indexation de loyer avant la date anniversaire

Thx967 · #1 02-09-2022 07:21:19

Bonjour à tous, je suis nouveau sur le site et vous ici pour vous demander de l'aide, je m'explique.

Je suis un proprio (plus sympathique que moi, tu meurs !), j'ai loué un appartement dont voici les infos :
- situé à Bruxelles (en résidence principale)
- signé le 29/11/2015
- début bail le 01/12/2015
- durée de 3ans

Depuis 7 ans, je n'ai jamais fait indexation donc je décide de lui appliquer et ceci pour la 1ère fois applicable le 01/09/2021 ( pourquoi indexation pour 2021 ? Car indice 12/2022 non disponible.
J'ai lui ai envoyé par texto Whatsapp (pourquoi envoi par Whatsapp ? : je suis actuellement à l'étranger et je ne serai de retour en Belgique que le 20/09), le courrier pdf de l'indexation de son loyer, dont tous les détails ci-dessous :
- envoi lettre d'indexation de loyer (format pdf) par whatsapp : le 31/08/2022
- indexation de départ : 09/2022
- demande 3 mois d’arriérés de loyer : 06-07-08/2022
- nouvelle indexation de loyer de prévu : en date du 12/2022 ou 01/20223 (dès parution de l'indice de la date anniversaire)

Et après quelques échange de ses messages Whatssap où elle semblait fort énerver, elle m'envoie toujours par message :
- j'ai téléphoné au SPF finance, et ils disent que vous n'avez pas le droit que vous me réclamez une indexation de loyer valable pour le mois de 09/2022 ni vos 3 mois d’arriérés de loyers (06-07-08/2022). Vous devez attendre la date anniversaire qui est le 01/12/2022.
- sa résiliation de contrat de location pour son logement, qui précise "Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 je dispose d'un délai de 3 mois de préavis qui débutera à compter de la présente lettre.
Donc j'imagine, que ma locataire veut quitter les lieux pour le 30/11/2022 pour éviter l'indexation de loyer et les arriérées à la date anniversaire.
Elle m'a envoyé aussi la photo d'un site dont elle fait confiance, "LOCSERVICE.FR - Résiliation du bail par le locataire : la marche à suivre", elle me dit qu'elle peut envoyer son préavis par whatsapp, elle l'a fait ce 31/08/22 à 23:30. Et son dernier message était "Voilà, je suis en règle pour tout, pour pouvoir quitter l'appartement le 30/11/2022, ainsi vous pourrez faire votre indexation à une autre.

Voilà où j'en suis, je ne sais pas si je dois en rire ou en pleurer :-) Cela ne me dérange pas qu'elle parte en prestant ses 3 mois de préavis mais faire tout Je ne suis pas un mauvais bougre, mais c'est le fait de ne même pas avoir un merci de sa part pour la non-indexation de son loyer durant 7ans, cela me fait mal au coeur. Mais bon :-)
Donc voici mes questions où je demande votre aide :
1) Est-ce que j'avais le droit de lui demander l'indexation de loyer + 3 mois arriérés déjà pour l'année 2021 car indice 12/2022 non disponible pour le mois de septembre 2022 ?
2) Si question 1 positive, Est-ce que j'ai le droit lui réclamer encore l’indexation pour la date anniversaire qui est 12/2022 ?
3) Est-ce que j'avais raison de lui envoyer ma lettre d'indexation de loyer + arriérés de loyer par Whatsapp ? Car je suis toujours en vacance.
4) Si question 1 positive, c'est mieux de j'envoie ma lettre d'indexation à ma locataire à mon retour prévu le 20/09/2022 par courrier simple et envoi recommandé ? Alors indexation valable à partir du 10/2022 + 3 mois d'arriérés.
5) Est-ce que ma locataire à le droit de m'envoyer son courrier de résiliation de bail par Whatsapp en se basant sur un site internet français et non belge ? Si oui, pas de soucis, elle peut prester ses 3 mois de préavis.
6) Si question 5 négative, doit-elle m'envoyer son préavis absolument par envoi normal et un recommandé ?
7) Si question 6 positive, ma locataire peut de partir après ses 3 mois de préavis, à savoir le 30/09/2022 ?
glasses Si question 7 négative, j'ai droit à quoi ?

Je sais, vous avez déjà mal à la tête, j'en suis désolé roll
J'espère que j’aurais été assez précis.
Je veux juste que le droit s'impose, rien de plus.

En tout cas d'avance merci pour vos réponses.

Raoul,

nokthib · #2 02-09-2022 07:29:18

bonjour,

voilà pourquoi il faut indexer chaque année :-)

mes réponses:

1) Est-ce que j'avais le droit de lui demander l'indexation de loyer + 3 mois arriérés déjà pour l'année 2021 car indice 12/2022 non disponible pour le mois de septembre 2022 ?
OUI. EVIDEMMENT. Elle se base sur la loi Française, qui n'est pas la même.

2) Si question 1 positive, Est-ce que j'ai le droit lui réclamer encore l’indexation pour la date anniversaire qui est 12/2022 ?
Evidemment. Mais à priori elle sera partie à ce moment là.

3) Est-ce que j'avais raison de lui envoyer ma lettre d'indexation de loyer + arriérés de loyer par Whatsapp ? Car je suis toujours en vacance.
Je ne vois pas en quoi c'est mauvais. J'ai toujours procédé par email.

4) Si question 1 positive, c'est mieux de j'envoie ma lettre d'indexation à ma locataire à mon retour prévu le 20/09/2022 par courrier simple et envoi recommandé ? Alors indexation valable à partir du 10/2022 + 3 mois d'arriérés.
ne changera rien pour moi, restez sur septembre + 3 mois d'arriérés.

5) Est-ce que ma locataire à le droit de m'envoyer son courrier de résiliation de bail par Whatsapp en se basant sur un site internet français et non belge ? Si oui, pas de soucis, elle peut prester ses 3 mois de préavis.
Pour Whatsapp: Dépend de votre bail et de votre bon vouloir. Moi j'accepte.
Par contre, elle doit se conformer à la loi Belge.

6) Si question 5 négative, doit-elle m'envoyer son préavis absolument par envoi normal et un recommandé ?
A vous de voir, si vous voulez faire durer son préavis d'un mois en + ou pas, en jouant la montre et de demander, dès lors, un recommandé. Elle cite elle même que ça doit être transmis par RC ou par huissier et se permet de le faire par Whatsapp à 23.30.
Juste pour ça, j'exigerai un recommandé, et donc que le préavis commence le 01/10, pour se finir le 31/12/2022 et donc lui appliquer AUSSI un nouvel index de 2022 sur son dernier mois.

7) Si question 6 positive, ma locataire peut de partir après ses 3 mois de préavis, à savoir le 30/09/2022 ?
30/09 ????

glasses Si question 7 négative, j'ai droit à quoi ?

Dernière modification par nokthib (02-09-2022 07:31:14)

Thx967

GT · #3 02-09-2022 08:44:08

nokthib a écrit :

6) Si question 5 négative, doit-elle m'envoyer son préavis absolument par envoi normal et un recommandé ?
A vous de voir, si vous voulez faire durer son préavis d'un mois en + ou pas, en jouant la montre et de demander, dès lors, un recommandé. Elle cite elle même que ça doit être transmis par RC ou par huissier et se permet de le faire par Whatsapp à 23.30.
Juste pour ça, j'exigerai un recommandé, et donc que le préavis commence le 01/10, pour se finir le 31/12/2022 et donc lui appliquer AUSSI un nouvel index de 2022 sur son dernier mois.

En Région wallonne, le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception (art.30 du décret du 15 mars 2018).

En région bruxelloise : Thx967 a loué un appartement situé à Bruxelles, en résidence principale.

Sauf lecture trop rapide du code bruxellois du logement (évidemment, c'est la moindre des choses, je l'ai parcouru avant de répondre puisque le bien est situé non pas en région wallonne mais en région bruxelloise) , celui-ci n'impose et n'organise aucune condition de forme ( p.e. un recommandé) pour la notification d'un congé.

Dernière modification par GT (02-09-2022 08:47:09)

nokthib, Thx967

libra · #4 02-09-2022 08:56:22

La législation, la réglementation, les usages français ne sont pas d'application en Belgique.

A Bruxelles, la législation bruxelloise prime.

Comme spécifié par GT, que je remercie, le législateur bruxellois ne prévoit pas la forme du congé. Ni d'ailleurs, si je ne me trompe pas le législateur fédéral.

Le loyer peut être indexé à tout moment; cependant sur base de l'indice des prix à la dernière date d'anniversaire. On peut indexer avec trois mois rétroactifs. On peut indexer à plusieurs reprises au cours d'une année; qu'elle soit civile ou calendrier. Il faut cependant prendre l'indice d'application au jour d'anniversaire précédent.

Dernière modification par libra (02-09-2022 08:57:34)

Thx967

GT · #5 02-09-2022 09:05:26

Thx967 a écrit :

- sa résiliation de contrat de location pour son logement, qui précise "Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 je dispose d'un délai de 3 mois de préavis qui débutera à compter de la présente lettre.

Un bail de résidence principale signé le 29/11/2015 et débutant le 1 /12/2015 a été et est régi non pas par l'article 15 d'une loi du 6 juillet 1989 (loi belge ?) mais a été régi par les règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur ( [ANCIEN] CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2.) et l'est actuellement par le code bruxellois du logement

https://www.ejustice.just.fgov.be/img_l … 1614_F.pdf

Thx967

D1791 · #6 02-09-2022 09:07:57

Thx967 a écrit :

Bonjour à tous, je suis nouveau sur le site et vous ici pour vous demander de l'aide, je m'explique.
Je suis un proprio (plus sympathique que moi, tu meurs !), j'ai loué un appartement dont voici les infos :
- situé à Bruxelles (en résidence principale)
- signé le 29/11/2015
- début bail le 01/12/2015
- durée de 3ans
Depuis 7 ans, je n'ai jamais fait indexation donc je décide de lui appliquer et ceci pour la 1ère fois applicable le 01/09/2021 ( pourquoi indexation pour 2021 ? Car indice 12/2022 non disponible.
J'ai lui ai envoyé par texto Whatsapp (pourquoi envoi par Whatsapp ? : je suis actuellement à l'étranger et je ne serai de retour en Belgique que le 20/09), le courrier pdf de l'indexation de son loyer, dont tous les détails ci-dessous :
- envoi lettre d'indexation de loyer (format pdf) par whatsapp : le 31/08/2022
- indexation de départ : 09/2022
- demande 3 mois d’arriérés de loyer : 06-07-08/2022
- nouvelle indexation de loyer de prévu : en date du 12/2022 ou 01/20223 (dès parution de l'indice de la date anniversaire)
Et après quelques échange de ses messages Whatssap où elle semblait fort énerver, elle m'envoie toujours par message :
- j'ai téléphoné au SPF finance, et ils disent que vous n'avez pas le droit que vous me réclamez une indexation de loyer valable pour le mois de 09/2022 ni vos 3 mois d’arriérés de loyers (06-07-08/2022). Vous devez attendre la date anniversaire qui est le 01/12/2022.
- sa résiliation de contrat de location pour son logement, qui précise "Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 je dispose d'un délai de 3 mois de préavis qui débutera à compter de la présente lettre.
Donc j'imagine, que ma locataire veut quitter les lieux pour le 30/11/2022 pour éviter l'indexation de loyer et les arriérées à la date anniversaire.
Elle m'a envoyé aussi la photo d'un site dont elle fait confiance, "LOCSERVICE.FR - Résiliation du bail par le locataire : la marche à suivre", elle me dit qu'elle peut envoyer son préavis par whatsapp, elle l'a fait ce 31/08/22 à 23:30. Et son dernier message était "Voilà, je suis en règle pour tout, pour pouvoir quitter l'appartement le 30/11/2022, ainsi vous pourrez faire votre indexation à une autre.
Voilà où j'en suis, je ne sais pas si je dois en rire ou en pleurer :-) Cela ne me dérange pas qu'elle parte en prestant ses 3 mois de préavis mais faire tout Je ne suis pas un mauvais bougre, mais c'est le fait de ne même pas avoir un merci de sa part pour la non-indexation de son loyer durant 7ans, cela me fait mal au coeur. Mais bon :-)
Donc voici mes questions où je demande votre aide :
1) Est-ce que j'avais le droit de lui demander l'indexation de loyer + 3 mois arriérés déjà pour l'année 2021 car indice 12/2022 non disponible pour le mois de septembre 2022 ?
2) Si question 1 positive, Est-ce que j'ai le droit lui réclamer encore l’indexation pour la date anniversaire qui est 12/2022 ?
3) Est-ce que j'avais raison de lui envoyer ma lettre d'indexation de loyer + arriérés de loyer par Whatsapp ? Car je suis toujours en vacance.
4) Si question 1 positive, c'est mieux de j'envoie ma lettre d'indexation à ma locataire à mon retour prévu le 20/09/2022 par courrier simple et envoi recommandé ? Alors indexation valable à partir du 10/2022 + 3 mois d'arriérés.
5) Est-ce que ma locataire à le droit de m'envoyer son courrier de résiliation de bail par Whatsapp en se basant sur un site internet français et non belge ? Si oui, pas de soucis, elle peut prester ses 3 mois de préavis.
6) Si question 5 négative, doit-elle m'envoyer son préavis absolument par envoi normal et un recommandé ?
7) Si question 6 positive, ma locataire peut de partir après ses 3 mois de préavis, à savoir le 30/09/2022 ?
Si question 7 négative, j'ai droit à quoi ?
Je sais, vous avez déjà mal à la tête, j'en suis désolé
J'espère que j’aurais été assez précis.
Je veux juste que le droit s'impose, rien de plus.
En tout cas d'avance merci pour vos réponses.
Raoul,

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Il me semble utile de préciser que vous êtes dans la 7e année d'un bail de 9 ans qui a commencé le 1/12/2015.

Dans ce cadre, le bailleur ne peut mettre fin au bail que de 3 façons :
- pour occupation personnelle (moyennant conditions) à tout moment,
- pour travaux (moyennant conditions) en fin de triennats,
- sans raison (moyennant 9 ou 6 mois d'indemnité à payer au locataire) en fin de triennats 1 ou 2.
Vous n'êtes dans aucun de ces 3 cas de figure.
Vous ne pourrez donc mettre fin au bail qu'à l'échéance des 9 ans, soit fin novembre 2024, moyennant obligatoirement préavis de 6 mois.

Vous avez la chance (?) que ce soit votre locataire qui vous remette son renom. Vous pourrez donc récupérer votre bien plus rapidement.

Pour l'indexation, vous êtes en droit de la réclamer pour cette année, pour autant que vous utilisiez les bons indices : 115.20 au numérateur et 102.27 au dénominateur, soit une augmentation de 12.64% du loyer de base fixé en 2015.
Vous y avez droit pour les mois à venir ainsi que pour les mois qui ont précédé votre demande.

Thx967

GT · #7 02-09-2022 09:51:12

@ Thx 967: la lecture de cette brochure et de ce dépliant est susceptible de répondre à certaines de vos interrogations

Région de Bruxelles-Capitale

Une brochure visant à répondre aux questions que se posent les bailleur ou preneurs
Un mauvais bail, ça peut faire mal. Les baux d’habitation à Bruxelles.

https://logement.brussels/wp-content/up … re-mal.pdf

Vivre son bail d’habitation
Mémo des étapes importantes
Un dépliant visant à informer les preneurs et les bailleurs tout au long de la durée de leur contrat de bail d’habitation.

https://logement.brussels/wp-content/up … tation.pdf

Thx967

PIM · #8 02-09-2022 11:36:04

GT a écrit :

@ Thx 967: la lecture de cette brochure et de ce dépliant est susceptible de répondre à certaines de vos interrogations
Région de Bruxelles-Capitale
Une brochure visant à répondre aux questions que se posent les bailleur ou preneurs
Un mauvais bail, ça peut faire mal. Les baux d’habitation à Bruxelles.
https://logement.brussels/wp-content/up … re-mal.pdf
Vivre son bail d’habitation
Mémo des étapes importantes
Un dépliant visant à informer les preneurs et les bailleurs tout au long de la durée de leur contrat de bail d’habitation.
https://logement.brussels/wp-content/up … tation.pdf

Brochures également disponibles sur.... Pim, à la page suivante:
https://www.pim.be/conseils/brochures-i … gratuites/

Thx967

Thx967 · #9 03-09-2022 11:28:51

Bonjour à tous, je viens de me connecter.

Je voulais juste vous remercier pour tous vos messages, cela m'a remonté le moral, un immense merci à vous tous smile smile smile
Pim.be doit etre la bible de chevet de chaque propriétaire big_smile

Je sais comment faire pour la suite, et j'aimerai encore poser une question si je peux :

On va dire que que l'envoi courrier de rupture de bail par ma locataire n'est pas valide car elle se base sur un site français (donc loi française j'imagine), est-ce une bonne idée de ma part de lui envoyer un courrier recommandé en date du 15/11/2022 lui notifiant simplement et gentiment que sa rupture de bail que j'ai reçu par whatsapp qui va commencer le 01/09/2022 et se terminant le 30/11/2022 n'est absolument pas valable non pas à cause de son envoi par le canal Whatsapp mais uniquement à cause des informations venant d'un site français qu'elle m'avait montré par message et image Whatsapp, et qu'elle doit absolument me renvoyer sa rupture de bail (que j'approuve bien évidement) par envoi recommandé ?

Merci d'avance pour vos réponses.

Raoul,

PIM · #10 03-09-2022 11:45:34

Thx967 a écrit :

Bonjour à tous, je viens de me connecter.
Je voulais juste vous remercier pour tous vos messages, cela m'a remonté le moral, un immense merci à vous tous
Pim.be doit etre la bible de chevet de chaque propriétaire
Je sais comment faire pour la suite, et j'aimerai encore poser une question si je peux :
On va dire que que l'envoi courrier de rupture de bail par ma locataire n'est pas valide car elle se base sur un site français (donc loi française j'imagine), est-ce une bonne idée de ma part de lui envoyer un courrier recommandé en date du 15/11/2022 lui notifiant simplement et gentiment que sa rupture de bail que j'ai reçu par whatsapp qui va commencer le 01/09/2022 et se terminant le 30/11/2022 n'est absolument pas valable non pas à cause de son envoi par le canal Whatsapp mais uniquement à cause des informations venant d'un site français qu'elle m'avait montré par message et image Whatsapp, et qu'elle doit absolument me renvoyer sa rupture de bail (que j'approuve bien évidement) par envoi recommandé ?
Merci d'avance pour vos réponses.
Raoul,

Comme vous l'a expliqué D1791, si vous souhaitez qu'elle s'en aille, il y a intérêt à rester dans la logique selon laquelle c'est elle, preneur, qui a notifié son renon. Même si elle se réfère à de mauvaises lois.

Moralité: je lui écrirais dès à présent que vous avez pris bonne note de sa résiliation anticipée envoyée par Whatsapp le ..., le préavis de 3 mois prenant effet le 1/9/2022 et qu'en conséquence elle devra libérer les lieux pour le 30/11/22 au plus tard, date limite pour l'organisation de l'état des lieux de sortie.

GT, grmff

GT · #11 03-09-2022 11:49:08

Thx967 a écrit :

(...), et qu'elle doit absolument me renvoyer sa rupture de bail (que j'approuve bien évidement) par envoi recommandé ?

J'avais écrit

"Sauf lecture trop rapide du code bruxellois du logement (évidemment, c'est la moindre des choses, je l'ai parcouru avant de répondre puisque le bien est situé non pas en région wallonne mais en région bruxelloise) , celui-ci n'impose et n'organise aucune condition de forme ( p.e. un recommandé) pour la notification d'un congé."

J'ai lu trop rapidement le code bruxellois du logement ? Celui-ci imposerait-il au locataire de notifier son congé par recommandé ?

Thx967

Thx967 · #12 07-09-2022 10:01:37

Merci pour votre réponse PIM.

Mon but n'est pas de mettre ma locataire dehors, je veux juste qu'elle respecte la loi ni plus ni moins, est-ce que je peux lui demander qu’elle me renvoie sa demande de rupture de contrat de location par pli recommandé ? Car je n'accepte pas sa demande par whatsapp dont elle fait référence à un site français.

Merci d'avance pour vos réponses.

Raoul,

PIM · #13 07-09-2022 10:10:47

Thx967 a écrit :

Merci pour votre réponse PIM.
Mon but n'est pas de mettre ma locataire dehors, je veux juste qu'elle respecte la loi ni plus ni moins, est-ce que je peux lui demander qu’elle me renvoie sa demande de rupture de contrat de location par pli recommandé ? Car je n'accepte pas sa demande par whatsapp dont elle fait référence à un site français.
Merci d'avance pour vos réponses.
Raoul,

Comme vous l'a indiqué GT dans sa réponse du 3/9 à 12.49: aucune condition de forme n'est prévue dans la législation applicable en région bruxelloise.
Moralité: il n'est pas indispensable de recevoir ce renon par recommandée.
J'en reste donc à ce que je vous écrivais déjà le 3/9 - 12.45.

GT, Thx967

grmff · #14 07-09-2022 20:05:32

Je dirais en plus que, malgré la référence à un site français, elle a donné son préavis dans les bonnes formes et avec les bons délais. Ce préavis est donc valable, même si c'est presque par hasard.

Thx967

grmff · #15 07-09-2022 20:15:04

En résumé en bleu dans le texte de vos questions:
1) Est-ce que j'avais le droit de lui demander l'indexation de loyer + 3 mois arriérés déjà pour l'année 2021 car indice 12/2022 non disponible pour le mois de septembre 2022 ?
Oui, avec les indices d'origine et les indices de 2021 comme vous l'avez fait.

2) Si question 1 positive, Est-ce que j'ai le droit lui réclamer encore l’indexation pour la date anniversaire qui est 12/2022 ?
Oui, aussi. Avec les indices de 2022

3) Est-ce que j'avais raison de lui envoyer ma lettre d'indexation de loyer + arriérés de loyer par Whatsapp ? Car je suis toujours en vacance.
C'est votre droit d'être en vacances toute l'année. C'est votre droit de lui envoyer l'indexation par n'importe quel moyen.

4) Si question 1 positive, c'est mieux de j'envoie ma lettre d'indexation à ma locataire à mon retour prévu le 20/09/2022 par courrier simple et envoi recommandé ? Alors indexation valable à partir du 10/2022 + 3 mois d'arriérés.
J'ai l'impression que vous confondez le plus et le moins. Vous n'êtes pas électricien ou prof de math j'espère... L'envoi par whatsapp est valable, d'autant plus qu'elle vous a envoyé une forme d'accusé de réception. Pas besoin d'en faire plus.

5) Est-ce que ma locataire à le droit de m'envoyer son courrier de résiliation de bail par Whatsapp en se basant sur un site internet français et non belge ? Si oui, pas de soucis, elle peut prester ses 3 mois de préavis.
Oui. Le préavis est qu'elle a envoyé est valable, même si les références sont erronées et qu'il n'est valable que par hasard...

6) Si question 5 négative, doit-elle m'envoyer son préavis absolument par envoi normal et un recommandé ?
La question 5 n'est pas négative. Le préavis est valable.

7) Si question 6 positive, ma locataire peut de partir après ses 3 mois de préavis, à savoir le 30/09/2022 ?
glasses Si question 7 négative, j'ai droit à quoi ?
Vous mélangez positif et négatif, et vous effectuez une récursion dans votre question 7 qui fait auto-référence à elle-même. Bonjour les maux de tête. Mais en résumé, vous avez le droit de faire visiter le bien pendant le préavis, de fixer une date d'état des lieux de sortie, et de signer avec un autre locataire..

Thx967

Thx967 · #16 08-09-2022 08:18:36

Merci pour toutes vos informations (nokthib, GT, libra, D1791, PIM, GRMFf) cela m'aide beaucoup pour la suite smile

Je peux fermer ce sujet car résolu.

Raoul,

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