Pourquoi emprunter ?

Pierre1

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Pourquoi emprunter ?

Lorsque les taux sont bas et que vous avez la chance de pouvoir emprunter, vous devez emprunter.

La raison :

Effet de levier. Vous engagez chaque fois le minimum de vos fonds propres, pour pouvoir multiplier vos investissements dans les meilleurs délais.

En gros, imaginons que vous vouliez acheter un appartement sur 20 ans :

Option 1 : Vous payez tout en fonds propres. Vous anéantissez donc votre capital financier au profit d’un appartement. Après 20 ans, vous avez donc un appartement payé + La somme des loyers perçus pendant 20 ans (+ intérêts sur ceux-ci).

Option 2 : Vous financez 80% par la banque. Et vous investissez en bourse ( perf = +7%/an, pour l’exemple) les 80% (80.000€) de fonds que vous n’avez pas dû mettre. Après 20 ans, vous avez un appartement payé + 320% (320.000€) de fonds propres disponibles (sachant qu’avec un rendement de 7%/an réinvestis, vous doublez votre capital tous les 10 ans).

Option 3 : Vous financez 80% par la banque et vous réinvestissez le reste de vos fonds propres dans d’autres achats d’appartements (en cumulant les emprunts). Théoriquement (en supposant que la banque accepte de vous prêter), après 20 ans, vous avez 1 appartement payé + 4 autres payés (en mettant à chaque fois 20% de fonds propres).

L’effet de levier sera positif si le loyer perçu est supérieur à la charge de l’emprunt et si vous faites une plus-value à la revente de l’appartement.

D’où l’intérêt, si vous achetez de l’immobilier pour investir, d’aller vers des biens qui vous permettront d’avoir un meilleur taux de rentabilité que le neuf. Au plus les loyers que vous percevez couvrent votre emprunt, au plus c’est indolore pour vous. Et à la fin, vous êtes propriétaire d’un bien pour lequel vous n’aviez initialement payé que 20%.

Dernière précision utile : En cas d’inflation, si vous avez emprunté à taux fixe, vous êtes gagnant. En effet, votre salaire et les loyers que vous percevez sont indexés, mais la charge de votre emprunt reste la même. Résultat : le poids de vos mensualités devient plus léger en proportion de vos revenus.

Dernière modification par Pierre1 (14-03-2021 23:18:18)

Thierry04

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Re : Pourquoi emprunter ?

Bonjour Pierre,

Je suis également un inconditionnel de l'achat via emprunt toutefois, j'aurais voulu apporter une petite variante dans ce comparatif.  En effet, il me semble, dans l'option 1 de l'achat propre, pour être en phase avec les options 2 et 3, qu'il faudrait tenir compte du réinvestissement mensuel, soit du coût du crédit hypothécaire si c'est pour une habitation propre, soit du réinvestissement des loyers perçus.  Pour continuer sur la même veine, ces montants devraient, il me semble, également croître à un taux de 7% l'an.

Bien entendu, nous n'arriverons ni au résultat de l'option 2 ni de l'option 3.

Je vous rejoins entièrement sur le propos de l'effet de levier dont je suis un fervent croyant.  Par contre, pour le pratiquer, je peux également vous dire que c'est un peu stressant quand vous avez un souci avec un locataire car la banque, elle, prélève sur le compte quoiqu'il arrive.

Callewsa

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Re : Pourquoi emprunter ?

Bonne fondation, à laquelle il convient encore d'ajouter, je pense, le rendement net (perçu - frais annexes et remboursement du crédit) + fiscalité (+ et -) pour être complet

Dernière modification par Callewsa (14-03-2021 22:49:32)

Pierre1

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Re : Pourquoi emprunter ?

dans l'option 1 de l'achat propre, pour être en phase avec les options 2 et 3, qu'il faudrait tenir compte du réinvestissement mensuel

Absolument. J'ai simplifié à l'extrême. Je reconnais que c'était un peu excessif de ma part ! Je vais le rajouter.

A savoir aussi que ce que j'expose ci-dessus dans l'option 2 et 3 suppose que les loyers perçus de votre investissement couvrent entièrement l'emprunt (ce qui est de plus en plus rare).

Je vous rejoins entièrement sur le propos de l'effet de levier dont je suis un fervent croyant.  Par contre, pour le pratiquer, je peux également vous dire que c'est un peu stressant quand vous avez un souci avec un locataire car la banque, elle, prélève sur le compte quoiqu'il arrive.

D'accord avec vous. Mieux vaut avoir un matelas de sécurité pour parer aux éventualités. Surtout si vous avez peu de biens (donc un risque plus concentré).

Bonne fondation, à laquelle il convient encore d'ajouter, je pense, le rendement net (perçu - frais annexes et remboursement du crédit) + fiscalité pour être complet

Pourquoi pas, mais je ne n'irai pas trop m'aventurer dans ces méandres 

Callewsa

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Re : Pourquoi emprunter ?

Pourquoi pas, mais je ne n'irai pas trop m'aventurer dans ces méandres 

C'est mon côté asperger, souhaitant inclure un maximum de choses, qui doit jouer là (je vais même jusqu'à actualiser les cashflows sur une base d'inflation théorique ).

Vous avez raison, tenons-nous en à une version encore assez abordable et qui ne dénature pas le principe

Dernière modification par Callewsa (15-03-2021 08:25:08)

copropriétaire engalère

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Re : Pourquoi emprunter ?

Pierre1 quand vous lis (et d'autres aussi) j'ai l'impression de me revoir au temps .........où  j'appliquais la devise ci dessous:

"Si vous empruntez, empruntez gros ′′ - Aristote Onassis.

grmff

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Re : Pourquoi emprunter ?

Je valide tout à fait le mode de montage et de pensée.

Mais il est aussi des tas de raisons qui font qu'on peut vouloir éviter les dettes...
A 25 ans, on n'investit pas comme à 70.
A 25 ans, on a peu de cash et de garantie, mais la volonté de déplacer des montagnes.
A 35, on a les frais des enfants
A 50, on a les études des enfants à payer.
A 55, on a les maisons des enfants à financer.
Et à 65, la banque ne veut plus vous prêter....

Plus de crédits, c'est aussi plus de gestion. Tout le monde n'a pas le temps ou l'envie.
Plus de crédits, c'est plus de risque. Et si le locataire ne paie plus? Et si les politiques cassent le marché comme nn voit dans les projets Bruxelles? Comment bien dormir quand on se retrouve dans le rouge avec un seul loyer manquant? Comment se regarder dans la glace quand on a été éduqué à vivre avec ce qu'on a et pas à crédit?

De bonnes raisons. Ou pas. Un choix tout personnel, qui mérite d'être respecté, tant que c'est un choix informé.

Pierre1

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Re : Pourquoi emprunter ?

Et à 65, la banque ne veut plus vous prêter....

C'est malheureux mais il y a un moyen de rester dans le "game" :
Peut-être est-ce aussi l'âge de donner une partie du trésor de guerre pour financer celle des enfants.
Après tout, la partie de Monopoly peut se jouer sur plusieurs générations

De bonnes raisons. Ou pas. Un choix tout personnel, qui mérite d'être respecté, tant que c'est un choix informé.

Absolument. L'éducation aussi a une influence prépondérante sur ce genre de choix.

C'est mon côté asperger, souhaitant inclure un maximum de choses, qui doit jouer là (je vais même jusqu'à actualiser les cashflows sur une base d'inflation théorique ).

Vous avez raison, on est jamais trop pointilleux en matière d'investissement.
Personnellement, par fainéantise, je me contente de calculer le net en ajoutant 15% de frais de notaire et en prenant une base de 9 mois de loyer.
Pour le reste, j'essaye d'éviter les calculs avec des variables trop "théoriques", mais c'est purement personnel.
Je vise des investissements résidentiels qui offrent la meilleure rentabilité possible dans des immeubles "solides". Pour moi, c'est la meilleure manière de limiter le risque face à toutes les éventuelles incertitudes quant à l'avenir.

Dernière modification par Pierre1 (16-03-2021 00:46:58)

copropriétaire engalère

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Re : Pourquoi emprunter ?

Comment se regarder dans la glace quand on a été éduqué à vivre avec ce qu'on a et pas à crédit?
.

Malgré que je fais partie de cette éducation, je me regardais et me regarde toujours dans une glace, mon entourage familial n'a jamais prononcé le mot "crédit", leurs credo? "ENCORE DES DETTES?" on y survit très bien quand on sait ce qu'on veut et qu'on fait tout pour, faut pas se leurrer, il y a des sacrifices à concéder pour y arriver sans casse.

Callewsa

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Re : Pourquoi emprunter ?

De bonnes raisons. Ou pas. Un choix tout personnel, qui mérite d'être respecté, tant que c'est un choix informé.

Belle remarque et c'est en effet très important. Ne pas confondre divergence d'opinion avec jugement de valeur

Personnellement, par fainéantise, je me contente de calculer le net en ajoutant 15% de frais de notaire et en prenant une base de 9 mois de loyer.

Sage approche, permettant de vivre plus sereinement.

Pour le reste, j'essaye d'éviter les calculs avec des variables trop "théoriques", mais c'est purement personnel.

Au-delà de la base théorique, je révise à l'aune des index que je prends en référence afin de, chaque année, évaluer/réévaluer les scénarios (j'ai bien conscience de la dimension excessive/canon pour tuer une mouche ^^). Même si, vous me direz, lesdits indexes sont tout autant biaisés... J'arrête là, promis 

Bim

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Re : Pourquoi emprunter ?

Comment se regarder dans la glace quand on a été éduqué à vivre avec ce qu'on a et pas à crédit?
.

Malgré que je fais partie de cette éducation, je me regardais et me regarde toujours dans une glace, mon entourage familial n'a jamais prononcé le mot "crédit", leurs credo? "ENCORE DES DETTES?" on y survit très bien quand on sait ce qu'on veut et qu'on fait tout pour, faut pas se leurrer, il y a des sacrifices à concéder pour y arriver sans casse.

Il existe des "bonnes" dettes et des mauvaises "dettes".
Qu'est-ce qu'une bonne dette ?
Une dette utilisée pour financer un actif qui rapporte plus que le coût de la dette en générant un revenu, en s'appréciant.
C'est le cas typique de la dette d'investissement que ce soit pour de l'immobilier ou un investissement professionnel.

A l'inverse, une mauvaise dette est une dette utilisée pour financer un actif qui perd de la valeur et donc se déprécie au cours du temps, jusqu'à parfois atteindre une valeur nulle. Une très mauvaise dette sera utilisée pour financer un actif qui se déprécie beaucoup plus vite que le remboursement de la dette. Exemple : un crédit de 15 mois pour partir 15 jours en vacances. Une fois les vacances consommées, l'actif ne vaut plus rien (vu qu'il est "périmé") mais la dette est toujours là.

L'endettement n'est pas une chose négative en soi. Tout dépend de comment on l'utilise, comment on gère sa trésorerie et à quoi on affecte les dettes. Tout le monde emprunte, que ce soit des particuliers, des Etats, des entreprises publiques et privées,  etc.

Bonne fondation, à laquelle il convient encore d'ajouter, je pense, le rendement net (perçu - frais annexes et remboursement du crédit) + fiscalité (+ et -) pour être complet

Oui, très bonne fondation.
Par contre je ne comprends pas pourquoi vous retirez le remboursement du crédit de vos recettes pour calculer le rendement net. Ca ressemble plus à un calcul de cash flow qu'à un calcul de bénéfice.
Personnellement, pour le calculer,  je soustrais de mes recettes tous les frais dits "perdus".  Les impôts, taxes, frais d'entretiens, travaux, assurances, intérêts du crédit font partie de cette catégorie. Mais les remboursements du capital ne sont pas des frais perdus, car vous enlever une certaine somme de votre actif pour retirer la même somme dans votre passif, ce qui donne une opération nulle d'un point de vue de votre actif net.

Callewsa

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Re : Pourquoi emprunter ?

Personnellement, pour le calculer,  je soustrais de mes recettes tous les frais dits "perdus".  Les impôts, taxes, frais d'entretiens, travaux, assurances, intérêts du crédit font partie de cette catégorie. Mais les remboursements du capital ne sont pas des frais perdus, car vous enlever une certaine somme de votre actif pour retirer la même somme dans votre passif, ce qui donne une opération nulle d'un point de vue de votre actif net.

Vous avez totalement raison, j'aurais dû être plus précis dans mon message => C'est la partie "intérêts" que je déduis et non remboursement de capital évidemment

Quant à la fiscalité, il y a effectivement les "moins", mais aussi des "plus" (déduction/réductions) à considérer.

D1791

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Re : Pourquoi emprunter ?

Il existe des "bonnes" dettes et des mauvaises "dettes".

Je considère qu'il y a même des dettes qui diminuent les risques.
Je pars du principe que la diversification réduit le risque.
Un exemple simplifié à l'extrême pour illustrer mon raisonnement : prenons un chef d'entreprise dont le patrimoine ne serait constitué que de son entreprise pour une valeur de 100.  Aucune diversification, si les choses tournent mal dans son entreprise, il prend de plein fouet une baisse de patrimoine.
Si son banquier accepte de lui faire un crédit, disons de 60, en prenant en gage les titres de l'entreprise.
Avec ce crédit il place 60 en bourse en veillant à ne pas investir dans la même région, le même secteur... que son entreprise.

Son bilan est donc à l'actif de 160 et son passif de 60.  Net, toujours 100.
Mais si ses investissements boursiers sont suffisamment décorélés de l'activité de son entreprise, la diversification va permettre de réduire la baisse de patrimoine global si les choses tournent mal dans son entreprise.

Evidemment, à court terme (crise covid planétaire par ex), il peut y avoir des moments où le risque semble multiplié, mais toutes les études montrent que la diversification réduit le risque (si c'est décorrélé bien sûr).

Bim

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Re : Pourquoi emprunter ?

Il existe des "bonnes" dettes et des mauvaises "dettes".

Je considère qu'il y a même des dettes qui diminuent les risques.
Je pars du principe que la diversification réduit le risque.
Un exemple simplifié à l'extrême pour illustrer mon raisonnement : prenons un chef d'entreprise dont le patrimoine ne serait constitué que de son entreprise pour une valeur de 100.  Aucune diversification, si les choses tournent mal dans son entreprise, il prend de plein fouet une baisse de patrimoine.
Si son banquier accepte de lui faire un crédit, disons de 60, en prenant en gage les titres de l'entreprise.
Avec ce crédit il place 60 en bourse en veillant à ne pas investir dans la même région, le même secteur... que son entreprise.

Son bilan est donc à l'actif de 160 et son passif de 60.  Net, toujours 100.
Mais si ses investissements boursiers sont suffisamment décorélés de l'activité de son entreprise, la diversification va permettre de réduire la baisse de patrimoine global si les choses tournent mal dans son entreprise.

Evidemment, à court terme (crise covid planétaire par ex), il peut y avoir des moments où le risque semble multiplié, mais toutes les études montrent que la diversification réduit le risque (si c'est décorrélé bien sûr).

Bel exemple d'une bonne dette, en tout cas d'une dette utilisée intelligemment

Vous avez totalement raison, j'aurais dû être plus précis dans mon message => C'est la partie "intérêts" que je déduis et non remboursement de capital évidemment smile

Quant à la fiscalité, il y a effectivement les "moins", mais aussi des "plus" (déduction/réductions) à considérer.

Oui je suis un maniaque du calcul

copropriétaire engalère

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Re : Pourquoi emprunter ?

Il existe des "bonnes" dettes et des mauvaises "dettes".

Je considère qu'il y a même des dettes qui diminuent les risques.
Je pars du principe que la diversification réduit le risque.
Un exemple simplifié à l'extrême pour illustrer mon raisonnement : prenons un chef d'entreprise dont le patrimoine ne serait constitué que de son entreprise pour une valeur de 100.  Aucune diversification, si les choses tournent mal dans son entreprise, il prend de plein fouet une baisse de patrimoine.
Si son banquier accepte de lui faire un crédit, disons de 60, en prenant en gage les titres de l'entreprise.
Avec ce crédit il place 60 en bourse en veillant à ne pas investir dans la même région, le même secteur... que son entreprise.

Son bilan est donc à l'actif de 160 et son passif de 60.  Net, toujours 100.
Mais si ses investissements boursiers sont suffisamment décorélés de l'activité de son entreprise, la diversification va permettre de réduire la baisse de patrimoine global si les choses tournent mal dans son entreprise.

Evidemment, à court terme (crise covid planétaire par ex), il peut y avoir des moments où le risque semble multiplié, mais toutes les études montrent que la diversification réduit le risque (si c'est décorrélé bien sûr).

ben, le covid planétaire est tentant, je dois me freiner pour pas me laisser aimanté par les prix en baisse.....maison en bord de plage 50.000€ ( sans piscine -non mise en conformité mais en ordre urbanistique) se loue facilement sur airbnb 8 mois à l'année.......
à un moment faut se freiner, ce que je gagne d'un côté je vais le donner de l'autre. dommage, un peu comme grmmf j'ai adoré joué au real monopoly.

Pierre1

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Re : Pourquoi emprunter ?

Il existe des "bonnes" dettes et des mauvaises "dettes".

Crédit d’investissement VS crédit à la consommation, vous l’avez très bien expliqué comme d’habitude

Tout le monde emprunte, que ce soit des particuliers, des Etats, des entreprises publiques et privées,  etc.

Le crédit est au fondement de l’économie et de la création de richesse.
Et comme l’a dit JP Morgan : « L’or est une monnaie, tout le reste est du crédit ».

Je considère qu'il y a même des dettes qui diminuent les risques.
Je pars du principe que la diversification réduit le risque.
Un exemple simplifié à l'extrême pour illustrer mon raisonnement : prenons un chef d'entreprise dont le patrimoine ne serait constitué que de son entreprise pour une valeur de 100.  Aucune diversification, si les choses tournent mal dans son entreprise, il prend de plein fouet une baisse de patrimoine.
Si son banquier accepte de lui faire un crédit, disons de 60, en prenant en gage les titres de l'entreprise.
Avec ce crédit il place 60 en bourse en veillant à ne pas investir dans la même région, le même secteur... que son entreprise.
Son bilan est donc à l'actif de 160 et son passif de 60.  Net, toujours 100.
Mais si ses investissements boursiers sont suffisamment décorélés de l'activité de son entreprise, la diversification va permettre de réduire la baisse de patrimoine global si les choses tournent mal dans son entreprise.
Evidemment, à court terme (crise covid planétaire par ex), il peut y avoir des moments où le risque semble multiplié, mais toutes les études montrent que la diversification réduit le risque (si c'est décorrélé bien sûr).

En fait, sans trop vouloir rentrer dans les détails, dans le cas d’une firme monoactivité, un peu de diversification permettra en effet de diminuer le risque total (à endettement modéré). Cependant, au dessus d’un certain niveau de diversification (qui n’est pas si élevé que ce qu’on pourrait croire), la diversification par endettement continuera à faire baisser votre risque spécifique mais elle augmentera (proportionnellement plus encore) votre risque systématique, ce qui augmentera votre risque total.

Pour revenir plus précisément sur votre exemple, le fait de vous diversifier par endettement (même dans quelque chose qui serait complètement décorrélé) vous impose d’être capable d’encaisser des chocs plus importants. En effet, si un de vos 2 investissements tourne mal, il risque de mettre en péril le deuxième aussi (auquel cas vous perdriez tout). Et si, par malchance, vos 2 investissements viennent à poser problème en même temps, vous êtes mis au tapis en moins de temps qu’il ne faudrait pour le dire.

Pour parler immobilier, la diversification paraît en effet être une bonne option pour limiter le risque. Surtout si vous avez principalement des biens très rentables (donc risqués), je pense notamment à une personne qui ne possède que des immeubles commerciaux loués à des restaurants.
Inutile cependant de vouloir diversifier à tout prix (quand vous savez ce que vous faites, une diversification légère suffit (dixit Warren Buffett)). Le plus important est d’investir dans ce que vous connaissez et maîtrisez. De mon point de vue, mieux vaut une diversification très réduite et être sûr de ce que l’on fait, que de se forcer à diversifier « pour le principe ».

@copropriétaire en galère : 50.000€ la maison de vacances ?! Vous les trouvez où ? Ca m’intéresse 

copropriétaire engalère

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Re : Pourquoi emprunter ?

@copropriétaire en galère : 50.000€ la maison de vacances ?! Vous les trouvez où ? Ca m’intéresse 

dépéchez vous, il y en a queques unes, péloponèse et Andalousie, dans le péloponèse  il y en a quelques unes en ce moment même à moins de 50.000€, il y en a une par exemple en ordre de conformité FACE à la plage quasi pour vous tout seul avec un terrain d'oliviers (à KORONI) elle était à 200.000€ elle est descendue à 120.000€ (en ordre urbanisme et conformité) une pure merveille! si je me laissais faire, il y en a une autre à 38.000€ (petit problème  urbanistique).......ça pousse de tout côté.

max11

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Re : Pourquoi emprunter ?

Il existe des "bonnes" dettes et des mauvaises "dettes".

Je considère qu'il y a même des dettes qui diminuent les risques.
Je pars du principe que la diversification réduit le risque.
Un exemple simplifié à l'extrême pour illustrer mon raisonnement : prenons un chef d'entreprise dont le patrimoine ne serait constitué que de son entreprise pour une valeur de 100.  Aucune diversification, si les choses tournent mal dans son entreprise, il prend de plein fouet une baisse de patrimoine.
Si son banquier accepte de lui faire un crédit, disons de 60, en prenant en gage les titres de l'entreprise.
Avec ce crédit il place 60 en bourse en veillant à ne pas investir dans la même région, le même secteur... que son entreprise.

Son bilan est donc à l'actif de 160 et son passif de 60.  Net, toujours 100.
Mais si ses investissements boursiers sont suffisamment décorélés de l'activité de son entreprise, la diversification va permettre de réduire la baisse de patrimoine global si les choses tournent mal dans son entreprise.

Evidemment, à court terme (crise covid planétaire par ex), il peut y avoir des moments où le risque semble multiplié, mais toutes les études montrent que la diversification réduit le risque (si c'est décorrélé bien sûr).

Je veux bien que c'est pour l'exemple mais quand même....
Emprunter 60% de la valeur de son entreprise pour tout placer en bourse.... Je ne vois vraiment pas cela comme une saine gestion...

Plus généralement par rapport à cette discussion :
Tant que vous restez dans la théorie et que tout n'est pas pris comme argent comptant par ceux qui vous lisent, vos propos sont intéressants mais certainement pas à mettre en oeuvre sans prendre en compte de nombreux autres critères...

Dernière modification par max11 (17-03-2021 08:30:22)

Bim

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Re : Pourquoi emprunter ?

Je veux bien que c'est pour l'exemple mais quand même....
Emprunter 60% de la valeur de son entreprise pour tout placer en bourse.... Je ne vois vraiment pas cela comme une saine gestion...

La bourse n'est pas un casino où "on joue" son argent. Certes, il existe des stratégies qui vont dans ce sens-là. Ce sont des stratégies très spéculatives orientées court terme, telles que le trading où on parie sur des tendances de marché. Dans ce genre de stratégies, l'investisseur s'en fout des actifs qu'il achète, du moment qu'il peut revendre à profit rapidement. La qualité des actifs est secondaire.

Mais il existe aussi des stratégies orientées à plus long terme et qui ne sont pas basées sur de la spéculation rapide. Ce sont des stratégies qui se basent sur les fondements mêmes du capitalisme et où la qualité des actifs est un critère important. Ces stratégies consistent, grosso modo, à acheter des actions d'entreprises rentables, bien gérées, qui ont un avantage concurrentiel, une capacité à générer des bénéfices et à les faire croître à long terme. Ici, les fondamentaux des entreprises sont importants. Ce sont des stratégies d'investissement très saines et qui ont fait leur preuve depuis des décennies.

Il est clair que dans l'exemple évoqué par Pierre1, c'est ce deuxième type de stratégies qu'il faut privilégier pour avoir une gestion saine. Ce sont ces stratégies qui sont utilisées par les sociétés holdings côtées qui utilisent la dette pour contrôler plus de participations dans les entreprises de leur portefeuille. Ces stratégies sont aussi employée par des mono-holdings. Un bel exemple est la "Financière de Tubize" qui une mono-holding détendant des actions d'UCB. Une partie est financée par emprunt. Comment cet emprunt est-il remboursé ? Le holding rembourse sa dette grâce aux dividendes perçus, issus des bénéfices d'UCB. Le solde restant est reversé aux actionnaires du holding. Une stratégie très saine et qui se rapproche très fortement du modèle de l'investissement immobilier.

Dernière modification par Bim (17-03-2021 08:49:27)

max11

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Re : Pourquoi emprunter ?

Je veux bien que c'est pour l'exemple mais quand même....
Emprunter 60% de la valeur de son entreprise pour tout placer en bourse.... Je ne vois vraiment pas cela comme une saine gestion...

La bourse n'est pas un casino où "on joue" son argent. Certes, il existe des stratégies qui vont dans ce sens-là. Ce sont des stratégies très spéculatives orientées court terme, telles que le trading où on parie sur des tendances de marché. Dans ce genre de stratégies, l'investisseur s'en fout des actifs qu'il achète, du moment qu'il peut revendre à profit rapidement. La qualité des actifs est secondaire.

Mais il existe aussi des stratégies orientées à plus long terme et qui ne sont pas basées sur de la spéculation rapide. Ce sont des stratégies qui se basent sur les fondements mêmes du capitalisme et où la qualité des actifs est un critère important. Ces stratégies consistent, grosso modo, à acheter des actions d'entreprises rentables, bien gérées, qui ont un avantage concurrentiel, une capacité à générer des bénéfices et à les faire croître à long terme. Ici, les fondamentaux des entreprises sont importants. Ce sont des stratégies d'investissement très saines et qui ont fait leur preuve depuis des décennies.

Il est clair que dans l'exemple évoqué par Pierre1, c'est ce deuxième type de stratégies qu'il faut privilégier pour avoir une gestion saine. Ce sont ces stratégies qui sont utilisées par les sociétés holdings côtées qui utilisent la dette pour contrôler plus de participations dans les entreprises de leur portefeuille. Ces stratégies sont aussi employée par des mono-holdings. Un bel exemple est la "Financière de Tubize" qui une mono-holding détendant des actions d'UCB. Une partie est financée par emprunt. Comment cet emprunt est-il remboursé ? Le holding rembourse sa dette grâce aux dividendes perçus, issus des bénéfices d'UCB. Le solde restant est reversé aux actionnaires du holding. Une stratégie très saine et qui se rapproche très fortement du modèle de l'investissement immobilier.

Votre réponse va exactement dans le sens de mon intervention et de mon ressenti à la lecture de toute cette discussion...
On est très loin du cadre de ce forum immobilier, vous êtes entré dans une enclave d'investisseurs financiers qui ont (ou devraient avoir) des compétences dans ce domaine pour mettre en pratique vos conseils...
Ce n'est pas un reproche, c'est très intéressant mais ce ne sont plus des échanges qui concernent directement l'immobilier et le titre de la discussion : emprunter pour acheter un bien immobilier plutôt qu'utiliser son cash.

Et c'est dans ce cadre que l'exemple d'emprunter 60% de la valeur de sa société (en la mettant en gage en plus....) pour le mettre en bourse me semble une très mauvaise idée.... quoique vous en disiez....  (même si on s'y connait très bien en bourse et placements financiers, on ne maitrise pas tous les paramètres pour se croire au-dessus de tous les risques de tout perdre...)

Je connais plus de personnes qui ont perdu gros en bourse qu'avec de l'immobilier...
Je pourrais envisager de mettre en gage ma société en empruntant 60% de sa valeur pour acheter un immeuble, certainement pas pour les placer dans un produit de placement financier.