Décès d'un locataire

sergebourlon · #1 21-06-2021 09:17:44

Bonjour,

J'ai appris vendredi dernier que mon locataire était décédé le mercredi 16 juin.
Ce dernier avait signé un bail de 3 ans fin janvier 2015 et pris effet le 1er février 2015.
Au terme des 3 ans, il n'y a pas eu de nouveau contrat de bail papier, je le laissais donc louer mon studio, de plus, c'était un locataire très correct et très gentil. C'est son fils qui m'a annoncé cette triste nouvelle.
Mes questions :
1. qu'en est-il du renom, préavis en cas de décès ? Prend t-il cours le 1er du mois qui suit ?
2. son fils a t-il par défaut jouissance du bien durant le renom/préavis ?
3. son fils peut-il prendre l'initiative de retrouver un nouveau locataire qui reprendrait le bail dans les mêmes conditions (loyer, charges etc) ?

Merci de m'éclairer sur une telle situation pour le moins hors du commun.

Bonne journée

Serge

PIM · #2 21-06-2021 09:48:58

Région concernée ?

GT

sergebourlon · #3 21-06-2021 11:30:43

Région wallonne

rexou · #4 21-06-2021 11:34:55

En dehors des dispositions légales que je ne connais pas, vous pouvez tenter de trouver un accord avec le fils de votre locataire, au mieux des intérêts de chaque partie.

Je partirais du principe que le fils "hérite" du bail et peut donc librement donner préavis dans les délais légaux et normaux de trois mois (prenant cours le 1er du mois suivant). Dans votre cas, il n'y a pas d'indemnité autre que le préavis.

Cependant, vu les circonstances, il est possible de convenir d'un autre accord. Vous souhaitez récupérer le bien et j'imagine y faire quelques travaux avant de le remettre en location. Le fils souhaite quant à lui récupérer des effets et organiser le déménagement. Ceci rapidement mais sans précipitation ayant sans doute d'autres choses en tête.

Vous pouvez par exemple convenir d'un préavis ramené à deux mois et libération des lieux après un mois, et possibilité de faire visiter le bien à votre libre convenance en attendant l'enlèvement des effets de votre locataire.

Le fils ne paiera que deux mois de loyer (qui seront normalement couverts par la garantie, soit une opération blanche en ce qui le concerne) pour clôturer le bail et vous disposez d'un mois pour effectuer d’éventuels travaux et de deux mois pour retrouver un locataire.

Perso, je ne confierais pas la recherche d'un locataire à un tiers... sauf à une agence mandatée.

Dernière modification par rexou (21-06-2021 11:49:37)

sergebourlon · #5 21-06-2021 12:24:38

Vous me dites : "Dans votre cas, il n'y a pas d'indemnité autre que le préavis"
Si je comprends bien je n'aurai pas droit à trois mois de préavis ? (trois mois de loyer donc)
Perso, je préfère le relouer au terme des trois de préavis, soit à partir du 1er octobre avec un nouveau bail pour un nouveau locataire.
Maintenant que se passe t-il si le studio est vide d'effets personnels courant juillet ?

Dernière modification par sergebourlon (21-06-2021 12:25:18)

rexou · #6 21-06-2021 12:35:36

sergebourlon a écrit :

Vous me dites : "Dans votre cas, il n'y a pas d'indemnité autre que le préavis"
Si je comprends bien je n'aurai pas droit à trois mois de préavis ? (trois mois de loyer donc)
Perso, je préfère le relouer au terme des trois de préavis, soit à partir du 1er octobre avec un nouveau bail pour un nouveau locataire.
Maintenant que se passe t-il si le studio est vide d'effets personnels courant juillet ?

Je dis que le fils de votre locataire ne doit pas vous payer d'indemnité.

Mais vous avez bien droit (sauf erreur de ma part) à trois mois de préavis. Donc à trois mois de loyer, mais aussi le bien reste à la disposition du fils durant tout ce temps.

L'intérêt de l'héritier est de payer le moins possible.
Votre intérêt est de ne pas perdre de loyer.
Vous pouvez donc convenir d'un accord commun. Par exemple l'héritier vide les lieux et le remet à votre disposition dans un délai de UN mois et vous acceptez en contrepartie de ne demander que DEUX mois pour le préavis (lesquels seront couverts par la garantie libérée à votre profit). Ainsi le fils n'aura rien à payer. Il s'engage aussi à vous permettre dès à présent de faire visiter le bien librement en vue de la relocation.

Si le fils renonce à l'héritage et ne vous paie pas le loyer, je crois qu'il existe maintenant la possibilité de récupérer votre bien après un délai raccourci moyennant certaines conditions. Mais le mieux est de convenir d'un accord qui convient aux deux parties et surtout, de mettre cet accord par écrit et le faire signer par chacun

GT · #7 21-06-2021 12:41:04

rexou a écrit :

En dehors des dispositions légales que je ne connais pas, vous pouvez tenter de trouver un accord avec le fils de votre locataire, au mieux des intérêts de chaque partie.

Décret (wallon) du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de … 408/justel

Art. 46

§1er. Sans préjudice de l’article 55, §8 (note : il s'agit du cas du bail à vie) , le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.

§2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail.
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er, pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs.
À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le bail est repris par la personne visée à l’alinéa 1er dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur.

§3. Si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale.
Dans cette hypothèse, par dérogation au §1er, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.
Si l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. L’huissier réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai visé au §1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé.

§4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

Dernière modification par GT (21-06-2021 12:44:27)

sergebourlon

sergebourlon · #8 21-06-2021 14:37:42

"§1er. Sans préjudice de l’article 55, §8 (note : il s'agit du cas du bail à vie) , le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité."

Je suppose que c'est trois mois à dater du 1er du mois qui suit ?

Que se passe t-il si le fiston (héritier) refuse de payer les 3 mois si le bien est vide vers mi juillet par exemple ?

De commun accord, puis je déjà placer des annonces de relocation aussitôt que le bien est vide ? Par exemple, libre le 1er août, 1er septembre ?

Doit-on signer une convention genre :
"les parties(Serge Bourlon-Fils) déclarent mettre fin de commun accord au bail conclu avec feu Monsieur x pour le (indiquer la date)moyennant le paiement d’un mois de loyer du mois de…. à titre de résiliation du bail à l’amiable. En outre, les héritiers(fils..)déclare qu’il videra l’habitation et remettra les clés au plus tard pour le (date) lors de l’état des lieux. Après quoi il sera procédé au décompte de la garantie locative.Lu et approuvé et signatures."

Qu'en est il de la garantie locative ? Je devine qu'elle revient aux héritiers après état des lieux de sortie si pas de dégât ?

Dernière modification par sergebourlon (21-06-2021 14:40:34)

PIM · #9 21-06-2021 14:59:28

sergebourlon a écrit :

"§1er. Sans préjudice de l’article 55, §8 (note : il s'agit du cas du bail à vie) , le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité."
Je suppose que c'est trois mois à dater du 1er du mois qui suit ?

Non. C'est à dater du décès, de date à date. Et donc, ici, à dater du 16 juin 2021

sergebourlon a écrit :

Que se passe t-il si le fiston (héritier) refuse de payer les 3 mois si le bien est vide vers mi juillet par exemple ?

Cela se gère comme toute autre dette.

sergebourlon a écrit :

De commun accord, puis je déjà placer des annonces de relocation aussitôt que le bien est vide ? Par exemple, libre le 1er août, 1er septembre ?

Vous n'avez besoin de l'accord de personne pour pouvoir publier des annonces. Mais ne promettez pas une mise à disposition des lieux avant le 16 septembre

sergebourlon a écrit :

Doit-on signer une convention genre :
"les parties(Serge Bourlon-Fils) déclarent mettre fin de commun accord au bail conclu avec feu Monsieur x pour le (indiquer la date)moyennant le paiement d’un mois de loyer du mois de…. à titre de résiliation du bail à l’amiable. En outre, les héritiers(fils..)déclare qu’il videra l’habitation et remettra les clés au plus tard pour le (date) lors de l’état des lieux. Après quoi il sera procédé au décompte de la garantie locative.Lu et approuvé et signatures."

Pourquoi prévoir un mois d'indemnité ?
Le bail est résilié de plein droit

sergebourlon a écrit :

Qu'en est il de la garantie locative ? Je devine qu'elle revient aux héritiers après état des lieux de sortie si pas de dégât ?

Si l'héritier accepte la succession,

GT · #10 21-06-2021 15:24:15

Un autre élément : combien y a-t-il d'héritiers (ayant accepté la succession) ?
En cas de pluralité d'héritiers, qui les représente pour la libération de la garantie locative ?
Quelles sont les exigences de la banque ds laquelle aurait été déposée la garantie locative ?

A priori la garantie locative libérée ferait partie de l'actif de la succession.

copropriétaire engalère · #11 21-06-2021 16:39:45

En cas de pluralité d'héritiers, qui les représente pour la libération de la garantie locative ?
Réponse: le notaire

A priori la garantie locative libérée ferait partie de l'actif de la succession.
Réponse: oui à condition de beaucoup de conditions.......si ils acceptent la succession et si personne parmis les héritiers n'est domicilié dans le bien.

grmff · #12 21-06-2021 20:56:35

La première question, c'est de savoir si les héritiers potentiels vont accepter la succession.

Parce que si personne n'est là pour accepter la succession, c'est mal barré...

rexou

Paorc · #13 22-06-2021 08:56:23

Je vous conseille d'essayer de récupérer les clefs au plus vite et de trouver un arrangement avec le fils quitte à perdre des indemnités.
Car si le fils refuse l'héritage (car déficitaire) entre temp et que le notaire récupère les clefs vous pourriez vous retrouver bloqué pendant plusieurs mois sans possibilité de récupérer vos loyers.
Perso j'ai déjà vécu cette situation. neutral

rexou

rexou · #14 22-06-2021 10:04:34

Paorc a écrit :

Je vous conseille d'essayer de récupérer les clefs au plus vite et de trouver un arrangement avec le fils quitte à perdre des indemnités.
Car si le fils refuse l'héritage (car déficitaire) entre temp et que le notaire récupère les clefs vous pourriez vous retrouver bloqué pendant plusieurs mois sans possibilité de récupérer vos loyers.
Perso j'ai déjà vécu cette situation.

Un accord, un accord signé. Le moins mauvais possible et le plus vite possible. Mais écrit et signé.

grmff · #15 22-06-2021 10:40:16

Si le fils refuse la succession, il ne peut pas avoir (ni remettre) les clefs. Ni mettre fin au bail ou trouver un accord.

C'est la succession qui peut le faire. S'il refuse la succession, il n'est pas la succession, et ne peut prendre de décision pour la succession.

rexou · #16 22-06-2021 14:53:09

grmff a écrit :

Si le fils refuse la succession, il ne peut pas avoir (ni remettre) les clefs. Ni mettre fin au bail ou trouver un accord.
C'est la succession qui peut le faire. S'il refuse la succession, il n'est pas la succession, et ne peut prendre de décision pour la succession.

Il est évident que les conseils supposent que le fils possède les clés et est le seul héritier. Ou à tout le moins celui qui prend la responsabilité d'une décision.

Si le fils signe un document en tant qu'héritier et clôturant le bail, le bailleur est couvert et son bien est libre. Le reste relève de la soupe des éventuels autres héritiers, et/ou du notaire chargé de la succession, du fisc, ou d'autres créanciers éventuels.

Le bailleur n'a pas à s'assurer que le fils accepte la succession ni qu'il est le seul héritier. Par contre, il ne remettra les clés que s'il en dispose effectivement ; c'est évident. Le fait de récupérer les meubles/ vider l'appartement et résilier le bail sont par ailleurs deux actes constitutifs d'une acceptation de l'héritage. Mais il ne revient pas au bailleur de s'inquiéter des responsabilités du fils.

copropriétaire engalère · #17 22-06-2021 19:50:39

"Le fait de récupérer les meubles/ vider l'appartement et résilier le bail sont par ailleurs deux actes constitutifs d'une acceptation de l'héritage"

FAUX!

rexou · #18 22-06-2021 20:22:14

copropriétaire engalère a écrit :

"Le fait de récupérer les meubles/ vider l'appartement et résilier le bail sont par ailleurs deux actes constitutifs d'une acceptation de l'héritage"
FAUX!

Je serais curieux de savoir ce qu'en dit GT smile

GT · #19 22-06-2021 20:47:33

rexou a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
"Le fait de récupérer les meubles/ vider l'appartement et résilier le bail sont par ailleurs deux actes constitutifs d'une acceptation de l'héritage"
FAUX!
Je serais curieux de savoir ce qu'en dit GT

Prudemment ,GT renvoie à la lecture de l'article778, C. civil

Cet article prévoit que l'acceptation d'une succession peut être expresse ou tacite : elle est expresse, quand on prend le titre ou la qualité d'héritier dans un acte authentique ou privé; elle est tacite, quand l'héritier fait un acte qui suppose nécessairement son intention d'accepter, et qu'il n'aurait droit de faire qu'en sa qualité d'héritier.

Quels sont ces actes accomplis par l'héritier qui supposent nécessairement son intention d'accepter la succession et qu'il n'aurait droit de faire qu'en sa qualité d'héritier de sorte que l'acceptation de la succession serait tacite ?

Copropriétaire engalère a tranché . Le fait de récupérer les meubles/ vider l'appartement et résilier le bail ne sont pas des actes constitutifs d'une acceptation de l'héritage. Aucune explication n'est donnée.

Dernière modification par GT (22-06-2021 20:50:37)

grmff · #20 22-06-2021 21:23:56

Aucune explication n'est donnée par La Galère.

Les meubles appartiennent aux héritiers. Seuls les héritiers peuvent les récupérer. Ce sont des actes réservés aux héritiers, et donc récupérer les meubles, c'est accepter la succession.

SECTION I. - DE L'ACCEPTATION.
Art. 774. Une succession peut être acceptée purement et simplement, ou sous bénéfice d'inventaire.
Art. 775. Nul n'est tenu d'accepter une succession qui lui est échue.
Art. 776.<L 2001-04-29/39, art. 29, 006; En vigueur : 01-08-2001> Les successions échues aux mineurs [1 ...]1 ne pourront être valablement acceptées que conformément aux dispositions de l'article 410, § 1er. [Les fonds et valeurs leur revenant sont placés sur un compte à leur nom, frappé d'indisponibilité jusqu'à la majorité ou la mainlevée de la mesure d'incapacité, sans préjudice du droit de jouissance légale.] <L 2003-02-13/54, art. 6, 008; En vigueur : 04-04-2003>
----------
(1)<L 2013-03-17/14, art. 121, 018; En vigueur : 01-09-2014 (L 2014-05-12/02, art. 22)>
Art. 777. L'effet de l'acceptation remonte au jour de l'ouverture de la succession.
Art. 778. L'acceptation peut être expresse ou tacite : elle est expresse, quand on prend le titre ou la qualité d'héritier dans un acte authentique ou privé; elle est tacite, quand l'héritier fait un acte qui suppose nécessairement son intention d'accepter, et qu'il n'aurait droit de faire qu'en sa qualité d'héritier.
Art. 779. Les actes purement conservatoires, de surveillance et d'administration provisoire, ne sont pas des actes d'addition d'hérédité, si l'on n'y a pas pris le titre ou la qualité d'héritier.
Art. 780. La donation, vente ou transport que fait de ses droits successifs un des cohéritiers, soit à un étranger, soit à tous ses cohéritiers, soit à quelques uns d'eux, emporte de sa part acceptation de la succession.
Il en est de même, 1° de la renonciation, même gratuite, que fait un des héritiers au profit d'un ou de plusieurs de ses cohéritiers;
2° De la renonciation qu'il fait même au profit de tous ses cohéritiers indistinctement, lorsqu'il reçoit le prix de sa renonciation.
Art. 781. Lorsque celui à qui une succession est échue, est décédé sans l'avoir répudiée ou sans l'avoir acceptée expressément ou tacitement, ses héritiers peuvent l'accepter ou la répudier de son chef.
Art. 782. Si ces héritiers ne sont pas d'accord pour accepter ou pour répudier la succession, elle doit être acceptée sous bénéfice d'inventaire.
Art. 783. Le majeur ne peut attaquer l'acceptation expresse ou tacite qu'il a faite d'une succession, que dans le cas où cette acceptation aurait été la suite d'un dol pratiqué envers lui; il ne peut jamais réclamer sous prétexte de lésion, excepté seulement dans le cas où la succession se trouverait absorbée ou diminuée de plus de moitié, par la découverte d'un testament inconnu au moment de l'acceptation.

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