Bail droit commun et congé pour occupation personnelle?

Laeger · #1 04-01-2022 01:09:57

Bonsoir
Je souhaite acheter une maison située à Bruxelles, dans le but de m’y installer. Le rez-de-chaussée est actuellement loué selon un « bail pour appartement à usage d’habitation » avec les clauses suivantes :
- Prenant cours le 01/02/2021 (et signé le même jour)
- Pour une durée de 1 an renouvelable automatiquement pour une même durée et aux mêmes conditions, à moins qu’une des parties n’ait donné congé au moins 3 mois avant l’échéance
- Fin anticipée du bail : moyennant un motif sérieux et la recherche d’un repreneur, le locataire peut mettre fin au bail de manière anticipée, sans indemnité. (rien n’est spécifié pour le bailleur)
Je ne sais pas si le bail est enregistré, ni si le locataire est domicilié dans les lieux (il y habite en tout cas, n’est pas étudiant ni en colocation).

Un juriste me signale qu’il ne s’agit pas d‘un bail de résidence principale, mais d’un bail de droit commun, et que je ne pourrai donc pas y mettre fin pour occupation personnelle moyennant préavis de 3 mois. Je devrai(s) donc attendre l’échéance du bail, càd le 31 janvier 2023 yikes
La notion de « résidence principale » n’est effectivement mentionnée nulle part (j’aurais dû repérer cette faille… il me semblait que le terme « bail d’habitation » + « durée de 1 an » étaient suffisants pour que ce bail soit considéré comme un bail court selon la dernière législation à Bruxelles).
Je ne trouve nulle part ce que dit la loi pour un bail de droit commun qui ne précise rien quant à une rupture anticipée par le bailleur.
L’agent immobilier me dit 1 mois de préavis (je n’en demande pas tant), la juriste me suggère une rupture de bail à l’amiable, et le notaire n’a pas réagi pour le moment.
Merci d'avance pour vos avis et expériences!

PIM · #2 04-01-2022 09:35:01

En pratique, le preneur affecte-t-il les lieux loués à sa résidence principale (il s'agit d'une question de fait et non de droit) ?

L'absence de mention "bail de résidence principale" n'induit pas que ce ne soit pas le cas.

Le juriste consulté est-il spécialisé dans cette matière immobilière ?...

Par ailleurs, le préavis à donner est de 6 mois (et pas 3), à dater de l'acte authentique.

Himura

Laeger · #3 04-01-2022 11:25:04

Merci!
Cela me semble clair qu'il s'agit d'une résidence principale "de fait" (je ne suis pas enquêteur social, je vois juste que le logement est habité et l'agent immo doit s'arranger avec l'occupant à chaque visite depuis plusieurs mois).
Faut-il le prouver avant d'utiliser la clause d'occupation personnelle liée aux baux de résidence principale? ou de manière réactive en cas de contestation du préavis envoyé?
En attendant je creuse avec l'agent de quartier...

Le juriste est un des conseillers du syndicat des propriétaires. Ils connaissent certainement bien le sujet mais ont peu de temps pour évaluer chaque cas et voulaient sans doute me donner la réponse la plus prudente possible.

Concernant le préavis pour occupation personnelle, (et supposant un bail de résidence principale) j'ai lu sur Notaire.be et SNPC.be qu'il est de 3 mois pour les baux de courte durée, avec indemnité d'1 mois à payer au locataire. Ce sera le cas ici car le bail sera renouvelé pour 1 an à partir du 1er février 2022. Vous confirmez?.. roll

Dernière modification par Laeger (04-01-2022 12:02:37)

libra · #4 04-01-2022 11:43:11

C'est un peu flou.

Je crois qu'on peut présumer que ce soit un bail de résidence principale.

Il s'agit d'un bail de courte durée.

À Bruxelles, un bail de courte durée peut être renouvelé moyennant un écrit. La clause du bail est-il cet écrit?

Si oui, le bailleur doit donner son préavis trois mois avant la nouvelle échéance; si non, on a un bail de 9 ans et le préavis est de 6 mois.

J'opterais pour la 1ère hypothèse et je donnerais le préavis dès la passation de l'acte de vente pour autant que cette dernière a lieu plus de trois mois avant l'échéance du bail ce qui sera probablement le cas.

Ensuite, si entre temps il n'y a pas d'acceptation du préavis, trois mois avant l'échéance du bail je ferais une requête en validation du préavis.

Laeger · #5 04-01-2022 12:02:08

Il y a bien une clause écrite dans le bail pour le renouvellement en nouveau bail de 1 an :
"- Pour une durée de 1 an renouvelable automatiquement pour une même durée et aux mêmes conditions, à moins qu’une des parties n’ait donné congé au moins 3 mois avant l’échéance"

(le bail est truffé de fautes et il manque parfois des mots, je suis effectivemment dans le flou!)

Donc je pars sur cette hypothèse:
- un premier bail de 1 an du 1er février 2021 au 31 janvier 2022 (aucun renon envoyé par le propriétaire actuel)
- un second bail de 1 an du 1er février 2022 au 31 janvier 2023 --> j'enverrai le préavis pour occupation personnelle dès signature de l'acte.

Je me base sur le fait qu'un bail court peut-être reconduit tant que la durée totale n'excède pas 3 ans. Et que la rupture anticipée n'est possible qu'après la première année d'occupation par le locataire, ce qui sera le cas.

Merci, je vais m'intéresser à la "requête en validation du préavis" en cas de problème.

PIM · #6 04-01-2022 12:10:13

@laeger: oui, a priori, vu qu'il s'agit d'un bail de courte durée reconduit, le préavis est de 3 mois + 1 mois d'indemnité.
(NB: si bail de 9 ans, c'est 6 mois de préavis, mais pas d'indemnité)
Ne pas oublier de mentionner que c'est pour occupation personnelle.

Par ailleurs, c'est assez surprenant de la part d'un juriste du SNPC. C'était une consultation écrite ?

Laeger · #7 04-01-2022 12:25:01

OK!
Dans un premier temps j'ai expliqué mon cas par téléphone, et ensuite le bail a été examiné par email avec réponse écrite.
Vu ma surprise j'ai re-téléphoné et on m'a confirmé la seule option de rupture du bail à l'amiable, ou d'attendre l'échéance.
(je reste affiliée et contente de l'être!)

libra · #8 04-01-2022 12:29:35

De mémoire, le bailleur ne peut pas résilier un bail court avant son échéance.

Laeger · #9 04-01-2022 12:37:52

@libra: pas de rupture possible par le bailleur pendant la 1ère année d'occupation (résidence principale).
à partir de la 2ème année, le préavis est de 3 mois, et seulement possible pour occupation personnelle.
(source notaire.be, comment mettre fin au bail court avant son expiration)

Laeger · #10 29-01-2022 19:49:09

Bonsoir!
Petite mise à jour de cette discussion, après avoir signé le compromis de vente et obtenu toutes les vérifications des 2 notaires. Pour rappel j’achète une maison à Bruxelles, qui est occupée selon un vague « bail à usage d’habitation » et il y avait un doute sur le préavis pour occupation personnelle.
- Le bail est bien à considérer comme un bail de résidence principale (même si cela n’est noté nulle part dans le texte du bail), de courte durée (1 an en l’occurrence)
- Il n’est pas enregistré mais la personne occupe l’appartement depuis plus de 6 mois
- Mon préavis en tant que nouveau propriétaire sera de 6 mois (sans indemnité) à compter de la signature de l’acte, pour occupation personnelle. Et pas de 3 mois comme je l’espérais. Mon notaire précise que cette règle vise à éviter que les occupants d’un immeuble vendu ne soient « mis dehors » trop vite.
Donc si le propriétaire actuel voulait occuper personnellement les lieux, cela aurait bien été 3 mois de préavis + 1 mois d'indemnité (bail court), mais pas dans le cas de l’acheteur. Cela me laisse 3 mois de plus que prévu pour faire mes cartons …

PIM

PIM · #11 30-01-2022 09:39:34

Laeger a écrit :

Bonsoir!
Petite mise à jour de cette discussion, après avoir signé le compromis de vente et obtenu toutes les vérifications des 2 notaires. Pour rappel j’achète une maison à Bruxelles, qui est occupée selon un vague « bail à usage d’habitation » et il y avait un doute sur le préavis pour occupation personnelle.
- Le bail est bien à considérer comme un bail de résidence principale (même si cela n’est noté nulle part dans le texte du bail), de courte durée (1 an en l’occurrence)
- Il n’est pas enregistré mais la personne occupe l’appartement depuis plus de 6 mois
- Mon préavis en tant que nouveau propriétaire sera de 6 mois (sans indemnité) à compter de la signature de l’acte, pour occupation personnelle. Et pas de 3 mois comme je l’espérais. Mon notaire précise que cette règle vise à éviter que les occupants d’un immeuble vendu ne soient « mis dehors » trop vite.
Donc si le propriétaire actuel voulait occuper personnellement les lieux, cela aurait bien été 3 mois de préavis + 1 mois d'indemnité (bail court), mais pas dans le cas de l’acheteur. Cela me laisse 3 mois de plus que prévu pour faire mes cartons …

Cela rejoint ma première réponse que je vous donnais.
Et cela ne rejoint pas du tout ce que le juriste consulté (du SNPC !) vous a raconté. Surprenant.

GT · #12 30-01-2022 09:47:27

Le cas échéant, le juge tranchera sur la qualification du bail. Bail de résidence principale ou non ?

Le locataire n'est pas lié de manière contraignante par l'avis des 2 notaires.

Dernière modification par GT (30-01-2022 09:52:57)

Laeger · #13 30-01-2022 11:56:04

PIM a écrit :

Bonsoir!
Cela rejoint ma première réponse que je vous donnais.
Et cela ne rejoint pas du tout ce que le juriste consulté (du SNPC !) vous a raconté. Surprenant.

Effectivement, je vais les recontacter pour (ré)entendre leur raisonnement, et aussi voir quel modèle de renon je dois utiliser.

Par rapport au message de GT: oui, si le locataire se fait conseiller de son côté il pourrait contester. Le temps de la procédure, son bail de 1 an sera vraiment arrivé à échéance donc j'ose espérer une issue à 6 mois, ou à l'amiable (suite des épisodes dans quelques mois... roll ).

Laeger · #14 01-10-2022 21:05:15

Epilogue… j’ai emménagé aujourd’hui dans l’appartement smile , au dernier jour des 6 mois de préavis pour occupation personnelle (mon locataire ayant trouvé un appartement in extremis).
Dans mon cas, tout s’est donc passé comme prévu, malgré les doutes concernant le type de bail, et les difficultés pour trouver un logement à BXL. J’avais suivi les conseils de Libra et introduit une requête en validation de préavis cet été (ne voyant pas les choses bouger de manière significative), je ne sais pas si ce « coup de pression » a aidé... Merci pour vos conseils une fois de plus!

rexou, PIM

GT · #15 02-10-2022 04:39:46

Laeger a écrit :

Epilogue… j’ai emménagé aujourd’hui dans l’appartement , au dernier jour des 6 mois de préavis pour occupation personnelle (mon locataire ayant trouvé un appartement in extremis).
Dans mon cas, tout s’est donc passé comme prévu, malgré les doutes concernant le type de bail, et les difficultés pour trouver un logement à BXL. J’avais suivi les conseils de Libra et introduit une requête en validation de préavis cet été (ne voyant pas les choses bouger de manière significative), je ne sais pas si ce « coup de pression » a aidé... Merci pour vos conseils une fois de plus!

Qu'est devenue la requête en validation ?

Laeger · #16 02-10-2022 08:43:19

GT a écrit :

Qu'est devenue la requête en validation ?

Je dois écrire à la Justice de paix pour "annuler" la convocation, qui était fixée après la fin officielle du préavis de toute façon!... Après quoi "l’affaire sera renvoyée au rôle et pourra être refixée si besoin." (je cite le greffier). Donc pas de frais pour moi autre que les 22 euros de la demande initiale.

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