Immeuble de commerce calcul taxation

Chrisyno · #1 21-11-2021 10:42:34

Bonjour,
Je suis futur propriétaire d'un immeuble de 2 appartement + rdc commercial. Il n'y a qu'un RC de 1840€ pour tout l'immeuble et non pas pour chaque unités.
Le notaire me dit dans ce cas précis que nous pouvions choisir le montant à demander en tant que charge à notre futur locataire du rdc pro.
Nous pouvons par exemple demander 1000 €

Sur le site dans la faq il y a un super exemple :

Comme expliqué par aillleurs dans cette FAQ, si vous louez votre bâtiment à une personne, une société ou une association qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes, en tant que propriétaire, imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.
Pour les immeubles bâtis, les charges sont estimées forfaitairement à 40 % du loyer.
Depuis l’exercice d’imposition 1985, la déduction des charges locatives est limitée à 2/3 du revenu cadastral revalorisé sur base d’un coefficient déterminé annuellement par arrêté royal.
Ce coefficient de revalorisation s’élève à (voir la mise à jour ci-dessous en bas de page):
– 3,15 pour l’exercice d’imposition 2000
– 3,19 pour celui de 2001
– 3,26 pour 2002
– 3,35 pour 2003
– 3,39 pour 2004
-….
– à 3,65 pour l’exercice d’imposition 2008 (revenus 2007).
– à 3,75 pour l’exercice 2009 (revenus 2008).
– à 3,88 pour l’exercice 2010 (revenus 2009).
– à 3,87 pour l’exercice 2011 (revenus 2010)
– à 3,97 pour l’exercice 2012 (revenus 2011)
– à 4,19 pour l’exercice 2014 (revenus 2013)

Exemple:
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 3.750 € est loué (charges comprises) à une société pour 2.000 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 24.000 €
– montant net : 24.000 x 40 % = 9.600 €
– limitation: 3.750 x 2/3 x 3,39 = 8.475 €
Le montant imposable s’élève donc à :
24.000 – 8.475 = 15.525 €
Ce coefficient est également applicable en cas de requalification des loyers en revenus d’administrateurs et associés actifs.

Dans mon cas sur le rdc je suis imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.
Si je demande 1500 € de loyer et une compensation de 1000€/ans pour le revenu cadastral (83.33€/mois) en réalité je devrais toucher 1583.33€ tous les mois sur mon compte?

Exemple réel :
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 1000 € est loué (charges comprises) à une société pour 1500 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 18000 €
– montant net : 18000 x 40 % = 7200 €
– limitation: 1000 x 2/3 x 4.49 = 2993.33 €

Le montant imposable s’élève donc à :
18000 – 2993.33= 15.006 €

J'ai juste? Cela me parait énorme non?

Merci d'avance pour vos remarques et vos corrections

Dernière modification par Chrisyno (21-11-2021 10:47:47)

grmff · #2 21-11-2021 10:51:34

Chrisyno a écrit :

Bonjour,
Je suis futur propriétaire d'un immeuble de 2 appartement + rdc commercial. Il n'y a qu'un RC de 1840€ pour tout l'immeuble et non pas pour chaque unités.
Le notaire me dit dans ce cas précis que nous pouvions choisir le montant à demander en tant que charge à notre futur locataire du rdc pro.
Nous pouvons par exemple demander 1000 €
Sur le site dans la faq il y a un super exemple :
Comme expliqué par aillleurs dans cette FAQ, si vous louez votre bâtiment à une personne, une société ou une association qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes, en tant que propriétaire, imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.
Pour les immeubles bâtis, les charges sont estimées forfaitairement à 40 % du loyer.
Depuis l’exercice d’imposition 1985, la déduction des charges locatives est limitée à 2/3 du revenu cadastral revalorisé sur base d’un coefficient déterminé annuellement par arrêté royal.
Ce coefficient de revalorisation s’élève à (voir la mise à jour ci-dessous en bas de page):
– 3,15 pour l’exercice d’imposition 2000
– 3,19 pour celui de 2001
– 3,26 pour 2002
– 3,35 pour 2003
– 3,39 pour 2004
-….
– à 3,65 pour l’exercice d’imposition 2008 (revenus 2007).
– à 3,75 pour l’exercice 2009 (revenus 2008).
– à 3,88 pour l’exercice 2010 (revenus 2009).
– à 3,87 pour l’exercice 2011 (revenus 2010)
– à 3,97 pour l’exercice 2012 (revenus 2011)
– à 4,19 pour l’exercice 2014 (revenus 2013)

Exemple:
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 3.750 € est loué (charges comprises) à une société pour 2.000 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 24.000 €
– montant net : 24.000 x 40 % = 9.600 €
– limitation: 3.750 x 2/3 x 3,39 = 8.475 €
Le montant imposable s’élève donc à :
24.000 – 8.475 = 15.525 €
Ce coefficient est également applicable en cas de requalification des loyers en revenus d’administrateurs et associés actifs.
Dans mon cas sur le rdc je suis imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.
Si je demande 1500 € de loyer et une compensation de 1000€/ans pour le revenu cadastral (83.33€/mois) en réalité je devrais toucher 1583.33€ tous les mois sur mon compte?
Exemple réel :
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 1000 € est loué (charges comprises) à une société pour 1500 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 18000 €
– montant net : 18000 x 40 % = 7200 €
– limitation: 1000 x 2/3 x 4.49 = 2993.33 €
Le montant imposable s’élève donc à :
18000 – 2993.33= 15.006 €
J'ai juste? Cela me parait énorme non?
Merci d'avance pour vos remarques et vos corrections

Bonjour et bienvenue sur le forum

Tout d'abord, vous ne pouvez pas choisir le montant du revenu cadastral pour chaque unité. Vous devez demander au bureau du cadastre la ventilation du RC. Ils disposent de cette information.

Ensuite, la limitation intervient sur le mimimum. Ce n'est que si le loyer total est en dessous de ce minimum que l'on tient compte de ce minimum et non du loyer comme base taxable.

Si votre loyer annuel +PrIm est de 19000€, on considère un abattement de 40% de frais (et pas de net comme vous l'écrivez), et votre base taxable est de 11.400€, dont vous pouvez encore déduire les intérêts de prêts à but immobilier en court.

Bref, j'ai un peu l'impression que c'est le lendemain de la veille et que vous avez un peu tout mélangé... big_smile
Une aspirine? devil

Chrisyno

PIM · #3 21-11-2021 10:57:31

Vous pouvez demander à l'administration de vous donner la ventilation précise (entité par entité) du RC.

Les derniers coefficients de revalorisation sont publiés ici sur Pim

Pour la vérification du calcul, je laisse d'autres pimonautes intervenir.

Chrisyno

Chrisyno · #4 21-11-2021 11:09:52

grmff a écrit :

Chrisyno a écrit :
Bonjour,
Je suis futur propriétaire d'un immeuble de 2 appartement + rdc commercial. Il n'y a qu'un RC de 1840€ pour tout l'immeuble et non pas pour chaque unités.
Le notaire me dit dans ce cas précis que nous pouvions choisir le montant à demander en tant que charge à notre futur locataire du rdc pro.
Nous pouvons par exemple demander 1000 €
Sur le site dans la faq il y a un super exemple :
Comme expliqué par aillleurs dans cette FAQ, si vous louez votre bâtiment à une personne, une société ou une association qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes, en tant que propriétaire, imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.
Pour les immeubles bâtis, les charges sont estimées forfaitairement à 40 % du loyer.
Depuis l’exercice d’imposition 1985, la déduction des charges locatives est limitée à 2/3 du revenu cadastral revalorisé sur base d’un coefficient déterminé annuellement par arrêté royal.
Ce coefficient de revalorisation s’élève à (voir la mise à jour ci-dessous en bas de page):
– 3,15 pour l’exercice d’imposition 2000
– 3,19 pour celui de 2001
– 3,26 pour 2002
– 3,35 pour 2003
– 3,39 pour 2004
-….
– à 3,65 pour l’exercice d’imposition 2008 (revenus 2007).
– à 3,75 pour l’exercice 2009 (revenus 2008).
– à 3,88 pour l’exercice 2010 (revenus 2009).
– à 3,87 pour l’exercice 2011 (revenus 2010)
– à 3,97 pour l’exercice 2012 (revenus 2011)
– à 4,19 pour l’exercice 2014 (revenus 2013)

Exemple:
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 3.750 € est loué (charges comprises) à une société pour 2.000 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 24.000 €
– montant net : 24.000 x 40 % = 9.600 €
– limitation: 3.750 x 2/3 x 3,39 = 8.475 €
Le montant imposable s’élève donc à :
24.000 – 8.475 = 15.525 €
Ce coefficient est également applicable en cas de requalification des loyers en revenus d’administrateurs et associés actifs.
Dans mon cas sur le rdc je suis imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.
Si je demande 1500 € de loyer et une compensation de 1000€/ans pour le revenu cadastral (83.33€/mois) en réalité je devrais toucher 1583.33€ tous les mois sur mon compte?
Exemple réel :
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 1000 € est loué (charges comprises) à une société pour 1500 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 18000 €
– montant net : 18000 x 40 % = 7200 €
– limitation: 1000 x 2/3 x 4.49 = 2993.33 €
Le montant imposable s’élève donc à :
18000 – 2993.33= 15.006 €
J'ai juste? Cela me parait énorme non?
Merci d'avance pour vos remarques et vos corrections
Bonjour et bienvenue sur le forum
Tout d'abord, vous ne pouvez pas choisir le montant du revenu cadastral pour chaque unité. Vous devez demander au bureau du cadastre la ventilation du RC. Ils disposent de cette information.
Ensuite, la limitation intervient sur le mimimum. Ce n'est que si le loyer total est en dessous de ce minimum que l'on tient compte de ce minimum et non du loyer comme base taxable.
Si votre loyer annuel +PrIm est de 19000€, on considère un abattement de 40% de frais (et pas de net comme vous l'écrivez), et votre base taxable est de 11.400€, dont vous pouvez encore déduire les intérêts de prêts à but immobilier en court.
Bref, j'ai un peu l'impression que c'est le lendemain de la veille et que vous avez un peu tout mélangé...
Une aspirine?

HAHAHA :-) merci beaucoup la réponse ! effectivement il y a un lendemain de veille ! Mais malheureusement cela n'excuse pas tout dans mon cas :-)
Je préfère votre calcul qui est plus simple et mon avantage !
Donc mon notaire m'a donné une mauvaise information et je vais faire la démarche pour avoir la répartition exacte du rc dans l'immeuble
En gros si le rc est de 1000 € et que je ne loue pas le rdc sur l'année 2022 je suis taxé sur 600€?

Dans l'autre cas que nous avons vus ensemble sur le montant taxé de 11.400 € je peux déduire tous mes interets en cours ?
Dans mon exemple 6000 /ans , je dois donc faire : 11400-6000 =5400€
Si mon taux d'imposition est de 30 % je devrais en réalité payer 1620 €?

Merci encore pour vos explications

grmff · #5 21-11-2021 11:52:54

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.

Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

Attention que le taux d'imposition moyen de 30% est valable pour l'ensemble de vos revenus. A la marge, c'est généralement beaucoup plus. Si vous rajoutez 1000€ à vos revenus, la taxation du ces 1000€ de plus est dans la tranche la plus haute qui vous concerne. C'est plus souvent 50-54% que 30...

max11 · #6 21-11-2021 12:18:45

grmff a écrit :

Bonjour et bienvenue sur le forum
Tout d'abord, vous ne pouvez pas choisir le montant du revenu cadastral pour chaque unité. Vous devez demander au bureau du cadastre la ventilation du RC. Ils disposent de cette information.

J'ai constaté dans plusieurs MyMinFin que cette ventilation était maintenant indiquée sous l'onglet des immeubles...
A voir si c'est le cas chez tout le monde mais ça me semble être le cas !
Du moins, à Bruxelles ! aucune idée si c'est une info qui vient du régional ou du fédéral.

max11 · #7 21-11-2021 12:21:55

grmff a écrit :

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.
Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

"inloué" involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

max11 · #8 21-11-2021 12:42:10

Pour le calcul du revenu immobilier net qui s'ajoutera à la base imposable des autres revenus, le calcul est un peu plus complexe :
En partant d'un RC de 1.840 ventilé entre location privée = 840 et location pro = 1000
La location pro est de 1500 € par mois et le PI n'est pas demandé en supplément :

R.C. Bâtiments (indexé + 40 %) 1106 840,00 ==> RC imposable : 2.174,20
R.C. Bâtiments (Loué prof.) 1109 1.000,00 ==> RC majoré : 1.849,00

Loyer brut    1110    18.000,00
(a) Abattement forfaitaire 40% : 7.200,00
(b) Revalorisation :1.000,00 x 4,60 x 2/3 = 3.066,67
Le montant le moins élevé de (a) ou (b)    ==> -3.066,67
R.C. indexé    -1.849,00
   ______________
(A) Excédent de loyer bâtiments (18000-3066,67-1849) = 13.084,33
(B) Minimum d'excédent de loyer à déclarer : 1.849,00 x 40% =    739,60
Loyer à déclarer (le plus élevé de (A) ou (B)) ==>    13.084,33

Supposons des intérêts déductibles de 4.000,00 €

Revenu immobilier net : 2.174,20 € + 1.849,00 € + 13.084,33 € - 4.000 € = 13.107,53 €

A condition que ce soit bien un bâtiment mis en location et pas l'habitation propre pour un des appartements

Dernière modification par max11 (21-11-2021 12:42:53)

PIM

GT · #9 21-11-2021 13:56:12

max11 a écrit :

grmff a écrit :

Bonjour et bienvenue sur le forum
Tout d'abord, vous ne pouvez pas choisir le montant du revenu cadastral pour chaque unité. Vous devez demander au bureau du cadastre la ventilation du RC. Ils disposent de cette information.
J'ai constaté dans plusieurs MyMinFin que cette ventilation était maintenant indiquée sous l'onglet des immeubles...
A voir si c'est le cas chez tout le monde mais ça me semble être le cas !
Du moins, à Bruxelles ! aucune idée si c'est une info qui vient du régional ou du fédéral.

Le bureau du cadastre ?

Je cois ne pas me tromper en affirmant que c'est, au sein du SPF FINANCES, l'administration Générale de la Documentation patrimoniale et plus précisément , au sein de cette dernière, l'Administration Mesures et évaluations qui est chargée d'établir le revenu cadastral.

Code des impôts sur les revenus
art.472

§ 1. Le revenu cadastral est fixé par parcelle cadastrale. A cette fin, l'Administration générale de la documentation patrimoniale procède à l'expertise des parcelles selon les règles et les formes fixées par le Roi.

entré en vigueur le 16/5/2014

§ 1. Le revenu cadastral est fixé par parcelle cadastrale. A cette fin, l'administration du cadastre procède à l'expertise des parcelles selon les règles et les formes fixées par le Roi.

entré en vigueur à partir de l'ex. d'imposition1992

Dernière modification par GT (21-11-2021 14:13:33)

max11 · #10 21-11-2021 14:05:33

GT a écrit :

max11 a écrit :
grmff a écrit :

Bonjour et bienvenue sur le forum
Tout d'abord, vous ne pouvez pas choisir le montant du revenu cadastral pour chaque unité. Vous devez demander au bureau du cadastre la ventilation du RC. Ils disposent de cette information.
J'ai constaté dans plusieurs MyMinFin que cette ventilation était maintenant indiquée sous l'onglet des immeubles...
A voir si c'est le cas chez tout le monde mais ça me semble être le cas !
Du moins, à Bruxelles ! aucune idée si c'est une info qui vient du régional ou du fédéral.
Le bureau du cadastre ?
Je cois ne pas me tromper en affirmant que c'est, au sein du SPF FINANCES, l'administration Générale de la Documentation patrimoniale et plus précisément , au sein de cette dernière, l'Administration Mesures et évaluations qui est chargée d'établir le revenu cadastral.

ok que ce sont eux qui établissent les RC mais est-ce eux qui transmettent l'info à MinFin ? Je n'en sais rien et je ne sais donc pas si cette ventilation est (sera) disponible pour tous ou seulement suivant la région qui transmet l'info ou pas.
J'ai constaté la présence de cette ventilation à Bruxelles, je ne sais pas si c'est présent dans les autres régions !

grmff · #11 21-11-2021 14:10:52

max11 a écrit :

grmff a écrit :
Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.
Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.
"inloué" involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

Pour avoir été contrôlé il y a quelques années, j'ai appliqué la méthode préconisée par le contrôleur. Il ne m'a pas demandé la moindre preuve que c'était réellement inloué, que j'avais tenté réellement de relouer.

D'un autre côté, il a pu voir des documents que je portais que ma gestion est suffisamment active que pour éviter les trous dans le tableau...

J'avoue que la discussion était plus partie sur le fait que je devais déclarer les revenus réellement perçus (et pas ceux que le locataire n'avait pas payé), que le RC en 109 devais être déclaré si occupation, même si le loyer n'était pas payé, et que je pouvais donc être doublement taxé si le locataire ne payait pas tout son loyer une année, et que je le récupérais l'année suivant pour un commerce inloué. Cela avait été le cas à l'époque.

La discussion était aussi plus partie sur le montant que je déclarait comme épargne long terme, qui devait être calculée par logement, en fonction du prix d'achat du logement, suivant les montants maximum permis pour cette épargne long terme et patati et patata, avec un calcul monstrueux, à refaire chaque année, avec des complications telles que mon comptable à l'époque m'avait regardé comme un extraterrestre, et m'avait dit que si le fisc veut le calcul, ils n'ont qu'à le faire eux-même.

C'était d'autant plus ridicule que le montant déductible est raboté à moins de 3000€ et que j'en ai toujours été très très très loin au dessus.

J'ai donc actuellement un joli tableau OpenOffice dans lequel je rentre les mois inloués de mes biens, et qui me calcule automatiquement le RC à déclarer en 1106/2106.

Au prochain contrôle, on me dira que je ne peux pas faire comme cela, et j'adapterai ma méthode. Parce que théoriquement, on ne peut pas faire exactement comme je fais...

Chrisyno · #12 21-11-2021 14:11:17

max11 a écrit :

grmff a écrit :
Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.
Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.
"inloué" involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

Merci pour vos précisions .

Cela veut dire quoi inloué involontairement?

Si je suis en travaux par exemple?

grmff · #13 21-11-2021 14:12:10

max11 a écrit :

Pour le calcul du revenu immobilier net qui s'ajoutera à la base imposable des autres revenus, le calcul est un peu plus complexe :
En partant d'un RC de 1.840 ventilé entre location privée = 840 et location pro = 1000
La location pro est de 1500 € par mois et le PI n'est pas demandé en supplément :
R.C. Bâtiments (indexé + 40 %)    1106    840,00    ==> RC imposable : 2.174,20
R.C. Bâtiments (Loué prof.)    1109    1.000,00    ==> RC majoré : 1.849,00
Loyer brut    1110    18.000,00
(a) Abattement forfaitaire 40% : 7.200,00
(b) Revalorisation :1.000,00 x 4,60 x 2/3 = 3.066,67
Le montant le moins élevé de (a) ou (b)    ==> -3.066,67
R.C. indexé    -1.849,00
   ______________
(A) Excédent de loyer bâtiments (18000-3066,67-1849) = 13.084,33
(B) Minimum d'excédent de loyer à déclarer : 1.849,00 x 40% =    739,60
Loyer à déclarer (le plus élevé de (A) ou (B)) ==>    13.084,33
Supposons des intérêts déductibles de 4.000,00 €
Revenu immobilier net : 2.174,20 € + 1.849,00 € + 13.084,33 € - 4.000 € =    13.107,53 €
A condition que ce soit bien un bâtiment mis en location et pas l'habitation propre pour un des appartements

Je pense que vous avez raison. La méthode de calcul que j'ai mentionnée est sans doute incorrecte (pourtant, je n'ai pas la gueule de bois...), et j'ai raconté des dizaines de fois des conneries.

Je vais me replonger dedans...

grmff · #14 21-11-2021 14:13:56

Chrisyno a écrit :

max11 a écrit :
grmff a écrit :
Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.
Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.
"inloué" involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !
Merci pour vos précisions .
Cela veut dire quoi inloué involontairement?
Si je suis en travaux par exemple?

Quand c'est en travaux, c'est improductif. Pas de raison de payer d'impôts sur un bien improductif. C'est ma thèse, et c'est comme cela que j'applique. Un contrôleur pourrait avoir un avis différent, mais il y a une jurisprudence récente qui va en ce sens. (Je laisse GT vous donner les références... big_smile )

grmff · #15 21-11-2021 14:19:06

Une exxxcelente explication de la taxation des biens commerciaux se trouve ici

PIM

grmff · #16 21-11-2021 14:19:46

A ma décharge sur mon erreur, j'ai très très peu de locations commerciales. Plus du tout en fait depuis quelques mois...

Chrisyno · #17 21-11-2021 14:23:16

grmff a écrit :

max11 a écrit :
Pour le calcul du revenu immobilier net qui s'ajoutera à la base imposable des autres revenus, le calcul est un peu plus complexe :
En partant d'un RC de 1.840 ventilé entre location privée = 840 et location pro = 1000
La location pro est de 1500 € par mois et le PI n'est pas demandé en supplément :
R.C. Bâtiments (indexé + 40 %)    1106    840,00    ==> RC imposable : 2.174,20
R.C. Bâtiments (Loué prof.)    1109    1.000,00    ==> RC majoré : 1.849,00
Loyer brut    1110    18.000,00
(a) Abattement forfaitaire 40% : 7.200,00
(b) Revalorisation :1.000,00 x 4,60 x 2/3 = 3.066,67
Le montant le moins élevé de (a) ou (b)    ==> -3.066,67
R.C. indexé    -1.849,00
   ______________
(A) Excédent de loyer bâtiments (18000-3066,67-1849) = 13.084,33
(B) Minimum d'excédent de loyer à déclarer : 1.849,00 x 40% =    739,60
Loyer à déclarer (le plus élevé de (A) ou (B)) ==>    13.084,33
Supposons des intérêts déductibles de 4.000,00 €
Revenu immobilier net : 2.174,20 € + 1.849,00 € + 13.084,33 € - 4.000 € =    13.107,53 €
A condition que ce soit bien un bâtiment mis en location et pas l'habitation propre pour un des appartements
Je pense que vous avez raison. La méthode de calcul que j'ai mentionnée est sans doute incorrecte (pourtant, je n'ai pas la gueule de bois...), et j'ai raconté des dizaines de fois des conneries.
Je vais me replonger dedans...

Je vais me prendre un café et relire tout depuis le début car je pensais avoir compris mais finalement c'est fort compliqué .
Il n'y a pas un moyen de faire une simulation sur myfin en cette periode?
En tout cas encore merci à vous pour vos remarques qui vont me faire avancer

max11 · #18 21-11-2021 14:27:17

grmff a écrit :

max11 a écrit :
grmff a écrit :
Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.
Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.
"inloué" involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !
Pour avoir été contrôlé il y a quelques années, j'ai appliqué la méthode préconisée par le contrôleur. Il ne m'a pas demandé la moindre preuve que c'était réellement inloué, que j'avais tenté réellement de relouer.
D'un autre côté, il a pu voir des documents que je portais que ma gestion est suffisamment active que pour éviter les trous dans le tableau...
J'avoue que la discussion était plus partie sur le fait que je devais déclarer les revenus réellement perçus (et pas ceux que le locataire n'avait pas payé), que le RC en 109 devais être déclaré si occupation, même si le loyer n'était pas payé, et que je pouvais donc être doublement taxé si le locataire ne payait pas tout son loyer une année, et que je le récupérais l'année suivant pour un commerce inloué. Cela avait été le cas à l'époque.
La discussion était aussi plus partie sur le montant que je déclarait comme épargne long terme, qui devait être calculée par logement, en fonction du prix d'achat du logement, suivant les montants maximum permis pour cette épargne long terme et patati et patata, avec un calcul monstrueux, à refaire chaque année, avec des complications telles que mon comptable à l'époque m'avait regardé comme un extraterrestre, et m'avait dit que si le fisc veut le calcul, ils n'ont qu'à le faire eux-même.
C'était d'autant plus ridicule que le montant déductible est raboté à moins de 3000€ et que j'en ai toujours été très très très loin au dessus.
J'ai donc actuellement un joli tableau OpenOffice dans lequel je rentre les mois inloués de mes biens, et qui me calcule automatiquement le RC à déclarer en 1106/2106.
Au prochain contrôle, on me dira que je ne peux pas faire comme cela, et j'adapterai ma méthode. Parce que théoriquement, on ne peut pas faire exactement comme je fais...

Deux réflexions :
1. Ce qui était "accepté" ou toléré il y a quelques années ne l'est plus nécessairement aujourd'hui. C'est beaucoup plus "strict" et rigide.
2. Votre dossier est particulier par rapport à la plupart des propriétaires lambdas. Pas certains qu'il y ait beaucoup de contrôleurs qui ai envies de mettre le nez dedans "volontairement" tongue tongue tongue Et vous êtes probablement hors des possibilités radars des ordinateurs de l'administration qui repèrent les incohérences de déclaration par rapport à quelques biens immobiliers.
Surtout si le contrôle que vous avez eu a démontré une bonne organisation et rigueur dans votre gestion.

GT · #19 21-11-2021 14:40:39

grmff a écrit :

Chrisyno a écrit :
max11 a écrit :
grmff a écrit :
Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.
Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.
"inloué" involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !
Merci pour vos précisions .
Cela veut dire quoi inloué involontairement?
Si je suis en travaux par exemple?
Quand c'est en travaux, c'est improductif. Pas de raison de payer d'impôts sur un bien improductif. C'est ma thèse, et c'est comme cela que j'applique. Un contrôleur pourrait avoir un avis différent, mais il y a une jurisprudence récente qui va en ce sens. (Je laisse GT vous donner les références... )

Je crois qu'il faut être conscient de l'existence de règles différentes.

Les règles (fédérales) relatives à l'improductivité prises en compte pour le montant du R.C à mentionner ds la déclaration aux impôts sur les revenus.

Les règles régionales concernant l'improductivité pour la fixation du précompte immobilier.

A comparer.

Dernière modification par GT (21-11-2021 14:41:29)

max11 · #20 21-11-2021 14:44:44

Chrisyno a écrit :

max11 a écrit :
grmff a écrit :
Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.
Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.
"inloué" involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !
Merci pour vos précisions .
Cela veut dire quoi inloué involontairement?
Si je suis en travaux par exemple?

Le texte du CIR Titre II, chap II, sec 2 ss 3 art 15 : est "§ 3. L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité."
A ma connaissance, c'est tout ce que dit le code (et que l'improductivité doit être de minimum 90 jours dans l'année). Mais il a été jugé que "faire des travaux" n'est pas suffisant si vous les faites par choix (aménagements, transformations, ...) au contraire de travaux "obligatoires" pour la salubrité, la sécurité de la construction, ...
Aucune certitude donc sur ce droit à diminuer le RC en cas de travaux.
J'ai déjà aussi lu des discussions sur les 90 jours dans l'année : 31 jours en décembre 2020 et 65 jours en janvier-février 2021, ce n'est pas 90 jours dans l'année !

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