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BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

GT
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Texte voté en commission logement le 13/7/2023
Texte voté en séance plénière le 19/9/2023

Dernière modification par GT (21-09-2023 07:06:19)

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GT
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Le processus législatif n'est pas encore arrivé à son terme.
A suivre ( texte adopté par la commission  logement , texte adopté en séance plénière)

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grmff
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Je reste étonné. Parce que le texte du projet est clair:

L’acceptation par le preneur des prix et conditions mentionnées dans
la déclaration d’intention de vendre ou dans le compromis de vente vaut
aliénation

Tout cela n'est pas cohérent.

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GT
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

L'exposé des motifs, le commentaire des articles , le texte soumis au conseil 'état et l'avis du conseil d'Etat figuraient dans le projet d'ordonnance dont j'avais donné le lien dans mon intervention du 9/7/2023 à 7:23:55
http://www.weblex.irisnet.be/data/crb/d … images.pdf

Dans l’hypothèse où une offre de vente, par le bailleur, est annoncée, non pas avec un prix fixe, mais avec un prix minimal (« à partir de… »), il lui appartiendra, en cas d’offres majorées, de réitérer, chaque fois, la notification à l’attention du preneur, en lui indiquant le prix qui aurait été majoré à l’initiative d’un nouvel acquéreur( commentaire de l'article 247/2, page glasses.

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grmff
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Merci Mr Tijtgat!  wink

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PIM
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

grmff a écrit :

Je suis surpris de la position de Me Tijtgat quant à l'obligation de redemander l'avis du locataire pour les annonces avec "faire offre à partir de".

J'avais cru comprendre que le propriétaire était tenu d'offrir (donc à prix fixe...) le logement au locataire. La fin des "offres à partir de"...

Voici la réponse de Gilles Tijtgat:
"Ce n’est pas une prise de position de ma part mais cela figure en toutes lettres dans les commentaires du projet tel qu’il a été soumis au Conseil d’Etat.
Le texte est d’ailleurs disponible sur le site du conseil d’état à la section « avis »"

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grmff
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Je suis surpris de la position de Me Tijtgat quant à l'obligation de redemander l'avis du locataire pour les annonces avec "faire offre à partir de".

J'avais cru comprendre que le propriétaire était tenu d'offrir (donc à prix fixe...) le logement au locataire. La fin des "offres à partir de"...

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PIM
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

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Chokotoff
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

grmff a écrit :

Et le vrai problème, c'est que Nawal Ben Hamou n'en a rien à foutre des conséquences à long terme. Tout ce qui l'intéresse, c'est de faire de l'électoralisme.

... comme tous les politiciens...
Quelles sont les mesures qui ont été prises, disons il y a plus de cinq ans, et qui sont vraiment efficaces encore aujourd'hui ? Si une mesure n'est pas efficace à long terme, alors qu'elle a été prise "pour le long terme", cela démontre qu'elle a mal été calibrée. Si elle a mal été calibrée, et sachant qu'il y a une armée de têtes pensantes dans les différents ministères, partis et centres de recherche associés (Jean Gol, Jacky Morael, Émile Vandervelde pour n'en citer que quelques-uns), cela veut dire que c'est une mesure électoraliste et/ou populiste (si tant est que ces deux termes ne soient pas synonymes).

grmff a écrit :

Toutes ses prises de positions et nouveaux règlements vont avoir pour conséquences notamment:
- de faire fuir les investisseurs
- donc de réduire les constructions à Bruxelles
- donc de réduire l'offre locative
- donc d'augmenter les loyers déjà fort élevés à Bruxelles. Au point que de nombreux travailleurs de Bruxelles viennent habiter à Charleroi...
Ceci sera le cas chaque fois qu'on met un coup de pied dans la fourmilière. Une simple déclaration en traitant les propriétaires de marchands de sommeil suffit pour avoir un effet. Même pas besoin d'un loi ou d'une prise de position...

Et ça, on a beau le répéter, cela ne rentre pas. D'où mon affirmation qu'un politicien doit être sacrément armé s'il veut toucher à l'immobilier belge... sauf si c'est juste pour faire parle de lui évidemment.
Et comme chaque ministre aime bien laisser son nom sur quelque chose, surtout à l'approche de la fin de la législature, on y est. Autre exemple : le ministre des finances qui, voyant que sa réforme fiscale reste au point mort, nous sort des bons d'état pour soi-disant concurrencer les banques (qui se concurrencent déjà), et qui vont favoriser le revenu du capital... à l'opposé de ce qui était recherché dans la réforme fiscale  roll

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grmff
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Ce qu'il aurait fallu faire:
- augmenter la facilité de construction. Qui ose encore demander un permis pour construire quelque chose à Bruxelles? C'est lent. C'est incertain. C'est coûteux en intérêts intercalaires dans l'attente de l'autorisation. C'est donc une simplification et une prévisibilité de l'urbanisme qui aurait dû être opérée.
- supprimer l'obligation d'enregistrement du bail, mesure fiscale inutile, ainsi que ses conséquences
- supprimer le "droit" de partir sans préavis si le bail n'est pas enregistré dans les 30 jours de la mise en demeure, source d'incertitude (vu la qualité de la base de donnée de l'enregistrement), d'incompréhension de leurs droits par les locataires, et de conflits entre propriétaires et locataires
- supprimer la discrimination entre les baux enregistré, non enregistrés, et baux de moins de 6 mois, en imposant au nouveau propriétaire de respecter les droits des locataires point barre. La subrogation est un concept qui n'a pas été inventé pour rien.
- Autoriser le futur propriétaire à remettre le préavis dès signature du compromis ou de la levée des conditions suspensives, avec accord du vendeur. Cela réduit la période d'incertitude pour le locataire, qui est souvent inquiet lors des visites, dans l'attente dans la période entre le compromis et l'acte de vente, et qui recherche généralement déjà avant la vente, mais sans pouvoir donner un contre préavis... Cela réduit la période d'attente du nouveau propriétaire qui espère entrer dans son nouveau logement au plus vite.

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grmff
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Chokotoff a écrit :

Comme je dis souvent : avant de proposer quoi que ce soit, le politicien qui touche à l'immobilier en Belgique a intérêt à être sacrément armé pour contrer toutes les levées de bouclier, recours et autres mécanismes imaginés pour contourner le système.

Le problème, c'est que c'est une pelote de laine, et que quand on tire d'un côté, tous les noeuds deviennent inextricables.

Et le vrai problème, c'est que Nawal Ben Hamou n'en a rien à foutre des conséquences à long terme. Tout ce qui l'intéresse, c'est de faire de l'électoralisme.

Toutes ses prises de positions et nouveaux règlements vont avoir pour conséquences notamment:
- de faire fuir les investisseurs
- donc de réduire les constructions à Bruxelles
- donc de réduire l'offre locative
- donc d'augmenter les loyers déjà fort élevés à Bruxelles. Au point que de nombreux travailleurs de Bruxelles viennent habiter à Charleroi...
Ceci sera le cas chaque fois qu'on met un coup de pied dans la fourmilière. Une simple déclaration en traitant les propriétaires de marchands de sommeil suffit pour avoir un effet. Même pas besoin d'un loi ou d'une prise de position...

Mais à court terme, les pôôôvres locataires vont applaudir des deux mains, soutenus par le sergent Garcia.
Peut-être faudrait-il expliquer aux locataires le principe de base de l'économie qui est la loi de l'offre et de la demande. Il accepteront sans doute moins d'être in fine le dindon de la farce.

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GT
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

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GT
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Chokotoff a écrit :

Comme je dis souvent : avant de proposer quoi que ce soit, le politicien qui touche à l'immobilier en Belgique a intérêt à être sacrément armé pour contrer toutes les levées de bouclier, recours et autres mécanismes imaginés pour contourner le système.

Ces constatations ne se limitent pas à ce qui touche à l'immobilier.

Dernière modification par GT (12-07-2023 11:08:37)

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Chokotoff
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Comme je dis souvent : avant de proposer quoi que ce soit, le politicien qui touche à l'immobilier en Belgique a intérêt à être sacrément armé pour contrer toutes les levées de bouclier, recours et autres mécanismes imaginés pour contourner le système.

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PIM
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

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PIM
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Merci GT

Pour répondre à l'une des interrogations, j'y lis, dans les commentaires:

"Dans l’hypothèse où un bail est réputé conclu pour une période de neuf ans par l’effet des dispositions du présent Code (par exemple un bail d’un an qui se mue en bail de neuf ans lorsque le preneur continue à occuper le logement sans opposition du bailleur en application de
l’article 238, alinéa 6 du Code ou un bail de trois ans qui a été prolongé, de commun accord des parties, d’une ou deux années supplémentaires), il s’agit d’un bail régi par l’article 237 du Code et qui est donc bien concerné par le droit de préférence institué par la disposition en projet"

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GT
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

PIM a écrit :

https://www.lalibre.be/regions/bruxelle … E73WDI7TU/

Je cite:

"Il s’agira d’une première en Belgique. Le gouvernement bruxellois a inscrit à l’ordre du jour de sa réunion de ce jeudi un avant-projet d’ordonnance visant à mettre en place un droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente.

Le but de ce projet de la secrétaire d’État bruxelloise au Logement Nawal Ben Hamou (PS) est de permettre au locataire d’acheter le bien qu’il occupe si son propriétaire le met en vente. Il pourra faire une offre qui sera, à prix proposé égal, prioritaire.

Le principe qui figure dans le projet est clair : lorsque le bailleur souhaite vendre un logement loué, celui-ci devra adresser au locataire un congé indiquant le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire aura alors un délai de deux mois pour réaliser l’acte de vente. Ce délai doit lui permettre de réfléchir mais aussi de demander le crédit hypothécaire à la banque. Le bailleur/vendeur devra par ailleurs signaler au locataire à quel prix il met en vente son bien. Si le montant convient au locataire, et qu’il obtient un crédit, il en devient donc le nouveau propriétaire.
Plus de 60 % de locataires à Bruxelles

Dans le cas contraire, le bien peut être vendu sur le marché classique. Une protection du locataire est toutefois prévue. Si un logement lui est proposé par exemple à 350 000 euros, et qu’il renonce à l’acheter à cause de son prix, il ne pourra pas être vendu moins cher à un autre acquéreur. L’objectif est de s’assurer que le locataire bénéficie des mêmes conditions que les autres candidats.

La mesure toucherait un grand nombre de transactions dans une Région qui compte 60 % de locataires.

Ni la Flandre ni la Wallonie ne pratiquent ce droit de préférence, que la France applique depuis 1989. Contrairement à la France, en revanche, à Bruxelles, le bailleur souhaitant vendre son bien ne devra pas donner de "congé pour vente" six mois avant la fin du bail.

La mesure fait l'objet d'un rejet net des syndicats de propriétaires. "Il n'y a absolument eu aucune concertation, nous sommes tout à fait opposés à cette mesure, lance Olivier Hamal, président du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires. Cela ne va faire que compliquer la vente des immeubles, posant des problèmes en termes de délais avec les notaires, et au final entraîner des retards conséquents sur le marché bruxellois de la vente, mais aussi une insécurité juridique."

Le point doit encore faire l’objet d’un accord politique. Il a été discuté ces derniers jours en réunion intercabinets et se heurte, selon nos informations, à certaines réticences du ministre bruxellois de l’Emploi, Bernard Clerfayt (Défi). Le principe a toutefois déjà été validé fin 2020 lorsque le gouvernement a approuvé le plan d’urgence logement (PUL) de Nawal Ben Hamou. Il est probable que plusieurs réunions de gouvernement soient nécessaires pour aboutir à un accord sur les modalités, d’autant que les discussions se concentrent sur la confection du budget mais aussi sur la limitation de l’indexation des loyers.

(...)

Droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente

A l'ordre du jour de la commission du logement du parlement bruxellois de ce 13 juillet 2023 , le projet d'ordonnance portant modification du Code bruxellois du Logement en vue de mettre en place un droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente

http://www.weblex.irisnet.be/data/crb/d … images.pdf

Le projet ( pages 24 à 29) prévoit que l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement est complétée, en son titre XI, chapitre III, par une section 4bis, comprenant les articles 247/1 (principes), 247/2 (procédure), 247/3  (sanction)et 247/4 (disposition impérative)

Dernière modification par GT (09-07-2023 07:34:49)

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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

grmff a écrit :

Il suffit donc de notifier, pour la bonne forme, une offre d'achat à un million de plus que la valeur de l'appartement. En cas de refus de la part du locataire, ou en l'absence de réponse, on est en droit de limiter la durée de réflexion du locataire à un mois.

Si j'étais proprio à Bruxelles, j'enverrai l'offre dans le premier mois de la location....

On ne sais jamais, sur un malentendu, ça peut marcher.

Oublie que t'as aucune chance, vas-y, fonce !

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grmff
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Il suffit donc de notifier, pour la bonne forme, une offre d'achat à un million de plus que la valeur de l'appartement. En cas de refus de la part du locataire, ou en l'absence de réponse, on est en droit de limiter la durée de réflexion du locataire à un mois.

Si j'étais proprio à Bruxelles, j'enverrai l'offre dans le premier mois de la location....

On ne sais jamais, sur un malentendu, ça peut marcher.

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rexou
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Re : BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

Dans le cas contraire, le bien peut être vendu sur le marché classique. Une protection du locataire est toutefois prévue. Si un logement lui est proposé par exemple à 350 000 euros, et qu’il renonce à l’acheter à cause de son prix, il ne pourra pas être vendu moins cher à un autre acquéreur. L’objectif est de s’assurer que le locataire bénéficie des mêmes conditions que les autres candidats.

Nawal Ben Hamou est un danger absolu ! C'est une entrave à la liberté d'un propriétaire de disposer librement de son bien. Un prix peut se négocier librement, c'est un principe absolu que le PS ne semble pas avoir absorbé. Une protection supplémentaire du locataire au détriment du bailleur.

Le propriétaire devra préalablement informer son locataire de la vente, par recommandé avec accusé de réception.

Celui-ci disposera de 30 jours pour répondre à l’offre de vente.

En cas de refus du locataire ou d’absence de réponse à temps, le propriétaire pourra ouvrir la vente à d’autres candidats.

Si le logement est proposé à un prix ou à des conditions plus favorables que prévu à un autre acquéreur, le propriétaire ou son notaire devra le notifier au locataire qui disposera d’un délai de 7 jours pour exercer son droit de préférence."

Cette version est moins pire... mais cela reste une contrainte anormale et inacceptable pour le vendeur qui ne peut disposer librement de son bien.

Dernière modification par rexou (16-06-2023 15:47:54)

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BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

https://www.lalibre.be/regions/bruxelle … E73WDI7TU/

Je cite:

"Il s’agira d’une première en Belgique. Le gouvernement bruxellois a inscrit à l’ordre du jour de sa réunion de ce jeudi un avant-projet d’ordonnance visant à mettre en place un droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente.

Le but de ce projet de la secrétaire d’État bruxelloise au Logement Nawal Ben Hamou (PS) est de permettre au locataire d’acheter le bien qu’il occupe si son propriétaire le met en vente. Il pourra faire une offre qui sera, à prix proposé égal, prioritaire.

Le principe qui figure dans le projet est clair : lorsque le bailleur souhaite vendre un logement loué, celui-ci devra adresser au locataire un congé indiquant le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire aura alors un délai de deux mois pour réaliser l’acte de vente. Ce délai doit lui permettre de réfléchir mais aussi de demander le crédit hypothécaire à la banque. Le bailleur/vendeur devra par ailleurs signaler au locataire à quel prix il met en vente son bien. Si le montant convient au locataire, et qu’il obtient un crédit, il en devient donc le nouveau propriétaire.
Plus de 60 % de locataires à Bruxelles

Dans le cas contraire, le bien peut être vendu sur le marché classique. Une protection du locataire est toutefois prévue. Si un logement lui est proposé par exemple à 350 000 euros, et qu’il renonce à l’acheter à cause de son prix, il ne pourra pas être vendu moins cher à un autre acquéreur. L’objectif est de s’assurer que le locataire bénéficie des mêmes conditions que les autres candidats.

La mesure toucherait un grand nombre de transactions dans une Région qui compte 60 % de locataires.

Ni la Flandre ni la Wallonie ne pratiquent ce droit de préférence, que la France applique depuis 1989. Contrairement à la France, en revanche, à Bruxelles, le bailleur souhaitant vendre son bien ne devra pas donner de "congé pour vente" six mois avant la fin du bail.

La mesure fait l'objet d'un rejet net des syndicats de propriétaires. "Il n'y a absolument eu aucune concertation, nous sommes tout à fait opposés à cette mesure, lance Olivier Hamal, président du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires. Cela ne va faire que compliquer la vente des immeubles, posant des problèmes en termes de délais avec les notaires, et au final entraîner des retards conséquents sur le marché bruxellois de la vente, mais aussi une insécurité juridique."

Le point doit encore faire l’objet d’un accord politique. Il a été discuté ces derniers jours en réunion intercabinets et se heurte, selon nos informations, à certaines réticences du ministre bruxellois de l’Emploi, Bernard Clerfayt (Défi). Le principe a toutefois déjà été validé fin 2020 lorsque le gouvernement a approuvé le plan d’urgence logement (PUL) de Nawal Ben Hamou. Il est probable que plusieurs réunions de gouvernement soient nécessaires pour aboutir à un accord sur les modalités, d’autant que les discussions se concentrent sur la confection du budget mais aussi sur la limitation de l’indexation des loyers.

L’index des loyers sur la table

La réunion du gouvernement bruxellois de ce jeudi pourrait être décisive sur ce dernier point. Toutes les parties semblent d’accord sur le principe visant à lier l’indexation à la performance énergétique du bien loué. La proposition actuellement sur la table prévoit trois groupes : l’un, avec le meilleur certificat PEB qui permet de pratiquer l’index actuel, un second qui permet une indexation limitée, et le troisième, avec les "passoires énergétiques", pour lequel l’indexation serait interdite. Les débats porteront sur le niveau de PEB qui figurera dans les différentes catégories."

(fin de citation)

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