Infraction urbanistique (dol) : le vendeur refuse de négocier/régulariser

bored · #1 06-01-2021 20:56:16

Bonjour,

Je vais essayer d'être le plus bref possible mais la situation dans laquelle nous nous trouvons est un peu compliquée.

Nous avons acheté un appartement sur Bruxelles en mai dernier, en nous engageant dans un compromis auprès d'une agence. Suite à la découverte d'une irrégularité urbanistique (extension d'une terrasse arrière pas couverte par le permis d'urbanisme original de la commune) qui empêchait la division du bien avec son rez-de-chaussée (alors que le compromis ne concernait que l'appartement de l'étage que nous avons visité, sans mention d'une quelconque infraction), il n'a pas été possible de signer l'acte dans le délai de 4 mois.

En vous épargnant les détails, la division du bien a pu depuis être faite par la commune et il ne restait plus qu'à négocier avec le vendeur la question de la perte de valeur du bien qui pourrait subvenir si la régularisation de l'extension de la terrasse ne débouchait pas favorablement (ce qui d'après l'architecte de la commune est assez peu probable au vu du dossier, sans garantie à 100% évidemment). L'idée était de mettre une partie de la somme de la vente de côté en attendant la décision de la commune mais de procéder à la signature de l'acte. Le vendeur s'engageait à lancer la régularisation dans un délai court après la vente, tout cela faisant l'objet de conditions dans l'acte à rédiger par les notaires.

Le problème, c'est que la négociation est au point mort car le vendeur n'accepte :
- Ni le montant que nous estimons juste pour la décote (ou même de se retrouver à mi-chemin)
- Ni l'évaluation de cette décote par un expert
- Ni la vente après la régularisation par la commune si aucun accord ne peut être trouvé sur cette décote

Du coup, la situation est bloquée. Le vendeur veut s'en remettre aux notaires qui de leurs côtés ne semblent pas trop vouloir s'investir dans un dossier qui "sent le roussi" (lisez, incertitude de la perception de leurs honoraires).

Ma question est assez simple : que faire ? Que risque le vendeur avec cette posture ?
De notre point de vue, le vendeur a commis un dol : il avait connaissance de l'infraction (il l'a commise personnellement), elle n'a pas été présentée par l'agent lors de la visite, n'est pas mentionnée dans le compromis où il est même précisé que le vendeur n'a aucune connaissance d'infractions urbanistiques. Néanmoins, au vu de son attitude et du manque d'intérêt des notaires, nous avons un peu l'impression qu'il ne semble pas s'exposer à grand-chose.

Si nous ne nous retirons pas de la vente, a-t-il la possibilité de toute de même vendre le bien à d'autres personnes ? Selon nous, non, le compromis a toujours cours.
Serions-nous en mesure de l'attaquer pour la clause pénale prévue dans le compromis dans le cas où l'acte ne peut être signé par l'une des parties ?

Merci d'avance !

panchito · #2 06-01-2021 21:23:00

C'était à vous, avant même de faire une offre, d'aller à l'Urbanisme pour voir si tout était bien en ordre !
Ensuite, il vous appartenait, avec votre notaire, de rédiger votre offre avec clause suspensive si nécessaire, ou d'en diminuer le prix d'achat.
Maintenant c'est trop tard.

En tant que nouveau propriétaire, c'est vous maintenant qui êtes responsable de mettre fin à cette infraction urbanistique, quels qu'en soit les coûts y afférant.

Je ne sais pas combien de fois on a déjà dit sur ces forum, de toujours vérifier à l'urbanisme qu'il n'y ait pas d'infraction AVANT de faire offre...

Dernière modification par panchito (06-01-2021 21:23:59)

bored · #3 06-01-2021 22:02:45

Bonsoir,

Merci pour votre réponse.

Pourtant, sur ce site même (https://www.pim.be/silence-infractions- … iques-dol/ ou encore https://www.pim.be/le-silence-est-un-dol/), on peut notamment lire :

L’acte de vente ne comportait aucune mention de l’existence des permis de lotir et de bâtir relatifs au bien, et aucun élément du dossier ne permettait de penser que l’acquéreur avait été informé avant ou lors de la vente de la situation urbanistique du bien.
La Cour précise que le silence du vendeur quant à la situation urbanistique du bien, non seulement en qualité de vendeur normalement loyal, prudent et avisé, mais aussi comme vendeur d’un bien immobilier sur lequel pèse une obligation légale d’information, constitue une réticence dolosive.

Je ne dis pas que ces conclusions seront tirées par un juge dans notre cas (on voudrait éviter d'en arriver là !) mais cela montre a minima que le silence sur une infraction urbanistique a bien pu mener à l'annulation de ventes par le passé. Et dans ce cas, je reprécise qu'aucun acte n'a été signé à ce stade, uniquement un compromis dans lequel le vendeur certifie noir sur blanc ne pas reconnaitre d'infraction urbanistique au bien (alors qu'il a lui-même commis l'infraction).

Je suis bien conscient que nous aurions du mener ces recherches urbanistiques en amont (même si dans ce cas, nous les avons quand même faites avant que la vente ait lieue, contrairement aux exemples des articles ci-dessus) mais j'ai quand même du mal à croire que le vendeur ne s'expose à rien en refusant de négocier pour trouver une solution adéquate pour les deux parties.

Dernière modification par bored (06-01-2021 22:05:46)

panchito · #4 06-01-2021 22:29:51

Je ne suis pas d'accord avec vous.

L'article paru sur le BLOG PIM "le silence est un dol"https://www.pim.be/le-silence-est-un-dol/ ne parle nullement d'infractions urbanistiques cachées par le vendeur!

Quant à l'autre https://www.pim.be/silence-infractions- … iques-dol/,
il s'agit de 2 procédures en degré d'appel (!), l'une parce que le vendeur avait entrepris des travaux APRES LA VENTE qui nécessitaient un permis d'urbanisme, et l'autre parce que les permis de lotir et de bâtir octroyés sur le bien n’avaient pas été respectés. Donc sans permis de bâtir ni de lotir, la vente est illégale.

bored · #5 06-01-2021 22:36:46

Non mais j'ai bien compris que ces articles ne parlent exactement de la même situation mais j'entendais juste montrer que les choses semblent plus nuancées que "une fois le compromis signé, vous n'avez plus aucun recours jamais".
L'agent lors de notre visite a bien indiqué aussi qu'il n'y avait aucune infraction urbanistique et qu'il l'avait lui-même vérifié.

Par ailleurs, notre notaire nous a bien indiqué que le vendeur ne pouvait nous obliger à acheter le bien en l'état puisque cette infraction n'est pas mentionnée dans le compromis. C'est bien qu'à un certain degré, le vendeur a commis une faute.

Dernière modification par bored (06-01-2021 22:42:12)

panchito · #6 06-01-2021 22:49:48

Par ailleurs, notre notaire nous a bien indiqué que le vendeur ne pouvait nous obliger à acheter le bien en l'état puisque cette infraction n'est pas mentionnée dans le compromis.

Forcément puisque vous n'avez pas fait insérer de clauses suspensives au sujet de l'infraction urbanistique dans votre compromis.

PS: c'est votre propre notaire de famille? Depuis longtemps?

Si vous aviez été vérifié à l'Urbanisme AVANT de signer votre offre, vous auriez découvert cette infraction et soit vous n'auriez pas fait offre, soit vous auriez inséré une condition suspensive, soit vous auriez fait une offre beaucoup plus basse...

https://www.lecho.be/monargent/immobili … 02320.html

PIM · #7 07-01-2021 09:57:53

Les renseignements urbanistiques avaient-ils été délivrés et communiqués avant votre offre ?

bored · #8 07-01-2021 10:11:12

PIM a écrit :

Les renseignements urbanistiques avaient-ils été délivrés et communiqués avant votre offre ?

Bonjour, merci pour votre réponse.
Nous avons reçu des plans relatifs au lot/parcelle lors de la signature du compromis mais pas des plans détaillés du bien lui-même; ces plans-là (où l'infraction est visible), nous les avons obtenus par le vendeur lorsque l'infraction a été "découverte" et qu'il fallait analyser la situation.

Edit : je me souviens en fait qu'au moment de la signature du compromis, l'agence nous a précisé que les plans détaillés du bien devaient encore être fournis par le géomètre qu'ils avaient mandaté ! Nous avons obtenu ces plans une semaine plus tard. Sur ces plans-là de toute façon, pas de trace de l'infraction non plus.

Dernière modification par bored (07-01-2021 10:17:04)

max11 · #9 07-01-2021 10:38:58

bored a écrit :

Non mais j'ai bien compris que ces articles ne parlent exactement de la même situation mais j'entendais juste montrer que les choses semblent plus nuancées que "une fois le compromis signé, vous n'avez plus aucun recours jamais".
L'agent lors de notre visite a bien indiqué aussi qu'il n'y avait aucune infraction urbanistique et qu'il l'avait lui-même vérifié.
Par ailleurs, notre notaire nous a bien indiqué que le vendeur ne pouvait nous obliger à acheter le bien en l'état puisque cette infraction n'est pas mentionnée dans le compromis. C'est bien qu'à un certain degré, le vendeur a commis une faute.

Un compromis, c'est un contrat avec des conditions qui lie les deux parties qui l'ont signé !
L'acheteur s'engage à acheter le bien aux conditions indiquées dans le contrat : son prix, son occupation, sa conformité urbanistique, ...
Si le vendeur ne peut pas vous le vendre aux conditions du contrat, vous n'êtes pas obligé d'assumer votre part du contrat en achetant !
C'est ce que vous a dit votre notaire !

Vous pouvez donc demander au vendeur de vous vendre le bien lorsqu'il remplira les clauses du compromis... (attention que les droits d'enregistrement doivent être payés dans les 4 mois de la signature du compromis (sauf clause suspensive d'application) que l'acte soit passé ou pas !)
Ou trouver un accord avec lui sans régularisation : annuler l'opération, réduire le prix, attendre,....
C'est un accord mutuel suite à une négociation (presque) tout peut donc être convenu.

Mais, si vous ne trouvez pas d'accord, il vous appartiendra de prendre des décisions unilatérales tout en assumant les conséquences potentielles :
- rompre le contrat ou déclarer que c'est le vendeur qui a rompu le contrat ==> voir le compromis pour les indemnités prévues et les procédures qui devront peut-être être entamée pour faire valoir votre position (avec toutes les incertitudes d'un jugement)
- acheter malgré l'infraction ==> dans ce cas, il vous appartiendra de régulariser la situation (l'administration n'est pas concernée par votre compromis ou votre acte, le propriétaire au moment de la procédure est toujours responsable de la conformité urbanistique)

Et le vendeur, de son côté, aura les mêmes choix à faire et à assumer si vous ne trouvez pas d'accord...

Bim · #10 07-01-2021 10:39:23

La prise de renseignements directement auprès de l'urbanisme (avant d'acheter) et l'insertion d'une clause suspensive dans le compromis permettant de se retirer de la vente en cas de découverte d'une infraction urbanistique sont les meilleurs moyens de se prévenir d'une mauvaise surprise de ce genre, surtout face à un vendeur de mauvaise foi.

Dans votre cas, cette prévention n'est plus possible. Si votre notaire ne se montre pas très enclin à défendre vos intérêts, il faudrait consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et mentionner au vendeur qu'à défaut d'un accord à l'amiable avec lui, vous n'hésiterez pas à passer par la case justice. Ca pourrait suffire à le convaincre de reconnaître ses torts et d'accepter un accord. Il se pourrait aussi que la responsabilité de l'agent immobilier soit engagée car en principe, un agent immobilier ne peut pas mentionner de fausses informations lors de la publicité d'un bien. Il aurait dû se montrer plus réservé, en vous disant par exemple : "Je ne pense pas qu'il ait d'infraction urbanistique mais je ne peux pas l'affirmer. Je vous invite à consulter le service d'urbanisme de la commune concernée."

GT

bored · #11 07-01-2021 12:37:01

Merci pour vos réponses.

Nous partageons vos analyses et qui nous confortent un peu dans l'incompréhension de l'attitude du vendeur vu que plusieurs clauses dans le compromis pourraient tout du moins le mettre à mal si nous décidons d'entamer des poursuites. Évidemment nous souhaitons éviter d'en arriver mais nous avons du mal à comprendre que le vendeur refuse de rencontrer une proposition pécuniaire intermédiaire qui lui coûterait "que" quelques milliers d'euros (et "que" si l'infraction n'est pas régularisée !) mais en s'exposant ce faisant à des poursuites qui vont lui coûter en frais d'avocat, temps et énergie bien plus que cela. Sans compter l'énorme perte financière potentielle si le jugement n'est pas en sa faveur : clause pénale de 10% + remboursement de tous les frais encourus par la partie lésée (toujours d'après le compromis).

C'est pour cela que j'ai pris la peine de vous sonder, au cas où quelque chose nous aurait échappé et qui expliquerait qu'il soit si peu enclin à la discussion. C'est cette disproportion qui nous rend sceptique.

En tout cas, nous avons pris contact avec un avocat compétent en la matière.

Merci !

Dernière modification par bored (07-01-2021 12:39:25)

panchito · #12 07-01-2021 13:08:09

BIM a écrit :

La prise de renseignements directement auprès de l'urbanisme (avant d'acheter) et l'insertion d'une clause suspensive dans le compromis permettant de se retirer de la vente en cas de découverte d'une infraction urbanistique sont les meilleurs moyens de se prévenir d'une mauvaise surprise de ce genre, surtout face à un vendeur de mauvaise foi.

Parfaitement!

Mais maintenant c'est trop tard, il n'y a plus qu'à engager un avocat!

bored · #13 07-01-2021 14:58:44

J'entends bien et je suis conscient de l'erreur commise dans note chef. On a eu moins eu la chance de s'en rendre compte avant la signature de l'acte, c'est déjà ça.

Après, dans le marché de l'immobilier bruxellois actuel où les biens sont vendus dans l'heure de leur publication (et parfois même avant même d'être publié où que ce soit), n'introduire une offre qu'à chaque fois qu'on a réalisé l'ensemble des vérifications nécessaires, c'est s'assurer de ne jamais réussir à acheter quoi que ce soit.

Bim · #14 07-01-2021 15:05:47

C'est pour cela que j'ai pris la peine de vous sonder, au cas où quelque chose nous aurait échappé et qui expliquerait qu'il soit si peu enclin à la discussion. C'est cette disproportion qui nous rend sceptique.

Certains vendeurs ne connaissent tout simplement pas les implications d'une infraction urbanistique et peuvent même l'avoir commise sans le savoir (même si en principe, nul n'est sensé ignorer la loi). Ils ont dès lors du mal à se voir en défaut en se considérant eux-même comme victimes de leur prise de renseignements bâclée ou inexistante... Il est probable que votre vendeur remette les pieds sur terre lorsqu'il aura contact avec son avocat ou son notaire smile

bored · #15 07-01-2021 15:08:08

Bim a écrit :

C'est pour cela que j'ai pris la peine de vous sonder, au cas où quelque chose nous aurait échappé et qui expliquerait qu'il soit si peu enclin à la discussion. C'est cette disproportion qui nous rend sceptique.
Certains vendeurs ne connaissent tout simplement pas les implications d'une infraction urbanistique et peuvent même l'avoir commise sans le savoir (même si en principe, nul n'est sensé ignorer la loi). Ils ont dès lors du mal à se voir en défaut en se considérant eux-même comme victimes de leur prise de renseignements bâclée ou inexistante... Il est probable que votre vendeur remette les pieds sur terre lorsqu'il aura contact avec son avocat ou son notaire

C'est justement parce qu'on a eu l'impression que le vendeur était sincère dans son erreur que nous avons continué de négocier. Mais comme désormais, c'est le silence radio, nous nous mettons à douter des ses intentions.
Je pense que l'agence également en faute mais cela sera à estimer par un avocat j'imagine.

Merci pour vos réponses.

Bim · #16 07-01-2021 15:12:41

bored a écrit :

Bim a écrit :
C'est pour cela que j'ai pris la peine de vous sonder, au cas où quelque chose nous aurait échappé et qui expliquerait qu'il soit si peu enclin à la discussion. C'est cette disproportion qui nous rend sceptique.
Certains vendeurs ne connaissent tout simplement pas les implications d'une infraction urbanistique et peuvent même l'avoir commise sans le savoir (même si en principe, nul n'est sensé ignorer la loi). Ils ont dès lors du mal à se voir en défaut en se considérant eux-même comme victimes de leur prise de renseignements bâclée ou inexistante... Il est probable que votre vendeur remette les pieds sur terre lorsqu'il aura contact avec son avocat ou son notaire
C'est justement parce qu'on a eu l'impression que le vendeur était sincère dans son erreur que nous avons continué de négocier. Mais comme désormais, c'est le silence radio, nous nous mettons à douter des ses intentions.
Je pense que l'agence également en faute mais cela sera à estimer par un avocat j'imagine.
Merci pour vos réponses.

Pour ma part, il est très probable que l'agent immobilier soit aussi en défaut.
le Code de déontologie de l'IPI précise (art 53), que l'agent immobilier ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité, les caractéristiques essentielles des biens qu'il présente.

Je considère une infraction urbanistique comme une caractéristique essentielle...

max11 · #17 07-01-2021 15:26:27

Bim a écrit :

Pour ma part, il est très probable que l'agent immobilier soit aussi en défaut.
le Code de déontologie de l'IPI précise (art 53), que l'agent immobilier ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité, les caractéristiques essentielles des biens qu'il présente.
Je considère une infraction urbanistique comme une caractéristique essentielle...

Est-ce le rôle de l'agence immobilière de vérifier que le bien est en ordre au niveau urbanistique ?
L'AI doit signaler un problème dont il aurait connaissance mais jusqu'où va son obligation ?
C'est à lui de faire toutes les démarches fastidieuses auprès de l'urbanisme ? et en assumer la responsabilité ?

Dans ce cas, la même question peut se poser pour la pollution du sol, l'état des installations électrique-gaz-eau, la mérule, la zone inondable, les droits de passage, .... et pourquoi pas la situation hypothécaire du bien, ...
En fait, tout ce que doit vérifier le notaire avant la passation de l'acte...

Je n'ai pas la réponse...

max11 · #18 07-01-2021 16:13:09

J'ai trouvé des infos intéressantes sur un site un peu connu PIM vous informe wink

On y parle de la responsabilité du vendeur pour les infos urbanistiques.
Mais pas de la responsabilité de l'agence immobilière....

PIM

Bim · #19 07-01-2021 16:34:14

max11 a écrit :

Bim a écrit :
Pour ma part, il est très probable que l'agent immobilier soit aussi en défaut.
le Code de déontologie de l'IPI précise (art 53), que l'agent immobilier ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité, les caractéristiques essentielles des biens qu'il présente.
Je considère une infraction urbanistique comme une caractéristique essentielle...

Est-ce le rôle de l'agence immobilière de vérifier que le bien est en ordre au niveau urbanistique ?
L'AI doit signaler un problème dont il aurait connaissance mais jusqu'où va son obligation ?
C'est à lui de faire toutes les démarches fastidieuses auprès de l'urbanisme ? et en assumer la responsabilité ?
Dans ce cas, la même question peut se poser pour la pollution du sol, l'état des installations électrique-gaz-eau, la mérule, la zone inondable, les droits de passage, .... et pourquoi pas la situation hypothécaire du bien, ...
En fait, tout ce que doit vérifier le notaire avant la passation de l'acte...
Je n'ai pas la réponse...

Je ne pense pas que c'est à l'agent immobilier de vérifier la conformité urbanistique. Par contre, il ne peut pas affirmer à un acheteur potentiel qu'un bien est conforme sans avoir vérifié correctement. Il doit alors faire preuve de réserve dans son affirmation et inviter l'acheteur à se renseigner utilement lui-même. Dans le cas de bored, l'agent a affirmé que le bien était conforme, visiblement sans vérification derrière...Il a donc induit la personne en erreur !

max11 · #20 07-01-2021 16:57:23

Bim a écrit :

Je ne pense pas que c'est à l'agent immobilier de vérifier la conformité urbanistique. Par contre, il ne peut pas affirmer à un acheteur potentiel qu'un bien est conforme sans avoir vérifié correctement. Il doit alors faire preuve de réserve dans son affirmation et inviter l'acheteur à se renseigner utilement lui-même. Dans le cas de bored, l'agent a affirmé que le bien était conforme, visiblement sans vérification derrière...Il a donc induit la personne en erreur !

J'ai relu les interventions et je ne vois nulle part que l'agent a écrit que le bien était en ordre au niveau urbanistique, ni que c'était écrit dans son annonce.

Il l'aurait dit mais ce n'est qu'une parole rapportée et nous n'y étions pas pour savoir si des réserves ont été émises ou pas...
Je ne vois donc pas sur quel base il pourrait être attaqué pour négligence ou autres !

Je ne crois pas utile de perdre du temps, de l'énergie et de l'argent en essayant de suivre cette piste !

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