Tuyau cheminée extérieure

amdebe123 · #1 25-06-2021 12:06:16

Bonjour

J'habite à Liège. Il s'est passé le suivant:

Dans le rez-de-chaussée un restaurant est emménagé.

Ils sont percés sans demander les autres copropriétaires dans le mur au niveau de leur étage un trou afin d’y mettre un tuyau cheminé. Ce tuyau est attaché à la façade jusqu'au hauteur du toit.

Il existe déjà un autre tuyau d'un restaurant qui a fermé il y a quelques années. Tous les deux tuyaux sont au derrière d'un immeuble.

Je me demande :

1. le propriétaire peut-t-il percer un trou dans la façade d’environ 70 cm sans demander les autres ? La façade est-elle pas commune ?

2.Peut-t-til attacher un tuyau au derrière d’immeuble tout simplement ? Il n'a pas besoin d’une servitude pour ça?

Merci beaucoup

Dernière modification par amdebe123 (25-06-2021 12:20:18)

PIM · #2 25-06-2021 13:40:45

amdebe123 a écrit :

Bonjour
J'habite à Liège. Il s'est passé le suivant:
Dans le rez-de-chaussée un restaurant est emménagé.
Ils sont percés sans demander les autres copropriétaires dans le mur au niveau de leur étage un trou afin d’y mettre un tuyau cheminé. Ce tuyau est attaché à la façade jusqu'au hauteur du toit.
Il existe déjà un autre tuyau d'un restaurant qui a fermé il y a quelques années. Tous les deux tuyaux sont au derrière d'un immeuble.
Je me demande :
1. le propriétaire peut-t-il percer un trou dans la façade d’environ 70 cm sans demander les autres ? La façade est-elle pas commune ?
2.Peut-t-til attacher un tuyau au derrière d’immeuble tout simplement ? Il n'a pas besoin d’une servitude pour ça?
Merci beaucoup

Bonjour
Le fait d'habiter à Liège n'est pas une circonstance aggravante wink
Plus sérieusement:
A priori, la façade est une partie commune (cfr description dans l'acte de base) et y faire un percement nécessite l'accord de la copropriété (il n'y a pas de syndic ?) et, éventuellement, de l'urbanisme.
Idem pour la fixation du tubage.

amdebe123, MarcoBrux

amdebe123 · #3 25-06-2021 14:14:38

Bonjour
Le fait d'habiter à Liège n'est pas une circonstance aggravante
Plus sérieusement:
A priori, la façade est une partie commune (cfr description dans l'acte de base) et y faire un percement nécessite l'accord de la copropriété (il n'y a pas de syndic ?) et, éventuellement, de l'urbanisme.
Idem pour la fixation du tubage.

Merci pour la réponse . Pourrait on alors demander l'enlevement du tupage ? Il y a un syndic mais qui est un des copropriétaires

PIM · #4 25-06-2021 14:26:09

amdebe123 a écrit :

Bonjour
Le fait d'habiter à Liège n'est pas une circonstance aggravante
Plus sérieusement:
A priori, la façade est une partie commune (cfr description dans l'acte de base) et y faire un percement nécessite l'accord de la copropriété (il n'y a pas de syndic ?) et, éventuellement, de l'urbanisme.
Idem pour la fixation du tubage.

Merci pour la réponse . Pourrait on alors demander l'enlevement du tupage ? Il y a un syndic mais qui est un des copropriétaires

Que le syndic soit l'un des copropriétaires n'enlève rien à ses prérogatives, s'il a été désigné à cette fonction par une AG de l'ACP.
C'est à lui d'intervenir.

amdebe123 · #5 25-06-2021 14:35:13

PIM a écrit :

amdebe123 a écrit :
Bonjour
Le fait d'habiter à Liège n'est pas une circonstance aggravante
Plus sérieusement:
A priori, la façade est une partie commune (cfr description dans l'acte de base) et y faire un percement nécessite l'accord de la copropriété (il n'y a pas de syndic ?) et, éventuellement, de l'urbanisme.
Idem pour la fixation du tubage.

Merci pour la réponse . Pourrait on alors demander l'enlevement du tupage ? Il y a un syndic mais qui est un des copropriétaires
Que le syndic soit l'un des copropriétaires n'enlève rien à ses prérogatives, s'il a été désigné à cette fonction par une AG de l'ACP.
C'est à lui d'intervenir.

Mais à part de cela, pourrais-je demander l'enlèvement du tubage faute à une décision de l'AC ?

À mon avis on aurait besoin d'une unanimité en plus puisque le propriétaire du resto devrait avoir une servitude à son faveur pour utiliser la façade ou non ?
Merci

Dernière modification par amdebe123 (25-06-2021 14:36:52)

PIM · #6 25-06-2021 15:41:32

Comme déjà indiqué, c'est au syndic - et pas à vous - à gérer cela.

amdebe123 · #7 25-06-2021 15:46:19

PIM a écrit :

Comme déjà indiqué, c'est au syndic - et pas à vous - à gérer cela.

Oui bien sur. J'ai bien compris. Mais j'aimerais quand même savoir (si vous le savez) si je peux prétendre à un enlèvement du tupage. Seulement si j'ai un droit, le syndic peut/doit agir. Je veux bien donner les arguments au syndic ....La même chose avec unanimité de l'AC

Merci beaucoup pour m'éclairir un peu. Savoir est toutjour mieux que ne pas savoir

Dernière modification par amdebe123 (25-06-2021 15:47:42)

amdebe123 · #8 25-06-2021 16:01:52

Mon opinion est (peut-être fautive) que l'AS doit décider une chose pareille avec une majorité de 4/5 des voix

Art. 577-7.
§ 1er. L'assemblée générale décide :
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix

e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des
droits réels d'usage existant sur les parties communes au profit d'un seul copropriétaire, à
condition que cela soit motivé par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, le cas
échéant, contre le paiement d'une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait
causer;

La facade est une partie commune . La fixation d'un tubage est au profit d'un seul coproriétaire. Et pour utilitsér la facade il faut avoir un droit réel comme une servitude non ?

Dernière modification par amdebe123 (25-06-2021 16:04:18)

grmff · #9 25-06-2021 21:33:56

Vous avez raison. C'est une décision d'AG pour autoriser ce genre de plaisanterie.

Vu le diamètre du tuyau mentionné, cela ressemble fort à une hotte de cuisine. Il y a intérêt à exiger des filtres et des antibruits. Et il n'y a pas a accepter une telle chose trop proche des fenêtres.

amdebe123 · #10 26-06-2021 09:12:33

grmff a écrit :

Vous avez raison. C'est une décision d'AG pour autoriser ce genre de plaisanterie.
Vu le diamètre du tuyau mentionné, cela ressemble fort à une hotte de cuisine. Il y a intérêt à exiger des filtres et des antibruits. Et il n'y a pas a accepter une telle chose trop proche des fenêtres.

Exactement c'est un tubage d'une hotte professionnelle de l'HORECA.

Savez-vous par hazard si l'article cité (Art. 577-7 § 1er 2°) avec une décision de 4/5 des voix est pertinent ? Merci

Dernière modification par amdebe123 (26-06-2021 09:48:53)

copropriétaire engalère · #11 26-06-2021 22:14:55

amdebe123 a écrit :

grmff a écrit :
Vous avez raison. C'est une décision d'AG pour autoriser ce genre de plaisanterie.
Vu le diamètre du tuyau mentionné, cela ressemble fort à une hotte de cuisine. Il y a intérêt à exiger des filtres et des antibruits. Et il n'y a pas a accepter une telle chose trop proche des fenêtres.
Exactement c'est un tubage d'une hotte professionnelle de l'HORECA.
Savez-vous par hazard si l'article cité (Art. 577-7 § 1er 2°) avec une décision de 4/5 des voix est pertinent ? Merci

Art. 577-7.
b) [2 de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;]2

Ce tubage ne lui a pas été imposé pour l'exploitation de son commerce? votre syndic n'était pas au courant? j'en doute vu qu'il a eut besoin pour se faire d'un permis urbanistique, comme on le dit souvent ici "tout se plaide", une copropriété qui a dans son acte de base, un rez commercial horeca ne peut ignorer (et surtout le syndic si il n'est pas un plouc) ce genre d'obligations inhérents à ce commerce.

Dernière modification par copropriétaire engalère (26-06-2021 22:30:27)

amdebe123

rexou · #12 27-06-2021 00:08:43

amdebe123 a écrit :

Mon opinion est (peut-être fautive) que l'AS doit décider une chose pareille avec une majorité de 4/5 des voix
Art. 577-7.
§ 1er. L'assemblée générale décide :
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des
droits réels d'usage existant sur les parties communes au profit d'un seul copropriétaire, à
condition que cela soit motivé par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, le cas
échéant, contre le paiement d'une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait
causer;
La facade est une partie commune . La fixation d'un tubage est au profit d'un seul coproriétaire. Et pour utilitsér la facade il faut avoir un droit réel comme une servitude non ?

Il existait déjà un restaurant ET une évacuation si je comprends bien. Il doit donc y avoir une décision d'AG autorisant le restaurant à évacuer ses fumées via une conduite extérieure. Voyez les termes de cette autorisation. Eventuellement remplacer la conduite existante ?

Il doit y avoir un vote à la majorité simple selon moi. Pas de servitude. Pas plus que de modification des droits réels... La référence à l'article que vous citez ne me parait pas pertinente dans ce cas.

Pas d'indemnité, mais logiquement des conditions comme éloignement à une distance donnée des fenêtres, pas de bruit intempestif, des filtres...

Tout cela doit faire l'objet d'un débat en AG, avec vote. Ne perdez pas de vue non plus que le bien es à usage de restaurant et que cela implique OBLIGATOIREMENT une évacuation des fumées. Vous y opposer sans raison impérieuse ne serait pas constructif et le patron du resto pourrait saisir le juge si vous faites obstruction à l'exploitation de son commerce.

Non, vous ne pouvez pas prétendre à un enlèvement du tubage. Vous n'avancez d'ailleurs aucune motivation sérieuse pour faire cette demande.

amdebe123

GT · #13 27-06-2021 07:42:16

copropriétaire engalère a écrit :

Art. 577-7.
b) [2 de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;]2

J'ignore l'existence d'un article 577-7, b.

En revanche, l'article 577-7, § 1, b, de l'ancien Code civil du 21 mars 1804 prévoit :

Art. 577-7.§ 1. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix :
a)...
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;

SOURCE
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 151/justel

amdebe123

amdebe123 · #14 27-06-2021 08:56:55

copropriétaire engalère a écrit :

Art. 577-7.
b) [2 de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;]2
Ce tubage ne lui a pas été imposé pour l'exploitation de son commerce? votre syndic n'était pas au courant? j'en doute vu qu'il a eut besoin pour se faire d'un permis urbanistique, comme on le dit souvent ici "tout se plaide", une copropriété qui a dans son acte de base, un rez commercial horeca ne peut ignorer (et surtout le syndic si il n'est pas un plouc) ce genre d'obligations inhérents à ce commerce.

Merci beaucoup pour ton réponse.

J'ai été convaincu que l'article 577-7 b n'est que pertinent si des travaux sur les communes sont effectués (imposés par la loi ou pas) dans l’intérêt commun de tous les copropriétaires qui est principalement l’affectation des parties communes. Mais si les parties communes seront utilisées au profit d'un seul copropriétaire pour l’exploitation de son commerce, ce serai plutôt l’article 577-7 e ? Merci.

Je pense aussi que l’évacuation des fumées est imposée par la loi. Mais tout d’abord un tubage cheminé existe déjà qui aurait été utilisé aussi sans faire des travaux. Et deuxièmement, ce n’est pas l’obligation de ce copropriétaire d'assurer auparavant qu’il remplit tous les conditions légales de l’exploitation de son commerce, y compris les règles de la copropriété forcée et les règles d’urbanisme. Il ne peut pas ignorer les règles de copropriété puisqu’ l'état lui impose pour une certaine manière d'utiliser son copropriété des installations.

Un permis est nécessaire à Bruxelles, vois https://1819.brussels/blog/levacuation- … z-en-regle

et à Liège aussi.

Le syndic était plus en moins au courant mais n’a pas réagir jusqu’à maintenant. Maintenant nous avons des faits accomplis. Dans l'acte de base est seulement écrit qu'un usage commercial est permis. L’usage n'est pas spécifié.

Dernière modification par amdebe123 (27-06-2021 08:58:16)

amdebe123 · #15 27-06-2021 09:11:35

rexou a écrit :

Il existait déjà un restaurant ET une évacuation si je comprends bien. Il doit donc y avoir une décision d'AG autorisant le restaurant à évacuer ses fumées via une conduite extérieure. Voyez les termes de cette autorisation. Eventuellement remplacer la conduite existante ?
Il doit y avoir un vote à la majorité simple selon moi. Pas de servitude. Pas plus que de modification des droits réels... La référence à l'article que vous citez ne me parait pas pertinente dans ce cas.
Pas d'indemnité, mais logiquement des conditions comme éloignement à une distance donnée des fenêtres, pas de bruit intempestif, des filtres...
Tout cela doit faire l'objet d'un débat en AG, avec vote. Ne perdez pas de vue non plus que le bien es à usage de restaurant et que cela implique OBLIGATOIREMENT une évacuation des fumées. Vous y opposer sans raison impérieuse ne serait pas constructif et le patron du resto pourrait saisir le juge si vous faites obstruction à l'exploitation de son commerce.
Non, vous ne pouvez pas prétendre à un enlèvement du tubage. Vous n'avancez d'ailleurs aucune motivation sérieuse pour faire cette demande.

Merci pour la réponse intéressante.

Oui il existait avant un restaurant et après un magasin de chaussures.

Une décision officielle pour la construction du premier tubage existant n’existe pas puisque cette copropriété n’était pas bien gérée avant.

577-7 b n’est-il que pertinent si des travaux sur les communes sont effectuées (imposé par la loi ou pas) dans l’intérêt commun de tous les copropriétaires qui est principalement l’affectation des parties communes ?

Ici les parties communes seront utilisées au profit d'un seul copropriétaire pour l’exploitation de son commerce. Du coup j’ai pensé à nécessité d’une servitude.

Concernant l’enlèvement : J’y ai pensé puisqu' à mon avis une modification des parties communes sans le consentement des autres (avec des majorités prevues dans le loi bien sur) n’est pas légal. On devrait pouvoir demander la remis « dans le pristin état »

Dans l’acte de base l’usage de HORECA n’est pas mentionné explicitement. L’acte de base permis en général un usage commercial.

Dernière modification par amdebe123 (27-06-2021 09:14:20)

GT · #16 27-06-2021 12:37:32

Soit le syndic s'empare de la problématique ( qu'il identifiera précisément) en mettant à l'ordre du jour d'une AG un point soumis à la discussion

Soit le syndic inscrit a à l'ordre du jour d'une AG les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété relatives à la problématique ( que ces derniers auront identifié précisément).

grmff · #17 27-06-2021 13:25:30

GT a écrit :

Soit le syndic s'empare de la problématique ( qu'il identifiera précisément) en mettant à l'ordre du jour d'une AG un point soumis à la discussion
Soit le syndic inscrit a à l'ordre du jour d'une AG les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété relatives à la problématique ( que ces derniers auront identifié précisément).

C'est triste, mais c'est effectivement comme cela que cela doit se passer.

Ce n'est pas parce que la loi impose une évacuation que le restaurateur a le droit de mettre une cheminée d'évacuation de sa hotte à la sauvage. L'AG a son mot à dire, puisque c'est une utilisation des parties communes, une dégradation de la façade arrière (généralement) et peut-être une dégradation de l'environnement des terrasses ou de la vue arrière des logements.

En outre, un permis d'urbanisme est requis.

amdebe123

copropriétaire engalère · #18 27-06-2021 15:29:09

grmff a écrit :

GT a écrit :
Soit le syndic s'empare de la problématique ( qu'il identifiera précisément) en mettant à l'ordre du jour d'une AG un point soumis à la discussion
Soit le syndic inscrit a à l'ordre du jour d'une AG les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété relatives à la problématique ( que ces derniers auront identifié précisément).
C'est triste, mais c'est effectivement comme cela que cela doit se passer.
Ce n'est pas parce que la loi impose une évacuation que le restaurateur a le droit de mettre une cheminée d'évacuation de sa hotte à la sauvage. L'AG a son mot à dire, puisque c'est une utilisation des parties communes, une dégradation de la façade arrière (généralement) et peut-être une dégradation de l'environnement des terrasses ou de la vue arrière des logements.
En outre, un permis d'urbanisme est requis.

Un commerce HORECA est soumis à toute une liste de formalités obligatoire fournis par la police HORECA de son secteur.
dans cette liste, SI il fait des bains d'huile, il doit obligatoirement monter une hotte extérieure (l'assurance l'exige ausi), PARFOIS la police horeca a déjà une autorisation urbanistique et parfois pas........

sans autorisation urbanistique, c'est NIET! le syndic est toujours informé de cette autorisation et PARFOIS c'est même le syndic qui fait la demande.

je vois mal un restaurateur installer une gaine où bon lui semble sur une façade.

bada · #19 27-06-2021 15:59:25

Nous avons vécu ce cas en 2020.
Un CP remplace sa chaudière gaz et au lieu de se brancher sur son tube dans la cheminée, il perce le mur extérieur avec un extension de 40cm environ. Il ne s'est pas branché à son conduit intérieur de la cheminée parce qu'habitant au rez de chaussée, il devait gainer son tube jusqu'au toit 3 étages) (très cher). Le point a été mis à l'ODJ en juillet 2020 et 'AG lui a donné 6 mois pour se mettre en conformité.
Le refus de l'AG était basé sur le fait que les murs extérieurs sont porteurs et que l'acte de base interdit à quiconque de toucher/percer mes murs communs.
Lors de l'AG d'avril 2021 (par courrier), le CP ne s'était pas mis en conformité et le point avait été remis à l'ODJ avec indication que si le CP n'était pas en conformité dans les 3 mois, une action en justice serait introduite.
Les CP ont voté pour laisser un délai de 3 mois et ont aussi voté pour la poursuite en justice en cas de non conformité.
Tous les votes se sont toujours déroulés à la majorité absolue + 1 quotité donc 50% + 1.
Face à la menace judiciaire, le CP en irrégularité s'est exécuté rapidement.

amdebe123

grmff · #20 27-06-2021 16:02:25

Dans le cas que vous citez, il y avait une possibilité technique de réaliser une installation conforme et cohérente.

Pour une hotte de cuisine de restaurant, les diamètres sont généralement trop importants.

Tuyau cheminée extérieure

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