Bail commercial RW - Solidarité entre les preneurs divorcés

Himura · #1 21-02-2021 17:36:10

Bonjour à tous,

Je viens de recevoir une décision décevante (lire "débile - anormale - nulle" angel ) suite à un litige avec un ancien locataire commercial.

Le juge a émis une succession impressionante d'erreurs et d'incohérence, démontrant une totale incompréhension du dossier. Mais là n'est pas le sujet.
Dans sa décision, il me condamne à indemniser l'ex-épouse du locataire, car je l'aurais appelée à la cause sans raison.

La situation :
Les époux avaient signé le bail conjointement en octobre 2011, et ont divorcé en juin 2018.
Depuis, l'homme gère seul le commerce. Je connaissais leur situation. Néanmoins, la dame ne s'est jamais manifestée pour se désolidariser du bail.

En déposant la requête, j'estimais n'avoir pas d'autre choix que de l'appeler à la cause. Si je ne l'avais pas fait, je pense même que le greffe, attentif, aurait refusé ma requête car incomplète.
(J'ai déjà eu le cas pour une requête envers 2 preneurs défaillant pour une habitation principale).

Mais dans sa décision, le juge indique que les parties ont divorcé, et ont convenu dans leur convention de divorce que le fond de commerce revenait entièrement à monsieur.
Dans sa motivation, je comprends que selon lui, cela m'était opposable.

J'ai du mal à croire que ce n'est pas un autre petit délire un peu personnel, et qu'il existe une base légale ou jurisprudentielle à cela.
Il n'est nulle part mentionné que l'ex-épouse a cédé sa part de commerce, ce qui aurait été plus simple car la cession commerciale est clairement traitée légalement.

De fait, j'ai bcp de mal à accepter cette condamnation à payer des indemnités + dépens, pour avoir simplement respecter ce qui me semblait être une obligation juridique.

Des éléments ou avis pour m'aider à appuyer mon appel à ce sujet ?

max11 · #2 21-02-2021 19:12:25

Bien que j'ai, moi aussi, du mal à comprendre cette décision !

Avez-vous été informé officiellement des conditions du divorce et, notamment, du transfert du fonds de commerce à mr ?
Comment vous reprocher un fait si vous n'en avez pas été informé avec certitude ?

PIM · #3 21-02-2021 19:32:16

Il me semble que la cession du fonds de commerce (entre époux) n’a rien à voir avec le bail lui-même.

Vous aviez un avocat ?

grmff · #4 21-02-2021 19:52:50

Incomprehensible...

Himura · #5 21-02-2021 20:32:52

max11 a écrit :

Bien que j'ai, moi aussi, du mal à comprendre cette décision !
Avez-vous été informé officiellement des conditions du divorce et, notamment, du transfert du fonds de commerce à mr ?
Comment vous reprocher un fait si vous n'en avez pas été informé avec certitude ?

Non, du tout.
Aucune information officielle quelconque.

De ce que j'en comprends, il considère que le divorce est un acte enregistré, et donc opposable aux tiers... Mais ça me semble terriblement capilo-tracté.

Himura · #6 21-02-2021 20:34:23

PIM a écrit :

Il me semble que la cession du fonds de commerce (entre époux) n’a rien à voir avec le bail lui-même.
Vous aviez un avocat ?

Pour une fois, oui. Mais il ne se l'explique pas, raison pour laquelle j'espère bénéficier de vos connaissances.
(bail commercial - premier problème rencontré...)

Je dois lui fournir 110% des conclusions à écrire malheureusement, et il n'apporte aucune référence légale supplémentaire à mes conclusions.
Je suis déçu, bien sûr, mais je dois clôturer tout de même le sujet.

(Note : je suis à peu près sûr que je me passerai d'avocat pour les baux commerciaux également à l'avenir. Le coût est exhorbitant, et il m'apparait clair que ce qu'ils pourraient me faire gagner en plus reste inférieur à ce qu'ils me coûtent).

Dernière modification par Himura (21-02-2021 20:40:10)

copropriétaire engalère · #7 21-02-2021 20:39:46

Himura a écrit :

PIM a écrit :
Il me semble que la cession du fonds de commerce (entre époux) n’a rien à voir avec le bail lui-même.
Vous aviez un avocat ?
Pour une fois, oui.
(bail commercial - premier problème rencontré...)

Je crois que c'est plus méchant que ça, avez vous autorisé la cession du bail? si OUI, vous avez ici pile votre cas. la solidarité s'arrête avec le divorce d'une part et la cession du bail et commerce.

https://www.rdc-tbh.be/article/?docEtiq … 2011_8p777

Himura · #8 21-02-2021 20:42:02

copropriétaire engalère a écrit :

Himura a écrit :
PIM a écrit :
Il me semble que la cession du fonds de commerce (entre époux) n’a rien à voir avec le bail lui-même.
Vous aviez un avocat ?
Pour une fois, oui.
(bail commercial - premier problème rencontré...)
Je crois que c'est plus méchant que ça, avez vous autorisé la cession du bail? si OUI, vous avez ici pile votre cas. la solidarité s'arrête avec le divorce d'une part et la cession du bail et commerce.
https://www.rdc-tbh.be/article/?docEtiq … 2011_8p777

Pour moi, un divorce des preneurs n'est pas la même chose qu'une cession de fond de commerce.

Mais pour répondre : je n'ai rien autorisé. On ne m'a rien demandé ou averti de quoique ce soit.

copropriétaire engalère · #9 21-02-2021 20:50:51

Himura a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
Himura a écrit :
PIM a écrit :
Il me semble que la cession du fonds de commerce (entre époux) n’a rien à voir avec le bail lui-même.
Vous aviez un avocat ?
Pour une fois, oui.
(bail commercial - premier problème rencontré...)
Je crois que c'est plus méchant que ça, avez vous autorisé la cession du bail? si OUI, vous avez ici pile votre cas. la solidarité s'arrête avec le divorce d'une part et la cession du bail et commerce.
https://www.rdc-tbh.be/article/?docEtiq … 2011_8p777

Pour moi, un divorce des preneurs n'est pas la même chose qu'une cession de fond de commerce.
Mais pour répondre : je n'ai rien autorisé. On ne m'a rien demandé ou averti de quoique ce soit.

dans ce cas, faites appel
"il n'y a pas dans le bail une clause autorisant sa cession ou sa sous-location"
https://www.lemoniteur.be/documentation … l-111.html

il y a des juges qui ont vu la vierge en 3D

Himura · #10 21-02-2021 20:57:18

copropriétaire engalère a écrit :

dans ce cas, faites appel
"il n'y a pas dans le bail une clause autorisant sa cession ou sa sous-location"
https://www.lemoniteur.be/documentation … l-111.html
il y a des juges qui ont vu la vierge en 3D

Vous aurez compris que c'est dans ce cadre que je recherche des éléments utiles

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #11 21-02-2021 21:18:20

Himura a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
dans ce cas, faites appel
"il n'y a pas dans le bail une clause autorisant sa cession ou sa sous-location"
https://www.lemoniteur.be/documentation … l-111.html
il y a des juges qui ont vu la vierge en 3D
Vous aurez compris que c'est dans ce cadre que je recherche des éléments utiles

un peu que j'ai compris......

Votre juge doit retourner à l'école!

Art. 11. <L 29-06-1955, art. 1> I. En cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur.
La sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail.
II. En cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail, si, et dans la mesure où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail principal, sauf le droit de reprise du locataire principal par application de l'article 16 et le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l'indemnité prévue à l'article 25 ou à l'article 16, IV.
L'abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou le rejet de la demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pas préjudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que la demande de celui-ci, régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. Si le sous-locataire a communiqué sa demande au bailleur, celui-ci dénoncera de même copie de toute notification qu'il ferait au locataire principal.
Si la location principale prend fin avant l'échéance du bail par la faute, à l'initiative ou de l'accord du locataire principal, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur, aux conditions à déterminer de commun accord. A défaut d'accord, le juge, saisi par la partie la plus diligente, fixe ces conditions en équité et en ce qui concerne le loyer, fait application des dispositions de l'article 19.
III. Le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail initial.

Art. 11bis. <inséré par L 1997-04-13/43, art. 14, applicable aux contrats en cours au 31-05-1997> Si son bail ne le lui interdit pas, le preneur peut sous-louer une partie du bien à usage de résidence principale, à condition qu'il maintienne son commerce dans les lieux loués. Les alinéas 3 à 7 de l'article 4, § 2, de la Section 11 du Livre III, Titre VIII, Chapitre II du Code civil sont applicables à cette sous-location, sous réserve des dispositions suivantes.
Si le preneur obtient le renouvellement du bail, conformément à l'article 14, alinéa 1er, le sous-locataire en bénéficie dans la mesure de la durée de son propre bail. Toutefois, il ne peut invoquer à son profit les droits directs à l'égard du bailleur prévus par l'article 11 et l'article 14, alinéa 2.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … e_name=loi

Himura · #12 21-02-2021 22:48:35

Merci,

Mais je continue de penser que c'est une mauvaise route à suivre (même si ça ne m'empêchera pas de le citer parrallèlement).
Ce que vous indiquez a trait à la cession ou sous-location d'un commerce.
Le cas présent est différent : le commerce est identique.

libra · #13 22-02-2021 04:25:55

Les bails commerciaux; c'est fédéral ou régional?

GT · #14 22-02-2021 05:29:14

libra a écrit :

Les bails commerciaux; c'est fédéral ou régional?

Sixième réforme de l’Etat : une régionalisation de la matière du bail
ven, 18/04/2014

Par la loi spéciale du 6 janvier 2014 relative à la sixième réforme de l'Etat, le législateur a entendu modifier l'article 6, § 1er, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980 en ses points :
• IV, 2° "règles spécifiques concernant la location des biens ou de parties de biens destinés à l'habitation"
• V, 3° "règles spécifiques concernant le bail à ferme et le bail à cheptel"
• VI, 7° "règles spécifiques concernant le bail commercial".

En d’autres termes, la loi spéciale attribue aux régions la compétence de fixer les règles relatives aux baux qui pourront s’écarter du droit commun, lequel reste compétence du législateur fédéral.

En conséquence, un bailleur (commercial, à ferme ou de résidence principale) disposant de biens dans des régions différentes veillera à s’informer puisqu’il pourrait se voir appliquer des législations différentes…

https://www.elegis.be/fr/nouvelle/sixie … re-du-bail

Le législateur wallon s'est emparé de cette nouvelle compétence pour modifier sur certains points la loi (fédérale) du 30 avril 1951 concernant les règles particulières aux baux commerciaux par :

1) 15 MARS 2018. - Décret relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil

CHAPITRE Ier. - Bail commercial de courte durée

CHAPITRE II. - Dispositions modificatives

Art. 12. Dans l'article 2 du Livre III, Titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil, le 1° est remplacé par ce qui suit :
" 1° les baux conclus par écrit, pour une durée égale à ou inférieure à un an; ".

Art. 13. Dans l'article 3, alinéa 4, du Livre III, Titre VIII, chapitre II, section IIbis du même Code, les mots " un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge " sont remplacés par les mots " un acte écrit présenté à l'enregistrement ".

Art. 14. Dans l'article 13, alinéa 1er, du Livre III, Titre VIII, chapitre II, section IIbis du même Code, modifié par la loi du 27 mars 1970, les mots " un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge " sont remplacés par les mots " un acte écrit présenté à l'enregistrement ".

2) 17 JUILLET 2018. - Décret-programme portant des mesures diverses en matière d'emploi, de formation, d'économie, d'industrie, de recherche, d'innovation, de numérique, d'environnement, de transition écologique, d'aménagement du territoire, de travaux publics, de mobilité et de transports, d'énergie, de climat, de politique aéroportuaire, de tourisme, d'agriculture, de nature, de forêt, des pouvoirs locaux et de logement

Section 7. - Modification de loi du 30 avril 1951, reprise au Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2bis du Code civil

Art. 23. L'article 1er est complété par deux paragraphes rédigés comme suit :
" § 2. La présente section s'applique également intégralement aux baux conclus dans le cadre d'un contrat de partenariat commercial tel que défini à l'article I.11, 2°, du Code de Droit économique du 28 février 2013.
§ 3. Toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l'exploitation d'une enseigne déterminée est réputée non écrite. "

Les Régions Bruxelles-Capitale et flamande ont également fait usage de leur nouvelle compétence.

Version consolidée de la loi de 1951 (intégrant les spécificités régionales)
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 003/justel

Existe aussi une loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce (version consolidée non disponible)
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 000/justel

Dernière modification par GT (22-02-2021 05:33:32)

copropriétaire engalère · #15 22-02-2021 08:04:20

Himura a écrit :

Merci,
Mais je continue de penser que c'est une mauvaise route à suivre (même si ça ne m'empêchera pas de le citer parrallèlement).
Ce que vous indiquez a trait à la cession ou sous-location d'un commerce.
Le cas présent est différent : le commerce est identique.

ici il marque tout de même qu'il y a une formalité à accomplir pour céder son bail, ou une partie du bail, comment en tant que bailleur pouviez savoir que l'épouse ne faisait plus partie du commerce ou du bail?
au point III. Le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail initial.

voilà, "demeure solidaire", je comprend que si les formalités, modalités pour informer le bailleur n'ont pas été accomplies, vous aviez raison et le juge a du fumé des chipolatas quand il a rendu son jugement, ça sera pas le premier ni le dernier.

PIM · #16 22-02-2021 10:34:25

A ma connaissance, exceptés les baux commerciaux de courte durée (« pop Up »), la législation actuellement applicable reste basée sur la loi fédérale (malgré la porte ouverte aux dispositions régionales).

Ps: merci Galère pour l’image du juge fumant des chipolatas

GT · #17 22-02-2021 12:57:14

Les dispositions légales

6 JANVIER 2014. - Loi spéciale relative à la Sixième Réforme de l'Etat

CHAPITRE II. - Modifications de la loi spéciale du 8 août 1980 de réformes institutionnelles
Art. 17. L'article 6, § 1er, VI, alinéa 1er, de la même loi spéciale, remplacé par la loi spéciale du 8 août 1988 et modifié par les lois spéciales des 13 juillet 2001 et 12 août 2003, est complété par les 6° à 9°, rédigés comme suit :
"6° Les conditions d'accès à la profession, à l'exception des conditions d'accès aux professions des soins de santé et aux professions intellectuelles prestataires de services;
7° Les règles spécifiques concernant le bail commercial;
8° Les activités du Fonds de participation, en ce compris l'indemnité compensatoire de pertes de revenus en faveur des travailleurs indépendants victimes de nuisances dues à la réalisation de travaux sur le domaine public;
9° Le tourisme.".

8 AOUT 1980. - Loi spéciale de réformes institutionnelles.
(mise à jour au 11-09-2020)
TITRE II. _ DES COMPETENCES.
Art. 6.§ 1. Les matières visées à l'article 39 de la Constitution sont :
VI. (En ce qui concerne l'économie :
7° Les règles spécifiques concernant le bail commercial;

17 FEVRIER 1994. - La Constitution coordonnée.
(mise à jour au 02-05-2019)

Art. 39. La loi attribue aux organes régionaux qu'elle crée et qui sont composés de mandataires élus, la compétence de régler les matières qu'elle détermine, à l'exception de celles visées aux articles 30 et 127 à 129, dans le ressort et selon le mode qu'elle établit. Cette loi doit être adoptée à la majorité prévue à l'article 4, dernier alinéa.

Himura · #18 22-02-2021 14:20:19

Pardonnez-moi, mais on dévie. :|

Je ne demande pas qui est compétent (ça parait clair) ou les modifications qui ont eu lieu.
Cela n'apporte pas du grain utile à moudre, vis-à-vis de ma question initiale.

Je prends bonne note de la considération éventuelle qu'on puisse assimiler le divorce des preneurs à une cession d'activité commerciale.
Mais la question de base, pour moi, subsiste.

copropriétaire engalère · #19 22-02-2021 14:59:38

Himura a écrit :

Pardonnez-moi, mais on dévie. :|
Je ne demande pas qui est compétent (ça parait clair) ou les modifications qui ont eu lieu.
Cela n'apporte pas du grain utile à moudre, vis-à-vis de ma question initiale.
Je prends bonne note de la considération éventuelle qu'on puisse assimiler le divorce des preneurs à une cession d'activité commerciale.
Mais la question de base, pour moi, subsiste.

ça fait une bonne heure que je consulte toutes les jurisprudences possible et imaginables, j'ai même tapé, divorce bail commercial enregistrement autorisation, bref je tente encore, je ne trouve rien qui ressemble de près ou de loin à votre cas. en clair,je pédale dans la choucroute, je fais une pause et je m'y remet, si entre-temps quelqu'un a trouvé,cassez le carreau!

Himura

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