Garantie locative? Qu'est-ce qui reste légal?

grmff · #1 17-12-2020 14:43:45

Pour la constitution d'une garantie locative, cela commence à devenir un peu rock-n-roll.

Légalement, c'est au choix du locataire, et sous une des 3 formes suivantes: compte bancaire bloqué, caution de la banque, garantie du Cpas.

EN pratique, c'est du n'importe quoi.

Les Cpas donnent 2 ou 3 mois selon leur humeur, et garantissent uniquement les dégâts locatifs ou aussi les impayés, mais jamais les dépens judiciaires. J'ai un jugement qui me permet de refuser les conditions imposées par les Cpas, qui sont obligés de donner les garanties, mais qui refusent si on n'acceptent pas leur conditions. Et comme aucun candidat locataire ne va jamais aller contre son Cpas, le dindon de la farce, c'est lui.

Les cautions bancaires ont été imposées au secteur bancaire, qui n'était pas d'accord. Ce qui est logique, évident. On ne peut pas imposer au secteur bancaire de faire un crédit à n'importe qui de 3 mois de loyer sans intérêts et sans avoir le droit de s'y opposer. C'est pourtant ce que prévoit le texte. Bien avisé, le secteur bancaire a trouvé la parade. Ils ne donnent pas d'intérêts, mais facturent 250€ de frais. Du coup, personne n'utilise ce système... Voilà l'effet d'une loi mal conçue et débile. Vous ne pouvez pas obliger les banques à faire très attention aux dépôts d'une part, et les forcer à prêter à n'importe quoi d'autre part. C'est du n'importe quoi.

Restaient les comptes bancaires bloqués. Or, j'ai eu des refus de service de la part de ING, Fortis, Belfius,... qui nous renvoient vers la caisse des dépôts et consignation qui propose le service de garantie bancaire.

Mais cet organisme répond-t-il à la définition d'Institution Financière, telle que rendue obligatoire par le code civil et ses modifications régionales subséquentes? A mon avis non. Dès lors, l'application e-depo devrait être réservée aux (baux) professionnels, et n'est pas autorisée pour les baux de résidence.

Que reste-t-il alors comme possibilité? Plus rien. Les garanties sous formes d'argent ne peuvent plus être faites légalement.

Il reste alors à demander que la garantie soit versée sur notre propre compte, en laissant la possibilité au locataire d'ouvrir un compte bancaire bloqué et en exigeant de notre part que nous versions la garantie sur ledit compte. Comme il n'arrivera pas à ouvrir un compte bancaire, on reste dans l'illégalité acceptable, non?

Ou alors, on exige une œuvre d'art. S'il n'en a pas, on peut lui en vendre une, par exemple pour deux ou trois fois le loyer du bien visé. Et si le locataire est réticent à acheter une œuvre d'art, on peut lui garantir par contrat qu'on rachètera l'œuvre d'art au même prix.

Donc, votre locataire vous achète une œuvre d'art (avec contrat d'engagement du rachat), vous la laisse en garantie pendant la durée du bail, et vous la lui rendez à la fin du bail, une fois que toutes ses obligations ont été remplies. Soit il est content à la sortie avec son œuvre d'art, soit il n'est pas content et demande son remboursement.

Vivent les statues en carton pâte et capsules de Coca-Cola...

panchito · #2 17-12-2020 14:52:07

Voilà une belle question pour le SNPC!

GT · #3 17-12-2020 17:29:39

grmff a écrit :

Restaient les comptes bancaires bloqués. Hors, j'ai eu des refus de service de la part de ING, Fortis, Belfius,... qui nous renvoient vers la caisse des dépôts et consignation qui propose le service de garantie bancaire.
Mais cet organisme répond-t-il à la définition d'Institution Financière, telle que rendue obligatoire par le code civil et ses modifications régionales subséquentes? ..

Je me suis posé la même question.
A priori, je répondrais par la négative.

jelou · #4 18-12-2020 10:23:42

J'ai moi aussi eu des refus de ing et fortis sauf si le locataire à un compte chez eux

Dernière modification par jelou (18-12-2020 10:24:04)

grmff · #5 18-12-2020 11:35:24

panchito a écrit :

Voilà une belle question pour le SNPC!

Je ne suis pas membre du SNPC. Et je ne suis pas sûr que leur service juridique de première ligne prendrait une position sur une question qui touche à l'absurde de la loi...

Mais je suis intérêssé par leur avis, c'est sûr.

grmff · #6 18-12-2020 11:44:46

GT a écrit :

grmff a écrit :
Restaient les comptes bancaires bloqués. Hors, j'ai eu des refus de service de la part de ING, Fortis, Belfius,... qui nous renvoient vers la caisse des dépôts et consignation qui propose le service de garantie bancaire.
Mais cet organisme répond-t-il à la définition d'Institution Financière, telle que rendue obligatoire par le code civil et ses modifications régionales subséquentes? ..
Je me suis posé la même question.
A priori, je répondrais par la négative.

Merci pour votre avis. Il confirme donc ce que je pense: aucune des garanties prévues par la loi n'est opérante. Soit parce qu'elle est très très chère (caution bancaire), soit parce qu'elle limite les droits du propriétaire (caution Cpas) soit parce qu'il n'est plus possible d'y avoir recours (compte épargne bloqué)

Et la proposition des banques d'avoir recours à la Caisse des Dépôts et Consignations e-Depo n'est pas plus légale que le fait de mettre du cash sur le compte du propriétaire.

Inutile de dire que je ne suis pas très manuel, et donc que je ne vais pas m'amuser à faire des statuettes en carton pâte avec des capsules de Coca, sans parler du soucis qu'il y aurait à devoir les stocker, voire les assurer. Je prends donc la décision formelle est donc de prendre désormais les garanties en cash sur mon compte bancaire.

Par ailleurs, si un locataire réussi à ouvrir un compte bloqué, j'y verserai la garantie pour autant que mes droits soient respectés. Mon modèle de contrat sera adapté en fonction de cette nouvelle situation.

GT · #7 18-12-2020 12:37:42

La caution "garantie locative" constituée auprès de la caisse des dépôts et consignations du SPF FINANCES ne serait-elle pas tout simplement une des sûretés visées à l'article 20 du décret (wallon) du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ?

DECRET

Art. 62 §1er.
Si, indépendamment des sûretés prévues à l’article 20 du présent décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l’alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.

Art. 20
Le défaut du preneur de garnir le bien d’habitation de meubles en suffisance constitue une cause de résolution fautive du bail, à moins qu’il donne des sûretés capables de répondre du loyer

grmff · #8 18-12-2020 16:17:02

Je me suis posé la question aussi. Je pense que les sûretés capables de répondre du loyer, cela ne peut pas être de l'argent. Sinon, il suffirait qu'il donne de l'argent en direct au propriétaire, et le problème serait réglé.

Cela ferait un peu contre-pied et incohérence avec l'art 62 qui impose une garantie de type compte bloqué, caution bancaire ou Cpas.

baloo · #9 19-12-2020 19:36:09

J'avais retenu d'un précédent fil que CBC permettait l'ouverture d'un compte de garantie locative en ligne sans être client ?

https://forum.pim.be/topic-291320-ing-q … age-1.html

grmff · #10 19-12-2020 22:11:20

baloo a écrit :

J'avais retenu d'un précédent fil que CBC permettait l'ouverture d'un compte de garantie locative en ligne sans être client ?
https://forum.pim.be/topic-291320-ing-q … age-1.html

J'ai essayé, c'est pas si simple...

panchito · #11 20-12-2020 08:41:03

Ah?

Pourtant ils expliquent même comment mettre son locataire "la bonne voie"

https://www.cbc.be/particuliers/fr/loge … .html#voie

grmff · #12 20-12-2020 10:16:40

panchito a écrit :

Ah?
Pourtant ils expliquent même comment mettre son locataire "la bonne voie"
https://www.cbc.be/particuliers/fr/loge … .html#voie

Certes. Et vous avez essayé? Non? Ben revenez quand vous aurez testé. Merci

panchito · #13 20-12-2020 10:34:23

Si vous avez essayé, quel est donc le problème que vous avez rencontré?

Himura · #14 20-12-2020 20:50:18

Si la forme n'est pas parfaite, je doute que ça soit un sujet intéressant à traiter pour le SNPC.
Des solutions fonctionnelles existent, et peuvent sans problème être considérées comme des solutions validées par la loi - malgré le détaillounet soulevé ici.

Il me semble que le "problème" - qui n'en est donc pas un - serait vite balayé du revers de la main.

nokthib · #15 08-11-2021 22:09:49

Korfine me semble une alternative, qu'en pensez vous ?
j'ai toutes mes garanties là bas... et jusqu'ici, à part une communication parfois très "flamande", tuti va bene...

Himura · #16 08-11-2021 23:46:39

nokthib a écrit :

Korfine me semble une alternative, qu'en pensez vous ?
j'ai toutes mes garanties là bas... et jusqu'ici, à part une communication parfois très "flamande", tuti va bene...

C'est un cautionnement.
Donc une alternative, payante.

Pour moi, ça ne solutionne pas le 'problème' (que je considère tout de même quelque peu comme capillotracté).

grmff · #17 09-11-2021 09:36:16

Il me semblait que Korfine avait arrêté le service. Me trompe-je?

En tout cas, Korfine faisait des "bons d'assurance", ce qui n'est pas une garantie sous forme d'argent, et donc qui pouvait dépasser les 2 mois légaux...

PIM · #18 09-11-2021 09:43:30

grmff a écrit :

Il me semblait que Korfine avait arrêté le service. Me trompe-je?
En tout cas, Korfine faisait des "bons d'assurance", ce qui n'est pas une garantie sous forme d'argent, et donc qui pouvait dépasser les 2 mois légaux...

https://www.korfine.be/products/security-deposit
N'a pas l'air d'avoir disparu de la circulation, mais sous forme d'un contrat de capitalisation. Je cite: "Votre garantie locative est établie sous forme d'un contrat de capitalisation spécifique (branche 26) auprès un des partenaires d'assurance de Korfine: Patronale Life SA, Fédérale Assurance, Association d’Assurances Mutuelles sur la Vie et CREDIMO SA."

grmff · #19 09-11-2021 09:51:15

Ils parlent aussi d'agent immobilier. Dans le temps, de mémoire, ils avaient arrêté pour les privés. Cela a peut-être changé.

Cyril · #20 09-11-2021 10:26:07

Je trouve tout ça bien compliqué

Garantie locative? Qu'est-ce qui reste légal?

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