Résiliation du bail

AnneC13 · #1 22-03-2022 13:57:38

Bonjour
La propriétaire de mon fils l' a informé de sa volonté de vendre le bien ; son bail est de 3 ans conclu le 15/07/2021 ;Il est mentionné dans son bail que la propriétaire renonce à son droit de résiliation ( ce qui a décidé mon fils à signer ce bail car il a organisé sa vie professionelle à Bruxelles et dans ce quartier pour 3 ans . Je précise qu' il était écrit précedemment la nouvelle réglementation de 2018 concernant la résiliation ( 3 mois de préavis et 1 mois de pénalités ) . mais donc la propriétaire a fait mention que pour ce bail elle renoncait à son droit de résiliation . Que peut faire mon fils ? cette clause mentionnée par la propriétaire est elle valable ? ( bail à date certaine déclaré par mon fils avant l information de vente )
Par ailleurs , lors de l emménagement de mon fils , elle a souhaité laisser un certain nombre de meubles de rangement volumineux qui apparaissent dans l' état des lieux mais ne sont pas mentionné dans la bail car il s' agit d' un bail résidence principale . Elle a informé mon fils qu' elle viendrait récupérer ses meubles au moment de la vente ce qui pose un réel problème à mon fils car il s' en sert et aurait souhaité qu' elle les récupère à son départ , surement donc aprés le préavis du nouveau propriétaire . Peut il faire valoir ce droit ?
Merci pour vos réponses
Anne

panchito · #2 22-03-2022 14:22:47

Le bail est-il enregistré? Si oui, les droits de votre fils sont protégés car le bail doit être respecté par l'acheteur.

AnneC13 · #3 22-03-2022 14:41:47

Oui il est enregistré . La propriétaire dit que son avocat précise que ce qu' elle a écrit n' a pas de valeur car contraire à la loi .. ça nous étonne un peu quand même

GT · #4 22-03-2022 14:51:03

L'art.229 du Code bruxellois du logement énonce
"Si le bail a date certaine antérieure à la date à laquelle l'aliénation du bien loué a acquis une date certaine, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation."

et non que l'acquéreur doit respecter le bail.

Il s'agit de déterminer les droits et obligations du bailleur - nouveau propriétaire.

Quid de l'opposabilité au bailleur - nouveau propriétaire de la clause contractuelle de renonciation ( contrat de bail signé par le bailleur- vendeur) à son droit de résiliation anticipée ?

Dernière modification par GT (22-03-2022 14:54:05)

grmff · #5 22-03-2022 14:51:24

Si la cause est la vente, la résiliation n'est pas valable.

AnneC13 · #6 22-03-2022 14:55:15

Donc le nouveau propriétaire ne peut pas résilier le bail ?
merci pour vos réponses et articles !

grmff · #7 22-03-2022 14:57:08

AnneC13 a écrit :

Donc le nouveau propriétaire ne peut pas résilier le bail ?
merci pour vos réponses et articles !

Quelle serait la raison invoquée par l'acheteur?

GT · #8 22-03-2022 15:00:43

AnneC13 a écrit :

Oui il est enregistré . La propriétaire dit que son avocat précise que ce qu' elle a écrit n' a pas de valeur car contraire à la loi .. ça nous étonne un peu quand même

J'en suis arrivé à la même conclusion étant donné que l'art.238 du code bruxellois du logement et notamment son al.4 sont impératifs.

" Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer."

AnneC13 · #9 22-03-2022 15:06:39

que la renonciation à résiliation n' est possible que pour les baux de 9 ans .
Nous pensions adresser une lettre à l agent immobiler pour lui préciser ce point capital dont il faut informer les potentiels visiteurs

GT · #10 22-03-2022 15:14:07

AnneC13 a écrit :

que la renonciation à résiliation n' est possible que pour les baux de 9 ans .
Nous pensions adresser une lettre à l agent immobiler pour lui préciser ce point capital dont il faut informer les potentiels visiteurs

Effectivement
Et l'art.238 ( impératif) relatif au bail de courte durée ne prévoit pas cette faculté.

Dernière modification par GT (22-03-2022 15:21:40)

GT · #11 22-03-2022 15:18:08

AnneC13 a écrit :

que la renonciation à résiliation n' est possible que pour les baux de 9 ans .
Nous pensions adresser une lettre à l agent immobiler pour lui préciser ce point capital dont il faut informer les potentiels visiteurs

Quel est l'intérêt du locataire en l'espèce ?

GT · #12 22-03-2022 15:19:53

AnneC13 a écrit :

Donc le nouveau propriétaire ne peut pas résilier le bail ?
merci pour vos réponses et articles !

Je ne partage pas cette affirmation/conclusion

AnneC13 · #13 22-03-2022 15:23:31

Donc vous pensez tout de même que l article 237 fait foi : le nouveau propriétaire peut résiler le bail après la première année ( avec 3 mois de préavis et 1 mois de pénalités ) et ne sera pas contraint d' attendre la fin du bail de 3 ans ?
Si j' ai bien compris le préavis peut courir avant la fin de la première année

AnneC13 · #14 22-03-2022 15:42:13

aucun intérêt donc à informer les futurs acquéreurs ? ni saisir le juge de paix ?

D1791 · #15 22-03-2022 16:22:58

Ce n'est pas parce que le bâtiment sera vendu que l'acheteur ne sera pas ravi qu'il soit déjà loué...
Beaucoup de transactions ont lieu pour de l'investissement locatif.

Dernière modification par D1791 (22-03-2022 16:23:33)

AnneC13 · #16 22-03-2022 16:25:30

Concernant le problème du mobilier , quel est le recours svp ? L idée est de dire à la propriétaire qu' elle récuperera ses armoires au départ du locataire et non la vente du bien ; est ce cohérent ?

PIM · #17 22-03-2022 16:40:21

A Bxl, le bail de 3 ans ne peut être résilié par le bailleur que pour occupation personnelle. Pas pour les autres motifs (cfr bail 9 ans).

Le bailleur doit, indépendamment de ce qui précède, informer le locataire de la mise en vente.

AnneC13 · #18 22-03-2022 16:53:01

Oui seul le nouvel acheteur pourra résilier pour y habiter mais donc le bail même déposé ne fera pas foi ( le bailleur renoncait à la possibilité de résiliation anticipée )

GT · #19 22-03-2022 17:04:42

AnneC13 a écrit :

Oui seul le nouvel acheteur pourra résilier pour y habiter mais donc le bail même déposé ne fera pas foi ( le bailleur renoncait à la possibilité de résiliation anticipée )

C'est non pas le bail même enregistré qui pose question mais une clause de celui-ci : la renonciation dans le chef du bailleur initial à la possibilité de résiliation anticipée.

GT · #20 22-03-2022 17:12:03

Dans cette discussion , vous avez fait état de l'avis d'un avocat.
Vous avez eu ici différents avis.

Rien ne vous empêche de prendre l'avis d'un avocat que vous choisirez.

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