Infiltrations. toiture

caroyoko · #1 26-06-2021 11:15:16

il n'y a rien de précisé à ce propos dans notre reglement de copropriété qui est vétuste et devrait être révisé... par ailleurs il etait difficile d'inclure la facture toiture dans les charges car nous ignorions ceci.... pour la récupération des loyers, il faut une décision judiciaire et un huissier. les copro ne peuvent pas récupérer les loyers si les locataires refusent de les verser. il faut une décision contraignante, non?
l'emprunt me semble difficile car c'est nous engager à payer cet emprunt en lieu et place des défaillants. Actuellement, nous avons divisé la somme due par le défaillant à part égale pour chaque copropriétaire avec accord des copros lors de l'AG. je ne trouve personnellement pas de justification à dire que celui qui a le plus de quotité doit payer plus que les autres pour les dettes. c'est, d'autre part, mettre en difficulté certains d'entre eux financièrement.
bref, j'ai averti que le non paiement d'un appel de fond concernant ces travaux serait suivi de la réclamation du montant intégral du par le copro afin d'éviter des poursuites judiciaires multiples . A chaque fois c'est frais d'avocat et frais d'huissier. SI les frais d'huissier sont à la charge du défaillant, ca n'est pas le cas pour les frais d'avocat.. donc autant tout réunir. je ne sais pas si j'ai le droit de faire ceci mais cela me semble correct car deja en pratique dans d'autres domaines.

GT · #2 26-06-2021 10:16:21

caroyoko a écrit :

des idées sur la manière de procéder?
merci

Examinez la piste de l'emprunt par l'ACP pour la réalisation des travaux

GT · #3 26-06-2021 10:09:34

caroyoko a écrit :

Bonjour à tous et à toutes
voila expertise faite. il faut tout refaire (je ne suis pas surprise hein !). nous avons selectionné un devis en AG extraordinaire. reste plus qu'à recevoir les fonds. dois je attendre de recevoir tous les fonds (c'est à dire le montant total de la facture) avant de signer le contrat, puis je le signer des la reception des fonds permettant de couvrir l'accompte? J'ai en effet echelonné les paiements pour les copros sur 4 mois. le probleme est que nous avons deja un défaillant depuis 7 ans. si un deuxieme ne paye pas sa part, que se passe t'il? nous allons devoir absorber la part des autres ( financièrement c'est juste impossible)?.
C

Ci-dessous un article d'un règlement de copropriété

Recouvrement des charges communes

Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association principale, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.
À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :
a) à assigner les copropriétaires défaillants au paiement des sommes dues. Il fera exécuter les décisions obtenues par toutes voies d’exécution, y compris la saisie de tous biens meubles et immeubles du défaillant.
À cette occasion, il ne doit justifier d’aucune autorisation spéciale â l’égard des tribunaux et des tiers
b) à toucher lui-même à due concurrence ou â faire toucher par un organisme bancaire désigné par lui les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant, cession des loyers contractuelle et irrévocable étant donnée au syndic par chacun des copropriétaires, pour le cas où ils sont défaillants envers la copropriété.
c) Le locataire ou occupant, en application des présentes dispositions, ne peut s’opposer â ces paiements et sera valablement libéré à l’égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aura donné quittance.
d) à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’association principale, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
e) Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure et marquer d’ores et déjà leur complet accord sui la délégation de pouvoirs que comporte, à leur égard et à celui de leurs locataires, la mise en application éventuelle des susdites dispositions.

J'ignore ce qui est prévu dans votre règlement de copropriété.

caroyoko · #4 26-06-2021 10:01:17

Bonjour merci de votre réponse. mais en l'état : qu'est ce qu'une provision suffisante? a mon sens ce serait de réunir tous les fonds avant de signer quoi que ce soit. mais ca veut dire : pas de travaux. dégats qui se poursuivent. je suis juste syndic bénévole. je fais des appels de fonds sur base d'un echeancier qui a été adressé aux copro. mais comme d'habitude nous sommes tributaires des mauvais payeurs. ici la situation est quand meme catastrophique. l'expert était trés etonné que je n'ai pas d'autres degats d'infiltration. il soupçonne qu'ils sont pour l'instant invisibles....car d'autres pieces devraient etre affectées.
des idées sur la manière de procéder?
merci

GT · #5 26-06-2021 09:43:54

caroyoko a écrit :

Bonjour à tous et à toutes
voila expertise faite. il faut tout refaire (je ne suis pas surprise hein !). nous avons selectionné un devis en AG extraordinaire. reste plus qu'à recevoir les fonds. dois je attendre de recevoir tous les fonds (c'est à dire le montant total de la facture) avant de signer le contrat, puis je le signer des la reception des fonds permettant de couvrir l'accompte? J'ai en effet echelonné les paiements pour les copros sur 4 mois. le probleme est que nous avons deja un défaillant depuis 7 ans. si un deuxieme ne paye pas sa part, que se passe t'il? nous allons devoir absorber la part des autres ( financièrement c'est juste impossible)?.
j'avoue me sentir dans une impasse. je ne me vois pas signer un contrat de 60 000 euros et ne pas etre en mesure de payer l'entrepreneur. Tant que ca n'est pas signé, les travaux ne se feront pas et les degats aux logements s'intensifieront.
Comment dois je m'y prendre en fait?
Je vous remercie
C

L'article 74 du Code de déontologie pour les agents immobiliers prévoit :

"En vue de passer commande de travaux ou services, ou, le cas échéant, de les poursuivre, l’agent immobilier administrateur de biens réclame à son commettant une provision suffisante."

En l'espèce, l' agent immobilier administrateur de biens est le syndic, le commettant est l'association des copropriétaires.

En l'espèce, vous n'êtes apparemment pas un agent immobilier au sens de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier.

Vous n'êtes pas soumis au Code de déontologie cité. Ce qui ne signifie pas que vous n'auriez avantage à vous inspirer de son article 74.

caroyoko · #6 26-06-2021 08:28:00

Bonjour à tous et à toutes
voila expertise faite. il faut tout refaire (je ne suis pas surprise hein !). nous avons selectionné un devis en AG extraordinaire. reste plus qu'à recevoir les fonds. dois je attendre de recevoir tous les fonds (c'est à dire le montant total de la facture) avant de signer le contrat, puis je le signer des la reception des fonds permettant de couvrir l'accompte? J'ai en effet echelonné les paiements pour les copros sur 4 mois. le probleme est que nous avons deja un défaillant depuis 7 ans. si un deuxieme ne paye pas sa part, que se passe t'il? nous allons devoir absorber la part des autres ( financièrement c'est juste impossible)?.
j'avoue me sentir dans une impasse. je ne me vois pas signer un contrat de 60 000 euros et ne pas etre en mesure de payer l'entrepreneur. Tant que ca n'est pas signé, les travaux ne se feront pas et les degats aux logements s'intensifieront.
Comment dois je m'y prendre en fait?
Je vous remercie
C

caroyoko · #7 08-05-2021 12:21:08

copropriétaire engalère a écrit :

caroyoko a écrit :
suite des aventures toitures. apres avoir obtenus des devis pour la refection de la toiture car les entrepreneurs ont considéré que la reparation ne tiendrait pas et qu'il ne garantissait évidemment pas ces réparations, l'Ag a decidé de demander une expertise de la toiture pour connaitre la raison de l'usure du roofing,
vous êtes partit pour la gloire.......

j'en ai bien conscience. donc j'essaye de voir commet forcer à regler ce probleme. je suis en plus syndic ce qui n'est pas une position des plus agreable.

grmff · #8 08-05-2021 11:51:11

GT a écrit :

grmff a écrit :
LaurImmo a écrit :
Le Derbigum a quel âge? Ce revêtement a une durée de vie de 40 ans, mais le souci, ce sont les jonctions qui, elles, tiennent à peine 20 ans voir moins s'il n'y a pas eu d'entretien régulier.
Beaucoup de personnes utilisent Derbigum à tort et à travers. Y compris pour du roofing de base qui durera 25 ans, et non 50...
Comment un derbigum peut-il être utilisé ?
Quand un derbigum est-il utilisé à tort et à travers?

J'eusse dû mettre "derbigum" entre guillemets, ou dire que l'on "utilise le terme derbigum à tort et à travers".

Les gens mélangent avec grande facilité roofing, polygom, bitume, derbigum, Epdm, membrane Pirelli, etc.
Roofing était à la base un terme générique pour toutes les membranes de couverture. Aujourd'hui, on l'utilise pour le plus générique et entrée de gamme: la membrane bitumineuse. Polygom est une marque commerciale pour ce genre de roofing

Derbigum est une membrane bitumineuse armée de fibre de verre, qui est d'une gamme tellement supérieure au roofing de base que c'est , pour ma part, une classe différente, beaucoup plus durable. Le Derbigum laisse apparaître la toile de fibre de verre.
L'Epdm, par exemple les membranes Pirelli, sont encore beaucoup plus durables.

GT · #9 08-05-2021 10:40:21

grmff a écrit :

LaurImmo a écrit :
Le Derbigum a quel âge? Ce revêtement a une durée de vie de 40 ans, mais le souci, ce sont les jonctions qui, elles, tiennent à peine 20 ans voir moins s'il n'y a pas eu d'entretien régulier.
Beaucoup de personnes utilisent Derbigum à tort et à travers. Y compris pour du roofing de base qui durera 25 ans, et non 50...

Comment un derbigum peut-il être utilisé ?
Quand un derbigum est-il utilisé à tort et à travers?

MarcoBrux

caroyoko · #10 08-05-2021 10:29:55

grmff a écrit :

Votre appartement est un duplex, avec la terrasse plate forme qui fuit et dégrade le premier niveau de votre appartement, situé juste dessous? C'est bien cela le problème?
Y a-t-il une toiture plate ailleurs que sous votre terrasse qui serait également en mauvais état?
Quelles étaient les conditions acceptées par la copropriété pour créer cette terrasse? Faite quand c'était déjà une copropriété, ou faite par le proprio qui a divisé l'immeuble? Quel dit l'acte de base et les PV d'AG sur cette terrasse, sur sa création, ses réparations et son entretien?

la terrasse a était autorisée légalement (permis d'urbanisme OK) lors de la création de la copropriété et de la division de l'immeuble. j'ai l'entretien de la terrasse à ma charge mais la toiture sous la terrasse reste la chose commune et donc entretenue aux charges de la copropriété.
il n'y a pas d'autre toiture en dessous :-).

l'appartement duplex est sur deux étages. les dégradations concernent à la fois le mur sous la baie vitrée qui donne donc sur la terrasse et concernent aussi le plafond d'une chambre située au premier niveau, chambre directement sous la toiture. pour mieux comprendre, l'appartement 1er niveau fait toute la surface du toit et le deuxième niveau correspond à une pièce de 40 m2, posée au dessus du premier niveau (sur la toiture donc) et entourée par la terrasse sur plot. je ne sais pas si c'est clair :-).
@gmrff : tout à fait d'accord avec ca. j'entend en effet dire que ca n'est pas normal que le roofing soit usé, car ca doit durer 40 ans !!!! argument d'un des copropriétaires pour essayer de trouver une cause autre que l'usure j'imagine. il a même évoqué le fait que la terrasse était peut être incompatible avec le toiture plate. sauf qu'elle a obtenu un permis d'urbanisme, que j'ai acheté cet appartement avec cette terrasse et que je ne l'aurais pas acheté sans. bref. le genre de discussions qui ne mènent nul part. pour info, je suis la seule propriétaire occupante dans l'immeuble. ca explique probablement les freins.
l'expertise va être faite en fin de mois. le copro récalcitrant veut être présent lors de l'expertise. je ne sais pas bien pourquoi mais bon. passons. l'option sur la table est de faire de menues réparations le temps de budgéter la toiture complète. je comprend bien sur cette position mais je sais que je vais encore refaire les restaurations intérieures. le plafond de la chambre a été refait il y a deux ans. je dois recommencer.
belle journée à vous tous et toutes

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #11 08-05-2021 10:21:05

caroyoko a écrit :

suite des aventures toitures. apres avoir obtenus des devis pour la refection de la toiture car les entrepreneurs ont considéré que la reparation ne tiendrait pas et qu'il ne garantissait évidemment pas ces réparations, l'Ag a decidé de demander une expertise de la toiture pour connaitre la raison de l'usure du roofing,

vous êtes partit pour la gloire.......

caroyoko

grmff · #12 07-05-2021 21:20:44

LaurImmo a écrit :

Le Derbigum a quel âge? Ce revêtement a une durée de vie de 40 ans, mais le souci, ce sont les jonctions qui, elles, tiennent à peine 20 ans voir moins s'il n'y a pas eu d'entretien régulier.

Beaucoup de personnes utilisent Derbigum à tort et à travers. Y compris pour du roofing de base qui durera 25 ans, et non 50...

grmff · #13 07-05-2021 21:19:37

Votre appartement est un duplex, avec la terrasse plate forme qui fuit et dégrade le premier niveau de votre appartement, situé juste dessous? C'est bien cela le problème?

Y a-t-il une toiture plate ailleurs que sous votre terrasse qui serait également en mauvais état?

Quelles étaient les conditions acceptées par la copropriété pour créer cette terrasse? Faite quand c'était déjà une copropriété, ou faite par le proprio qui a divisé l'immeuble? Quel dit l'acte de base et les PV d'AG sur cette terrasse, sur sa création, ses réparations et son entretien?

caroyoko · #14 07-05-2021 21:11:17

Bonsoir
suite des aventures toitures. apres avoir obtenus des devis pour la refection de la toiture car les entrepreneurs ont considéré que la reparation ne tiendrait pas et qu'il ne garantissait évidemment pas ces réparations, l'Ag a decidé de demander une expertise de la toiture pour connaitre la raison de l'usure du roofing, savoir si ma terrasse sur plot, ayant obtenu le permis d'urbanisme par l'ancien proprio, n'est pas responsable de ceci, si la pente est correcte etc etc. on part donc sur expertise et réparation. j'ai deja posé la quesiton mais il me semble que si la reparation aboutie encore à une dégradation de mon logement, c'est la copropriété qui doit prendre en charge mes degats. correct? je n'imagine quand meme pas que je doive refaire les travaux inlassablement sous pretexte que la copro ne bouge pas.
j'envisage dans tous les cas de démissionner du syndic, mais je ne sais pas comment faire pour que cette situation aboutisse à un résultat. des idées?
merci

caroyoko · #15 26-04-2021 09:06:07

le batiment a été acheté en 1993 par l'ancien propriétaire et l'acte de base date de 2010. la construction est antérieur à 2010. et aucune certitude quant au fait qu'il ait refait la toiture.

GT · #16 26-04-2021 08:26:21

caroyoko a écrit :

OK je dois alors aussi proposer des réparations mais il y a des trous et des cloches partout. les entreprises venues me disent que ca ne tiendra évidemment pas dans le temps et qu'elles ne garantissent donc pas leurs réparations (normal je trouve). dans ce cas, si de nouveau j'ai des infiltrations, j'imagine alors que mes travaux de réparations des murs et plafonds interieurs seront à mettre sur le compte de la copropriété? je m'imagine mal refaire ceci tous les deux ans à mes frais. j'ai deja refait le plafond il y a 2 ans.(...
correct?

L'AG décidera de la prise en charge de ces frais et du montant de celle-ci.
Vous pourrez contester la décision.

caroyoko

LaurImmo · #17 26-04-2021 07:06:34

Le Derbigum a quel âge? Ce revêtement a une durée de vie de 40 ans, mais le souci, ce sont les jonctions qui, elles, tiennent à peine 20 ans voir moins s'il n'y a pas eu d'entretien régulier.

caroyoko · #18 26-04-2021 06:43:39

Merci pour vos réponses.
L'idée de mettre une bache me semble impossible car je ne pourrai alors plus utiliser ma terrasse (qui couvre tout le toit) sauf à la mettre en dessous.
OK je dois alors aussi proposer des réparations mais il y a des trous et des cloches partout. les entreprises venues me disent que ca ne tiendra évidemment pas dans le temps et qu'elles ne garantissent donc pas leurs réparations (normal je trouve). dans ce cas, si de nouveau j'ai des infiltrations, j'imagine alors que mes travaux de réparations des murs et plafonds interieurs seront à mettre sur le compte de la copropriété? je m'imagine mal refaire ceci tous les deux ans à mes frais. j'ai deja refait le plafond il y a 2 ans.
je sais bien que la procédure sera longue et couteuse. un propriétaire insiste pour que nous lancions une procédure pour vice caché car d'apres lui nous avons 30 ans (en france oui) mais en belgique il me semble que c'est un an . dans tous les cas, une procédure n'implique pas que nous ne fassions rien tant qu'elle n'est pas cloturée. correct?
merci et belle journée à vous tous et toutes

copropriétaire engalère · #19 24-04-2021 18:59:35

GT a écrit :

Le même copropriétaire pourra aussi se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association des copropriétaires, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes lorsqu'au sein de l'AG la majorité requise ne peut être atteinte (art.577-9, § 4,(ancien) code civil)

Il faut savoir qu'en ce qui concerne votre option "Juge de paix" , c'est une procédure longue, fastidieuse, coûteuse, et faut voir si le juge a fumé des chipolatas ou du Maïs, en clair la décision dépendra si votre (bon) avocat a bien fait son boulot, de la lecture en diagonale, de son humeur..........donc à vous de voir la finalité de votre affaire.

GT · #20 24-04-2021 15:26:46

LaurImmo a écrit :

Le syndic a un pouvoir d'acte conservatoire et d'administration provisoire c'est vrai, mais il n'a strictement pas le pouvoir de faire la réfection totale de votre toiture! Par contre, son acte peut consister à demander à un couvreur de placer au moins une bâche sur votre toiture pour arrêter les dégâts dans l'appartement au moins en attendant une décision de l'AG.
Ensuite, devis.
Ensuite AG, constituer les fonds, approuver le devis: le syndic ne commandera pas de travaux tant que les fonds ne sont pas là.

Si je ne me trompe, la première décision prendre est une décision de principe à prendre par l'AG concernant les travaux à effectuer à la toiture. Cette décision est prise à la majorité des 2/3 des voix . Néanmoins, le syndic peut décider seul d' accomplir tous les actes actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire. Application de l'article 577-7, § 1, 1b, (ancien code civil).

Je cite :

" Art. 577-7.
§ 1.L'assemblée générale décide :]1
1° à la majorité des deux tiers des voix :

b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;"

Les décisions suivantes (choix de l'entreprise,..) seront prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Si les copropriétaires refusent de prendre la décision de principe, le copropriétaire concerné pourra demander d'annuler cette décision s'il l'estime abusive et qu'elle lui cause un préjudice propre (art.577-9, § 2, (ancien ) code civil).

Le même copropriétaire pourra aussi se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association des copropriétaires, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes lorsqu'au sein de l'AG la majorité requise ne peut être atteinte (art.577-9, § 4,(ancien) code civil)

Dernière modification par GT (24-04-2021 15:28:22)

caroyoko · #21 24-04-2021 09:43:08

Bonjour
encore moi. ca n'est pas de tout repos la gestion d'une copro. bref
Il y a des infiltrations dans mon appartement liées à la toiture. le derbigum est craqué à plusieurs endroits et à manifestement été réparé à de maintes reprises. il y a des solins qui ne remplissent pas leur fonction et des poches d'eaux sous le derbigum. les entrepreneurs venus voir l'état du toit déconseillent de faire des petites réparations qui ne tiendront pas dans le temps. cela veut juste dire que ces petites reparations lacheront, et que de nouveau mon interieur sera infiltré et dégradé. les copropriétaires ne semblent pas d'accord pour refaire la toiture complete. que ce passe t'il alors si de nouveau j'ai des soucis? je repare inlassablement ma piece? à mes frais? quid en cas de vente de mon appartement? un futur acquereur peut il se retourner contre moi s'il rencontre un problème en toiture (j'aurais connaissance du probleme méme s'il y a eu des réparations)?
Je vous remercie
ps : à mon sens compte tenu des primes existantes, le budget pour refaire la toiture et l'isoler coutera maximum 3000 euros pour les copro (bailleurs de surcroit) en question et 8000 pour moi. je considere que réparer au fur et a mesure est un cout inutile car répété et que de toute façon en 2025, nous serons tenus d'isoler cette toiture (nouveau plan climat belge qui impose des travaux aux copropriété tous les 5 ans). c'est reculer pour mieux sauter et se passer des primes qui vont disparaitre (l'état ne financera pas qqch qu'il va rendre obligatoire, du moins je crois). en tant que Syndic, je crois devoir anticiper cette loi et constituer d'office un fond pour financer ceci. je me trompe?

Infiltrations. toiture

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