comment en approuvant les comptes on peut déterminer que le CP en question doit effectivement cette créance ou qu'il ne la conteste pas? je vous rappelle que la créance doit être certaine .

le commissaire aux comptes vérifie que tout est OK( les comptes, balances, factures, répartitions, extraits de comptes etc etc) et fait un rapport à l'AG. Si les comptes sont approuvés, cela voudra dire que la comptabilité et bien tenue et que les comptes sont corrects.

si le copropriétaire conteste, il doit prouver qu'il y' a une erreur et laquelle.

Dernière modification par MarcoBrux (05-12-2020 22:33:25)

copropriétaire engalère · #14 05-12-2020 22:38:20

MarcoBrux a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
MarcoBrux a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :
avoir une créance approuvée par l'AG.
..
Et bien, ça je ne comprend pas, comment l'AG peut approuver une créance d'un CP?
En approuvant les comptes
Aussi simple que ça? comment en approuvant les comptes on peut déterminer que le CP en question doit effectivement cette créance ou qu'il ne la conteste pas? je vous rappelle que la créance doit être certaine .
le commissaire aux comptes vérifie que tout est OK( les comptes, balances, factures, répartitions, extraits de comptes etc etc) et fait un rapport à l'AG. Si les comptes sont approuvés, cela voudra dire que la comptabilité et bien tenue.
si le copropriétaire conteste, il doit prouver qu'il y' a une erreur et laquelle.

Le CP conteste tout simplement les montants , c'est le créancier qui doit prouver que le CP DOIT cette somme, si il annonce , ce CP doit 1000€, dire que l'AG a approuvé les comptes ne suffit pas, il faut PROUVER que le cp doit effectivement cet argent, c'est ce qu'on appelle la "dette certaine" c'est exactement ce que l'avocat demande, les justificatifs de la créance. si il ne peut les présenter, ils sont tintins! Je ne sais pas qui a réceptionné le dossier de l'ancien syndic mais assurément il doit y avoir des documents manquants......ne pas avoir les justificatifs , à mon sens, c'est vraiment que les CP ont votés n'importe quoi, genre , ha? mr ronron du 6 ième vend son appart? vite vite approuvons les comptes et mettons lui 1000€ sur les dents! vous voyez le topo?

J'ai mis cette publication "à suivre", on en reparlera.......

Papyrus

Phil81 · #15 30-11-2021 14:47:34

Bonjour à tous,

J'actualise ce post avec les derniers déroulements de l'affaire.

La vente de l'appartement a eu lieu et l'ex copropriétaire s'est opposé aux montants des charges de copropriétés.

Le notaire me l'a fait savoir par recommandé. En attendant que l'affaire passe à la justice de paix, le montant a fait l'objet d'une saisie conservatoire.

Le jugement est intervenu et la justice de paix a donné raison à l'ACP et donc j'espérais que l'ACP puisse récupérer sa créance.

Quelle ne fut pas ma surprise, lorsque l'huissier m'a communiqué son projet de répartition de la saisie. L'ACP n'y récupère que la moitié de sa créance car d'autres créanciers se sont manifestés. J'ai argué que l'ACP avait un privilège sur les charges de l'année en cours et sur celle de l'année d'avant mais selon l'huissier l'ACP a bien un privilège sur l'immeuble mais pas sur la saisie issue de la vente de l'immeuble. je suis dubitatif.

Bonne journée à tous

PIM, GT, rexou

copropriétaire engalère · #16 30-11-2021 16:41:19

Phil81 a écrit :

Bonjour à tous,
J'actualise ce post avec les derniers déroulements de l'affaire.
La vente de l'appartement a eu lieu et l'ex copropriétaire s'est opposé aux montants des charges de copropriétés.
Le notaire me l'a fait savoir par recommandé. En attendant que l'affaire passe à la justice de paix, le montant a fait l'objet d'une saisie conservatoire.
Le jugement est intervenu et la justice de paix a donné raison à l'ACP et donc j'espérais que l'ACP puisse récupérer sa créance.
Quelle ne fut pas ma surprise, lorsque l'huissier m'a communiqué son projet de répartition de la saisie. L'ACP n'y récupère que la moitié de sa créance car d'autres créanciers se sont manifestés. J'ai argué que l'ACP avait un privilège sur les charges de l'année en cours et sur celle de l'année d'avant mais selon l'huissier l'ACP a bien un privilège sur l'immeuble mais pas sur la saisie issue de la vente de l'immeuble. je suis dubitatif.
Bonne journée à tous

Vous avez lu le jugement?

GT · #17 30-11-2021 17:21:08

Phil81 a écrit :

Le jugement est intervenu et la justice de paix a donné raison à l'ACP et donc j'espérais que l'ACP puisse récupérer sa créance.
Quelle ne fut pas ma surprise, lorsque l'huissier m'a communiqué son projet de répartition de la saisie. L'ACP n'y récupère que la moitié de sa créance car d'autres créanciers se sont manifestés. J'ai argué que l'ACP avait un privilège sur les charges de l'année en cours et sur celle de l'année d'avant mais selon l'huissier l'ACP a bien un privilège sur l'immeuble mais pas sur la saisie issue de la vente de l'immeuble. je suis dubitatif.

Le problème soulevé porte sur le privilège .

I
LA CHAMBRE DES REPRESENTANTS A ADOPTE LE PRIVILEGE POUR LES COPROPRIETES
Le snpc a obtenu gain de cause
Que les choses soient claires sans le SNPC et son opiniâtreté, il n'y aurait pas eu l'adoption de ce privilège.

https://www.snpc-nems.be/fr/content/le- … n-de-cause

II.
Vente d’appartement et charges de copropriété

Qu’en est-il des charges impayées par le vendeur au moment de la vente.

La loi du 18 juin 2018 toilette mais ne modifie pas fondamentalement les dispositions que nous connaissons déjà.
L’article 577-11/1 prévoit qu’à l’acte, le notaire doit retenir à charge du vendeur les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires, les pénalités de retard, les frais de procédure contre le vendeur et les frais de transmission à l’acquéreur des informations de copropriété.
La loi ajoute que le notaire instrumentant devra « préalablement » payer les créanciers privilégiés, hypothécaires ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
L’adverbe préalablement s’applique au vendeur car la loi traite à présent l’ACP comme un créancier privilégié.
Le nouveau privilège en faveur de la copropriété figure à l’article 27, 7°, de la loi hypothécaire.
L’assiette du privilège est le lot ou le produit de sa réalisation. Le créancier est l’ACP.
La créance garantie vise « les charges dues relativement à ce lot ». La loi ne parle pas des accessoires de la créance (pénalités, frais de recouvrement) mais le terme « charges » est assez large, à mon avis, pour inclure ces frais.
La créance de l’article 27 n’est pas exactement pareille à celle de l’article 577-11.
Toutes les charges ne sont pas privilégiées, seulement celle « de l’exercice en cours et de l’exercice précédent. »
Le privilège de l’ACP a été obtenu de haute lutte par le SNPC après un ultime baroud, à la suite de l’introduction en dernière minute du droit des opérateurs de service d’utilité publique de procéder à des travaux dans l’immeuble en copropriété.

Ce privilège prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l’article 17 L.H. en cas de vente forcée, après le privilège de l’assureur des risques sur le bien et après les privilèges inscrits antérieurement.
Le privilège de l’assureur (art. 114 de la loi du 4 avril 2014) est limité à deux primes annuelles. Il prime le privilège de l’ACP.
Le privilège de l’ACP est occulte (art. 29), comme celui de l’assureur ; il n’est pas rendu public par une inscription et son existence n’est pas soumise à l’accomplissement d’une formalité.
Comment se règle le concours entre le créancier hypothécaire inscrit antérieurement (la banque) et l’ACP, créancière privilégiée de charges de copropriété ?
On applique en principe la règle de l’antériorité mais pas toujours.
On sait que le privilège de la copropriété suit directement ceux des frais de justice et de l’assureur.
Or il existe une règle spéciale (art. 21) selon laquelle le privilège pour frais de justice prime les créanciers qui ont concrètement bénéficié de ceux-ci (Mons, 27 novembre 1991, R.D.C.B., 1992, p. 325).
De même, l’article 114, alinéa 2, de la loi relative aux assurances prévoit que ce privilège « prend rang immédiatement après celui des frais de justice. »
Comme le privilège de l’ACP suit directement ces deux privilèges qui priment celui du créancier hypothécaire, on peut en déduire que le privilège de l’ACP prime l’hypothèque.
De plus, l’article 12 de la loi hypothécaire dispose que « le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires. »
On évoque la qualité et non l’antériorité de la créance.
Toutefois, le texte de l’article 27, 7°, nouveau, précise que le privilège de l’ACP prend également rang après « les privilèges inscrits antérieurement ».
Ces privilèges inscrits portent sur le prix impayé de l’immeuble et sur le prix dû aux entrepreneur et architecte (art. 27, 1° à 5°.
Or ces derniers privilèges sont primés par le créancier hypothécaire inscrit antérieurement (F. T’Kint, « Sûretés et principes généraux du droit de poursuite des créanciers », Larcier, Bruxelles, p. 342).
Si ces privilèges priment l’ACP, celle-ci est alors pareillement primée par l’hypothèque antérieure …
Or l’intention du législateur était bien de permettre à l’ACP d’opposer son privilège à la banque détenant une hypothèque, qui a bénéficié de la préservation de son assiette par les travaux financés par l’ACP.
Le texte de l’article 27, 7°, est donc malheureux et imprécis et suscitera probablement des difficultés.

III. Pour lever les doutes pourquoi ne pas s'adresser au SNPC ?

( note : lors d'un colloque qui s'est tenu le 22/11/2018 à Louvain-La-Neuve auquel j'ai assisté, le notaire BARNICH avait mis en évidence et développé ce qu'il considérait comme le caractère très douteux du nouveau privilège immobilier.)

Dernière modification par GT (30-11-2021 17:22:07)

PIM, rexou

PIM · #18 30-11-2021 18:09:37

Merci à Phil81 d'être revenu ici pour nous raconter la suite

GT, rexou

Phil81 · #19 30-11-2021 18:10:52

III. Pour lever les doutes pourquoi ne pas s'adresser au SNPC ?

je vais adresser ma question au SNPC. Ce qui m'étonne est que la copropriété se trouve au même niveau que les créanciers chirographaires selon la répartition de l'huissier.

Phil81 · #20 28-06-2022 20:39:46

Bonsoir à tous,

Voila je vais actualiser mon post.

La répartition de la saisie conservatoire effectuée par l'huissier ne tenait pas compte du privilège de l'ACP.
J'ai posé la question au SNPC. Il se sont contenté de fournir l'extrait du moniteur belge sans plus d'explication.

6 mois plus tard je constate que l'ACP n'a toujours rien reçu suite à la répartition de l'huissier. Après plusieurs relances, celui-ci m'a informé avoir effectué le versement à l'avocat (on parle de plus de 4000 EUR).

Je m'empresse de demander à l'avocat de transférer les montants sur le compte de l'ACP. Celui-ci m'informe qu'il n'y a plus d'argent et que les fonds transférés on juste servi à payer ses honoraires. Je précise que le sujet des honoraires avaient été abordé lors d'une conversation téléphonique et l'avocat m'avait confié que les honoraires seraient un peu plus élevés que l'indemnité de procédure mais pas beaucoup plus car le dossier était assez simple et qu'il y avait très peu d'interactions avec la partie adverse. En tout et pourtout il y a eu une citation, un report demandé par la partie adverse et une saisie conservatoire sur le produit de la vente. (la citation et la saisie ont été payées directement à l'huissier par l'ACP)

Quel recourt l'ACP a contre l'avocat? L'huissier avait-il le droit de verser le montant à l'avocat sans en aviser le syndic? L'avocat a produit en réponse deux factures: une pour l'affaire qui nous concerne pour un montant de 2500 EUR et une autre facture pour un ancien dossier dans lequel il facture 10 heures (près de 1400 EUR) pour avoir adressé une demande de renseignement au SPF Finances pour obtenir un acte de propriété qu'il n'a même pas reçu. (cette demande aurait été faite par l'ancien syndic qui n'a pas eu sa décharge lors de l'AG)

J'ai vraiment l'impression que l'avocat a fait mainbasse sur les montants transférés sur son compte tiers (le montant de ses factures ne correspondant même pas au montant versés par l'huissier) et je suis vraiment dépité

Résultat des comptes: il y près de 900 EUR exposé par la copropriété à l'huissier (300 citation et 600 saisie conservatoire) pour faire condamner la partie adverse à plus de 8000 EUR (retenu sur le prix de vente). Et in fine rien pour l'ACP.

ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Pied de page des forums