Permis d'urbanisation périmé

Alfie · #1 21-03-2022 13:14:53

Bonjour à tous,

J'ai récemment fait une offre pour un terrain à bâtir libre de constructeur qui a été acceptée par le vendeur . Voilà que maintenant l'agence qui a commercialisé les terrains me revient avec ce mail:

Je vous reviens dans ce dossier car nous rencontrons un problème au niveau du permis d’urbanisation, je le regrette vivement.

Suite à une question posée par la commune de *** en date du 22/10/2021 à la Région Wallonne , il apparait que le permis est périmé. Si vous le souhaitez, je peux vous transmettre une réponse officielle de la Commune à ce sujet.

La péremption de ce permis relève d’une subtilité du CoDT qui a échappé à tout le monde y compris la commune elle-même.

En effet , le permis prévoyait la réalisation d’un accotement tout autour du terrain, ce que l’on appelle une charge d’urbanisme. En 2019, la commune a constaté les conditions du permis avaient bien été respectées, mais a dispensé le titulaire du permis de réaliser l’accotement précité. Il n’y a donc pas eu de charge d’urbanisme, ce qui a pour conséquence de rendre le permis d’urbanisation prescriptible en 5 ans.

Sur base de ce constat, il faudra obtenir un nouveau permis d’urbanisation voire d’un permis d’urbanisme de constructions groupées, ce qui permettrait de gagner du temps pour mettre en oeuvre le projet, car cela permettrait de procéder à la vente des lots et la réalisation des travaux de construction (sur base des projets de chacun, mais avec un seul architecte du projet).

Deux solutions sont donc envisageables :

Vous souhaitez renoncer purement et simplement à cette vente
Vous souhaitez conserver la possibilité d’acquérir ce terrain et seriez intéressé par un permis d’urbanisme groupé pour faire construire une maison sur le lot choisi (délai au plutôt fin d’année).
Je suis vraiment navrée d’avoir à vous communiquer ce message, et reste à votre disposition pour toutes questions.

Je n'avais pas l'intention de faire bâtir rapidement sur ce terrain , et selon moi je n'ai pas à renoncer à la vente de mon côté , c'est le vendeur qui n'est pas capable d'exécuter la vente dans les termes convenus et qui doit y renoncer à ses torts?

Merci à tous pour vos réactions. ?

Alfie

Dernière modification par Alfie (21-03-2022 13:18:23)

PIM · #2 21-03-2022 15:23:40

Alfie a écrit :

Bonjour à tous,
J'ai récemment fait une offre pour un terrain à bâtir libre de constructeur qui a été acceptée par le vendeur . Voilà que maintenant l'agence qui a commercialisé les terrains me revient avec ce mail:

Je vous reviens dans ce dossier car nous rencontrons un problème au niveau du permis d’urbanisation, je le regrette vivement.
Suite à une question posée par la commune de *** en date du 22/10/2021 à la Région Wallonne , il apparait que le permis est périmé. Si vous le souhaitez, je peux vous transmettre une réponse officielle de la Commune à ce sujet.
La péremption de ce permis relève d’une subtilité du CoDT qui a échappé à tout le monde y compris la commune elle-même.
En effet , le permis prévoyait la réalisation d’un accotement tout autour du terrain, ce que l’on appelle une charge d’urbanisme. En 2019, la commune a constaté les conditions du permis avaient bien été respectées, mais a dispensé le titulaire du permis de réaliser l’accotement précité. Il n’y a donc pas eu de charge d’urbanisme, ce qui a pour conséquence de rendre le permis d’urbanisation prescriptible en 5 ans.
Sur base de ce constat, il faudra obtenir un nouveau permis d’urbanisation voire d’un permis d’urbanisme de constructions groupées, ce qui permettrait de gagner du temps pour mettre en oeuvre le projet, car cela permettrait de procéder à la vente des lots et la réalisation des travaux de construction (sur base des projets de chacun, mais avec un seul architecte du projet).
Deux solutions sont donc envisageables :
Vous souhaitez renoncer purement et simplement à cette vente
Vous souhaitez conserver la possibilité d’acquérir ce terrain et seriez intéressé par un permis d’urbanisme groupé pour faire construire une maison sur le lot choisi (délai au plutôt fin d’année).
Je suis vraiment navrée d’avoir à vous communiquer ce message, et reste à votre disposition pour toutes questions.

Je n'avais pas l'intention de faire bâtir rapidement sur ce terrain , et selon moi je n'ai pas à renoncer à la vente de mon côté , c'est le vendeur qui n'est pas capable d'exécuter la vente dans les termes convenus et qui doit y renoncer à ses torts?

Merci à tous pour vos réactions. ?
Alfie

- Vous avez votre propre notaire ? Qu'en pense-t-il ?
- Votre offre (acceptée) est-elle suffisamment précise (en faisant référence aux informations urbanistiques communiquées) ?
- La solution n°2 ne fait pas obstacle à la vente (même si elle diffère son exécution dans le temps): elle devrait être soumise à la condition suspensive de la délivrance du permis requis. Il conviendrait de préciser que ces démarches sont à charge du vendeur (qui devra de toute façon les faire, même si ce n''est pas vous l'acquéreur)

Alfie · #3 21-03-2022 19:46:56

Bonjour Erik,

Déjà merci pour votre réponse. A ce stade mon notaire n'était pas encore intervenu dans le processus de vente. Je vais tenter de demander son avis. La deuxième solution m'embête car quand j'avais signé l'offre, le terrain était juste un terrain à bâtir sans obligation de construire dans le temps. Ici si je veux l'acheter, cela est soumis à un projet d'urbanisation global à rentrer en même temps que les autres lots si j'ai bien compris? Du coup, je ne suis plus libre de réaliser le projet au moment où je l'aurai décidé. Merci

PIM · #4 21-03-2022 23:47:50

Alfie a écrit :

Bonjour Erik,
Déjà merci pour votre réponse. A ce stade mon notaire n'était pas encore intervenu dans le processus de vente. Je vais tenter de demander son avis. La deuxième solution m'embête car quand j'avais signé l'offre, le terrain était juste un terrain à bâtir sans obligation de construire dans le temps. Ici si je veux l'acheter, cela est soumis à un projet d'urbanisation global à rentrer en même temps que les autres lots si j'ai bien compris? Du coup, je ne suis plus libre de réaliser le projet au moment où je l'aurai décidé. Merci

Des prescriptions pour l’ensemble ne génèrent pas nécessairement un délai constructif.
Faites examiner cela par votre notaire.

Alfie · #5 26-03-2022 13:16:04

Merci pour vos réactions à tous.

Voici la réponse de mon notaire:

QUOTE

La vente concerne un terrain à bâtir.

En droit, on considère qu’il y a vente lorsqu’il y a accord sur la chose et sur le prix.

À partir du moment où le permis pour le lotissement est périmé et que le lot vendu n’est plus divisé et existant, le terrain à bâtir ne peut plus être vendu et la « chose » disparait.

Vous pourriez dès lors indiquer à l’agence votre volonté de mettre fin aux effets de votre offre, compte tenu qu’il est actuellement impossible pour le vendeur de livrer la chose convenue.

De plus, vu la péremption du permis, il sera impossible de signer un compromis pour la vente du lot avant l’obtention d’un nouveau permis (soit d’urbanisation soit de constructions groupées).

Toutefois, compte tenu que l’impossibilité d’effectuer la vente vient de l’impossibilité pour le vendeur de livrer la chose convenue, il me parait difficile pour le vendeur d’invoquer quelconque sanction ou indemnité, la situation étant de son dû.

UNQUOTE

En fait je n'avais pas compris que le permis d'urbanisation était ce qu'on appellait précédemment 'permis de lotir', de tel sorte que le lot que j'ai acheté n'existe plus si j'ai bien compris ?
L'agence me propose 'gentillement' de renoncer à l'achat mais selon moi c'est le vendeur qui s'est mis en tort et qui doit renoncer, à ses frais, en tant que partie défaillante au contrat? Je pensais lui envoyer une injonction par lettre recommandée afin de le mettre devant ses obligations et si il ne sait pas faire constater la résiliation de la transaction à ses torts et frais?
Merci pour vos réactions à tous ?

Dernière modification par Alfie (26-03-2022 14:29:03)

PIM · #6 26-03-2022 17:06:03

Le vendeur a-t-il l’intention de faire les démarches requises pour obtenir à nouveau ce permis de « lotir » ?
Avez-vous toujours l’intention d’acquérir ?

Alfie · #7 16-07-2022 14:02:27

Bonjour,

Voici la suite suite de l'histoire. Le vendeur n'a nullement l'intention de demander un nouveau permis d'urbanisation. Il m'informe maintenant qu'il souhaite déposer un permis de construction groupé, ce qui ne correspond pas à l'objet de l'offre acceptée. Il me propose de renoncer simplement à la vente sans fais mais je trouve son comportement vraiment désinvolte m'ayant fait poiroter six mois. Je comptais donc lui adresser une mise en demeure étant donné qu'il est partie défaillante dans notre contrat de vente et lui réclamer les frais de rupture pévu dans celui-ci. Vu que je sais déjà qu'il ne voudra rien entendre, je souhaiterais savoir quel juridiction est compétente pour ce genre de conflit? Est-ce du ressort de la justice de paix, le montant du litige étant inférieur à 5000 euro ou du tribunal du commerce ? Merci déjà pour votre aide. smile

Dernière modification par Alfie (16-07-2022 14:49:13)

libra · #8 29-07-2022 21:40:15

Alfie a écrit :

Bonjour,
Voici la suite suite de l'histoire. Le vendeur n'a nullement l'intention de demander un nouveau permis d'urbanisation. Il m'informe maintenant qu'il souhaite déposer un permis de construction groupé, ce qui ne correspond pas à l'objet de l'offre acceptée. Il me propose de renoncer simplement à la vente sans fais mais je trouve son comportement vraiment désinvolte m'ayant fait poiroter six mois. Je comptais donc lui adresser une mise en demeure étant donné qu'il est partie défaillante dans notre contrat de vente et lui réclamer les frais de rupture pévu dans celui-ci. Vu que je sais déjà qu'il ne voudra rien entendre, je souhaiterais savoir quel juridiction est compétente pour ce genre de conflit? Est-ce du ressort de la justice de paix, le montant du litige étant inférieur à 5000 euro ou du tribunal du commerce ? Merci déjà pour votre aide.

Aucune des deux parties étant semble t-il commerçant, je ne vois pas ce que viendrait faire le tribunal de commerce.

Les 5,000 € évoqués portent-ils sur la valeur du terrain ou de l'indemnité?

PIM

Alfie · #9 11-08-2022 13:24:48

Bonjour,

Voilà le vendeur n'a donné aucune suite à ma mise en demeure.p
Pour répondre à la question ci dessus , le montant dont je parle est inférieur à 5000 euro et il s'agit de l'indemnité. Cependant le vendeur est bien un professionnel, cela reste il du ressort de la justice de paix?
Merci smile

PIM · #10 11-08-2022 14:27:05

Alfie a écrit :

Bonjour,
Voilà le vendeur n'a donné aucune suite à ma mise en demeure.p
Pour répondre à la question ci dessus , le montant dont je parle est inférieur à 5000 euro et il s'agit de l'indemnité. Cependant le vendeur est bien un professionnel, cela reste il du ressort de la justice de paix?
Merci

Avez-vous consulté un avocat ?

Alfie · #11 11-08-2022 15:17:58

Je vais contacter un juriste au syndicat national des propriétaires. Et ensuite un avocat si besoin est. Merci

libra · #12 11-08-2022 16:33:00

Alfie a écrit :

Je vais contacter un juriste au syndicat national des propriétaires. Et ensuite un avocat si besoin est. Merci

Attention des juristes du SNCP. Souvent, ce sont des gens sans aucune expérience.

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